控制性详细规划03土地使用控制讲述
控制性详细规划的控制要素(规定性控制要素)
具体要求
规定停车泊位的数量、尺寸、位置和类型， 如路面停车场、地下停车场等，同时考虑停 车设施的可达性和便利性。
交通设施的规定
规定性控制
确定地块内的交通设施，如公交车站、地铁站等，以满 足居民出行需求。
具体要求
规定交通设施的位置、规模和设计要求，确保与城市交 通网络相衔接，提供便利的出行条件。
05
影响。
建筑后退广场绿线距离
要点一
总结词
建筑后退广场绿线的距离是控制性详细规划中的一项重要 规定，旨在确保广场的绿化环境和空间效果。
要点二
详细描述
在控制性详细规划中，建筑后退广场绿线的距离是一项重 要的规定。这个距离的设定是为了确保广场的绿化环境和 空间效果。具体规定会根据广场的性质、规模以及建筑的 性质、高度等因素进行设定。同时，这个规定也可以保证 建筑与广场之间的空间关系合理，避免对广场的绿化环境 和空间效果造成影响。
市政设施规模
根据城市规模和发展需求，确定各类市政设施 的规模，包括用地面积、建筑面积等指标。
市政设施布局
根据城市规划和建设需求，合理布局各类市政设施，确保其安全、可靠和高效 运行。
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03
在特定条件下允许公共设施用地转换为其他性质用 地，以满足城市发展需求。
土地使用性质的混合规定
01
允许在一定范围内混合使用居住和商业用地，提高土地利用效 率。
02
鼓励在工业园区内混合使用工业和配套服务设施用地，提升产
业集聚效应。
在特定条件下允许公共设施与其他性质用地混合使用，以实现
03
资源共享和优化配置。
建筑后退河道蓝线距离
总结词
建筑后退河道的蓝线距离是控制性详细规划 中的一项重要规定，旨在保护河道生态和防 洪安全。
控制性详细规划(单元层面)汇报
绿化覆盖
绿化覆盖率较高，公园绿 地布局较为均衡，但部分 街区绿地不足。
生态保护
区域内生态本底较好，拥 有多处自然山体和水体， 需进一步加强生态保护与 修复工作。
03 控制性详细规划编制过程
前期准备工作
明确规划目标
根据上位规划和相关政策，明控制性详细规划 的目标和定位。
教育设施
中小学及幼儿园布局基本合理 ，但部分学校存在学位紧张现
象。
医疗设施
医疗设施较为完善，大型医院 及社区卫生服务中心布局合理
。
文化体育设施
文化体育设施相对缺乏，难以 满足居民日益增长的精神文化
需求。
市政设施
市政基础设施基本完善，但部 分老旧小区存在设施老化、管
网破损等问题。
环境保护及绿化现状
环境质量
景观风貌
塑造城市特色景观风貌， 保护历史文化遗产和自 然景观资源，提升城市 的整体形象和品质。
05 实施策略与措施建议
政策保障措施
制定完善的政策法规
建立健全控制性详细规划相关的政策法规体系，确保规划 实施的合法性和权威性。
强化政策引导
通过政策引导，鼓励和支持符合规划要求的产业、项目和 设施发展，促进规划目标的实现。
控制性详细规划(单元层面)汇报
目录
• 项目背景与目标 • 现状分析 • 控制性详细规划编制过程 • 控制性详细规划内容解读 • 实施策略与措施建议 • 总结与展望
01 项目背景与目标
城市规划现状及发展趋势
城市规划现状
当前，我国城市规划正处于由增 量规划向存量规划转型的关键时 期，面临着城市空间优化、功能 提升、环境改善等多重挑战。
控制性详细规划重点整理
控制性详细规划重点整理第一章控制性详细规划概述城市用地分类共分为8大类，35中类，44小类。
1、框架2、控规的涵义：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
3、定性、定量、定位、定界：针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位、定界的控制和引导。
4、控制性详细规划的作用：⑴承上启下，强调规划的延续性；⑵与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据⑶体现城市设计的构想⑷城市政策的载体第二章控制性详细规划的编制内容与方法1、控制性详细规划的编制程序：①项目准备阶段②现场踏勘与资料收集阶段③方案设计阶段④成果编制阶段⑤上报审批阶段2、控制性详细规划的编制内容：⑴确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
⑵确定各地块的建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
⑶提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
⑷根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化措施，控制点坐标和标高。
⑸根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
3、控制指标：用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配件停车场库、地块出入口方位、数量和允许开口的路段、建筑形体、色彩、风格等城市设计内容。
主要控制指标：控制性详细规划指标中建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率适控制性详细规划的主要控制指标。
国土空间规划体系下控制性详细规划转型分析
国土空间规划体系下控制性详细规划转型分析摘要：在国土空间规划体系实施的时代背景下，控制性详细规划简称“控规”，这是整个规划体系内至关重要的详细规划内容，需要迎合新形势融入国土空间规划体系内。
2019年5月，国务院发布了关于建立“五级三类”的国土空间规划体系，同时提出要在城镇的开发边界做出详细规划的编制工作，这对城市发展底线的控制有着重要意义，同时也将着力提高城市建设空间的品质，实现控规编制体系和国土空间整体规划之间的完美衔接。
关键词：国土空间规划体系；控制性详细规划；转型策略1控制性详细规划的产生背景控规最早产生于改革开放阶段，计划经济正朝着市场经济不断转型，城市空间内的土地使用从无偿转为有偿使用模式，且土地开始拥有使用期限，这在一定程度上催动了土地使用条件编制工作的开展，如何合理地分配土地资源，这是控规编制的最初动因。
随着1984年城镇建设用地规划许可制度的确立与实施，这已经成为城市空间功能优化的关键，控规有效衔接了规划编制与管理，为后续城市空间的开发提供重要参考，是城市土地使用权明晰的重要条件。
控规作为法定规划的最终蓝图，有时会与城市未来发展之间形成矛盾，特别是对于相对落后地区，城市在发展的进程中难以把控，且控规的修改调整十分复杂，整体编制周期较长，所以有必要构建出更加高效且灵活的调整机制，针对控规编制工作加以创新和改进，以此更好地适应城市未来发展需求。
2控制性详细规划存在的问题2.1规划导向问题城市规划是城市建设中非常重要的一环，而控规编制则是城市规划中的重要组成部分，它能够为城镇建设提供科学指导。
控规编制通过对城市的规划、设计、建设以及未来的发展进行科学的控制，保障城市的有序发展与健康生态。
然而，控规应用过程中也存在着一些问题。
首先，控规应用难以管理非建设空间。
这些非建设空间包括城市中的公共绿地、河流、山脉等无法直接建设的区域，这些区域对城市的生态环境和城市居民的身心健康都有着至关重要的作用，而控规编制难以有效地管理这些非建设空间。
控制性详细规划讲义
– 道路红线、地块界线、面积、性质、建筑密度、 高度、容积率等指标，地块编号
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
（三）文本要求
• 1、总则
– 规划目的、依据、原则、范围、适用范围、强 制性内容、执行主体、管理权限等。
• 2、规划目标、功能定位、规划结构 • 3、土地使用
1.中国特色的法定规划
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型，基本方法是“地块指标”加“图 则”；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益主体在城市建设中的利益关系； 地方政府控制和引导土地开发的依据，建设主管部
门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范 畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
– 重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、群体组合 控制与引导、历史文化遗传保护的原则和措施
• 9、土地使用、建筑建造通则
– 土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等的控 制规定
• 10、其他
– 成果组成、附图、附表、附录等
（四）说明书要求
• 1、前言 • 2、概况 • 3、背景、依据 • 4、目标、指导思想、功能定位、规划结构 • 5、土地使用规划 • 6、公共服务设施规划
– 各类用地界线、分类和性质、道路网络、公共 设施、等
图件成果要求
• 4、道路交通及竖向规划图
– 道路走向、线型、横断面、交叉口坐标标高、 停车场位置、地坪规划标高等
• 5、公共设施规划图
– 位置、类别、等级、分布、服务半径等
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划的主要内容首先，控制性详细规划的主要内容包括项目目标和范围的确认。
在项目实施之前，需要明确项目的目标和范围，即确定项目要达到的成果和项目的工作内容。
只有明确了项目的目标和范围，才能有针对性地进行后续的规划和控制。
其次，控制性详细规划还包括资源的分配和利用。
在项目实施过程中，需要合理地分配和利用各种资源，包括人力资源、物质资源、财务资源等。
这需要对项目的各项工作进行分解和排列，确定各项工作的时间和资源需求，从而合理地安排资源的使用，确保项目能够按时完成。
另外，控制性详细规划还涉及到项目进度的安排和控制。
在项目实施过程中，需要制定详细的工作计划，包括各项工作的开始时间、完成时间、工作量等，并且需要对项目的进度进行实时监控和调整，及时发现并解决进度偏差，确保项目能够按计划进行。
此外，控制性详细规划还包括风险的识别和控制。
在项目实施过程中，可能会面临各种各样的风险，包括技术风险、市场风险、人力资源风险等。
因此，需要对可能出现的风险进行识别和评估，并制定相应的风险应对措施，以降低风险对项目的影响。
最后，控制性详细规划还需要进行成本的估算和控制。
在项目实施过程中，需要对项目的成本进行详细的估算，并且需要对项目的成本进行实时监控和控制，确保项目能够在预算范围内完成。
综上所述，控制性详细规划是项目管理中非常重要的一环，它涉及到项目的目标和范围的确认、资源的分配和利用、进度的安排和控制、风险的识别和控制、以及成本的估算和控制等方方面面。
只有做好了控制性详细规划，才能确保项目能够按照计划顺利进行并达到预期的目标。
控制性详细规划
控制性详细规划文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-控制性详细规划控制性详细规划是城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
城市设计是对城市体型和空间环境所做的整体构思与安排，贯穿于城市规划的全过程。
容积率是指一定地块内、总建筑面积与建筑用地面积的比值。
绿地率是指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。
用地面积是指建设项目报经城市规划取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的土地面积。
用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。
用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。
容积率是项目用地范围内与项目总用地面积的比值。
住宅建筑面积毛容积率指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。
住宅建筑面积净密度指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。
建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。
率指范围内的绿地与规划建设用地面积之比。
建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。
建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。
建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求。
日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在（或）底层获得不低于二小时的满窗日照（日照）而保持的最小间隔距离。
消防间距指防止着火建筑在一定时间内引燃相邻建筑，便于消防扑救的间隔距离。
千人指标指进行居住区规划设计时，用来确定配建公共建筑数量的定额指标。
一般以每千居民为计算单位，例如：中小学生以每千居民有多少座位计算。
我国城市规划可以分为战略层面和操作层面，总体规划被视为战略层面，详细规划属操作层面。
控制性详细规划编制的目标：（1）明确所涉及地区的发展定位，与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接，使之能够进一步分解和落实，确定该地区在城市中的分工；（2）依据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、未来挑战等因素，制定所涉及地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配置上落实到各地块，为实现所涉及地区的发展定位提供保障；（3）为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块的各类开发建设活动。
控制性详细规划中的土地使用兼容性控制的探究管理
[1]吴青苗.控制性详细规划编制若干问题的理性思考[J].中外建筑，2010年5月.
[2]曾新春.土地利用弹性规划在控制性详细规划中的实践――以南京市浦口中心地区为例.2007中国城市规划年会论文集，2007年9月.
一、土地使用兼容性控制在城市规划中的重要作用
土地使用的兼容性是指土地使用性质的宽容范围，一般以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示，因此有时也称为“土地使用相容性”或者“建设用地适建性”。土地兼容性控制可以提高城市规划的弹性、活力和可操作性这一点充分体现在控制性详细规划中。控制性详细规划是中国城市建设控制与引导层面上的规划管理与设计工作，它以总体规划或者分区规划为依据，对规划范围内地块上的土地开发利用做出具体规定，表现为详细规定建设用地的使用性质、使用强度、各项控制指标和其他规划管理要求，并用以指导修建性详细规划的编制。因此，控制性详细规划是处在总体规划(或分区规划)与修建性详细规划之间“联络环节”性质的规划编制层面，同时也是规划与管理、规划与实施相衔接的重要环节。
土地使用兼容规划本身的不完善，难免给土地使用规划管理带来了困难，使土地开发脱离了规划的有效控制。因此，研究与完善城市土地使用兼容性规划管理，对于我国城市规划理论与实践的必要性和现实意义是不言而喻的。
二、我国当前土地使用兼容性控制存在的问题
1.土地使用兼容性控制地位不清、体系不全
3.土地使用兼容性控制的重点是城市新区开发和旧区改建
城市新区开发和旧区改建是城市规划建设中最常见的两种方式，其目的都是为了优化城市整体布局、调整用地结构、完善设施配套，由此推动城市健康快速发展。区别在于前者是在城市建成区外围进行，后者则在建成区内进行。
4.从规划项目和规划基地的实际需要出发，因地制宜地新增用地类别
控制性详细规划
控规控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
编制目标：在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区，地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。
1）明确该地区发展定位，与上位规划相衔接确定城市中的分工2）制定该地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标3）为各地块制定相关的规划指标。
主要内容：1）确定规划范围内不同性质用地的边界线，确定各类用地内适建不适建或者有条件的允许建设的建筑类型2）确定各地块建筑高度建筑密度，容积率绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求，交通出入口方位，停车泊位，建筑后退红线距离等要求3）提出各地块的建筑体型体量色彩等城市设计指导原则4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置，停车泊位，公共交通场站用地范围和站点位置，步行交通和其他交通设施，规定各级道路的红线，断面，交叉口形式及渠化措施，控制点坐标和标高5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置，管径，工程设施的用地边界线，进行管线综合，确定地下空间开发利用的具体要求6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
规划经验的借鉴意义：1)立法是城市规划和城市土地开发控制的关键所在2）区划是规划图则与法规的结合物3）城市规划的操作包括一整套实施的程序步骤和方法，以及执行体制都要是一个完善的系统。
控制性详细规划包括控制内容和控制方法两个层面。
控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素，控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。
规划控制体系的内在构成包括：土地使用，环境容量，建筑建造，城市设计指导，配套设施，行为活动。
用地面积：即建设用地面积，指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征建设用地面积，不含代征用地面积，单位hm^2.用地边界：是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。
控制性详细规划
土地兼容性的例子
二.三 确定土地使用的兼容性
一般有下列情况时,不宜改变地块使用性质 [一]改变后对相邻地块造成严重不良影响,如带来环境污染等; [二]改变后用地规模、开发强度有很大突破,导致该区规划目标失控; [三]改变后带来严重的交通问题,如大量人车流影响城市交通干道的交通; [四]改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施,如占用供水、供电设施、中小
[一]、日照间距法; 根据当地日照情况,确定建筑的日照间距.
[二]、地价分析法; 据经济学中边际收益[成本]递减[增]的原理,房地产项目的
收益与支出状况随规模变化而变化. 找出房地产商能获取最大 额的利润,也愿意支付最多数量的地价. [三]、投入产出分析法;
从目前我国实际情况看,城市经济并不富裕,基础设施建设 需要大量投资,市政府不可能再投入太多的资金对旧城进行改造, 现行城市建设和投资特点决定了土地开发尤其是旧城改造必须 走资金自求平衡的道路,必须体现投入产出平衡的原则,土地开 发总产出不仅包括应收回的成本,而且包括应得的利润,即 开发总投入X利润率＝总产出－总投入
城市建设具有长期性、多样性、可变性,控制性详细规划定性既不能偏离总体规划 或分区规划宏观控制的轨道,但也不能排除适当变更的可能,规划应提出地块使用性 质的兼容要求,明确改变用地性质的条件和更改要求,以及不得更改用地性质的条件 等等.用地性质更改分为同类更改和不同类更改,如商业服务用地改变为文化娱乐设 施用地是同一大类[公共服务设施用地]中两个中类之间的更改,属同类更改.居住用 地改变为商业服务用地属不同类更改.
城乡规划名词解释
城乡规划名词解释1、城市详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据,对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排;包括控制性详细规划和修建性详细规划;2、控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求;3、修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计;4、建筑密度是指的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划之比％,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 ;5、容积率容积率,是指一个小区的与的比率6、绿地率绿地率ratio of green space/greening rate描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率% ;绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等;其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地;7、县域城镇体系8、镇域村镇体系9、中心镇具有较好区位优势、较强经济实力、较好基础设施、较大发展潜力、对周边地区具有一定辐射力的区域重点镇称为中心镇;10、一般镇在历史中有不同的含义;后来主要指较小的城市聚落;中心村的概念,被认为是由若干行政村组成的,具有一定人口规模和较为齐全的公共设施的农村社区,它介于乡镇与行政村之间,是城乡居民点最基层的完整的规划单元; 可见,中心村是一个规划概念,是指在城镇建设空间布局时,能达到支撑最基本的生活服务设施所要求的最小规模的点;从规划角度看,中心村是城镇体系的基本单元的一种称呼,也是我们进行新型农村社区建设的主要选择和建设对象;11、基层村12、城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000--50000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的的居住生活聚居地;13、居住小区:一般称小区, 居住小区housing estate是以住宅楼房为主体并配有商业网点、文化教育、娱乐、绿化、公用和公共设施等而形成的居民生活区; 一般称小区,是指被城市道路或自然所围合,并与规模10000--15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的的居住生活聚居地;14、居住组团居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000～3000人相对应,配建有居民所需的基础公共服务设施的居住生活聚居地;15、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四项用地的总称;16、住宅用地：基底占地及其四周合理间距内的用地含和等的总称;17、公共服务设施用地：一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等;18、道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地;19、居住区级道路：一般用以划分小区的道路;在大城市中通常与城市支路同级;20、小区级路：一般用以划分组团的道路;21、组团级路：上接小区路、下连宅间小路的道路;22、宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路;23、公共绿地：公共绿地是满足规定的要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等;24、配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称;25、其他用地：是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可等;26、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等;27、道路红线：城市道路含居住区级道路用地的规划控制线28、建筑线：一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线;29、日照间距系数：根据确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值;30、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称;31、住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值层;32、高层住宅大于等于10层比例：是指高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率%;33、中高层住宅7~9层比例：是指中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率%;34、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量人/hm2;35、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量人/hm2;36、住宅建筑套密度毛：指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数套/ hm2;37、住宅建筑套密度净：指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数套/ hm238、住宅建筑面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积万m2/hm2;39、住宅建筑面积净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积万m2/hm2;40、建筑面积毛密度：也称容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积万m2/hm2或以居住区总建筑面积万m2与居住区用地万m2的比值表示;41、住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率%;42、绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和和占居住区用地面积的比率% ;绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地即道路红线内的绿地,其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地,不应包括其他屋顶、晒台的人工绿地;43、停车率：指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率％;44、地面停车率：居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率％45、拆建比：拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值;。
[doc] 控制性详细规划中的土地使用兼容性控制的探究——土地使用兼容性
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[doc] 控制性详细规划中的土地使用兼容性控制的探究——土地使用兼容性控制性详细规划中的土地使用兼容性控制的探究——土地使用兼容性November20ll农村天地控制性详细规划中的土地使用兼容性控制的探究土地使用兼容性汪鹏飞.何聪(中南大学土木工程学院,湖南长沙410075)[摘要]在控制性详细规划中{至往涉及多种用地性质在地蚨内的混台布置问题,以适应蛾市发展的需要.有些使用性质可以混合,有利于土地综合开发,而有些使用性质则不适宜混合布置,在旧城区的改造中尤其突出.因此,城市土地使用兼容性规划与管理是我国城市控制性详细规划与城市建设用地管理工作中的一项重要内容:[关键词]规划;使用兼容性【中图分类号】TU984.1l【文献标识码】A【文章编号】1009.9646I201l】l1.0087.02基于土地使用兼容性的重要性,我们从以下几个方面剖析城市规划巾土地使川兼容性.一,土地使用兼容性控制在城市规划中的重要作用土地使用的兼容性是指土地使用性质的宽容范隔,一般以”允许设”,”钉条件的允许设置”和”小允许设置”来表示,因此有时也称为”土地使川相容性”或者”建设用地适建性”:土地兼容性控制可以提高城市规划的弹性, 活力干?可操作性这一点充分体现控制性详细规划巾.控制性详细规划是中城市建设控制与引导层面上的规划管理与设计工作,它以总体规划或者分区规划为依据.对规划范闱内地块上的土地开发利用做fIj具体规定.表现为详细规定建设川地的使jI】性质,使用强度,各项控制指标和其他规划管理要求,并用以指导修建性详细规划的编制.因此,控制性详细规划是处在总体规划(或分区规划)与修建性详细规划之间”联络环节”性质的规划编制层面,同时也是规划与管理,规划与实施相衔接的重要环节:土地使用兼容规划本身的不完善,难免给土地使用规划管理带来了困难,使土地开发脱离了规划的有效控制.冈此.研究_Lj完善城市土地使邢兼容性规戈lj管理,对于我城市规划理论与实践的必要性和现实意义是不占喻的.二,我国当前土地使用兼容性控制存在的问题1.土地使HJ兼容性控制地位不清,体系_全在巾围城rf规划棚天的法{l!,法规和技术标准,规范【{|,土地使川的兼容性控制,在规划编制,实施与管理阶段都没有得到应有的重.土地使Jl】的兼容性控制在叶1囤的规划编制,实施与管理上没有赋予应有的法律地位,蜓没有形成一个完整体系.闪此.城市土地使川旅容性规划的不完善足中冈城市控制性详细规划管理欠控的要技术原因之一2.上地使,H兼容性控制趋J:程式化,科学性和适应性大打折扣土地使朋兼容性控制的复杂性和小确定性,在控制性详细规划编制上.很多规划设计作品和方案均采川建设}l】地的适建表来规定土地使用的兼容性控制, 很少考虑规划基地的差异和规划项日的性质而随意套用.不同城市有不同的特色,同一城市在不同的区块地段J二差异一87一也极大,冈此住进行土地使J}j兼容性控制时应Iq地制宜,区别埘待,3.土地使川兼奔忭控制公众参与不够.无法实现动态控制II前控规的编制很大陛J叟卜足政府iiY.J.丛本上是”内上而下”的规划过.很多经济,社会,环境等需要定定性综合分析的问题并没有得到真jF落实和解决.结粜造成在确定土地利IIW.J 细分和兼容性控制时,完全t}l规划帅或者领导主规决定,无法实脱动态蛤控. 三,强化土地使用兼容性控制的方法与途径I.规范土地使川兼容性控制的丰?火法规制度土地使/IJ,l~容性控制城l规划编制,管理与支施阶段应当形成一个完整的体系,并从法律地位,技术措施车11操作层面上提供有效保障.在规划编制方面.建议将土地使用兼容性控制以强制性内容纳人总体规划,分区规划和详细规划巾,要处理好前后的衔接和深化丁作.正将土地使川旅容性控制落到实处.在技术手段方面.必须制定定量定性的土地容决策依据,从展容原则,艘容标准,兼容方式等方面提出土地使用兼容性控制的思路与方法.农村天地20llNovember2.强化控制性详细规划研究工作,合理确定土地兼容性控制范R爿和控制方法t1)土地使?性质的确定和旅容性控制最主要取决丁城市功能结构的布局与安排.(2)公共服务设施和『fj政基础设施一定程j耍上决定着上地使川的菲容性控制.(3)土地使用性质的确定和兼容性控制与城市李问环境密切村j关,包括城巾聚脱环境,城市形体空『hJ环境,城m JJj文化环境.3一l:地他用兼容性控制的甭点是城Il新区开发鞘lII_】区改建城市新开发和II{改建是城市规划建设【11最常几L的两种方式,其臼的郜是为丫优化城市整体布局,渊整片j地结构,完善i施配套.巾此推动城市健康帙速发眨I圳住丁前肯是_住城市建成【?外Itq进行.后者则在缱成内进行. 4.从观划项II平?规划堆地的实际需器…发.地制地新增用地类刖任何规划项【I都有自身的实际状况和条什制.闲而规划只标也很有针(上接第86页)对性和侧重点,有的可能涉及整个规划基地,有的可能只是其中的一部分:对于这些用地可以根据项目功能需要进行用地细分.甚至可以考虑新增用地类别, 更有利于项|j的规划与实施.四,总结在社会主义市场经济条件下.rh城市规划确定的每块城市上地的使川性质, 是根据城市用地的区位条件,功能布局, 交通组织等i者多因素综合考虑确定的,受城市社会经济发展以及城市生活活动需求所制约,也受到I场供求调节机制的影响.冈此,在编制城市规划时,如何确定具体地块的土地使用性质不是一件容易的事情:既要尊重城市规划内的实际状况和区内外的综合影响lq素.义要全面考虑城市近远期规划发展的客观要求.以实现城市经济效益,社会效,生态效益的一体化平?最大化.从而优化城市用地结构,提高城市土地的使用效益,从守问布局l二落实城市的发展理念和发展战略.参考文献:【l】吴青苗.控制性详细规划编制若干问题的理性思考【J].中外建筑,2010 年5月,【2】曾新春.土地刊用弹性规划在控制性详细规划中的实践——以南京市浦口中心地区为例.2007中国城市规划年会论文集,2007年9月.作者简介:汪鹏飞(1990.O3一)男,湖北黄石人.中南大学土木工程专业本科在读,研究方向:土木工程方向,何聪(1990.O2一)男,四川成都人,中南大学土木工程专业本科在读,研究方向:土木工程方向:矿的笛杆能够蜓耍『地熟悉掌握彳『关安个乍产的棚炎法律法规,养成法律意,做刮知法守法随着当今科学技术的日新月肄,采用巫打ll先进的安全监测系统,采掘方法lI及通』x【系统等,将史加效的改善蝶矿生产环境,并在很人程度上降低r安全风险.仉是,一切先进的安全没备,邢需要有高素质的人来掌握.必须不定期地时煤矿的从业人员进行相父的培训,}刀实地提高他们的技术索质.以便能够更好地适应当今社会发展的步伐.4.健令矿会细织研究表明,以往煤矿企业之所以敢无视锌种安全规定,忽视素质较低的矿工安全权益,与我吲矿工队伍组织松散有很人关系.煤矿T会组织应积极参与煤矿的安全生产管理,最大限度地保障矿工的生命健康安全.同时,结合工人自身努力,允分发挥工会组织作}}{,切实地提高安伞生产水半,进而最人限度地避免矿难事故的发生.三,结语综上所述,随着市场化进程的加快和人们时生命价值的重新认识,作为一个煤矿不采大国,我国应该努力探讨煤矿安全生产技术.从源头开始避免煤矿事故的发生.南于我国当前煤矿从业人员的总体素质水平较低,不同程度地影响剑我田煤矿安全生产的进程.凶此,田家相关部门必须努力实现我国煤矿安全生产的目标,加强对广火煤矿从业人员的安伞意识,操作技能以及专,素质的培洲,从而有效地提高煤矿从业人员的一88一整体素质,为实现我国煤矿安全生产提供可靠保障:参考文献:【1】韩培科,王国辉.我国媒_;;乏企业安全生产问题和员工的关系【J】.科技资讯,2009.【2J康海霞.论提高煤矿员工素质对于安全生产的重要性【J】.科技信息,2011. 【3】付继娟,聂锐.从频发的矿难看企业的安全生产与员工素质匹配fJ】.科技导报,2006.【4】段小伟.安全管理之重点——教育培训【J]_甘肃科技,2004.【5]周秀玲,张香季,梁秀云.浅谈煤矿机电管理【J].科技信息,2006.。
控制性详细规划
控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
控制性详细规划应当包括下列内容：⑴详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴控制性详细规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。
规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；⑵控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。
图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。
修建性详细规划应当包括下列内容：⑴建设条件分析及综合技术经济论证；⑵作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；⑶道路交通规划设计；⑷绿地系统规划设计；⑸工程管线规划设计；⑹竖向规划设计；⑺估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
城市规划原理3.2——控制性详细规划讲解
×
×
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×
××
17
社会停车场
〇
〇
〇
〇
〇〇
18
加油站
×
×
×
×
××
。。。 。。。
注：√适建 ×不适建 〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。
（2）道路交通设施及内外交通关系控制 确定各级道路（含支路）的红线位置，控制点坐标和标
高，道路断面形式、交叉口形式、公共停车场的规模和用 地范围，配建停车场（库）的配建标准和方位等
相邻地块提出后退建设用地边界距离要求，以满足消防通道或 房屋原有间距一半为准
（3）工程管线控制
根据地块中的建筑强度及人员活动容量等，计算各 种工程设施的容量，确定管线的走向、管径和工程设施 的用地界线等
（4）城市特色与环境景观控制
体现不同功能 区的使用特征
居住区、商业区、工业区、开发区等因其使用 功能不一样，要求有关的指标、规定与内容须 体现各区自身特征，形成各区不同的城市环境 特征
谢谢 !
>>> 修建性详细规划
2）其内容包括： （1）土地使用性质及强度等控制要求
＊地块划分 ＊控制指标体系 （一览表） ＊用地兼容性 控制
规 定 性 指 标
指导 性指 标
指标名称 用地性质 用地面积 建筑密度 建筑控制高度
建筑红线后退 距离 容积率 绿地率
交通出入口方 位
停车泊位及其 他需配置的公 共设施 人口容量
建筑形式体量 色彩风格要求 其他环境要求
其他
定性 — 确定具体地块的性质，必须将其划分 到小类及其以下
定量 — 确定每个地块建筑用地面积及其上所 设定的项目的用地面积
定位 — 确定特别是小类建设用地或建设项目 的规划范围或具体位置、界线
控制性详细规划解读
1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,它强调规划设计与管理及开发相衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。
1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;1.1.2.4根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
1.1.2.5根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。
1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性:控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化,也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。
控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度,以土地使用控制为主要内容,以综合环境质量控制为要点,从以下6个方面进行控制:土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。
1.1.32法律效应:控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现,是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展,法律效应是控制性详细规划的基本特征。
控制性详细规划
居住人口密度（引 导性）
绿地率 空地率
建筑建造
建筑建造控制
建筑高度
建筑后退 建筑间距
其他
行为活动 交通活动控制 交通组织 出入口方位及数量 装卸场地规定
城市设计引导 （引导性指标）
建筑体量 建筑色彩 建筑形式
保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混
合布置
提高应变能力的同时，又不和总体规划相违背。
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规 土地使用 划 控 制 指 标 体 系
土地使用控制
用地边界 用地面积 用地性质 土地使用相容性
环境容量控制
容积率 建筑密度
规 设施配套 划 控 制 指 标 体 系
市政设施配套
给水设施 排水设施
供电设施
居住人口密度（引 导性）
绿地率 空地率
建筑建造
建筑建造控制
建筑高度
建筑后退 建筑间距
其他
行为活动 交通活动控制 交通组织 出入口方位及数量 装卸场地规定
城市设计引导 （引导性指标）
建筑体量 建筑色彩 建筑形式
环境保护规定
噪音震动等允许标准 值
水污染允许排放量 水污染允许排放浓度 废气污染允许排放量
其他环境要求 建筑空间组合来自城市设计引导 （引导性指标）
建筑体量 建筑色彩 建筑形式
环境保护规定
噪音震动等允许标准 值
环境保护规定
噪音震动等允许标准 值
水污染允许排放量 水污染允许排放浓度 废气污染允许排放量
其他环境要求 建筑空间组合
建筑小品设置
固体废气物控制
其他
控制性详细规划的基本特征和内容
• （2）指导性指标一般为以下各项：人口容量；建筑形式、体量、风格要求；建筑色 彩要求；其他环境要求。
4.地块划分、土地使用性质与兼容控制
• （1）地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定 控制指标而将规划用地分成许多地块。
业不等； • 根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。
• （3）地块划分的依据：划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的 控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合考虑：
• 用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一；
• 用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要， 一个基本地块原则上不能跨越这一边界；
• （2）地块的概念和特性 • 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。 • 地块的特性： • 制定文本图则时编码与指标的载体； • 使用性质相对单一，但不排除混合使用； • 与开发的规模、时序相一致； • 地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企
控制性详细规划的基本特征和内 容
• 2.控制性详细规划的作用： • 是连接总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次； • 是规划与管理、规划与实施的重要环节，更是规划管理的依据； • 是体现城市设计构想的关键。
总体规划 平面、定性、宏观的控制
控制性详细规划 三维空间、定量、微观的控制
二、控制性详细规划的内容
他。
规划控制指标体系
土地使用
建筑建造
设施配套
控制性详细规划03土地使用控制讲述
• 三、控规中的用地划分
• 划分不同的用地成为规划设计首要的任务。
• 控规用地边界划分的一般原则如下：
• 1．严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块； • 2．以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； • 3．至少有一边与城市道路相邻； • 4．结合自然边界、行政界线划分地块； • 5．考虑地价的区位级差； • 6．地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； • 7．考虑文物保护的要求； • 8．符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等） • 9．尊重现有土地使用权的边界；
发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、 三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题， 也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解 决。
用地性质确定应考虑的主要因素有：
• ．城市总体规划或分区规划对土地使用的控制 要求；保证规划的延续性。
• ．公共设施配套的要求；总体规划和分区规划 不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应 根据性质、规模和特点进一步明确落实。
• 详见“各线”规定。
• 在开发建设中，还 有征地拆迁边界和 用地边界的区别。 一般征地拆迁边界 大于用地边界，主 要是因为拆迁征地 范围内的用地，有 时还需要安排其它 的用地，如：道路。
• 用地边界与地籍的关系也存在着密切的关 系。
• （地籍是土地管理部门颁布给土地使用者 合法使用的证明和所属关系的行政规定。）
公园面积参照专项规划确定， 居住区绿地不小于城市居住区 规划设计规范中关于绿地设置 的要求
－
依据规划要求及专业要求确定
9
第二节 土地使用性质控制
• 用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。 • 城市中还有很多综合（混合）性的用地。如：学
控制性详细规划方案
控制性详细规划方案第二篇控制性具体计划控制体系和控制要素控制体系控制内容控制方法控制内容层面是指控制性具体计划所控制要素。
控制方法层面是指为实现计划意图选择控制手段。
计划控制体系内在组成包含6个方面：土地使用环境容量建筑建造城市设计引导配套设施行为活动第三章土地使用控制土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出要求。
其具体控制内容包含用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。
第一节用地面积和用地边界一、用地面积用地面积是计划地块划定用地平面投影面积，单位为公顷，正确度全国各地略有不一样，通常为小数点后两位，每块用地不可有重合部分。
用地面积是计划用地红线围合面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据面积；征地面积是土地部门为了征地划定征地红线围合而成。
Ap≤Ag二、用地边界用地边界是计划用地和道路或其它计划用地之间分界线，用来划分用地权属。
通常见地红线表示是一个包含空中和地下空间竖直三维界面。
地块用地边界划分通常有以下标准：(1)严格依据总体计划和其它专业计划、依据用地部门、单位划分地块；(2)以单一性质划定地块，即通常一个地块只有一个使用性质；(3)提议有一边和城市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价区位级差；(6)地块大小应和土地开发性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现实状况质量很好、计划给保留地段，可单独划块，不再给定指标；(8)计划地块划分必需满足“专业计划线”要求，专业计划线用于城市基础设施控制要求，关键有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等，可参考表3一l及图3—2；(9)计划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区分对待，新区地块规模可划分得大些，面积控制在3～5ha左右，旧城改建区地块可在0．5～3ha左右。
一分钟学会控制性详细规划
一分钟学会控制性详细规划控制性详细规划的编制核心在于通过对城市土地使用、土地环境容量、建筑建造等方面控制来达到城市土地的合理有序开发与利用，保证城市有序健康发展。
具体编制包括一下内容：第一部分：背景概述1、规划背景1.1上位规划要求与实施评价 1.2本次规划的目的与要点2、发展现状2.1社会经济 2.2 空间结构 2.3 土地使用 2.4建筑质量 2.5历史文化第二部分：功能定位与发展战略1、规划依据、指导思想、规划原则与目标2、规划定位与规模3、空间发展策略第三部分：规划布局1、土地使用规划1.1 布局综述 1.2 规划结构 1.3 规划布局 1.4 绿地系统规划1.5 景观系统规划 1.6 四线控制 1.7 住房政策建议 1.8 村庄改造及发展规划2、公共服务设施规划2.1 公共设施现状 2.2 规划原则与目标 2.3 公共服务设施的配置 2.4 公共服务设施的用地布局3、地下空间开发与利用3.1 地下空间资源 3.2 地下空间开发利用与原则 3.3 地下空间开发利用的主要内容与措施3.4 地下基础设施建设 3.5 实施建议第四部分：城市设计1、城市设计导引1.1 指导原则 1.2 城市空间意象框架 1.3 城市设计框架 1.4 城市自然与文化特色 1.5 城市设计指导性控制2、城市风貌系统规划2.1 风貌体系构建 2.2 风貌分区及空间导向第五部分：基础设施1、道路交通2、市政工程3、防灾减灾4、环保环卫第六部分：开发控制1、土地使用控制1.1 单元划分及地块编码单元分区采取二级编码的方式：如XA2020—J01，表示西安2020年旧城区01号地块；地块编码采取三级编码的方式：如XN2020—J01—01，表示西安2020年旧城区01号地块内的01号用地细分代码。
1.2 用地控制用地控制是对建设用地上的建设内容、位置、边界和面积等方面做出规定，包括：土地使用性质、用地边界、用地面积等内容。
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• 市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17 小类。
• 新版《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GB 50137-2011）中城市建设用地共分 为8大类、35中类、42小类
第三节 土地使用兼容
• 用地的兼容性表现在功能的综合和功能的协调共 处、联系和替换的可能。
• 兼容性也是用地弹性、灵活性、适建性的表现或 近义词。
地之间的分界线，用来划分用地的权属。 一般采用红线（用地红线）来确定，并表 示在该线范围内的地上、地面、地下空间 的开发权和使用权等。
• 二、用地面积
• 用地面积是指红线划定范围内用地的平面投影面 积。单位一般多采用公顷，精度一般保持小数点 后2~3位。
• 由于城市规划的最主要工作就是对用地的规划和 管理，尤其在控制性详细规划中，用地边界线的 划分还有很多不同的类型，如蓝线、绿线、黄线、 橙线、紫线等，还有建筑后退线，分别代表了不 同的含义。
用地类别 居住用地 商业用地 工业用地
绿地 其它用地
各类地块划分面积推荐表
地块面积（hm²） 地块（细分）
新区
旧城区
最小面积 （hm²）
备注
10.0～ 30.0
3.0～ 20.0
2.0
1.0～2.0 0.5～1.5
>2.0
－
0.5ห้องสมุดไป่ตู้1.0 0.04
特殊控制时地块可细分至0.5公 顷
最小控制面积以产业门类生产 需要为依据；小于1公顷的或 能进入标准厂房的工业企业不 应单独供地；旧城区原则上不 增加工业用地
土地使用控制
第一节 用地面积与用地边界 第二节 土地使用性质控制 第三节 土地使用兼容
• 控制性详细规划的主要内容——用地控制 • 土地的使用性质是用地控制的主要内容。 • 其他：用地大小、用地边界、用地兼容等。 • 熟悉国标——分类。 • 熟悉用地兼容性规定。
第一节 用地面积与用地边界
• 一、用地边界 • 用地边界是规划用地和道路或其它规划用
较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。 • （2） 用地布局 • 充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、
功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各 类功能用地进行合理布局。 • （3） 开发强度 • 通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。 • （4） 实施时序 • 综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的 迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。 • （5） 设施配套 • 根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设 施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指 标。
• 绝对的功能分区、功能单一化，只能造成城市 的“贫血症”。现代城市规划思想和理论，已不 是简单强调功能分区。同样在城市建设中，应允 许用地兼容的可能。控规要体现这一思想，但也 要有所管理和控制，一般采用兼容规定。
• 一．国外港澳台土地使用兼容的规定
•
纽约市将土地使用分为：居住用途区、商业用途区、工业用途区三大类；
发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、 三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题， 也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解 决。
用地性质确定应考虑的主要因素有：
• ．城市总体规划或分区规划对土地使用的控制 要求；保证规划的延续性。
• ．公共设施配套的要求；总体规划和分区规划 不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应 根据性质、规模和特点进一步明确落实。
• 一般，在控规中应尽量使用地边界与地籍 吻合，从而方便管理。
• 三、控规中的用地划分
• 划分不同的用地成为规划设计首要的任务。
• 控规用地边界划分的一般原则如下：
• 1．严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块； • 2．以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； • 3．至少有一边与城市道路相邻； • 4．结合自然边界、行政界线划分地块； • 5．考虑地价的区位级差； • 6．地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； • 7．考虑文物保护的要求； • 8．符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等） • 9．尊重现有土地使用权的边界；
• ．市政设施配套建设的要求；一方面落实总体 和分区规划已确定的项目，另一方面完善规划 区内市政设施的配套，如环卫所，垃圾站等。
• ．调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地 性质。
• 《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GBJ137-90）用地分类分为10个大类、 46个种类、73个小类。——该标准正在修 改。
• 详见“各线”规定。
• 在开发建设中，还 有征地拆迁边界和 用地边界的区别。 一般征地拆迁边界 大于用地边界，主 要是因为拆迁征地 范围内的用地，有 时还需要安排其它 的用地，如：道路。
• 用地边界与地籍的关系也存在着密切的关 系。
• （地籍是土地管理部门颁布给土地使用者 合法使用的证明和所属关系的行政规定。）
• 对用地划分，首先涉及到的是用地规划， 是城市规划设计的“灵魂”。用地意味着 用地布局、用地的合理开发和利用、意味 着城市功能。用地策划，实际上就是对用 地开发、规划的构思和设想。就是整个控 制性详细规划的把握。
公园面积参照专项规划确定， 居住区绿地不小于城市居住区 规划设计规范中关于绿地设置 的要求
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依据规划要求及专业要求确定
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第二节 土地使用性质控制
• 用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。 • 城市中还有很多综合（混合）性的用地。如：学
校中的宿舍用地，仍属于学校，仍属于教育用地。 • 还有一些用地在目前的用地标准上没有。如：研
• 二．国内的土地兼容性规定
• 上海市用地兼容表
第四节 用地策划
• “江苏省控详导则”内容：
• 四、用地策划 • 1．用地策划目的 • 用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科
学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。 • 2．用地策划的基本要素 • （1） 开发潜力 • 通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比