TOD模式研究与实践案例分析

208193 115780 323973 393791
155243 163005
170034 187463
450639 521671
168789 178654 347443 443435
长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润， 可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本。
站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）
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车辆基地选址及周边物业开发
长圳车辆基地为架修基地，紧邻长圳站以及规划13号线， 占地规模35.9公顷，配属车辆65列，车辆综合用地指标893平 方米/辆，预留上盖物业开发条件。
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长圳车辆段及综合开发控制规划
轨道交通与城市建设同步推进，通过80 公顷的土地溢价，反哺6号线的建设和运 营资金缺口。
如何让轨道交通可持续发展
1、让轨道交通巨大的社会效益(一部分)转化成资本； 2、充分发挥项目公司的规划优势，最大限度地 提高土地价值； 3、设置票价收入和土地价值波动机制，既要确保投资人合法 利益，又要规避政府有偿出让土地风险；
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落实沿线最新土地规划成果
（一）
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沿线最新规划成果纳入法定图则
商住、商业混合功 能，职住平衡地区 组团绿廊
感，再现凝固的音乐。
光明新城 深圳重要的城市副中心，创 新型高新产业基地及其配套 服务区，承接香港、辐射东
组团绿廊
莞的生产性服务中心，深港 大都会独具特色的生态旅游 大浪 区 职住平衡，考虑周边
高密度 中高密度 中密度 中低密度 低密度
石岩
体现周边环境特征， 发展中密度生态住区
公明街道
【石岩段】
石岩街道 本区房地产市场潜力巨大。
物业升值潜力较好 。
一手商品房暂无；二 手商品房售价： 【大浪段】 5000-13000元/㎡ 零售商业租金：50250元/㎡/月 办公租金：20-25元/ 大浪街道： ㎡ 一手商品房25000元/㎡；二 酒店价格：300-400 手商品房售价：9000元/天 12000元/㎡
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债务融资中通过运营 收益平衡的部分由于 回收周期较长，建议 采用传统银行贷款的 方式解决。
债务融资中通过土地收益 平衡的部分由于回收周期 较短，建议采用其他低成 本的债务融资模式。
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前期工作
深圳城市轨道交通投融资管理体制 创新发展过程
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
留给我们的思考
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民治街道
潜力较大。
零售商业租金：70-200元/ ㎡/月 办公租金：15-30元/㎡ 酒店价格：100-130元/天
物业升值潜力巨大。
房地产市场前景一般。
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沿线站点周边规划优化建议
通过对法定图则和详规的研究，从增加政府 收益和可持续发展的角度出发，对沿线站点周边 土地利用规划提出优化建议。
万平方米 2.5
光明街道
一手商品房暂无；二手商品房售价： 5000-10000元/㎡ 零售商业租金：35-120元/㎡/月 办公租金：20元/㎡ 酒店价格：100-120元/天
【松岗段】
【公明段】
【光明段】
松岗街道
一手商品房1200023000元/㎡；二手商 品房售价：550011000元/㎡ 零售商业租金：70500元/㎡/月 办公租金：15-30元/㎡ 酒店价格：130-490元 /天
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1、政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥 有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负 责6号线的建设、运营和相关资源的开发。 2、双方股权比例为51%：49%，由项目发起人控股。 3、政府授权项目公司建设并经营6号线30年，期满后将相关资 产无偿移交给市政府指定机构。 4、项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议，市政 府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司，以实现其 财务平衡。
降低商业开发量 提高办公酒店类开发量 提高住宅类开发量
站点周边地区开发量优化示意图
现有规划站点周边地区开发量示意图
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带来地区GDP和税收增加
GDP及税收 +16%
土地价值
+72%
站点核心区居住、商业类物业
• 一次性税收增长约142亿元，增幅为29%； • 持续性税收增长约20亿元，增幅为15%；
TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例
深圳地铁集团有限公司 首席规划师 刘 卡 丁
liukading@vip.sina.com
来自百度文库
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深圳地铁6号线可持续发展模式 由一下团队集体创作
深圳市轨道办 市发改委、规划国土委、交委、法制办 深圳市地铁集团公司 香港地铁公司 中铁二院设计集团公司 AECOM国际咨询公司 北京大岳咨询公司
（二）
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合理的风险管控及分担机制
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1、设置票价收入风险分担机制
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2、控制土地出让收益风险
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3、项目未获批准和提前终止的回购
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深圳城市轨道交通可持续发 展的未来
前期工作
深圳轨道三期工程总投资约2000亿元，政府以配置土地资源形 式注入的资本金如按50%计则应为1000亿元（其余部分由企业融资 解决）。其中，7、9、11号线计划配置土地资源总地价约480亿 元，预期开发利润191亿元，合计约671亿元； 6号线配置土地，仅土地溢价180亿平衡全部资金缺口，封闭运 作。
6
7
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深圳地铁6号客流预测
项 目 长度（km） 客运量（万人次/日） 周转量（万人公里/日） 平均运距（km/人次） 客运强度（万人/km） 早高峰最大断面（万人/h） 晚高峰最大断面（万人/h）
50000 40000 30000 20000 10000 0 松岗站-溪头 站 山门站-马田 站 合水站-公明 广场站 新围站-楼村 站 光明北站-荔 林站 长圳站-上屋 北站 石岩站-大浪 站 元芬站-上塘 站 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 红山站-深圳 北站 光明中心站观光站
客流预测采用规划优化建议成 果，预测结果与 三期规划客流预测相 比，日客流增加16%，高峰小时客流增 加13%。 远期晚高峰小时客流断面图
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订制地铁6号线主要技术标准
6号线研究过程中，通过对车辆选型、资源共享及供电等进行 了专题研究，确定了以下技术标准： 1）列车编组：A型车，6辆编组、四动两拖； 2）车辆最高运行速度为100km/h； 3）系统最大设计能力30对/h； 4）正线最小曲线半径为450m，最大纵坡30%； 5）噪声控制标准严于国家标准，力争达到国际先进水平。
40亿
30年运营期追加和 更新投资40亿元 24
4、资金投入及土地出让匹配计划
2a 1a 1b 2b 4b 4a 3c 3b 3a 9a 9b 4c 5 8 7 6b 6a 分期 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 八期 合计 考虑价格增长 2013年 155243 2014年 170034 2015年 225075 225564 2016年 单位：万元 2017年
4
引进民间资本投资深圳地铁6号线
深圳地铁6号线全线长37.85km，其中高架段长 31.41km,地下段长6.44k,共设车站20座。全线设长 圳车辆基地一处。总投资157亿（工可）。 深圳市政府授权深港合资公司建设并特许经营 30年的重大基础设施。政府注入土地资源，土地一 级开发的溢价平衡地铁6号线工程建设和运营的资金 缺口（不含征地拆迁及前期工程费用）。
一手商品房待售；二手商品房售价：700015000元/㎡ 零售商业租金：50-300元/㎡/月 办公租金：25-45元/㎡ 酒店价格：150-350元/天
前景一般。 一手商品房暂缺；二手商品
【龙华新城段】 房售价：10000-18000元 零售商业租金：100-150元 /㎡/月 办公租金：50-80元/㎡ 酒店价格：160-380元/天
工可投资估算 232亿元
其他主体 75亿
市政道路和城 市更新拆迁费 61亿元 6号线工程拆 迁费14亿元
项目公司 157亿
主体工程建设投资163亿元
61亿
14亿
124亿
33亿
沿线土地 增值收益
沿线土地 增值收益
沿线土地增值收益
30年运营收益
30年运营收益扣除运营期追加和更 新投资40亿元后，尚能平衡初期建 设投资33亿元。
•
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1、土地出让收益平衡建设投资缺口
建设资金 投入需求 投资资金 回收需求
运营收益 债务融资
124 亿元 33 亿元
缺口
运营 收益
单位：万元
社会投资人 资本金 项目发起人 资本金
6号线项目
沿线土地 增值收益
年份
运营收益能够平衡初期建设投资33亿元
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2、项目特许经营及融资结构
市政府
控制地块 财政资 金置换 补贴 土地出让金 土地出让金
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• • • • • •
沿线潜在地块梳理； 沿线规划优化建议； 沿线房地产市场调研； 选定地块价值分析； 重点发展地块发展组合建议； 重点发展地块概念性设计。
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结合轨道优化沿线分区规划
基于对法定图则的理解和对城市 规划的研究，对沿线各区段进行空间 形态疏密相间，具有时代感、节奏
松岗、公明
单位：万元 年份 （1）土地出让收益实现 （2）上盖平台建造成本 （3）项目发起人资本金需求 （4）合作开发利润分成 （5）用于6号线的资金（1-2-3+4） 15110 2013 163005 45318 102577 2014 187463 39900 89755 7905 65712 2015 521671 59202 76933 21860 407396 2016 393791 0 51289 20737 363239 443435 2017 443435 0 0 合计 1709365 144420 320554 50502 1294892
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该项目创造新的经营模式备受 国家高度关注
是国家国务院批准的《首批80个基础设施建设确 定引入社会资本》项目之五； 也是《广东省基础设施引进民间资本》头号项 目；省政府2013年督办项目； 深圳市轨道交通引进民间资本，第一个封闭运作 的TOD试点项目。
3
TOD模式的重大意义
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通 为导向”的开发模式。这个概念最早由美国建筑设计师哈 里森·弗雷克提出。 主要是指地铁、轻轨等大运量轨道交通，以站点为中 心、以400～800m为半径建设集工作、商业、文化、教育、 居住等为一体的城区。 TOD是国际上具有代表性的，以轨道交通引领城市发展 的土地开发模式。同时，也是新城市主义、城市化进程最 具代表性的开发模式。
居住人口就业岗位 站点核心区开发量
31% 30%
2.5
3.5 2.0
3.5 4.0 5.5 4.0 4.0 5.0 3.5 4.0
3.0 3.0 2.5 3.03.0 2.5 2.5
3.5
法定图则
优化建议
（以长圳站为例：通过周边土地利用的优化， 丰富地区发展功能，实现社会效益的最大化）
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沿线站点周边规划优化建议
项目发起人
51%
社会投资人
49% 合作开发
房地产 开发商
任何注册房 地产公司
项目公司
获得土地使用权
附条件 招拍挂
公开招 拍挂
6号线投资和 建设
6号线地铁资 源开发 站点周边地块的 规划优化及概念 性设计 地铁 上盖
规划国土 部门批准 23
其他 地块
6号线运营和 维护
3、项目投融资框架及财务平衡模型
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长圳80公顷综合用地概念性方案设计
提升区域综合价值，据初步估算，规划调整后的土地价值将由原来的 38.8亿元人民币增长到144.7亿元人民币，增幅近3.7倍。 •预计长圳地区未来能创造约1.2万个就业机会，实现地方GDP经济附加值 约19.1亿元人民币/年 •经营型物业带来的持续性税收 – 每年约4.0亿元人民币 •销售型物业带来一次性税收 – 共约92亿元人民币
产业升级
龙华新城
综合枢纽，中心 区居住配套
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沿线站点用地性质规划
通过沿线站点周边城市规划、交通规划、车站级别综合定位研究。
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寻找沿线可作资本注入的地块
根据各站点功能定位，结合房地产市场的调研，通过对沿线站点周 边800米范围土地进行梳理，拟定具备实施TOD的土地，通过土地溢 价，反哺6号线的建设和运营资金缺口，实现轨道建设的可持续发展。
深圳北至松岗方向 松岗至深圳北方向
年 度
初期 （2019年） 37.9 45.4 580.0 12.8 1.2 0 1.72 1.79
近期 （2026年） 37.9 81.2 1114.2 13.7 2.14 2.78 2.93
远期 （2041年） 37.9 126.3 1549.7 12.3 3.33 4.03 4.22