存量房的市场前景及存在的问题知识讲解

试论库尔勒市存量房市场的现状、问题及对策

作者：888

指导老师：888

学校：88广播电视大学

学号：88888888

目录

内容提要 (1)

关键词 (1)

引言 (1)

一、库尔勒市存量房市场现状分析 (2)

1、存量房市场交易量 (2)

2、存量房的期望交易价值 (2)

3、普通民众眼中的存量房 (3)

4、对高层恐惧犹在 (4)

二、库尔勒市二手房市场特点 (4)

1、库尔勒存量房在市民心中的认可度到底有多高？ (4)

2、存量房的优缺点 (5)

3、存量房的户型需求及交易人群 (6)

4、购房者区域情节浓厚 (6)

三、库尔勒市二手房市场交易的问题 (7)

1.为什么高档二手房需求不旺 (7)

2、强化差别化住房信贷政策 (8)

3、买房条件的限制 (8)

4、现实情况 (9)

四、做好库尔勒市二手房市场交易的对策 (9)

1、国家调控 (10)

2、加大信贷力度解决资金短缺 (10)

3、做好服务深入人心 (10)

结束语 (11)

参考文献 (13)

试论库尔勒市二手房市场交易的现状、问题及对策

内容提要：

随着库尔勒房价的持续上涨，让人们将越来越多的关注投入到了二手房市场，因此，我对二手房市场的发展方向做了调研。一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置住宅市场这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。国八条规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。随着房地产宏观调控政策的逐步到位，增量房市场受到越来越严格的监管，存量房市场的商机与作用则日渐显露。

关键词：存量房现状问题策略

引言：

近年来，随着“国十一条”、“国十条”、“新国八条”、“国五条”等政策的出台，对房产市场的一系列相关政策的调控，全国房价呈普

遍下降趋势，放眼新疆地区，由于房价的上涨，购买者处于一度观望的状态，越来越多的关注投入到了二手房市场。针对房地产市场处于供过应求状态，二手房的市场前景相当广阔的今天，库尔勒二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求满足，成交量大幅增长。本报告通过对库尔勒市不同人群、区域对二手房市场交易量的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市场比重预测，为库尔勒二手房市场进行总体的分析，以便指导消费着购买。

二手房市场是距离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的推动作用。

一、库尔勒市存量房市场现状分析

1、存量房市场交易量

从今年上半年的统计数字来看，2013年应该是二手房市场持续走强的第五年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有平稳的提升。二手房的销售已经上升到2012年的1852件，另据不完全统计，2013年1—3月，已达到734件，二手房走进百姓生活的脚步越来越快。

二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高，2012年接近20.9%，2013年1-3月则为50.8%。从调查中，我们发现：目前的大多数居民对购房所能承受的心理价位是比较有限的。人们对二手房价格的承受能力明显呈现出递曾型的阶梯形状。库尔勒市的二手房市场，正高歌着奔跑。

2、存量房的期望交易价值

“在购买二手房时能承受的价格是多少”这个问题上，19.7%的人表示可以承受25-40万，而能接受25-40万之上的人群只有17.8%，都不是市场主流。而明确表示能够承受在25-40万元以内的占48.2%，加上选择总价25万之内的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在总价25万以内的二手房。如果以3500元/的单价计算，这部分购房者只能购买面积在70以下的房子，这显然是不适合市场行情的。因此，可以说大部分人的心理预期价位偏低了。

大多数人认为既然是二手房，其价位就应该像其它二手商品一样，大大低于商品房价格，实际上这是一种不切实际的期望。因为二手房不同于其它二手商品，二手房属于不动产，同商品房一样具有增值潜力。况且由于二手房都是现房，周边配套都已经成形，购买风险要比商品房小得多。所以，二手房的价格并不会像人们想像中的那么低。因此，有必要提醒消费者的是，购买二手房，应结合实际情况考虑多种因素，在价位上不应有不切实际的期望。如果有必要的话，可以请评估人员对房价做全面的评估以确定合理价位。

3、普通民众眼中的存量房

俗话说“一分钱，一分货”，购房者都期望能以较低的价格买到较新的房子，那么在普通市民眼中，二手房应该是新建商品房的几成新才是合理的。结果有58.7%的被调查者认为应该有八成新才是合理，也有28.3%的被调查者认为应该有七成新才合理，两者相加，也就是说有87%的被调查者认为二手房应该有七八成新。而认为应有六成新的只占到4.3%，可见普遍市民都十分关心二手房的新旧程度。因此

老市区的大部分房龄较长的二手房一般很少有人问津。

4、对高层恐惧犹在

高层住宅在二手房市场的消费者却普遍反映平平。调查结果显示，即使价格较低，也仍然有71.4%的市民表示不考虑购买二手的高层住宅，因为传统的高层“高价格、高公摊、高物业”的观念仍然影响着大多数人，使得住房买多层的消费意识在这部分人心中根深蒂固。另有46.2%的购房者认为高层“物业管理费高”。这些问题曾经都是阻碍高层销售的老问题，时至今日，高层的消费观念还是没有转变过来。这说明，人们对高层住宅的接受，不只是体现在价格及交易费用问题上，长时间积累下来的“恐高”思想也是阻碍购买高层住宅的一个主要因素。因此在促进高层住宅流通环节上，还应该在消费意识上大力引导，“恐高症”才会逐渐得以根除。

同时，由于库尔勒市的高档住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6户以上，造成结构格局不理想，通风采光也受影响，因此有20.5%的人认为高层“格局相对不如多层”和12.8%的人认为高层“通风采光不佳”。要解决这两个问题，一般塔式建筑的高层都很难避免，而板式建筑则能较好地解决这些难题。因此若想真正改变消费者对高层的偏见，高层住宅也要纠正在结构格局上的一些缺点，采用其它城市中比较流行的板式建筑。

二、库尔勒市二手房市场特点

1、库尔勒存量房在市民心中的认可度到底有多高？

二手房市场经过多年的发展，库尔勒市民对二手房的认可程度有