CRIC-合肥瑶海万达广场项目市场研究及产品定位20140613(沈政)

住宅 品质
中低端
高端
中低端
中高端
中高端
中低端
中低端
中低端
价格
680011000元/㎡
900013000元/㎡
75009500元/㎡
66008500元/㎡ 市区外溢客 户、肥东客 户，来肥务 工者、公务 员、白领
800011000元/ ㎡
市区客户、 公务员、企 业高管、白 领
680011000元/ ㎡
四房
复式 别墅 其它 一房 二房 三房 34.34% 四房 复式 别墅 49.17% 其它
11供应面积
0.92
11成交面积
1.32
0.90 0.60 0.30 0.00 其它 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
四房
复式
别墅 12供求比
12成交面积
0.93%
5.60%
1.24%
0.00%
服务业
24%
20%
交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业
30%
食品及农副产品加工 新型平板显示 新能源及光伏 14% 16% 13% 3%
32%
房地产业 营业性服务业 非营业性服务业
2013年合肥第一产业（九大主力产业）占比情况
2% 3% 3% 农业 1200 1000 800 600 400 200 0 2008
45 7.90%
52 15%
57 9.60%
62
15.00%
11.30% 8.70% 10.00% 5.80% 5.0Baidu Nhomakorabea% 0.00%
13.67% 13.04%
12.37% 13.00%
包河区 肥西县
瑶海区
长丰县
2008
2009
2010
2011
2012
增长率
2013
9.53% 11.05%
注：蜀山含政务区，包河含滨湖区
市区客户、 长丰客户
代表 项目
绿地中心
华润凯旋门
万科蓝山、 保利五月花、 恒大中央公 馆、保利东 中海中央公 郡、信地城 馆 市广场 万达文旅城
万科森林城 华润橡树湾
万科金域华 府 大富山庄
祥源城
融科城 禹州华侨城
信地城市广 场 6
6
Part 3-住宅市场研究
【产品结构】近三年来合肥商品住宅成交主力为二房、三房，其中三房成交占 比呈现上升趋势。随着生活水平的提高，置业观念发生微变，改善型产品需求 有所上扬。
商品住宅销售金额（亿元） 商品住宅增长率
房地产施工面积（万方）
房地产竣工面积（万方）
4
Part 3-城市房地产发展研究
【区域布局】合肥住宅市场可划分为九个区，分别为蜀山区、庐阳区、包河 区、新站区、政务区、高新区、滨湖区、瑶海区和经开区，本案位于瑶海 区。
区域 区域价值 庐阳区 蜀山区 瑶海区 四大主城区之一城市政治，经济中心，拥有完善 的生活娱乐配套、区域热度较高 四大主城区之一城市政治，经济中心，拥有完善 的生活娱乐配套、区域热度较高 四大主城区之一城市工业聚集地，拥有强劲的产 业支撑但污染严重，普通住宅价格较低 四大主城区之一，随着高铁南站建成开通，加速 人口导入及周边配套的建设，区域热度较高 离合肥政治经济中心较近，具有较强的区位优势， 以第三产业集中的商贸区为特色。区域竞争激烈 城市主力发展区域，行政中心及办公商务中心、 配套齐全、合肥房价标杆地 大湖名城、城市新中心，新城规划的推动下，近 年来板块发展迅速，知名开发商不断入驻，在售 项目较多，未来竞争激烈 国家级动漫产业基地、国家软件及服务外包基地、 是安徽省最大的高新技术产业化基地、区域房价 正处于蓬勃发展期 城市产业聚集地，拥有强劲的产业支撑，离市区 较远、配套差，区域房价较低
Part 1-城市宏观背景研究
【产业结构】近年来，合肥产业呈现少有的“二产进，一三产退”情况； 服务业中，13年房地产业销售额占GDP比重为21.54%。
2013年合肥第二产业（六大主力产业）占比情况
4% 3% 15% 16% 汽车 装备制造 家用电器 工业 10%
2013年合肥第三产业（七大主力产业）占比情况
区域 特征
城市中心配 套完善、二 环内住宅价 格较高
商务办公区 房地产热点 板块、房价 标杆地、土 地稀缺
二环外老工 业区、环境 较差、住宅 品质不高、 合肥价格洼 地
主城区配套 成熟住宅品 质较高
主城区配套 新兴产业技 成熟住宅品 术开发区、 质较高 离市区较远， 房价较低
产业聚集区、 离合肥政治 离市区较远， 经济中心较 配套不足、 近、区位优 房价较低 势明显
合肥市历年GDP总量及走势请况
5000 4500 34.61% 4164 40.00% 2008 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 17.20% 2009 合肥市历年三产结构及走势情况
单位：亿元
4672.91
4000
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 增长率 2013 5.00% 0.00% 28.53% 26.25%
65007500元/㎡
65008200元/㎡
650010000元/ ㎡
客户
市区私营业 主、周边乡 镇客户、白 领、公务员
市区外溢客 市区私营业 户、公务员、 主、公务员、 周边乡镇客 企业高管、 户、回乡置 白领等 业客户等
市区外溢客 市区客户、 户、肥西、 市区外溢客 公务员、企 六安客户、 户、肥西客 业高管、白 企业管理层、 户 白领 领
合肥历年来商品房与商品住宅销售面积情况
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 商品房销售面积（万方） 1567.4 100.00% 80.00% 1124.9. 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% 2012 2013 商品住宅销售面积（万方） 商品住宅增长率
2011-2013年商品住宅成交占比情况 0.90 0.60 0.30
9.397.27 1.77% 6.12% 1.48%
7.88%
0.01% 一房 二房 三房
0.00 二房 三房 四房 复式 别墅 11供求比 其它 1.50 1.20
396.19 40.13% 42.61% 11年成交占比 0.59% 1.22% 8.13% 0.18% 6.39%
2010 第一产业 2011 第二产业 第三产业 2012
14.50%
15.00% 12.22% 10.00%
2013 247.21 0
2583.75 1000 2000 3000
1841.95 4000 5000
生产总值（亿元）
备注：数据来源于2013年合肥统计公报
3
Part 1-城市宏观背景研究
增长率
0
2013
户籍人口（万人）
10.00% 5.70% 0.00%
2009
2010
2013
常住人口（万人）
2013年合肥各区域人口占比情况
7.34%
3.87%
2008-2013年瑶海区人口增长走势
高新区 新站区 庐阳区 80 69 73 20.00%
2.04% 1.80%
9.22%
3.07%
60
40 20 0
合肥历年户籍人口及增长速度情况 合肥历年常住人口及增长速度情况
1000
710.5
711.5
60.00%
800
500
40.00% 600
20.00% 0.00%
2008 2009 2010 2011 2012
增长率
720.5 35.32%
761.5
40.00% 30.00% 20.00%
400 200 0 1.10% 2008 1.20% 3.50% 2011 2.70% 2012
合肥历年来商品房与商品住宅销售金额情况
商品房增长率
100.00% 1007.84 80.00% 828.06 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% 2008 2009 2010 2011 2012 2013
商品房销售金额（亿元） 商品房增长率
2.00
三房
0.20 0.00
60以下 60-70 供应面积 70-80 80-90 成交面积 90-100 供求比 100以上
2013年合肥商品住宅各房型|面积段供求情况 单位：万方
250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00
二房
1.20 1.00 0.80 0.60 0.40
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 80以下 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上 成交面积 供求比
肥东县 蜀山区
常住人口（万人）
数据来源：合肥市政府网站
备注：2011年的人口大幅度增长主要源于巢湖市市区及庐江县的并入 2
Part 1-城市宏观背景研究
【经济水平】2013 年 GDP4672 亿元，增长率为 12.22% ；自 2012 年以来合 肥GDP增速逐渐放缓，经济拉动三驾马车走势良好。
合肥商品房销售金额占全市GDP比重
35.00% 28.70% 23.78% 18.96% 315.63 603.25 642.37 14.14% 514.31 15.75% 1007.3 655.99 30.00% 25.00% 21.54% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2009 2010 销售额（亿元） 2011 2012 2013 房地产业与GDP比重 备注：数据来源于2013年合肥经济公报 1
粮食
7% 8%
油料
44%
蔬菜 瓜果 肉类
28% 牛奶 5% 蛋类 水产品
Part 1-城市宏观背景研究
【人口结构】2013年年末全市常住人口761.5 万人。年末全市户籍人口711.5 万人，比上年增加1万人，其中市区户籍人口222.8万人。其中瑶海区人口73万 人，占全市总人口11.05%。瑶海区人口增长率略高于城市人口增长率。
2011-2013年商品住宅房型供求情况 400 300 200 100 0 一房 500 400 300 200 100 0 一房 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 一房 数据来源：CRIC2014 二房 三房 二房 三房 12供应面积 668.57 620.39 305.99 271.13 62.06 0.89 27.92
66.26 65.04 248.49 1.10 430.15 274.35 36.13 47.59 8.27 9.71 19.25 4.73 1.45 1.4 72.3 38.83 250.8 0.72 179.82 295.7 210.04 63.57 48.17 18.678.7 0.58 0.05 0.71 0.76 单位：万方
新站区 庐阳区 蜀山区 高新区 政务区 包河区 瑶海区
包河区
新站区
政务区
滨湖区
经开区
滨湖区
高新区 经开区
5
5
Part 3-城市房地产发展研究
区域特征分析
包河区 政务区 滨湖区 城市拓展区 域 教育交通资 源倾斜 人流不足、 未来超级大 盘多，价格 攀升较快 中端 瑶海区 庐阳区 蜀山区 高新区 经开区 新站区
12年成交占比
一房
二房 三房
5.52%
0.93 10.47 0.93 62.94 58.46 14.87 13.95 0.00 3.32 0.00 四房 复式 别墅 供求比 其他
27.22%
四房 复式 别墅
59.48% 13供应面积 13成交面积
13年成交占比
其他
7
Part 3-住宅市场研究
【2013年户型面积段】 二房：成交主力面积段分别为80-90㎡ 三房：成交主力面积段分别为90-100㎡ 四房：成交主力面积段分别为135-145㎡
【施竣工比】受合肥大建设影响，近年来房地产开发投资额逐年增加；13年 各项指标同比12年均较大幅度上涨。
合肥历年来固定资产与房产投资额情况
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4001 3067 2468 1839 565 670 819 880 3377 4707.99
914
1105.81
2008
2009
2010
2011
2012
2013
固定资产投资额（亿元）
房地产开发投资额（亿元）
合肥历年来房地产施工面积与竣工面积情况
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 560 601 795 893 921 1435.33 4751 4020 5339 5700 6652 6072 1200 1000 800 600 400 200 0