房地产文章

>>销售业绩
突破200亿
前三季度华润置地共签约销售170.4万平方米，签约额达170.5亿元人民币。截至9月15日，华润置地已实现住宅签约额及签约面积分别按年增长229.2%和324.9%。因此，华润置地将全年销售目标由150亿元上调至200亿元。业内认为，华润完成这一目标非常轻松。
北京在售项目有红山世家、橡树湾、置地公馆。
>>全国布局
二十四城记
目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉等中国内地24个城市践行着高品质的理想，代表作品有橡树湾、凤凰城、上海滩花园、二十四城、幸福里、悦府等公寓产品，翡翠城、太湖国际社区、卡纳湖谷等中低密度产品，以及万象城（购物中心）、写字楼、酒店、高端公寓等都市综合体项目，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌；华润置地创新的生意模式还包括通过提供精装、家私等增值服务满足客户日益增长的一站式服务需求。
虽然这种商业模式屡屡遭到市场和业内的质疑，但是，SOHO旗下每一栋迅速售罄的物业也在证明投资者对这种模式的认可。
>>项目储备
两手准备
面对2009年楼市再现的疯狂，潘石屹一直很苦恼，既担心市场的不理智，更担心地价狂飙中，SOHO中国的地荒延续下去。在这场狂欢中，SOHO中国只在土地公开出让市场获得一块土地——北京朝阳区望京地区B29地块。面对央企的来势汹涌，SOHO中国灵活地转身，从公开市场转向二级市场，通过收购项目来达成项目储备的目的。8月收购上海东海广场，11月收购了北京东三环内甲级写字楼北京嘉盛中心。
万达 布局商业地产帝国
万达成立21年了，从上个世纪的住宅地产领域，到2001年开始挺身迈进商业地产领域，再到现在全国最大的专业商业地产开发商、亚洲排名第一的不动产商，万达完成了一个华丽而完美的大转身。
>>销售业绩
上半年，万达合同销售额80亿元，入伙指标销售额120亿元，同比增长200%，全年预计在250亿以上。
刚刚结束的中国人民银行工作会议指出，要不断提高金融市场的广度和深度、并加快开展房地产投资信托基金（REITs）试点有关工作，房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。在这一消息和其他利好的共同作用下，昨日，地产板块终于一改阴沉了多日的“绿脸”，多数个股飘红。而房地产上市公司在接受记者采访时也表示，虽然不排除房地产市场短期内会有波动，但还是看好房地产行业在未来5年的表现。
“它的主要作用是使华润置地能够利用母公司大得多的资产负债表做一些大规模项目。真正体现出集团孵化意义在两方面：资产注入前归属于集团的所有权，以及孵化过程中的资金支持。”华润置地高管如是说。
■点评
“住宅开发+持有物业+增值服务”是华润置地的生意模型和战略，是与其它主营业务为住宅的房地产企业在业务能力上最显著的差异化特征。华润置地是综合性地产发展商，差异化的生意模式可以把住宅开发和物业收租业务的长处有机结合，利润点由房屋销售、租金收入和长期资本增值组成，使公司在长短期回报平衡、盈利增长持续性和业务稳定性等方面得到优化，受地产政策及市场影响的盈利波动风险将会降低，同时也给客户资产的保值增值提供更多保障，为业主的生活带来更加缤纷多彩的享受和更加完善、便利的生活体验。
上半年，万达在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市，先后投下巨资，新增10幅土地，总面积约650万平方米。
据万达集团董事长王健林透露，万达全年新增土储目标超过1000万平方米。
■人物
万达集团董事长王健林
“包括新开工面积1000万平方米和续建面积1000万平方米左右在内，万达全年的在建面积将达到2000万平方米，明年的销售额将达到500亿的级别。”这是王健林对万达2010年的展望。
2009年10月以来，华润置地诸多项目应邀加推：成都翡翠城五期09年四季度新开盘计划火热出炉；外滩九里计划于10月推出一期；上海橡树湾二期预计11月推出，势必延续热销传奇。传统销售淡季中，t;土地储备
三年翻两倍
截至2009年，华润置地的土地储备面积达到2455万平方米以上，而2005年华润置地的土地储备仅有1074万平方米，3年时间，华润置地的土地储备量翻了两倍，而华润置地的突然加速背后可以明显看到华润集团的身影，华润集团在华润置地的高速发展中成功地扮演了“孵化器”的角色。
目前万达已经形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，足迹涉及全国50多个城市，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。同时，到今年年底，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，万达集团的持有物业面积将达到1000万平方米。
>>商业模式
解码房企开发商业地产的三大模式
文摘 2010-3-8
SOHO中国谨慎打造SOHO世界
>>销售业绩
超标160%
截至2009年12月13日，今年SOHO中国的合约销售金额130亿元人民币，超全年目标。据了解，SOHO中国今年年初订下的销售目标是50亿元，年中先后上调至80亿元及100亿元，最后完成金额超年初目标160%。
第三代城市综合体
商业模式上，2001年，万达提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，解决了商业地产招商难的问题。2005年，万达提出集购物中心、高档酒店、住宅、公寓等物业于一体的第三代城市综合体模式，把购物、娱乐、餐饮等功能与商务、旅游、高端居住等功能融为一体，重塑了“商业地产”理念，并获得巨大成功。对于万达城市综合体来说，以万达商业广场为主导、以万达影城、万千百货、万达酒店为侧翼的高速发展模式，已经被锻造成万达“不可复制”的核心竞争力之一。
>>战略发展
提速扩张筹备上市
自2008年下半年以来，在全球金融危机的大背景下，万达集团采取反向思维，提速扩张。
2009年除新开业8个万达广场外，新增万达广场项目达到20个，全年新开工面积1000万平方米，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，万达集团的持有物业面积将达到1000万平方米。
华润置地 多元化增值
作为华润集团旗下的地产业务旗舰，华润置地一直是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2009年底，公司总资产超过700亿港元，净资产超过360亿港元，土地储备面积超过2455万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一，在香港和内地上市的内地地产股中市值排名第三。目前，华润置地已进入中国内地24个城市，正在发展项目超过50个。
在今年SOHO中国的售楼收入中，约七成来自北京三里屯SOHO项目的收入。据介绍，该项目从去年开售至今，办公室和公寓部分的平均销售价格均有10%至15%的提升，截至目前累计销售金额达152亿元，其中今年预售80亿元，目前该项目有90%的楼面已经售出。
目前SOHO中国旗下在售项目包括：三里屯SOHO(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、SOHO北京公馆、中关村SOHO、朝阳门SOHO二期。
而对于日前国办通知中提出的要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度的政策，某券商分析师认为，单从这一政策来看，对中小房地产企业影响较大，但是从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格，房地产企业可能又将面临资金之渴，房地产公司融资的重担又将落在房产信托身上。
REITs成房企融资寄托
从当前情况看，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。
相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
业内专家表示，用美国汽车行业的发展能更好地诠释华润的选择。在上世纪初福特用流水线的生产模式大幅提高产量，降低生产成本之后，福特汽车占据了整个北美市场，成为当然的王者。然而通用最后却超越了它，为什么？因为人们已经厌倦了一个模子里出来的福特T型车，他们追求个性，追求更多的车型。而当时的小公司通用恰恰做到了这点。
REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，促进商业地产发展。
目前，北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定。据悉，京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备，将同时推出REITs试点，破解了之前市场对试点城市先后顺序的猜测。
日前，王健林宣布了未来三年的拓展计划：2010年新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。到2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。
■点评
在同行们还在痛苦中徘徊迷茫时，王健林已经看到房地产行业2009年的走势，并在去年第四季度就开始积极扩张，筹备未来，并在今年上半年继续高歌猛进。万达的动作比绝大多数同行提前了至少三个季度，以较低的价格获取了大量土地储备，这不能不佩服王健林的远见。
■点评
SOHO中国是一个非常独特的企业，从它的发展和销售看，SOHO中国是成功的，但至今无人能复制SOHO中国。表面上看，它是一家专业房地产开发商，但在媒体上，SOHO中国往往跟时尚、跟建筑艺术相伴随行。从公司组织架构上看，SOHO中国是一家标准的现代企业，拥有一群非常敬业的优秀职业经理人，但它的董事长，出入却如娱乐明星一般，总能引来蜂拥而至的粉丝……这是一家奇怪的企业，却是一家非常值得尊重的企业，因为它总以企业纳税、员工纳税之高为荣，并认真地为自己每一个项目的建筑负责，精心盖漂亮的房子。
积极扩张的同时，万达还在积极运作A股上市的事情。如果没有意外，万达将于明年年初向证监局递交A股上市申请。目前，万达已先后完成了两轮私募，共募集资金超过40亿元。
>>土地储备
新增1000万平方米