定位策划-商业街-苏州李公堤国际风情商业街

5、合理切入：以公共资源配套投入为启动，逐步、层次递进开发 李公堤在确立初期影响力主要是通过对原李公堤进行的综合改造为切入 点（大的背景是以金鸡湖风景区的市政改造为依托，形成风景优良、环 境美好的总体印象）。 项目在开发期初就投入大量资源，进行公共配套投入和环境改良，并初 期以纯粹的苏州古典原生文化主题为主要内容进行营造，小巧流水、滨 湖看景，在此基础上再逐步进行品牌招商，将休闲餐饮娱乐业态传统品 牌和知名品牌作为主要方向，实现客流辐射范围拓展。
李公堤国际风情商业街
由苏州本土知名国营地产开发商圆融集团所开发，其在苏州本地开发 成功包括苏州圆融时代广场、圆融大厦等多个知名商业或商务综合体 项目。
该项目以李公堤和金鸡湖滨景观带为核心景观，精心规划，共分四期 进行。 李公堤中西合璧、动静相宜，将古典与时尚相互融合。它集餐饮、休 闲、娱乐、零售、服务、文化于一体，开发目标位建设成苏州当地大 型商业旅游文化有机结合的全新城市综合体项目，打造成为苏州城市 新的名片之一。
四期主题为风尚生活步行街区。规划中，作为环金鸡湖八大景观中 最后一块待开发区域，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区 域，将全力打造金鸡湖南新的时尚风情商圈，业态偏重精品购物以 及高级会所功能，目前处于施工和招商阶段。
对项目的评价
自2006年启动到2012年，李公堤走过了7年。应该说其开发理念中 将“商旅文”三者融合的思路具有一定先导性，且更为难能可贵的是 开发商能在项目之初就坚持稳健的操作模式，开发理念尊重传统、又 不拘泥于传统，在继承和引导双方面均由自己的独特之处。 该项目经多年耐心运营已经知名度远扬，成为苏州本埠乃至外来旅游 人群走走看看的一个经典场所。李公堤已经成为苏州成功的代表性特 色商业综合体案例之一，并获评苏州市第一个“中国特色商业街”。
二期主题为水巷邻里，由17栋独立的时尚建筑组成，倾力打造休闲、酒 吧、娱乐、动感特区，尤其1912酒吧街区为苏州夜生活增添了新的魅力 ，引进国内外知名品牌如代官山、小南国、好乐迪KTV、嘉年华SPA俱乐 部、万好事红酒坊、迪欧咖啡、日式料理、查理士牛排雪茄馆等。 其中特色商家包括面积达4300平米的苏州首家以水为主题的NO.1国际 KTV会所，以及耗资达3000万元打造的集温泉SPA、水疗、桑拿等为一 体的皇庭国际温泉国际俱乐部。
对外形象
李公堤 ——苏州首席滨水景观休闲商业街区 ——苏州首个中国特色商业街 ——圆融旗下首个“商业、旅游、文化”联动融合的商业载体
总体定位
以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商 务消费人士、旅游人群的休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲 商业群
区位示意
4、资源整合：以项目为载体，搭建整合平台互动，合作共赢 整合方面更类似一种平台，由众多品牌在此唱戏。资源整合既包括业态 组合上与其它品牌的合作共赢，如南京1912酒吧街的模式引入；同样也 包括对苏州本土传统文化和餐饮休闲品牌以及其它国内外知名品牌的聚 合作用，如苏州本土老字号知名餐饮品牌得以成功聚合成群，某种意义 上称得上是对传统品牌的发扬与尊重，也提升了项目自身的影响力。 此外，在三期引进的众多艺术馆和展览馆，本身并不能给项目制造直接 盈利，意味著一定企业开发效益的损失，但由于集群效应，增加了项目 的文化感染力，增加了其他商家的经营环境、氛围，不是直接账本能算 得过来的。
2、产品规划：发挥地块特色，融合景观资源与商业人流合理布局 坚持旅游、文化和商业主题的并存，在产品规划上提出了较高要求。从其 具体规划来看，特色建筑、亲水建筑或者精品街区的营造并不是什么难题 ，难题在于与此同时更有效地发掘人文资源和开发景观资源，如下图所示 项目内外形成商业街区轴线的同时贯穿一条景观轴线以及文化轴线，最终 能够实现“文商旅”的共同依存。特别注重月光下景色营造，效应良好。
苏州李公堤 国际风情商业街
李公堤的由来
约1.4公里的长堤静卧于中国最大城市湖泊——苏州金鸡湖，成为老苏 州城外著名的滨湖景点。 历史上，李公堤始建于清末光绪年间。当时秋雨成灾，苏州府所辖元和 县令李超琼，组织百姓将太平天国战争期间被毁民房的建筑垃圾运到金 鸡湖中筑成长堤，并在堤上种植数千株杨柳，既便利了交通，又救济了 灾民。自此长堤稳固，城东民田滋润，湖水潋滟，并且出现了商贾云集 ，盛世繁华的景象。 百姓为感谢李超琼亲民爱民、倾听民意，便把此堤称为“李公隄”。在 古文中，隄与堤两字相通。李公堤碑亭中的碑刻所刻的就是“李公隄” 三字。清末著名国学大师俞樾在其撰写的李公隄记中，就详细介绍了其 形成的过程和命名的原因。
3、清晰认知：坚持稳健运营，坚持专业化合作运营之路 开发商自身对于自己的定位相当清晰，项目邀请了国际知名商业运营商 如戴德梁行以及仲量联行参与项目综合运营以及物业管理，借助国际运 营商的平台为该项目提供了产业链资源支持。 同时，该项目自开发期初开始就坚持自持经营，全力精细化招商的运营 思路，从而避免了业态组合上的紊乱影响经营品质感；在开发经营思路 上，企业持续投入现金，并不一味追求短期快速周转和一次性开发收益 回报，也是项目最终能够实现高品质运营的保障。
规划及分期
一期堤长1.4公里，建筑风格保留了传 统的苏州民居形态，集特色餐饮、观光 、休闲、文化于一体，侧重餐饮业态， 尤其是集中了苏州本土大量老字号餐饮 品牌 ，如得月楼、满月、吴地人家、 牡丹亭、老东吴食府、苏城家宴、晓庄 府 、春蕾茶庄等，另一期引入时尚水 疗度假的御庭SPA精品酒店。
导入模式：城市公园开发+集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体商业街 1.7万平方米的建筑面积。一期风情水街在历史的基础上开发，其建筑风 格应用传统苏州民居形态，按照苏州古园林式布局，立面风格以灰、白 、黑三色的主色调。晚间，独特的灯光景观，使其成为浮动在金鸡湖水 面上一条流光溢彩的彩带。一期汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐 饮品牌，成为一条集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体著名商业水街。
值得借鉴之处
1、差异化定位：探寻“旅游+文化+商业”互动组合的新型商业模式
李公堤启动之初面临的市场环境中，已有或即将规划有诸多商业项目 ，如左岸商业街、湖滨新天地以及时代汇国际街区及湖滨U型广场等超 规模MALL项目。由于交通要素的一定限制，如按照常规思路则李公 堤既不能凸现特色，同时又将陷入同质竞争之中。 开发商在树立项目资源和价值基础之上，逐步确立了一条个性化发展 之路，即充分挖掘李公堤本身所拥有的景观、历史资源和文化资源， 将休闲旅游与商业购物等有机组合，使项目不但为区域提供了商业载 体，而且使商业项目本身也成为了知名的旅游景点，实现了旅游项目 和商业载体的完美结合；以此最终糅合以合理的业态组合和特色建筑 等其他要素的体系导入，实现项目形象的个性化突出，成为其能获得 成功的坚实基础。
二期：金鸡湖李公堤1912酒吧街区： 模式：时尚娱乐街区+水巷邻里夜生活街区 水巷邻里于2007年12月推出，与“南京1912”合作打造了苏州第一个时尚 休闲娱乐街区——李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力。
三期主题为望湖角，由一条异域风情的商业 步行街将各主题岛及其他业态串联起来，形 成一个多功能的特色商业组合；并将“文化 混搭Street Mall ”的概念首次带入苏州， 提供文化艺术、休闲、娱乐、餐饮及特色零 售等消费元素，以餐饮、休闲商业、景观商 业为主。 三期相互串联的3座餐饮岛上，汇聚国内外 川菜、粤菜、苏帮菜、台湾菜等多种菜系， 同时集合中式、日式、韩式等料理形式餐厅 ；引进多家中国基金博物馆、刺绣艺术馆、 石雕艺术馆、张辛稼艺术馆、纽约VIP摄影 基地、巴塞当代美术馆、成龙星美影院、香 港著名导演关锦鹏工作室等多家文化展馆。
开发环境
国际会展中心
湖西CBD 老城区 高档住宅区
艺术中心
圆融时代广场
湖东CBD 摩天轮 高档住宅区
国际知名品牌厂区
金鸡湖风景区 苏州环金鸡湖中央商务区
李公堤 奥特莱斯
高档住宅区 凯宾斯基酒店 金鸡湖高尔夫 金鸡湖大酒店
高档住宅和商务区环绕，紧邻知名品牌折扣店；高尔夫、星级酒店、滨湖景观带、主题公 园等休闲度假资源丰富。地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段、人文与自 然景观交叉覆盖；地块狭小细长多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业潜质。
湖东 CBD
苏州老城区 （传统商圈） 湖西 CBD
工业园区
金鸡湖独墅 湖风景区
李公堤国际风情街区位于苏州“金鸡湖-独墅湖”风景区内，属于苏州市热点开发中 的中央商务区和高端居住圈区；项目具体位于金鸡湖东南侧，东西各临苏州老城区和苏州 工业园区，地处连通老城区与园区的城市主要干道之一金鸡湖大道北侧，同时处于苏州传 统商圈和园区新商圈双重辐射范围内，紧邻湖东、湖西商务区，交通便利，环境优美，周
随着一期人气持续导入，口碑效应出现，李公堤逐渐建立了自身的特色 精品形象和品质感，营销上更是跨界邀请明星造势，进一步巩固了影响 力；由此进行发力，开发内容上层次递进，由传统到时尚，展开二期、 三期乃至四期，步步为营，注入了新的品牌形象并满足多方面的客户需 求。
6、造势与借势：大手笔推广，确保市场持续热度和关注度 项目的营销上重点体现为形象推广整合方面，不断进行事件造势和邀 请明星到访制造话题，确保了项目广泛的影响力。作为国企，开发商 同时还利用了自身的资源优势，借势发挥，也成为其营销亮点。