【会计实务获奖文档】房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处

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探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法

探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法作者：党瑜来源：《经营者》 2017年第11期摘要“营改增”是我国深化财税改革的重大举措，2016年5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。

本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。

关键词“营改增”房地产会计核算财务管理税务筹划一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响（一）房地产行业“营改增”的背景“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。

2016年5月1日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。

房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。

地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。

（二）全面“营改增”对房地产企业的影响“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进项税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面：第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。

房地产开发企业“营改增”后账务处理流程

房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。

比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。

因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。

营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。

营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。

2100000/（1+5%)=2000000元。

价2000000元，税100000元。

借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。

=1050000/（1+5%）5%=50000元。

借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。

本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。

体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前期工程费。

比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。

比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在销售用度开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。

比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。

新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

会计实务优秀获奖文档首发！而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目借款用度，并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。

也就是说，对房地产企业在商品房开发过程当中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的用度，需求进行资本化处理，计入开发成本借款用度核算。

这一变化，解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大。

营改增后房地产业的账务处理

2020/9/4
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品（按照增值税扣税凭证上注明的金额）开发成本其他业务成本劳务成本销售费用管理费用应交税费—应交增值税—进项税额（按照增值税扣税凭证上注明的增值税额）贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减的销项税额。
2020/9/4
“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
2020/9/4
会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。

营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]

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营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税
人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入
的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税
额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后
期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按
应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——。

房地产企业营改增后增值税会计处理探讨

房地产企业营改增后增值税会计处理探讨刘莉摘要：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。

本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规，就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。

关键词：营改增；房地产企业；增值税一、预缴增值税会计处理房地产开发企业销售房地产以办理房产产权转移手续为纳税义务发生时间，但房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，应按照增值税政策规定预缴税款。

在计算预缴税款时，把预收款看成含税的收入，先按纳税人适用的增值税税率还原成不含税的收入，一般计税方法计税的税率为11%，简易计税方法计税的税率为5%。

然后用不含税金额乘以3%，计算预缴税款。

预缴税款在对应的房地产项目销售时，可以抵减当期的销项税额。

在会计处理上，企业应在应交税费下设二级明细科目“预缴增值税”，借记“应交税费———预缴增值税”，贷记“银行存款”。

二、销售自行开发房地产项目增值税计算和处理1.销售2016年5月1日以后新建项目根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售2016年5月1日以后新建项目，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，按11%税率计算销项税。

上面提到土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因政府部门不能提供增值税专用发票，企业取得土地价款不能做进项抵扣。

所以规定可以从销售额中抵减，按抵减后金额作为含税销售额，计算销项税额。

如果企业取得土地使用权方式不是政府出让取得的，而是从其他企业受让取得的，则在交易环节，会取得财务费用5贷:其他应付款-某线下平台29主营业务收入8借:其他应付款-某线下平台29贷:银行存款293.消费者积累消费后的返利。

此类营销手段主要是为了让消费者能够不断的重复消费，为此相关消费者返利所形成的潜在负债需要线上平台按照企业会计准则的要求确认为销售费用。

营改增房地产业账务处理

一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。

其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。

二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。

“营改增”后房地产开发企业的账务处理

“营改增”后房地产开发企业的账务处理作者：甘远平来源：《时代金融》2018年第03期【摘要】自从2016年5月1日“营改增”政策出台后，各行各业都遭受到了极大的冲击。

房地产行业作为我国的一项重点产业更是面临严峻考验。

“营改增”就像一把双刃剑，为房地产行业既带了机遇又带来了挑战，房地产行业在短期内必定受到不小的影响。

本文将以房地产开发企业经历“营改增”后的账务处理为切入点，分析企业将遇到的难题，并提出相应的对策。

希望有助于房地产行业积极应对变化，推动其更平稳地发展。

【关键词】“营改增” 房地产行业账务处理一、引言“营改增”政策的落实虽然对各行业带来了冲击，但是从另一方面来说它解决了重复征税的问题，更推动了产业结构优化升级。

有数据显示，如果“营改增”税制改革推广至各个行业，预计每年将实现结构性减税1000亿元以上，带动GDP增长0.5%左右。

[1]由此可见“营改增”确实带来了颇多好处，但房地产开发企业是否能适应此政策并更稳健地发展还有待考证。

二、“营改增”后房地产开发企业账务处理方式的变化（一）核算方式的变化一是“营改增”前营业税税率为5%，“营改增”后改缴增值税：一般纳税人销售不动产和提供不动产租赁的税率都为11%，而且自建的不动产要以全部价款和价外费用为基础计税，非自建的不动产可以扣除购置原价；小规模纳税人或采用简易计税方法均为5%。

二是“营改增”后转让不动产，一般纳税人和小规模纳税人都要按5%的税率预缴税款；不动产租赁服务一般纳税人按3%预缴税款，小规模纳税人按5%预缴税款。

三是在计算房地产增值税额时，按11%缴纳税款的一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款准予从销售额中扣除。

（二）会计处理的变化“营改增”政策开始实行后，企业从缴纳营业税转为缴纳增值税，增值税属于价外税，会使销售总额减少。

因此，缴纳增值税会使企业的营业收入比缴纳营业税减少一部分。

但是增值税属于流转税可以在后期有购进业务时与进项税进行抵扣，这样会使成本有所节省。

营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析

营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析！2016年5月1日起，经国务院批准，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后四个行业由营业税纳税人纳入增值税纳税人营改增试点范围，自此，在全国范围内全部行业全面纳入营改增试点范围。

全面实行营改增后，房地产开发企业由原为营业税纳税人变为增值税纳税人，由于营业税与增值税属于价内税与价外税的区别，同时由于土地出让金及拆迁补偿费抵减销售额增值税政策，营改增前后房地产开发企业计税销售额、土地增值税清算收入、财务核算有较大的变化，许多的财税人员甚至专业咨询人员对于目前房地产行业的税收政策与会计处理理解不是很正确，。

一、房地产开发企业计税销售额的确认根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，适用一般计税方法的房地产开发企业纳税人，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）即一般计税方法房地产开发企业纳税人应纳销项税计税公式如下：应纳销项税额=销售额×11%=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%=销项税-销项税额抵减应纳销项税额为会计核算中的销项税减销项税额抵减的差额。

注：根据最新的政策，房地产行业增值税率为10%。

二、房地产开发企业土地增值税清算收入的确认根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含增值税销售收入-（销项税—销项税额抵减）=含增值税销售收入-销项税+土地成本销项税额抵减根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

房地产营改增账务处理

房地产营改增账务处理根据北京市国家税务局关于营业税改征增值税有关会计处理(讨论稿)建议如下：(一)一般纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，按照增值税专用发票上注明的增值税额，借记‘‘应交税费——应交增值税(进项税额)"科目，按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额，借记‘‘材料采购"、‘‘商品采购"、“原材料"、“制造费用”、“管理费用"、“营业费用”、“固是资产”、‘‘主营业务成本"、‘‘其他业务成本"等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款…‘应付票据…‘银行存款"等科目。

购人货物发生的退货，作相反的会计分录。

(二)一般纳税人进口货物或接受境外单位或者个人提供的应税服务，按照海关提供的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额或中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)’’科目，按照进口货物或接受境外单位或者个人提供的应税服务应计人采购成本的金额，借记‘‘材料采购"、“商品采购"、“原材料”、“管理费用"、“营业费用"、“固定资产’’等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款"“银行存款"等科目。

(三)一般纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，已经取得的增值税扣税凭证，按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额，，科目，应计人采购成本的金额，借记“材料采购"、“商品采购"、“原材料"、“制造费用”、“管理费用"、“营业费用"、‘‘固定资产"、‘‘主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款"“应付票据"“银行存款”等科目。

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。

2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。

(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

营改增后，房地产企业销售开发新项目时收入、成本、增值税会计处理要点

营改增后，房地产企业销售开发新项目时收入、成本、增值税会计处理要点政策背景：1、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

2、《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2017〕22 号）规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”等科目。

会计处理：1、确认主营业务收入及销项税额(不含税销售商品房收入20000万元）销项税额=20000÷（1+11%）×11%=2200借：银行存款等科目 22200贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2200主营业务收入 200002、同时，结转主营业务成本（开发成本转开发产品18000万元）借：主营业务成本 18000贷：开发产品 180003、计算扣除土地价款后的销售额和销项税额（取得的土地成本6660万元）按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，国家税务总局公告2016年第18号文件规定，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

因此，以全部价款和价外费用扣除土地价款，作为计算增值税销项税额时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。

扣除土地价款后的销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=1540扣除土地价款6660万元使销项税额减少额：销项税额抵减额= 6660÷（1+11%）×11%=660借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 660贷：主营业务成本 660。

“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题

“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题作者：王婷婷来源：《现代经济信息》 2018年第16期前言房地产行业是我国国民经济发展的重要支柱之一，因此，在经济发展中，房地产行业一直都受到高度的重视，而增值税作为“营改增”后房地产开发企业所面临的新型问题，企业必须组织相应的人员对其学习和深入了解，才能是企业的发展适应时代的需求。

由于“营改增”政策的实施使房地产开发企业的增值税会计处理发生了很大程度的变化，而针对这个政策提出的明确项目管理要求，增值税税率已经从原来的百分之五增加到了百分之十一。

面对“营改增”政策下的房地产增值税会计处理问题，企业只有加以重视和改善，才能保证自身的长久发展。

一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性一方面，建设周期较长是房地产开发企业最长面临的问题。

其次，由于受到项目策划、相关工程的设计和实施、以及报批和审核制度等方面因素的影响，会导致房地产开发企业在经营方面的流程变得十分复杂。

而由于这些方面的影响，使得房地产开发企业的税负大大增加。

我国的第一大税种就是增值税，并且国家已制定相关的法律来规范。

因此，“营改增”政策的实施就有了明确的法律作为铺垫。

“营改增”政策实施对于房地产开发企业具有较大的促进作用，它不仅有利于房地产开发企业降低自身的税负，更能大大提高企业自身的经营效率。

另一方面，由于房地产开发企业的整个运营过程中需要的资金投入量较大，致使企业的资金负担相对严重，而随着社会经济的不断发展，在目前我国的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”政策，能够使企业内部的经济结构得到更好的优化配置，同时更能进一步促进我国财税制度的长远发展。

就目前市场环境来看，任何一个企业都想在激烈的竞争中求得生存，只有实施“营改增”政策，才能使企业的核心竞争力得到提升。

二、“营改增”后房地产行业的会计处理中遇到的问题首先，由于增值税的税务处理过程较为复杂，使得房地产开发企业在进行会计处理时，增加了核算难度以及税务处理的难度。

房地产营改增财务处理

房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比根据财税〔20１6〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2(十)条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其20１6年４月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：１、收到预收款时:借方：库存现金／银行存款贷方：预收账款(价税合计）2、企业预缴税款:借方:应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报)应交税费——应交城镇维护建设税应交税费-—应交教育费附加应交税费-—应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款:借方:开发成本应交税费——应交增值税（进项税额)｛取决于开票企业的纳税选择,３%税务局代开票或11%｝贷方:银行存款/应付账款４、支付广告宣传费:借方：销售费用应交税费-—应交增值税(进项税额）{取决于开票企业的规模，3％税务局代开票或６%｝贷方:银行存款/应付账款５、工程完工:借方:开发产品贷方：开发成本６、确认收入实现和结转成本:(1)借方:预收账款贷方：主营业务收入(由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）贷方：应交税费——应交增值税(销项税额）{根据全部销售额按照11%税率计算得出}(２）借方：主营业务成本贷方:开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1)借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税)贷方:应交税费—－未交增值税(2）计算税金及其附征:借方:营业税金及附加贷方：应交税费—-应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费—－应交地方教育费附加８、假定当期应交税费-—未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳.根据附件2第(八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产营改增会计分录

房地产会计分录房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。

下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。

【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。

该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。

本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。

已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。

2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。

2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额16万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。

该月期初没有进项税额留抵。

说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率10%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。

（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。

）5月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款10000贷：预收账款——未开票未计税房款10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。

当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。

但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算。