土地一级开发基本流程及成本构成分析

土地一级开发基本流程及成本构成分析

作者：严峻

来源：《今日财富》2017年第28期

房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。

首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。

一、什么是土地一级开发

土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。同时必须对今后房地产市场的发展趋势有所预判，毕竟社会投资人的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场的实施主体。

二、社会投资人参与土地一级开发形式

社会投资人参与土地的一级开发形式分为两种：一种是受托管理，对于受托管理方式，政府土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、

征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择社会投资人土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，以招标方式确定社会投资人后，土地储备机构应当与社会投资人签订土地一级开发管理委托协议。该形式主要投入的是技术、管理等非物质成本。另一种是受托实施。对于受托实施以及开发的，由社会投资人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。土地一级开发利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定社会投资人后，土地储备机构应当与中标社会投资人签订土地一级开发委托协议。该形式包括技术、管理、资金等全部成本。社会投资人可以根据自身的特点以及资金规模、资金运转情况选择不同的方式。

三、土地一级开发常用的操作程序

土地一级开发常用的操作程序有以下几种（1）做出开发区域项目的近期、中期和长期发展计划；（2）对开发区域范围内的土地进行土地勘测定界、土地权属调查等前期工作，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；（3）制订开发区域发展的控制性规划和详细规划，并按程序组织报批；（4）拟订土地征收和拆迁安置补偿方案，并按程序报请人民政府主管部门批准执行；（5）拟订土地一级开发整理实施方案（包含：开发范围、面积、地上构建物状况、开发计划、成本预算、完成时限、实施方式等），并按程序报请委托机构审核批准执行；（6）按确定的优先顺序选择分布公告启动开发地块或区域，完成土地征收和拆迁补偿等工作；（7）进行现场土地开发工作，完成城市配套设施和基础设施的建设，达到相应的建设条件；（8）核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地出让准备；（9）土地一级开发整理完成后，移交土地储备机构统一储备，并按照程序组织土地供应。

四、土地一级开发成本的一般构成

土地一级开发成本一般构成如下：（一）土地报批等各项税费，包括：新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费；（二）征地补偿费，包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费、以及生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用；（三）拆迁安置补偿费，包括：房屋拆迁补偿费、地上地下管线改签费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、以及搬迁奖励费等费用；（四）土地一级开发整理项目前期费用（包含规划编制、测绘、评估、图件资料制作等），（五）市政配套设施和基础设施建设有关费用以及土地临时看护管理发生的费用；（六）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（七）财务支出，包含土地储备机构和社会投资人参与土地一级开发整理所投入的资金利息、融资顾问费、资产管理费等费用；（八）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。

五、结语

综上所述，社会投资人参与土地一级开发，最终目的是获取二级土地开发权，土地一级开发行为是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，这也是政府意图控制土地一级市场，利用土地供应进行宏观经济调控、调节房地产市场甚至国民经济的具体表现，为确保二级土地开发权的获得，需对政府的土地一级开发政策和相关规定进行深入细致的研究，将一级开发和二级开发作为两个互相关联项目来进行对待。所以在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一较为有利的特定便利条件。按照预期设置开发总成本来安排所有成本项目的内容、时间、支持方式、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。否则，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的尴尬境地。合理设置分期开发的计划，属于分期开发项目的，可以考虑将前期部分的市政设施费用比较合理的向后期转移，完成一期可实现利润，同时提升二期的进入门槛，让其他社会投资人知难而退。属于分期开发项目后期部分的，可以考虑在市政管线接用的时间、费用、条件、容量等方面进行有效的规划，以形成有利的、可控的竞争优势。（作者单位为云南三联置业有限公司）