2019最新【博思堂】苏州天亚水景城项目全程营销推广方案84体育
天亚水景城方案设计说明
天亚水景城方案设计说明一、项目概况天亚水景城位于苏州市相城区澄阳路东侧，为苏州2003-B-15号出让地块，与在建的南亚花园隔天然水景湖相望，该地块占地83173平方米，规划建筑面积122430.6平方米，拟建设高层住宅、多层公寓、独立别墅、联排别墅共40余幢，以及配套的公共服务设施及环境景观设施等。
建成后将成为一处以水景为特色的高尚住宅社区。
二、设计依据1、苏州2003-B-15号地块出让协议书；2、苏州市规划管理局2003-B-15号地块规划设计要点及规划红线图；3、业主天亚公司的天亚水景城设计任务书及有关设计要求；4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；5、《住宅设计规范》GB50096-2003；6、《江苏省住宅设计标准》DB32/380-2000；7、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；8、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001年版）；9、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》DB32/478-2001；10、《江苏省城市规划管理技术规定》；11、国家和地方其他有关规范和规定。
三、设计目标充分利用基地优越的自然景观特色和区位优势，营造一个环境幽雅、功能完善、方便舒适、安全怡人的居住小区，充分体现现代高尚住宅区规划设计的整体性、生态性、时代性和超前性；贯彻以人为本的思想，运用现代设计手法，使天亚水景城成为温馨祥和、浪漫宜人的理想家园和极具吸引力的标志性小区。
四、设计原则1、充分利用基地西侧中心湖这一得天独厚的自然条件，在开阔的湖滨形成优美的轮廓线和丰富的景观效果，尽可能让更多的住户直接享受湖岸美景。
2、规划结构合理清晰，动静分区明确，对外注重小区的整体形象，对内则是舒适宜人的居住环境。
3、从整体布局到套内户型都给予精心考虑，力求做到每一细部都能尽善尽美。
4、配套公建设施完善，交通停车便利，物业管理硬件到位，为居住者提供最大的方便与舒适。
售房部水景活动方案策划
售房部水景活动方案策划一、活动背景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，水景别墅作为高端豪宅产品，在房地产市场上受到了越来越多的关注。
然而，在激烈的竞争中，售房部需要一套创新的策划方案来吸引目标客户、提升品牌认知度和销售业绩。
因此，组织一场以水景别墅为核心的售房活动是非常必要的。
二、活动目标1. 提升品牌认知度：通过活动宣传，让目标客户了解水景别墅品牌，增加对产品的认同感。
2. 增加销售业绩：通过活动吸引目标客户签约购买水景别墅，进一步提高销售业绩。
3. 建立良好客户关系：通过活动与客户的互动，建立良好的客户关系，为后续的销售工作打下坚实基础。
三、活动策划1. 活动主题确定——"水色人家，品味尊贵"水景别墅以其宜人的环境和尊贵的配套设施吸引了一批精英人士。
我们将活动主题定位为"水色人家，品味尊贵"，强调其与众不同的地理位置和豪华的生活方式。
2. 活动地点选择——度假区水景别墅小区活动地点选择在度假区内的水景别墅小区，让客户身临其境地感受水景别墅的优美环境和高品质生活理念。
3. 活动时间安排活动时间选择在周末或节假日，以方便目标客户参与活动。
4. 活动内容安排（1）活动前期准备a. 确定活动目标客群：如高净值人群、企业高管等。
b. 制定邀请函：邀请函要简洁明了，突出活动主题和水景别墅的优势。
c. 发送邀请函：通过电子邮件或快递方式，向目标客户发送邀请函，并电话跟进确认是否参与。
（2）活动现场安排a. 签到和注册区：设置签到区，为客户提供名片的收集、准备签到表等工作。
b. 活动宣传区：设立活动宣传展板，展示水景别墅的相关信息、户型图等。
c. 环境布置：在活动现场打造高品质的环境氛围，如花艺装饰、音乐表演等。
d. 品鉴区：设立水景别墅样板房，让客户参观体验，并提供专业导购人员进行解说。
e. 亲子娱乐区：设置亲子游戏区域，吸引家庭客户参与，增强家庭购房的吸引力。
苏州高新国际商务广场全案代理营销下
第三阶段媒体建议：
长三角户外：虹桥\硕放\禄口机场；沪宁高速\杭州湾大桥 苏州户外：环线、高新区、园区等主要地段户外拦截。 党政机关报《苏州日报》、苏州电视台、CCTV-2 权威交通媒体《上海铁道•和谐号》《中国之翼》 权威地产媒体《红地产》《上海写字楼》等 圈层杂志《经济观察》《第一财经》《高尔夫》 外籍人士关注《China Daily》
登高比赛 低碳倡议
旨在倡导苏高新国际科技节能的办公理念，引发社会关注。 组织社会人员，攀爬大楼的楼梯，从1楼到楼顶。用时最少
10月中-12月 第三阶段
释放项目定位 各项优势
主诉求，区域炒作 苏州新速度
主诉求，总精神： 世界源动力 苏州趋动力
主诉求：项目定位 苏州的CBD 世界的办公室
营销目标：话题营销与政府宣传双 管齐下，创造公信力、影响力
营销目标：以核心优势，点燃市场热 情；以世界高度，创造销售奇迹
（3）第一阶段：区域价值炒作期（2010年5-7月）
（7）深落地 客户来源分类： ◇本地私企、外地企业、港澳台企业、国际型企业 ◇未进驻商务楼的、已在其他写字楼办公的 ◇已进入苏州的、未进入苏州的 ◇已进军中国的、未进军中国的 策略点： 广泛撒网、精准突破 营销手段：圈层营销、体验营销、跨区域营销
（8）具体实施
线上
龙头效应，吸引附属关系客群关注
线下
推案顺序：
高区
大客户高区
中区
低区
大客户低区
注：根据实际客户积累量，确定每个区销售 过程中分几次开盘
（5）价格浮动策略
价格浮动原则：
在保证资金回笼速度的前提下，尽量高的创造产品价值最大化 给客户购买信心 促进客户意向 为后续推出产品做好铺垫
苏州天亚水景城项目全程营销推广方案
3600（公寓）
18827.3 48708.84
宣传推广总费用预计为总销金额的1.5%，约为750万元， 包括包装费用、广告费用及活动费用
一期推广的费用预计550-600万元
包装费用 150万元
广告及活动费用 430万元
合计 580万元
广告企划篇
天亚.水景城 自然。和谐。关怀 一个生活的理想境地.一种生活的理想境界
市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势
市场突破点的建立
形象的高点 人文社区形象的建立
产品的高点 现场优势的建立
整合推广的高点 整合攻击优势建立
1）形象高点建立的意义：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将
是亮点；
从形象上，首先颠覆苏州！
2）名称的高点：
天亚水景城
3）主题的高点：
家-自然、和谐、关怀
“大盘造市，小盘造势” ，大盘不但拥有成为一个大社区 的基础，而且拥有宏大的气势和相应的品牌效应，更具有增 值和保值的空间，购房者也可以从中获得一种强烈的归属感。
天亚水景城——家，世界上最动人的乐章 自然创造世界，环境改变生活
家：一个大家（社区），一个小家（家庭）。 家的氛围：大家和谐、小家个性的乐趣。 体验：在体验中感受，在体验中融合
劣势（Weakness）： ※交通配套缺乏 ※生活配套不足 ※公寓户型全为大面积 ※苏嘉杭高速紧邻本案，存在噪声和灰尘污染 ※延水面过长，存在安全隐患
机会点（Opportunity）：
※苏州房地产市场回暖 ※丰富的水景资源制造市场亮点 ※临近相城区政府行政办公中心将为越来越多的政府公务员所了解，
生活娱乐：老年“夕阳红”社团 业余书画 私家园艺
技能展示：书画作品展示
售房部水景活动方案
售房部水景活动方案一、活动背景与目的随着城市发展和人们生活水平的提高，越来越多的人对于生活环境的要求也不断提升。
水景作为一个重要的城市景观，已成为目前房地产市场的热点。
为了推动售房业绩的增长，售房部决定组织一场水景活动来吸引潜在客户，展示项目的特色和价值。
本文将介绍售房部水景活动的具体方案，以达到提升项目知名度、吸引客户并促成销售的目的。
二、活动方案1. 活动策划- 活动主题：水景世界，品味梦幻生活- 活动时间：周末或节假日- 活动地点：项目水景区和售楼处- 活动对象：潜在客户、媒体报道人员、相关行业人士2. 活动内容- 水景区参观：安排专业导游带领客户参观水景区，介绍水景构造、设计理念和项目特色。
- 现场互动：设置水景体验区，提供小船游览和划船活动，让客户亲身体验水景带来的乐趣和享受。
- 创意设计展示：在售楼处设置创意设计展示区，展示与水景相关的艺术品、装饰品和家居用品，供客户欣赏和购买。
- 水景知识讲座：邀请专业人士进行水景知识讲座，向客户传授如何打造一个迷人的水景以及水景的养护知识。
- 现场产品推介：项目销售团队在售楼处向客户详细介绍项目的产权情况、售后服务以及价格优势等，以促进销售。
3. 活动宣传- 市场推广：通过广告、户外宣传和数字营销等手段，在活动前进行全面宣传，吸引目标客户的关注。
- 社交媒体：通过微信、微博等社交媒体平台发布活动信息，引发用户讨论和转发，扩大活动影响力。
- 直播推广：通过直播平台进行活动现场直播，吸引更多潜在客户参与和关注。
- 媒体合作：与当地的新闻媒体合作，提前发放新闻稿件，邀请媒体记者现场报道活动，增加媒体曝光度。
4. 活动收益- 提升项目知名度：通过全面宣传活动，提高项目的知名度和影响力。
- 吸引客户：通过活动的精心策划和丰富内容，吸引潜在客户参与活动，增加潜在客户的数量。
- 促成销售：通过活动现场产品推介和销售团队的专业服务，提升客户购买意愿，促成实际销售。
江苏天安曼哈顿大平层豪宅项目营销推广方案销售执行策略
由于本案的目标客群基本处于社会金字塔的上层，看项目的眼光就会相对挑剔，所以， 本案需要从每一个细节去进行完善，以打动客户 目前售楼处在以下细节问题需进行改进 销售类 1、 进门处沙盘的位置以及形式 2、 客户洽谈区域较散，不能够聚集人气、形成销售气氛，较难进行集
中式开盘 3、建立五星级案场服务体系 物业硬件类 1、 售楼处空调未开，室内温度较低 2、 保安有时会不在门岗处 3、 水吧区过于单调
交房
中央景观开放后15天开盘
7月
8月
持销期
9月
10月
11月
12月
二期蓄水期
主题
起势：创造豪宅宽标准
豪宅超级“宽”体验
豪宅精装“宽”示范
线上活动
加长豪车展 （客户积累350
组）
优雅景观示范区、会所开 放
（客户积累250组）
宽厅情境 摄影秀
财经大讲堂 跨国教育酒会
线下活动
新老客户（包括业主）新年祝福（寄送贺卡）
小区内部景观
建议集中洽谈区
建议开盘选房区
售楼处及展示系统整改
售楼处外景观绿化
商目会名前称 小区道路与景观联系人
无锡摄影协会
殷正观
温州商会
黄会长
安徽商会
冯会长
崇安区青商会
范晓君
台协
周欣
安徽商会
徐新华
美协
沈日华
河南商会
李季
主动营造高差 采用独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过高差的变化，形成自然的起伏。 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 大树采取全冠移植
200
200
营销动作蓄 客目标
浅析企业市场营销策略——以苏州博思堂“石湖华城”为例
博思堂-2022花样年碧水湾故事线推广方案 -房地产-
孤勇者花样年·碧云湾推广沟通案——狄更斯最坏的时代—房地产黑天鹅事件一个下行至冰点的市场，恒大的万亿黑天鹅暴雷，房价一再下探，这并不是“上合”出了问题，是整个行业的超级震荡。
最好的时代—国家经济上扬，经改初见成效1、后疫情时代，国力、经济形势向好，城市化指数依然不断攀升。
2、经济结构深度调整，国家大力发展高端制造中心+新型科技产业。
即便，楼市的至暗时刻还未过去绝望与黑暗时刻真正的考验是能否与时代斗争的无畏与勇气碧云湾的2022年更像一个超级I P 在下沉市场的逆风之战逆风之战需勇力，逆风之战需亮剑2022年之于碧云湾信心、担当与勇气是制胜关键爱你孤身走暗巷爱你不跪的模样爱你对峙过绝望不肯哭一场爱你破烂的衣裳却敢堵命运的枪爱你和我那么像缺口都一样去吗？配吗？这褴褛的披风战吗？战啊！以最卑微的梦致那黑夜中的呜咽与怒吼——孤勇者可敬的是花样年·碧云湾从不缺一战的勇气2019年，狂销30亿，以单个开发商的一己之力带火上合市场；2020年，疫情时代，传奇依旧，快速反应，花样C位实力有目共睹；2021年，第一个大规模实景交付，第一个好吃不懒餐厅，第一个班车，为上合注入真材实料。
惊喜的是花样年这些荣耀过往，我们全程参与也同样无畏敢战接下来的一年2019年对标深圳、浦东的国家高度，为上合置业夯实高度2020年深度阐释了大湾区与第三极，为青岛置业建立理论依据2021年提出臻料上合，从微观+自身例证上合进入成熟时代我们的策略线2022上合需要光荣与梦想2022花样年更要做孤勇者逆风之战堪用勇力花样年的信心之战千亿上合的时代雄心50亿大盘的伟大荣光3000户花粉的无惧认可我们必须有信心三大维度信心的博弈国家的题眼 ·青岛的锚点 ·花样年的作为国家的题眼市场的信心·资产的焦虑·上合的S卡企稳金融注水小阳春趋势1、机构数据显示，2022年以来，全国房地产市场调控政策密集发布。
博思堂-XXXX繁花中心全程营销方案
繁花中心全程营销方案博思堂·商业事业部2011年7月23日如何给项目定位，确立市场地位？如何给项目定位，确立市场地位？项目的目标客群在哪里？有哪些特性？项目的目标客群在哪里？有哪些特性？如何寻求整体突破，形成差异化竞争？如何寻求整体突破，形成差异化竞争？如何进行蓄势，发力，资金回笼周期？如何进行蓄势，发力，资金回笼周期？项目思考身处苏州城北核心，精尚的城市综合体……定位篇Ø项目整体定位Ø项目客源定位定位前的思考根据前面我们所做的市场分析以及对产品本身的特点进行梳理：n城北——人民路北沿段：根据苏州商业网点规划，苏州分四大商业圈层，明确“三核两副、两轴三带”的规划格局，“两副”中的元和商业服务功能区正是项目所在区域，轻轨四号线经过本项目，阳澄湖西路站点位于项目西北角，轨道交通四号线在时间上缩短了本项目与其他区域之间的距离。
n丰富产品——城市综合体：项目规划建筑面积约32万平方米，是苏州又一大型城市综合体。
由写字楼、酒店、酒店式公寓、商业组成。
n完善的配套——高附加值：项目地处苏州市人民路北延段，与阳澄湖西路交汇，近邻相城区规划CBD，北侧为相城区市政配套180余亩的中央活力岛，南侧不远处有万达广场、苏州新火车站北广场等城市配套。
项目商业部分由大型百货、餐饮、休闲娱乐、特色零售等组成。
业态丰富，将为苏州市民提供购物休闲好去处。
苏州中轴北延·人民路商业第一站苏州中轴北延·人民路商业第一站完善配套近在咫尺相城CBD聚集周边商务办公规模巨大面积小精品总价低投资高品质档次项目整体定位身处苏州城北核心，精尚的城市综合体……客户篇Ø客户属性研判Ø客户范围预计客源定位思考点Q1: 作为苏州城北商业综合体，我们的客层有哪些？Q2: 不同的客户关注点在哪里？Q3: 本项目的主要客户区域在哪里？。
绿地2019年江苏天成苑住宅项目2019年度营销总结和2019年度营销推广策略115p销售策划方案-资料
5、公开认筹 【事件】绿地•天成苑盛大公开认筹活动 【时间】2019年9月29日 【地点】现场营销中心 【要点】销售人员培训、现场营销中心的装修、认筹的成功运用、认筹前的户外、短信、 网络、DM等媒体的立体式宣传工具的组合运用、认筹期内持续媒体广告投放及追踪报道 【意义】通过长期的形象价值营建，及近四个月的前期客户积蓄，并成功运用了按顺序认 筹的策略，使项目关注度得到了极大提升，市场期望值大幅提高， 自9月29日认筹开始， 总认购VIP卡量92张，也为绿地•天成苑积累了相当多的诚意客户，为快速销售提供了稳定 、相对明确的客户资源。
41% 22% 16%
1% 2% 1% 8% 5%
阜宁 10 1%
响水 10 1%
外地 7 1%
合计 982 100%
来访区域
500 402
400
300 200 100
215
156
14
23
11
82
52
10
10
7
0
来访区域
分析：客户来访区域方面市区最多为402组，占到总来人的41%，主要是10月份之前市区售楼 处接待的客户，大部分是路过市区售楼处的客户，在了解项目位置后基本无意向。项目所在河 东新城区域以开发区和亭湖区为主，分别为215组合156组，主要是项目现场售楼处开放后积累 的客户，这部分客户构成了本项目主力意向客户。县城来人以射阳和建湖为主，为82组和52组， 通过针对性的宣传，重点以派单加乡镇巡展的方式，也收到了不错的效果。
120平米以上
分析：来访客户面积需求方面主要是刚需客户，面积范围以80-120的为主，首次购房的客 户基本上考虑100平米以下，改善型的客户需求面积较大100-120。
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博思堂-苏州建邦花园别墅项目营销策划报告-120DOC
博思堂-苏州建邦花园别墅项目营销策划报告一、市场分析1.1 市场背景博思堂-苏州建邦花园别墅项目位于苏州市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，是理想的居住区域。
苏州房地产市场近年来持续增长，需求潜力大，对高端住宅产品的需求也在增加。
1.2 竞争分析周边存在多个别墅项目，竞争较为激烈。
但博思堂-苏州建邦花园别墅项目在设计、配套设施和服务方面具有明显优势，能够吸引目标客户群体。
二、产品定位2.1 目标客户博思堂-苏州建邦花园别墅项目的目标客户群体为高端人士、家庭，他们追求品质生活，注重环境和服务。
2.2 产品优势项目位于繁华地段，周边环境优美，配套设施完善，全面提升居住体验。
别墅设计现代、时尚，符合目标客户的审美需求。
三、营销策略3.1 定位策略博思堂-苏州建邦花园别墅项目将定位为高端精品别墅，通过提升产品品质和服务水平，吸引目标客户群体。
3.2 推广策略结合项目特点，采取线上线下结合的推广策略，通过社交媒体、地产展会等渠道进行宣传和推广，提升项目知名度。
3.3 价格策略在确保产品品质的基础上，制定合理的价格策略，吸引目标客户群体，提高销售转化率。
四、执行计划4.1 策划阶段梳理项目定位和特点，明确目标客户群体，制定营销策略和推广计划。
4.2 执行阶段根据策略和计划，开展线上线下宣传活动，提高项目知名度和销售量。
4.3 结果评估定期跟踪销售情况，评估营销效果，及时调整策略，确保项目顺利推进。
五、总结博思堂-苏州建邦花园别墅项目营销策划报告旨在通过市场分析、产品定位、营销策略和执行计划等环节，全面规划项目推广方案，促进销售增长，提高品牌影响力，实现项目商业目标。
冠名赞助商权利及商业回报方案
冠名赞助商权利及商业回报方案第一篇: 冠名赞助商权利及商业回报方案冠名赞助商权利及商业回报方案回报1: 冠名名称场馆冠名正式全称方案有:五卅路“X X X体育场”“X X X 苏州足球协会训练基地” “X X X 体育场”回报2: 荣誉称号及合成标志冠名赞助商将获得由苏州足球协会、体育场授权的如下荣誉称号: “X X X 苏州体育场冠名赞助商”“X X X 苏州足球协会训练基地冠名赞助商”“体育场合作伙伴”等等；并可在企业形象设计、系列产品包装、广告宣传、产品促销活动中使用该名称或图片标识。
回报3: 专用产品A、冠名赞助商所有类别产品将成为“XXX国家足球训练基地唯一专用产品”, 并可在系列产品包装、广告宣传和产品促销活动中使用该名称。
B.冠名赞助商所有类别产品在国家足球训练基地赞助活动中享有唯一性回报4: 冠名名称、标识使用在基地主要建筑物、场地和各类设施、用品以及各种活动背景板和宣传物、印刷品上都印制基地冠名全称（或简称）、基地标志等。
A.基地场所可利用设施、资源（1）大门（2）各类会议室和新闻发布会背景板（3）训练场地、训练室（4）客房（5）餐厅、咖啡厅（6）服装（含工作服、礼服）（7）办公用品、文具（8）纪念品、礼品（9）彩旗、横幅（10）基地车辆的车身B.基地印刷品: （1）基地宣传册、海报基地宣传册中1个页面（内页、扉页或封底）印刷冠名赞助企业形象广告, 宣传册上安排球星、著名教练和来基地参观访问的名人签名, 在基地向贵宾、嘉宾、官员、教练员、运动员以及采访记者和部分球迷发送。
（2）基地证件（含记者证、工作证、出入证、停车证等）（3）基地专用文件、信纸、信笺和其他宣传品、印刷品（1）场地广告冠名赞助商在6个训练场中每个场地的四周围醒目位置设3-6块广告牌(每块规格为足球场标准广告规格: 6m×1m,全场最多可设36块广告牌。
（2）灯箱广告冠名赞助商可在基地住楼楼顶设置一至两个大型灯箱喷绘广告。
博思堂2019年11月30日苏州石湖华城高层三期营销提报
2）三期高层物业服务需要提升的地方
客户追求 尊贵礼遇，自豪感 温馨服务，舒适感 周到服务，便利感 科技服务，品质感
产品现状 制服整洁，礼貌服务 微笑迎宾，快乐服务 菜单选择，便捷服务 智能系统，科技服务
改进措施 加强培训，不浮于表面 加强理念，更加温馨 丰富菜单，不断更新 加强投入，提高水准
品质化的科技 水平象征一个物 业企业的真正实 力和服务水平。
能系统品牌均是普通档次
电梯品牌、智能化
中空玻璃： 传统5-6-5规 格中空玻璃已 经不能满足档 次，建议使用 6-9-6加厚型 中空玻璃。
大堂装修： 传统底层大堂 的高装修已经 不能满足档次， 建议提高各楼 层电梯厅的装 修档次
新风系统： 新风系统是 必须的，档 次建议更高 一些，才能 让客户感觉 到舒适。
博思堂观点：
基于石湖华城项目的购买客户分布区域 相对稳定而客户选择机会较少，价格搏 弈能力较低。我们完全可以通过精心的 策划和营销手段的运用来实现局部供求 关系的改变，提升价格。
3）改变石湖华城“局部供求关系”的方式探讨
改变”局部供求关系“，即在可能的情况下，通过人为的 方式，扩大需求而降低产品供给，制造局部供求关系的失衡， 以提升价格。主要方式包括：
博思堂观点：销售价格的提升也必然要求产品质量与服务 品质的提升。
三、石湖华城高层三期价格提升模型
高层三期价格提升模型
价格提升
价值提升
高层三期
改变供求
需
产
服
求
品
务
转
提
提
换
升
升
竞
推
销
争
广
售
策
策
策
略
略
天亚地产水景城三期项目分析报告[1]
![天亚地产水景城三期项目分析报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/78dbbdd4a98271fe900ef988.png)
墅进入高速发展期，价格上涨较快； â 相对于公寓市场，相城区别墅产品的后期供应楼盘较少，但规模
相对较大；
市场主要个案分析——依云水岸
占地面积：22万平米 总建面积：24.2万平米 容 积 率：1.1 开发周期：总体共分三期 户 数：1078户 物业类型： 联体、叠加 主力面积：联体230-320平米；叠加175-185平米 价 格：联体11000元/平米；叠加8000元/平 销 售 率：一期完全去化，二期已推部分基本去化
â 由于一期的消化，二期部分当地客源比例减少，而同时由于整体接受度的提高以 及园区别墅价格的高速上涨，园区客源成为依云水岸目前销售的主要客户；
â 由于交通的因素以及木渎、越溪等区域的分流，中心城区客源比例一直较少。
天亚地产水景城三期项目分析报告[1]
市场最高档个案分析——中兴银丽高尔夫别墅
â 高尔球场别墅、纯独栋产品、低容积、低密度、目前相城区档次最高、
天亚地产水景城三期项目分析报告[1]
未来相城区别墅产品供应分布
8
5
7
6
34
本案
1
2
天亚地产水景城三期项目分析报告[1]
经过对相城区已拍卖地块的分析，同时结合本案实际情况，我司认为上述地块 可能规划一些对本案产生竞争力的别墅产品，其中2号地块将是本案最直接的竞 争对手，而8号地块也将对本案目标客源形成一定的分流。
约300 -
219
合计 1648 1374
分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段，基本无房可售；而未来
短期市场供给更是有限，短期内供不应求的态势更为明显。
某地产营销策划有限公司营销推广思路
➢ 水晶传递一种象征意义——历史和社会赋
予了水晶更多的含义，这 些含义是一种祝愿，正
如玫瑰象征爱情一样，水晶也能成为传递良好祝 愿的一种信物，这些，是追求生活之美的人所关 注的。
➢ 水晶表达一种精神信仰——相由心生，我们
无法否认心理暗示的强大力量。水晶所蕴涵的真 实能量，以及它本身的象征意义能认人的心灵平 和，相信水晶，不过是相信真善美而已，对真善 美的信仰，让人的心灵充盈，生命美好，信仰是 需要一个载体的，正如佛像之于佛教，古兰经之 于伊斯兰教，水晶在此承载真善美。
因此，也就决定了本项目所营造的品味应该是非常旗帜鲜 明的
——文化的品味，是一种构筑在文化之上的，依托文化 才具有的独特生活，品味的个性。
1、“文化”具有强大有的号召力
中国人是有着悠久文化历史、崇尚文化的族群，文 化在生活中，在工作中都有着极其重要的影响力，影响人 对事物的看法，对生活的追求。有文化的人倍受尊敬，没 有文化的人也拼命想把自己包装成文人雅士，可以说文化 是绝大多数人追求的精神境界，有强烈的号召力。
2、“文化”具有独特的竞争性和区隔性
同时，以目前北环一带楼盘的包装来看，体现富豪 高档的楼盘众多，体现个性品味的也不少，但他们所倡导 的个性品味是言之无物，并没有清楚提出是什么个性？什 么品味？源自于何处？
总的来看，在北环一带还没有一个楼盘是用文化品味 作为广告包装的，如果我们能将这种文化品味的内涵完美 演绎，那么以文化作为包装的手段不但会具有唯一性和竞 争性，将使本项目从市场细分中找到明确的切入点，创造
正如“施华洛世奇”的悠久历史与精美工艺和 在奢侈品行业的顶级排名一般，天伦的每一个项 目品质都如水晶般高贵、优雅、华丽。
而我们的受于现在手头的资料有限，特别是关于楼盘
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建筑/园林文化
前期预售阶段 一期热卖阶段 以入口广场、售楼 处及样板区的投入 使用为阶段性标志
生活/配套文化
社区/物管文化
一期尾盘阶段 二期预售阶段
以会所和核心配套 区域的投入使用为
标志
一期入伙后
一期入伙后开始进 行社区文化培育， 预计在1年左右形成
并取得效益
市场突破点的核心 建立相城板块项目品牌领导地位
★以苏州大市场为出发点来看，相城区平均价格目前 是苏州五个区中的盆地，预计均价只有3500元/平方 米左右，将来的升值潜力相当大。
ห้องสมุดไป่ตู้
出击。出击。让水景城改变你的生活
天亚/水景城，值得珍爱的理想生活
广告总精神：
[自然创造世界，环境改变生活]
一个是自然的生活环境，一种是自然的生活方式及态度 一个是社区的天然环境，一个是社区的人文环境 打破区域格局做无区域限定的市区大盘概念
营销机会点 [区隔性定位基础之三]
机会点1：“中心化”营销理念带来边缘地段房地产发展的新机会， 创
造新的销售奇迹 机会点2：运用整合推广的全新全程营销手法
区隔性项目定位 [项目整体定位]
引领苏州全新生活理念的相城核心地首席高尚亲水人文社区
※相城核心地（地理位置）——新的规划，新的板块，巨大的发展潜力 ※首席高尚亲水人文社区——1000米的水景景观长廊，水被巧妙的引入，
天亚水景城“全程营销”之一体化策略 [营销解决方案]
提出问题 市场分析
(a)区隔市场，找到机会点
分析问题
解决问题
产品分析 (b) 挖掘品牌价值，找到消费者心理机会点
第1步：项目定位区隔化 第2步：产品品质差异化 第3步：营销推广革新性
市场分析 [问题在哪里？]
[苏州市场]
市场供需临界点出现 ※需求：今明两年市场住宅需求将达1300多万平方米
4）控制通路的高点： 主要交通要道广告路牌
现场“好莱坞”大字
1）现场高点建立的意义： 眼见为实的打动力，是地产高层面竞争质变点的开始； 2）现场高点建立的标准： 引领苏州全新生活理念的相城核心地首席高尚亲水人
文社区 3）现场高点建立的原则： 提前将项目的亮点放出来，提前展示美好未来刺激消
费者！ 现场示范河堤景观区！ 大门入口！ 泛会所！ 运动场景！ 示范样板区（主要户型）！ 物业管理保安！ 4）现场高点建立的方式：游园“晶”梦——开盘游园活动
3600（公寓）
18827.3 48708.84
宣传推广总费用预计为总销金额的1.5%，约为750万元， 包括包装费用、广告费用及活动费用
一期推广的费用预计550-600万元
包装费用 150万元
广告及活动费用 430万元
合计 580万元
广告企划篇
天亚.水景城 自然。和谐。关怀 一个生活的理想境地.一种生活的理想境界
自然创造世界，环境改变生活；用大的概念包容本案的 优势点，然后从此主精神延伸出去众多推广方式。
出彩。出彩。随水天鹅一起步入水景城
公建配套面积 4600㎡（含物业管理用房）
总套数
568套
容积率
1.3
绿化率
40.01%
建筑占地面积 23123㎡
建筑密度
27.8%
停车位
370个（高层住宅停车位）
S.W.O.T分析
分析原则： 强化优势、减弱劣势；把握机会，回避风险
优势（Strength）： ※丰富的水景资源 ※户户临水的独立别墅 ※便捷的交通路网 ※相城核心地 ※靠近相城经济技术开发区，提供了潜在的客源资源； ※相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，将来的升值潜力相当大
项目分析 [出路在哪里？]
优美地段：项目位于苏州市相城区澄阳路东侧（苏州2003-B-15号出让地块），
为相城中心区的核心成熟地段，与相城区行政中心仅5分钟车程。 距离园区、市区的核心区域直接车程10-15分钟。
便捷交通：南景北廊东园西区，相城是苏州的交通北塞，道路网线通 达，高速、轻轨、205省道等拉近了相城与其他区域的距 离，推动区域快速发展
为本案提供了一定数量的潜在客源
※与相邻区域如园区的距离比较近，吸引外区域客户机会大
威胁（Threat）： ※ 205省道分流线的建成通车会带来一定的噪音和空气污染 ※项目周边的竞争将会越来越大，竞争也会更加激烈 ※“相城区较偏”的看法在外区域客户心目中留下了深刻的印象
市场机会点 [区隔性定位基础之一]
上好景观：
核心区位： ：与相城行政中心做邻居，区域的焦点就在这，未来发展潜
力让每一个竞争对手眼红，教育配套、生活配套、交通配 套将永远走在竞争的前列
项目指标：
项目名称
“天亚水景城”
规划总用地 83174㎡
规划建筑面积 108120㎡
高层住宅 52298㎡（370户）
其中
独立别墅 26475.3㎡（80户） 联排别墅 24746.7㎡（118户）
在这里是包容的，你是社区的主宰者，这里是父亲的王国、母亲的城堡、 儿子的自由乐园 不只是提供普通的“居住”就这么简单，他是一个生活的大舞台，一个可 以放纵和提升自己生活的家园┅┅ 在自然、关怀、和谐的整体体社区氛围下，将从规划、建筑、施工、物业 管理、社区平台的各个方面的细节进行创新，将整体关怀到每一位
企划缘起
人，追求一个生活的理想境地,
憧憬一种生活的理想境界
建筑，是生活的载体,
是生活的容器
在人与建筑之间，
企划缘起
所有的企划只是起了一个桥梁的作用
有理想的人,居住有理想的空间里。
个性。个性。就是我们的特色
包装出楼盘的个性特色，赋予楼盘的个性特色
★楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、 软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。而硬件的比 拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软 件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新 颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。
生活在此广阔的空间，让风和阳光自由荡漾的环境中；
※人文社区——亲自然、亲家人、亲邻里；傍晚的霞光还是秋天的午后，
家人携手漫步的情景随处可见；
※高尚住宅（配套及会所定位）——自由的、健康的、快乐的等； ※“相城首席高尚亲水人文社区”是对核心信息的提炼和升华。
项目形象定位
整体营造自然、关怀、和谐的家庭社区
“大盘造市，小盘造势” ，大盘不但拥有成为一个大社区 的基础，而且拥有宏大的气势和相应的品牌效应，更具有增 值和保值的空间，购房者也可以从中获得一种强烈的归属感。
天亚水景城——家，世界上最动人的乐章 自然创造世界，环境改变生活
家：一个大家（社区），一个小家（家庭）。 家的氛围：大家和谐、小家个性的乐趣。 体验：在体验中感受，在体验中融合
项目功能定位
整体营造的自然、和谐、关怀
[项目客户/市场定位]
市场定位
保守估计:本地人：外地人 ＝6：4 乐观估计:本地人：外地人 ＝4：6
客户定位
相城区域： 相城区公务员 相城区拆迁户 相城区居民 商铺老板 外资企业高层白领
外区域： 企业主管 高级金领 外企白领 公务员、政府官员 私营企业主 投资客
※以全新VIP的概念实现本案人气的吸纳和滚动 ※立足楼盘景观环境的情景营销 ※每2-3个月推出一个“独立主题”的独立主题传播模式（SIS-model） ※零距离体验交房的体验式营销
※成立社区发展基金
教育：基金的一部分用于教育，如引进境外教育机构，成立针对家庭 主妇的潜力发展中心；成立社区儿童中心，整合培育社区儿童
第一攻击阶段：2005.2
启动攻击阶段 核心点：形象建立
第三攻击阶段：2005.10
示范攻击阶段 核心点：准决战阶段
第五攻击阶段：2006.10
社区攻击阶段 核心点：市场决战
第二攻击阶段：2005.5
展示攻击阶段 核心点：正式开盘（开战）
第四攻击阶段：2006.5
小区攻击阶段 核心点：决战阶段
我们的目标：全面胜利
※供应：目前整个苏州房地产市场在售、在建、待建及已竣工尚在 销售的公寓住宅面积达1400万平方米
市场分析 [问题在哪里？]
[相城市场]
※区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米，其中中心城区域 约35万平方米
※区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量 ※成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大——走出相城，做
市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势
市场突破点的建立
形象的高点 人文社区形象的建立
产品的高点 现场优势的建立
整合推广的高点 整合攻击优势建立
1）形象高点建立的意义：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将
是亮点；
从形象上，首先颠覆苏州！
2）名称的高点：
天亚水景城
3）主题的高点：
家-自然、和谐、关怀
机会点1：相城多的是以区域市场为主的定位楼盘，缺乏市场全局观 念，没有做大蛋糕
机会点2：相城多的是粗放营销的地产大盘，缺少的是用整合营销的 社区营造
发展机会点 [区隔性定位基础之二]
机会点1：汽车时代、信息时代缩短了人心目中的距离感，跨区域置 业将成主流
机会点2：根据城市的发展规律，最后将直接带来城界的消失，区域 从竞争走上融合，增大异区置业比例
Px 14 14 8 9 9 11 6 7 75
香城花园
Pa=3350 16 11 7 11 7 10 7 5 74
荣盛阳光 南亚花园 名邸
Pb=3749 Pc=3500
15
15
12
14
9
8
8
8
6
9
10
10
5
6
5
5
70
75
在建立中高端产品形象的基础上，先以符合市场预期的价