土地登记实务

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一、土地登记概论
（三）土地登记的原则 ——属地登记（《土地登记办法》第三条）
申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府 国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以 上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、 地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记， 核发土地他项权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级 以上人民政府分别办理土地登记。 在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关 用地土地登记办法》的规定执行。



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一、土地登记概论
（三）土地登记的原则
1、依法登记的原则 2、依申请的原则 3、审查的原则 4、属地登记的原则
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一、土地登记概论
（三）土地登记的原则 ——属地登记
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理。” 《土地登记办法》第三条规定：“土地登记实行 属地登记原则。”

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一、土地登记概论
（五）土地登记分类




总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区 域内土地进行的全面登记。 初始登记：是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的 登记。 变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利 人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行 的登记。 注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、 异议登记、预告登记和查封登记等。
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二、土地登记程序
（三）权属审核
3、持证上岗

未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事 土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和 土地登记簿上签字。
按照《土地登记办法》，国土资源行政主管部门应当自受 理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续； 特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批 准后，可以延长十日。
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一、土地登记概论
（六）世界土地登记制度
契约登记 代表国家 立法思想 登记审查 登记公信力 法国（英美） 登记对抗 形式审查 无 权利登记 德国 登记生效 实质审查 有 是 托伦斯登记 澳大利亚 登记生效 实质审查 有 初次不强制 权利+托伦斯 我国 登记生效为主 实质审查为主 有 依申请

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一、土地登记概论
（四）土地登记内容
宗地
土地以宗地为单位进行登记。 1、土地权属性质与来源 国有土地所有权 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 2、土地权利主体 集体土地所有权 集体土地所有人 3、土地权利客体 国有土地使用权 国有土地使用权人 坐落、界址、面积、用途、使用条件、价格等。 集体土地使用权 集体土地使用权人 抵押权 抵押权人、地役权人 地役权
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二、土地登记程序
（三）权属审核
1、权属审核的依据

法律依据： 指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。 书证依据： 申请人的身份证明、宗地的权属来源证明、地上物权 属证明、地籍调查成果等。
2、权属审核内容
土地登记申请人 宗地自然状况 宗地权属状况

4、土地登记审查办结期限(20+10)

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二、土地登记程序
（四）注册登记
1、不予登记的情形
《土地登记办法》第18条规定，有下列情形之一的不予登记： 土地权属有争议的 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的 未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的 申请登记的土地权利超过规定期限的 其他依法不予登记的 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
特别注意：地号、宗地面积发生变更的，须更换 土地登记卡。
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二、土地登记程序
（五）核发或更改土地权利证书 1、土地权利证书的种类

4种证书：
国有土地使用证:国有建设用地使用权和国有农用地使用权 集体土地所有证:集体土地所有权 集体土地使用证:集体建设用地使用权、宅基地使用权和集 体农用地使用权 土地他项权利证明书：土地抵押权和地役权
（四）土地登记内容
（五）土地登记分类 （六）世界土地登记制度
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一、土地登记概论
（一）土地登记的概念
概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、 集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照 法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土 地登记簿公示的行为。(《土地登记办法》第二条) 注意：
1、土地等不动产物权以登记公示。
2、集体土地使用权包括？
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一、土地登记概论
（二）土地登记效力（两种立法思想）
土地登记的法律后果：
1、登记生效主义（形式主义的立法）

不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）非经登记 不得生效。即必须登记，不登记不生效。 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）只因当事 人的意思表示一致而发生效力，登记只是对抗第三人的要 件（办理登记的可以对抗第三人）。
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二、土地登记程序
（一）土地登记程序对比 （二）土地登记申请 （三）权属审核
（四）注册登记
（五）核发证书
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二、土地登记程序
（一）土地登记程序对比
根据土地登记规则:

根据土地登记办法:

土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 核发证书
2、法人 3、其他组织
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二、土地登记程序
单方申请与共同申请： 《土地登记办法》第七条、第八条规定，土地登记应当由当事 人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请： （1）土地总登记； （2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的 初始登记； （3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记； （4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定 而取得土地权利的登记； （5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而 取得土地权利的登记； （6）更正登记或者异议登记； （7）名称、地址或者用途变更登记； （8）土地权利证书的补发或者换发； （9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。
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二、土地登记程序
（四）注册登记
2、注册登记依据和内容
依据：《土地登记审批表》是土地登记机构进行 注册登记的重要依据。 注册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》 和《共用宗土地登记卡目录》、填写《土地归户 卡》、组装《土地登记簿》。

3、土地登记簿组成

三部分：土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗 土地登记卡目录
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请 申请提交的文件资料：




土地登记申请书 申请人身份证明 土地权属来源证明 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标 地上附着物权属证明 法律法规规定的完税或者减免税凭证等 其他证明材料
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请 登记申请的审查:



对人的审查（如法人资格、法定代表人身份证明、 户主资格、代理人代理手续的审查）； 对物的审查（土地权源证明、地上物权属证明的 审查）； 对其他问题的审查 。
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
登记申请的受理:




1.申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予 受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主 管部门申请； 2.申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人 当场更正； 3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者 在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容； 4.申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提 交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统 一监制。
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二、土地登记程序
（五）核发或更改土地权利证书
特别注意：

土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一 致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确 有错误外，以土地登记簿为准。
土地登记申请
权属审核 注册登记 核发证书
地籍调查成果可以委托有资质的专业技术单位 进行地籍调查获得。（登记办法第9条）
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
申请人：
1、自然人

申请方式：
1、直接申请 2、代理申请
委托代理 法定代理 指定代理

完全民事行为能力人 限制和无民事行为能力人
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二、土地登记程序
（四）注册登记
1、不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形）