长租公寓专题分享 ppt课件
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国内长租公寓案例及开发模式
政策支持
近年来，政府出台了一系列政策 ，鼓励发展长租公寓市场，为市 场发展提供了良好的政策环境。
Baidu Nhomakorabea政策限制
同时，政府对房地产市场的调控 政策也给长租公寓市场带来了一 定的压力，如限购、限贷等政策 。
市场竞争分析
品牌竞争
随着市场的不断发展，越来越多的企业进入 长租公寓市场，品牌竞争日益激烈。
价格竞争
为了争夺市场份额，部分企业采取低价策略 ，导致市场竞争加剧。
总结词
成熟品牌、标准化运营
详细描述
上海自如公寓作为国内知名的长租公寓品牌，提供高品质的居住环境和专业的 租赁服务。其运营模式以标准化和规范化为主，注重提供舒适的居住体验，吸 引了大量租客。
深圳链家自如寓
总结词
依托地产背景、资源整合能力强
详细描述
深圳链家自如寓背靠大型地产企业，具有较强的资源整合能力。其在房源获取、装修升级等方面具有 明显优势，为租客提供稳定可靠的租赁服务。
客户需求变化
品质需求
随着生活水平的提高，租户对居住品质的要求越来越高，对长租公寓的装修、设施和服 务等方面提出了更高的要求。
便捷性需求
现代人生活节奏加快，对居住地的交通、生活配套等方面的要求也越来越高。
技术创新与运用
智能化管理
通过引入智能化管理系统，实现长租公寓的信息化、智 能化管理，提高运营效率。
长租公寓专题分享.ppt课件
，支持相关国有企业转
型为住房租赁企业。
6
月
27
日
扬州
7
月
5
日
郑州
7
月
17
日
广州
7
月
26
日
7
月
28
日
浙江
山东省
7
月
28
日
8
月
3
日
无锡
北京
8
月
3
日
租购同权、租售
并举
成都
8
月
14
日
7
月
7
日
7
月
20
日
北京
上海
广州、深圳、南京、
杭州、厦门等
12
个
城市
上海
(
含租赁
)
的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿
在当地申请登记常住户口
。
在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。
“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，
保障租购同权
。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没
明确的表明用于租赁住房，
按“只租不售”的模式进行
2017.06.09
型为住房租赁企业。
6
月
27
日
扬州
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5
日
郑州
7
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日
广州
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浙江
山东省
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租购同权、租售
并举
成都
8
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上海
广州、深圳、南京、
杭州、厦门等
12
个
城市
上海
(
含租赁
)
的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿
在当地申请登记常住户口
。
在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。
“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，
保障租购同权
。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没
明确的表明用于租赁住房，
按“只租不售”的模式进行
2017.06.09
国内长租公寓案例及开发模式 ppt课件
万科通过长租公寓业务获得租金现金流、 资产增值以及未来资产证券化的预期
租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高， 但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及 万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
4
万科开展长租公寓业务是其获取客户 基础的一环
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
烟台长租公 寓客户分析
通过收购获得物业产权或长
期使用权，并负责装修改造
及公寓运营管理。泊寓拓展
重资产的方式，主要是出于
对资产增值的考虑，而且长
租公寓的投资回报情况并不
比写字楼差。
重资产模式 核心模式
即租赁方式，泊寓与项目持有方 签订长期房屋租赁合同（一般超 过15年），司负责装修改造及公 寓运营。目前投资回报周期普遍 较长，租赁的轻资产模式在5-8 年左右，而万科则预计5年能够 收回成本
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
壹
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
定位
三条产品线：壹棠、壹间和壹栈， 分别对应青年白领，城市中产和企业高管
房型配套
房型：15-60㎡，独立卫生间、整体卫浴
长租公寓专题研究
2023
长租公寓专题研究
目 录
• 长租公寓市场概述 • 长租公寓市场分析 • 长租公寓市场竞争格局 • 长租公寓市场主要问题及对策建议 • 长租公寓市场前景展望 • 长租公寓市场案例分析
01
长租公寓市场概述
市场定义与分类
长租公寓是指由专业机构或房地产开发商持有的长期租赁型 公寓，通常提供整套或单间租赁服务。
未来长租公寓市场将朝着多元化方 向发展，满足不同租户的需求。
智能化和绿色化发展
长租公寓将更加注重智能化和绿色 化发展，提升居住体验和环保性能 。
政策和法规的影响
政府将继续出台相关政策和法规， 对长租公寓市场产生重要影响。
03
长租公寓市场竞争格局
竞争者类型与数量
房地产开发商
大型房地产开发商如万科、恒大 、保利等，具有丰富的地产资源 和资金实力，进入长租公寓市场 具备一定优势。
创新型长租公寓企业
注重产品创新和运营优化，但在扩大市场份额和 提升品牌影响力方面需要加强。
专业长租公寓企业
具备专业运营能力和一定规模，品牌影响力较大 ，但在扩大市场份额和提升盈利能力方面面临挑 战。
其他参与者
可能具有特定资源和渠道优势，但在长租公寓领 域相对缺乏专业经验和资源整合能力。
市场集中度分析
随着城市化进程的加速和流动人 口的增长，长租公寓市场需求不 断扩大。
长租公寓专题研究
目 录
• 长租公寓市场概述 • 长租公寓市场分析 • 长租公寓市场竞争格局 • 长租公寓市场主要问题及对策建议 • 长租公寓市场前景展望 • 长租公寓市场案例分析
01
长租公寓市场概述
市场定义与分类
长租公寓是指由专业机构或房地产开发商持有的长期租赁型 公寓，通常提供整套或单间租赁服务。
未来长租公寓市场将朝着多元化方 向发展，满足不同租户的需求。
智能化和绿色化发展
长租公寓将更加注重智能化和绿色 化发展，提升居住体验和环保性能 。
政策和法规的影响
政府将继续出台相关政策和法规， 对长租公寓市场产生重要影响。
03
长租公寓市场竞争格局
竞争者类型与数量
房地产开发商
大型房地产开发商如万科、恒大 、保利等，具有丰富的地产资源 和资金实力，进入长租公寓市场 具备一定优势。
创新型长租公寓企业
注重产品创新和运营优化，但在扩大市场份额和 提升品牌影响力方面需要加强。
专业长租公寓企业
具备专业运营能力和一定规模，品牌影响力较大 ，但在扩大市场份额和提升盈利能力方面面临挑 战。
其他参与者
可能具有特定资源和渠道优势，但在长租公寓领 域相对缺乏专业经验和资源整合能力。
市场集中度分析
随着城市化进程的加速和流动人 口的增长，长租公寓市场需求不 断扩大。
长租公寓简介介绍
长租公寓简介介 绍
汇报人： 日期:
目录
• 长租公寓概述 • 长租公寓的优势和特点 • 长租公寓的业务模式与运营策略 • 长租公寓的市场前景与挑战
01
CATALOGUE
长租公寓概述
长租公寓的定义
定义描述
长租公寓，又称服务式长租公寓，是一种由专业机构运营、提供长期租赁服务 的住宿设施。它通常包括全套家具、电器和基本生活设施，为租户提供一个完 整的居住环境。
租赁期限
相较于传统租赁市场的短期租赁，长租公寓的租赁期限通常更长，一般为数月 或数年。
长租公寓发展历程
起源与初期发展
长租公寓概念起源于国外，作为共享 经济和房地产市场的结合产物。它最 初在城市中心地段提供高品质、酒店 式的租赁住宿服务。
国内发展与普及
随着国内经济发展和城市化进程加速 ，长租公寓在近年来在中国各大城市 逐渐兴起，满足日益增长的居住需求 。
社群氛围
长租公寓注重社群建设，为租户提 供丰富的社交活动和互动机会，增 强租户之间的友谊和归属感。
长租公寓的特点
专业化管理：长租公寓采用专业化的管理方式， 从房源筛选、装修维护到租赁管理都具备完善的 流程和标准，确保租户获得高品质的租赁体验。
地理位置优越：长租公寓通常位于交通便利、商 业繁华的地理位置，方便租户出行和购物，提高 生活便利性。
合作模式
与房地产开发商、物业公司等合 作，共同开发和运营长租公寓项 目。这种模式可以共享资源和风
汇报人： 日期:
目录
• 长租公寓概述 • 长租公寓的优势和特点 • 长租公寓的业务模式与运营策略 • 长租公寓的市场前景与挑战
01
CATALOGUE
长租公寓概述
长租公寓的定义
定义描述
长租公寓，又称服务式长租公寓，是一种由专业机构运营、提供长期租赁服务 的住宿设施。它通常包括全套家具、电器和基本生活设施，为租户提供一个完 整的居住环境。
租赁期限
相较于传统租赁市场的短期租赁，长租公寓的租赁期限通常更长，一般为数月 或数年。
长租公寓发展历程
起源与初期发展
长租公寓概念起源于国外，作为共享 经济和房地产市场的结合产物。它最 初在城市中心地段提供高品质、酒店 式的租赁住宿服务。
国内发展与普及
随着国内经济发展和城市化进程加速 ，长租公寓在近年来在中国各大城市 逐渐兴起，满足日益增长的居住需求 。
社群氛围
长租公寓注重社群建设，为租户提 供丰富的社交活动和互动机会，增 强租户之间的友谊和归属感。
长租公寓的特点
专业化管理：长租公寓采用专业化的管理方式， 从房源筛选、装修维护到租赁管理都具备完善的 流程和标准，确保租户获得高品质的租赁体验。
地理位置优越：长租公寓通常位于交通便利、商 业繁华的地理位置，方便租户出行和购物，提高 生活便利性。
合作模式
与房地产开发商、物业公司等合 作，共同开发和运营长租公寓项 目。这种模式可以共享资源和风
集中式长租公寓和分散式长租公寓专题研究
分散式长租公寓
通常由个人或小型投资者拥有，分布在各个小区或楼宇中。运营上更灵活，可以根据市场需求调整租赁策略，但 管理难度较大。
投资回报比较
集中式长租公寓
由于规模效应和品牌影响力，通常更容易获得较高的租金收益。同时，由于集中 管理和运营，成本相对较低。
分散式长租公寓
投资门槛较低，但需要投资者自行管理，因此成本较高。分散式公寓的租金收益 也相对较低。
风险控制比较
集中式长租公寓
由于规模较大，抗风险能力较强。同时，由于品牌建设和标准化管理，可以降低违约风险。
分散式长租公寓
由于分散在各个小区或楼宇中，抗风险能力较弱。同时，由于管理难度较大，容易发生安全事故和违 约事件。
04
长租公寓市场现状与趋 势
市场现状分析
集中式长租公寓
主要集中在城市核心区域，交通便利，配套 设施完善，租赁价格相对较高。
智能化管理
运用互联网和智能化技术，实现公寓的智能化管理和服务，如智 能门锁、智能家居、智能安防等。
优化投资策略
合理选址
选择交通便利、商业配套完善的区域，以提高公寓的吸引力和租 金水平。
精细化投资
根据市场需求和项目特点，进行精细化投资，控制风险和提高回报 率。
长期价值投资
关注长线投资价值，不追求短期利益，以实现长期稳定的投资回报。
相对于集中式长租公寓，分散式 长租公寓的安全管理可能存在一 定的漏洞，需要租客自行注意和 防范。
通常由个人或小型投资者拥有，分布在各个小区或楼宇中。运营上更灵活，可以根据市场需求调整租赁策略，但 管理难度较大。
投资回报比较
集中式长租公寓
由于规模效应和品牌影响力，通常更容易获得较高的租金收益。同时，由于集中 管理和运营，成本相对较低。
分散式长租公寓
投资门槛较低，但需要投资者自行管理，因此成本较高。分散式公寓的租金收益 也相对较低。
风险控制比较
集中式长租公寓
由于规模较大，抗风险能力较强。同时，由于品牌建设和标准化管理，可以降低违约风险。
分散式长租公寓
由于分散在各个小区或楼宇中，抗风险能力较弱。同时，由于管理难度较大，容易发生安全事故和违 约事件。
04
长租公寓市场现状与趋 势
市场现状分析
集中式长租公寓
主要集中在城市核心区域，交通便利，配套 设施完善，租赁价格相对较高。
智能化管理
运用互联网和智能化技术，实现公寓的智能化管理和服务，如智 能门锁、智能家居、智能安防等。
优化投资策略
合理选址
选择交通便利、商业配套完善的区域，以提高公寓的吸引力和租 金水平。
精细化投资
根据市场需求和项目特点，进行精细化投资，控制风险和提高回报 率。
长期价值投资
关注长线投资价值，不追求短期利益，以实现长期稳定的投资回报。
相对于集中式长租公寓，分散式 长租公寓的安全管理可能存在一 定的漏洞，需要租客自行注意和 防范。
公寓市场现状与发展前景分析报告课件
根据上海规定,?工业?用地?厂房不能建设酒店 ,
消防不允许,而允许建设青年公寓 上海市建委打击群租,但是规定每人居住面积超 过8平?米的 ,不认定群租
租房?用户需求
长租公寓行业市场背景
在2015年3月上海的一份报告也应证房屋租赁市场的?火热现状 。上海房屋租赁指数 办公室认为 ，租赁市场近期以来的表现有三大特征：
租房?用户需求
租房市场客户痛点
?目前上海租赁市场的客户痛点 ——市场存在痛点,行业整体不规范,不是企业提供产品和服务 因此大量企业开始在解决痛点方面入手,快速扩展市场
爱屋吉屋在上海成?立 1年半,利?用互联网平台做租房平台 ,主打真房源和免租客佣金策略,?目前 位居上海租赁市场?老大 （占上海租房总成交量20% 以上）
6000 4500
2013年全国整租房源租金前五城市（元 /月）
5,570
3000
3,666 3,485 3,203 2,969
1500
2013年全国整租房源租金前五城市（元 /月）
1700
1,647 1,625
1275
1,284
850
1,117 1,109
425
0
北京 上海
深圳
厦?门 青岛
2013年一线城市整租和合租租金对比（元 /月）
房屋位于市中?心繁华地段
23.8% 23.4%
长租公寓PPT课件
5
酒店收益管理三个新指标
RevPAR在收益管理中的广泛使用，很多人渐渐意识到RevPAR不是一 个衡量酒店表现的最佳指标。它虽然能反映酒店客房的收入情况，但 是不能反映酒店客房的利润。 ARPAR （Adjusted RevPAR 每间可售房校正收入） ，ARPAR等 于(平均房价– 每间客房销售成本 + 客房其它收入)x 入住率。
24
(五)行业同业组织成立，标准建设正式启动
中国饭店协会公寓委员会，是国内首个全国性的、规范的行业 自律协作组织，2016年4月20日下午在北京正式成立。汇集了 国内主流的长租公寓规模企业，将在行业协作、标准建设等方 面持续展开工作，为行业发展奠定政策、标准的基础。
25
(六)企业品牌意识缺乏，行业整体品牌建设处于初始阶段
不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和 平均房价的提高来实现RevPAR的最大化，因为客房收入在酒店 经营的总收入中的确占有很大的比重。一般来说，提供全功能服 务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。而在 附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型 酒店，高达90%的收入则是来自客房。
窝趣不只是公寓而是一种新享乐的生活方式窝趣ceo刘辉表示作为国内拥有最多酒店品牌的铂涛集团旗下的青年长租公寓品牌窝趣绝不是把运营等于物业管理而是将原酒店的运营系统根据长租需求升级改造为青年长租公寓定制一套多元服务的运营系统
酒店收益管理三个新指标
RevPAR在收益管理中的广泛使用，很多人渐渐意识到RevPAR不是一 个衡量酒店表现的最佳指标。它虽然能反映酒店客房的收入情况，但 是不能反映酒店客房的利润。 ARPAR （Adjusted RevPAR 每间可售房校正收入） ，ARPAR等 于(平均房价– 每间客房销售成本 + 客房其它收入)x 入住率。
24
(五)行业同业组织成立，标准建设正式启动
中国饭店协会公寓委员会，是国内首个全国性的、规范的行业 自律协作组织，2016年4月20日下午在北京正式成立。汇集了 国内主流的长租公寓规模企业，将在行业协作、标准建设等方 面持续展开工作，为行业发展奠定政策、标准的基础。
25
(六)企业品牌意识缺乏，行业整体品牌建设处于初始阶段
不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和 平均房价的提高来实现RevPAR的最大化，因为客房收入在酒店 经营的总收入中的确占有很大的比重。一般来说，提供全功能服 务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。而在 附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型 酒店，高达90%的收入则是来自客房。
窝趣不只是公寓而是一种新享乐的生活方式窝趣ceo刘辉表示作为国内拥有最多酒店品牌的铂涛集团旗下的青年长租公寓品牌窝趣绝不是把运营等于物业管理而是将原酒店的运营系统根据长租需求升级改造为青年长租公寓定制一套多元服务的运营系统
长租公寓专题研究
运营主体
房地产开发商
品牌运营商
地产服务商 其他领域
品牌酒店 （高高端服务式公寓）
模式
竞争优势
主要品牌
以集中式为主 集中式和分散式均有
万科-泊寓、⻰龙湖·冠寓、旭辉-领
资金金金优势、集中式获取房源优 寓、金金金地-草莓社区、招商蛇口口-
势、装修改造成本优势
壹栈、壹间、壹棠，佳兆业-寓
享空间等
分散式获取房源优势、获取客 世联行行行-红璞公寓，链家-自自如，
传统租
房市场 面面临痛
1
点
品牌⻓长
租公寓 引领市
3
场改革革
《北北京⻘青年年人人才住房调查报告》显示，只有26%的人人表示租房过程中没有遇到权益受损问题，诟病 最多的是租房信息不不对称（54%）、黑黑中介骗取中介费（44%）等，企鹅智库《网网络租房调查报告》 显示，90%以上的被调查者认为租房中介费收费不不合理理。
国内
国外
美国租金金金负担水水平近几几年年接近30%
欧洲各国租金金金负担水水平一一览
大大多数二二线城市的租金金金/收入入水水平在20-30%区间
香香港各类屋宇单位类型占比比情况
香香港平均租金金金负担水水平在14-16%之间
⻓长租公寓与传统租房的对比比：⻓长租公寓较之传统租房优势明显
传统租房
⻓长租公寓
深圳 1138 355 783 32% 150 217 7% 85% 195 20 66.7 311
相关主题
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3
政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举
分类
时间
地区
政策内容
土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展
时间
位置
自持情况
面积 ㎡
楼板价 元/㎡
溢价率
竞得企业
上海于7月24日拍出的两块全 自持用地是上海租赁市场的 一个重大转折点，这两块地 明确的表明用于租赁住房， 按“只租不售”的模式进行 管理，预计为实现上海“十 三五”规划中的2020年新增 租赁住房供应70万套，后续 在近郊区域这类全自持的纯 租赁土地供应会继续出现， 这为上海长租公寓的发展提 供了充足的土地供应。
住建部
国 规常 范租会赁：2市0场18:年加到快2住0房20租年赁再市改场造立各法类；棚多户渠区道15增00加万租套赁，住加房大有中效央供财应政；补大助力和发金展融公、租用房地；等加支强持住。房租赁市场监管
住建部
鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房
流动人口租房市场 测算：
口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17 亿人口，总计达1.83亿。
2015年末全国流 动人口：2.47亿人
方法二： 第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人， 集体户约0.89亿人，参考全国流动人口租房比例60%，则这部分
租房人口约0.53亿，合计1.79亿。
wk.baidu.com
九部委
在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性 文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住 房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出 租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、 服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加 快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出 要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将 公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，国务院常务会 议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的 多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培 育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主 题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、 “支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住 房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市 场工作。 而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革 委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、 工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市 加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租 赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部 门统一协调奠定基础。
发改委
分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场
国务院
培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求
国务院 税务总局
全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策 纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税
5
市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租 赁市场规模已超万亿
2013年末全国流动人口居住方式 超过2/3源于租住私房
0.30%
23.80% 8.60%
67.30%
廉租房和公租房
租住私房 在现居住地购房
其他（宿舍、工地工 棚、生产经营场所）
全国住宅租赁市场规模测算：
城市本地户籍人口 租房市场测算：
本地户籍人口租房 需求主要来自落户
的大学毕业生
长租公寓主要面向市场：
全国近5年普
通高校毕业 生数合计： 0.33亿人
× = 非本地生源且落户
于就读城市的租房 占比：50%，即
0.17亿人
落户大学生
人均租房指 出900元/月
非农人口 租房市场 规模约 1800亿/年
租房人口预测方法一： 2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人
长租公寓专题分享
01 市场现状与趋势
02 国外长租公寓模式
03 国内长租公寓模式
• 开发商模式 •品牌运营商模式 •高端服务式公寓模式
2
市场现状
3
中央层面：长租公寓政策支持
15年1月 15年11月 15年12月 16年3月 16年4月 16年5月 16年6月 16年11月 17年2月 17年4月 17年7月
住建部 国务院
要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点 要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业
国务院
提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向
财政部
公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点
3
地方层面：支持长租公寓政策地图
支持长租公寓、商改住并开展REITs试点 支持长租公寓、商改住未开展REITs试点 只支持长租公寓 暂无支持政策
3
长租公寓政策支持
具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延 续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加 快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且 选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、 合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动 人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城 市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的 住房自有率，租赁市场总体规模较低。
非农人口占
比：15%， 即0.37亿人
× 非农人口中租房占 比：52.3%，即 0.19亿人
非农人口人
均租房支出 900元/月
非农人口
= 租房是场 规模约 2100亿/年
农业人口占
比：85%， 即2.10亿人
× 农业人口中租房占 比：69.8%，即 1.47亿人
农业人口人
政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举
分类
时间
地区
政策内容
土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展
时间
位置
自持情况
面积 ㎡
楼板价 元/㎡
溢价率
竞得企业
上海于7月24日拍出的两块全 自持用地是上海租赁市场的 一个重大转折点，这两块地 明确的表明用于租赁住房， 按“只租不售”的模式进行 管理，预计为实现上海“十 三五”规划中的2020年新增 租赁住房供应70万套，后续 在近郊区域这类全自持的纯 租赁土地供应会继续出现， 这为上海长租公寓的发展提 供了充足的土地供应。
住建部
国 规常 范租会赁：2市0场18:年加到快2住0房20租年赁再市改场造立各法类；棚多户渠区道15增00加万租套赁，住加房大有中效央供财应政；补大助力和发金展融公、租用房地；等加支强持住。房租赁市场监管
住建部
鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房
流动人口租房市场 测算：
口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17 亿人口，总计达1.83亿。
2015年末全国流 动人口：2.47亿人
方法二： 第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人， 集体户约0.89亿人，参考全国流动人口租房比例60%，则这部分
租房人口约0.53亿，合计1.79亿。
wk.baidu.com
九部委
在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性 文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住 房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出 租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、 服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加 快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出 要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将 公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，国务院常务会 议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的 多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培 育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主 题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、 “支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住 房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市 场工作。 而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革 委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、 工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市 加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租 赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部 门统一协调奠定基础。
发改委
分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场
国务院
培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求
国务院 税务总局
全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策 纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税
5
市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租 赁市场规模已超万亿
2013年末全国流动人口居住方式 超过2/3源于租住私房
0.30%
23.80% 8.60%
67.30%
廉租房和公租房
租住私房 在现居住地购房
其他（宿舍、工地工 棚、生产经营场所）
全国住宅租赁市场规模测算：
城市本地户籍人口 租房市场测算：
本地户籍人口租房 需求主要来自落户
的大学毕业生
长租公寓主要面向市场：
全国近5年普
通高校毕业 生数合计： 0.33亿人
× = 非本地生源且落户
于就读城市的租房 占比：50%，即
0.17亿人
落户大学生
人均租房指 出900元/月
非农人口 租房市场 规模约 1800亿/年
租房人口预测方法一： 2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人
长租公寓专题分享
01 市场现状与趋势
02 国外长租公寓模式
03 国内长租公寓模式
• 开发商模式 •品牌运营商模式 •高端服务式公寓模式
2
市场现状
3
中央层面：长租公寓政策支持
15年1月 15年11月 15年12月 16年3月 16年4月 16年5月 16年6月 16年11月 17年2月 17年4月 17年7月
住建部 国务院
要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点 要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业
国务院
提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向
财政部
公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点
3
地方层面：支持长租公寓政策地图
支持长租公寓、商改住并开展REITs试点 支持长租公寓、商改住未开展REITs试点 只支持长租公寓 暂无支持政策
3
长租公寓政策支持
具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延 续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加 快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且 选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、 合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动 人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城 市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的 住房自有率，租赁市场总体规模较低。
非农人口占
比：15%， 即0.37亿人
× 非农人口中租房占 比：52.3%，即 0.19亿人
非农人口人
均租房支出 900元/月
非农人口
= 租房是场 规模约 2100亿/年
农业人口占
比：85%， 即2.10亿人
× 农业人口中租房占 比：69.8%，即 1.47亿人
农业人口人