项目顾问书(5) 设备管理册

万都物业管理顾问书设备管理册（摘要）

（无论何人使用，请注意不要外传）

目录

一、设备房管理规定（通用）–––––––––––––––3

二、公用设施设备管理规定（通用）––––––––––––4

三、设备日检记录要求––––––––––––––––––9

四、供暖设备管理手册––––––––––––––––––13

五、热交换站值班要求––––––––––––––––––14

六、电梯维护保养管理规定––––––––––––––15

七、电梯救助程序––––––––––––––––––17

八、停水管理规定––––––––––––––––––––19

九、停电管理规定––––––––––––––––––––20

一、设备房管理规定（通用）

为了使物业管理设备有一个安全、清洁、良好的运行环境，保证设备的正常运行,特制定此<<设备房管理规定>>。

1、设备房的门应有锁紧装置，窗应能开启自如，并能自锁。

2、设备房内不应放置与该设备无关的杂物。

3、设备房内不应放置易燃易爆物品，如确有必要，不得存放超过设备的一次性

用量。

4、设备房内应有必要的消防设备，且处于有效期内。

5、设备房应有固定式照明设施，地板表面的处理应满足设备维修要求。

6、照明开关应设于设备房入口处易接触的地方。

7、设备房内应有良好的通风降温设施，保证设备房内温度不超过40℃；设备房

内应悬挂方便查看的温度计。

8、当使用排风扇通风时，通风口应设防护网和防雨措施。

9、设备房地面不得有积尘、积水、垃圾等，墙面干净、整洁；不得有灰尘、蜘

蛛网等。

10、设备房如有排水设施，应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物;排污泵自动

状态良好。

11、有要求的设备房门口应设有防鼠措施。

12、毗邻水箱的设备房，应做好防水防潮工作。

13、门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。

14、各种规章制度和必要的操作规程、要求、注意事项等应装在镜框内，并上墙，

挂在醒目处。

15、各种纪录表格应整洁、完善，满足日检、维修纪录查看要求。

16、各种管线应按规定进行刷漆，水流指示方向应做标识，阀门常用工作状态应

挂牌标识。

17、电源操作控制柜（箱）的指示必须标示正确完整。

18、通用警示标识应在醒目处张贴或挂靠。

二、公用设施设备管理规定（通用）

为了规范物业管理公用设施设备管理，保持公用设施设备良好状态，确保物业所辖区域公用设施设备发挥正常功能,满足业主或客户需要,特制定此<<公用公用设施设备管理规定>>。

1、建筑物的主要配套设施、设备均由开发商负责订购安装，物业接管验收小组

人员负责移交接管使用时的验收工作。

2、各管理处负责设备运行维护的管理和各种设施、设备的相关技术资料、档案

的收集、整理及存档。

3、各管理处设备班负责所辖区域内设施设备的日常巡视检查和保养。

4、工程部设备工程师负责对设备管理状况的检查监督，负责对各管理处设备的

评价。

5、公用设施的分类：

供配电系统：配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公用照明、供电线路等。

给排水系统：水箱、水池、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵等。

供暖系统：热交换站、供暖管道等。

消防系统：消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓。

电梯类。

工具类：电瓶车、割草机、打孔机、绿篱机、电锤、手枪钻、绝缘电阻表、万用表、钳形表等。

其它公用设施：外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、广场、水系、桥梁、垃圾筒、自行车存放处、气表箱、水表间等。

6、根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》，对于各类服务设施的管理应做到：6.1、各类设施图纸、档案资料齐全，管理良好；

6.2、设施运行正常，有正常的保养、检修制度；

6.3、运行人员严格按照操作规程执行；

6.4、电梯按规定时间运行；

6.5、居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。二次供水卫

生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

6.6、消防系统设备完好，可随时启用。

7、设备房管理

7.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与设备无关的物品。

7.2 设备房应设有“机房重地，闲人免进”标识，进出随手锁门。

7.3 参观来访需进设备房，凭部门经理通知，并指定专人陪同方可进入，重要设

备场所如供水房、配电房等应设有《设备房出入记录表》。

8 、保养和检查

8.1 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施，有问题当天处理。

8.2 设备主管每周负责检查监督主要设备（电梯、发电机、消防泵、生活泵、低

压配电）的保养、维修工作，发现问题及时处理，并记录。

8.3 15万平方米以上的社区维修主管每半月至少一次，管理处经理每月至少一

次巡查设施状态，15万平方米以下的社区经理或主管每周至少一次巡查设施状态，发现问题及时处理并填写相关记录。

9 、设备保养维修等级按以下分类进行：

9.1日检：属巡视检查维护，正确记录运行表，确认设备运行状态是否有异常情

况，进行日常除尘。

9.2月检：属测试性检查，检查有关主要部件的运行情况。

9.3季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。

9.4 年检：属恢复性维修。除进行月检的工作范围外，应着重恢复设备的电气性

能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。

9.5 大修：属彻底性维修。对设备进行全面检查、试验、探伤、调试，更换全部

不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。

设备主管应视设备运行情况及时提请设备大修计划，经管理处经理审核后报业主委员会批准执行。

10、设备工程师应根据批准的检修计划和维修内容，做好修前技术准备工作

及防范措施。涉及到影响人身安全和与生活、办公等非常密切相关、易引起业主投诉或易影响形象的重要维修工作，管理处经理需到现场指挥、协