总部基地概念及特征

总部基地概念及特征

一、总部基地概念

1、总部经济定义

总部经济是一种城市经济，是城市经济利用自身优势而形成的一种形态，是既定资源基础上的经济形态；它是一种合作经济，是中心城市与城市圈的区域分工合作的结果；它也是一种高端经济，是城市经济和企业成长到一定阶段后才生成的经济形态。

2、总部基地定义

总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流，也是本报告的研究重点。

总部基地是以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。

二、总部基地项目和传统房地产的区别

如果从地产的角度来诠释总部基地，它也应该被看成是一个超大型的经济地产，因为它的目标是发展经济。与传统房地产项目相比，总部基地项目能够为区域周边地区带来五种经济效应：税收效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效益和社会资本效应。

一是“税收贡献效应”。总部对于所在区域的税收贡献包括两个方面：一是企业的税收贡献效应。无论采取哪种组织方式，总部如果作为独立的经济实体，都要向总部所在地方上缴所得税。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。

二是“产业乘数效应”。制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。研究表明，一个制造业大型公司总部向一个区域迁移，都会带动几个甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，总部经济所带动的办公写字楼、商业配套、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献。通过制造业总部这种“乘数效应”可以带动基于产业链上的相关行业发展，扩大一个区域的经

济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。

三是“消费带动效应”。总部对于所在区域的消费带动也包括两个方面：一方面是总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。

四是劳动就业效应。总部经济的发展本身会充分利用该地区的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，以此促进地区第二产业的发展，提供区域城市更多的就业岗位。

五是社会资本效应。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，促进城市对外开放的深入加加快这个城市的国际化步伐。

三、总部基地特征分析

1、总部基地特征

（1）总部基地是商务花园和总部经济的结合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；

（2）总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策；

（3）总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格；

（4）总部基地除具有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方；

（5）总部基地的物业供应方式包括销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势；

（6）总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。

2、总部基地项目主要呈现以下几个特点

由于总部基地项目对建筑密度、绿化、交通等方面的较高要求，国内还未能做到完全的显现。综合国内外总部基地项目开发建设的特征，总部基地项目主要呈现以下几个特点：

①选址上：建设总部基地项目的地域应该具有足够的地域发展空间，而且要求交通方便、土

地成本相对较低，周边能够提供充足、廉价的劳动力，生态环境也较好，一般坐落在城市郊区；

②资源配套上：软件平台和硬件设施并重，通过搭建技术转移中心、教育培训中心、人才市场、信息服务中心等平台，完善相关的金融、商务等服务体系，为企业提供软性服务，满足企业对各种资源的需求；

③目标定位上：企业总部，结合区域已有产业积聚的优势吸收相关产业的行政、研发、销售总部等；

④建筑形态上：遵循生态商务区的理念，注重生态，环境优美，以低密度、低容积率、高绿化率的低层办公楼群，周围环绕优美的园林环境为特征；

⑤项目附加值服务上：以智能、绿色空间、全程信息为企业提供良好的中枢式经营氛围，以高效、多能、全屏化方式为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射地区乃至全国区域间的良性资源，为企业铺设前瞻式空间路径；

⑥运营模式上：主要采用独栋出售、出租或出租土地自建总部大楼的形式，突出个性化和品牌效应。

3、总部基地类型

总部基地可分为以下几种类型：制造加工型总部基地、物流型总部基地、研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地。