房地产开发企业费用核算管理分析探讨

房地产开发企业费用核算管理分析探讨

摘要：改革开放一来，随着对经济体制的改革，房地产开发企业自主权扩大。面对市场竞争的加剧，在费用核算管理方面给房地产开发企业提出了更高的要求。不仅要满足房地产开发企业对外会计报告的需要，更重要的能满足房地产开发企业经营决策的需要。但随着房地产开发企业的不断发展，现行的费用核算方法的缺点逐步显露出来，本文主要对房地产开发企业费用核算管理进行分析探讨。

关键词：房地产开发企业，费用核算管理

Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.

Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management

前言：房地产开发企业在面临我国经济体制深化改革，我们要勇于发现现在现行的费用核算方法所显露出的问题。通过不断的借鉴和完善，形成利于企业发展的新的费用核算管理办法。

一、房地产开发企业在建工程核算上存在的主要问题

( 一) 核算科目不规范。一些工程核算不通过“在建工程”科目, 而在“其他应收款”、“递延资产”等科目中串进串出。“在建工程”下设的子目不按工程项目汇集, 而按施工单位、施工承包个人或供货单位分设; 甚至把多项工程混在一起称为“综合户”、“其他户”,形成一笔糊涂账。

( 二) 入账凭证不合规。突出表现为付款手续不健全, 白条满天飞, 甚至无任何凭证也款。此外还存在无批准文件, 无施工合同, 无工程预算、无决算书等现象, 造成付款失控, 往往工程款付过头, 事后难追回。

( 三) 工程造价成本失实。混淆了收益性支出和资本性支出的界限, 把生产经营中发生的水电费、修理费、办公费以及业务招待费都计入工程成本; 也有利

用职权, 假公济私, 乘拆迁分房之际, 塞进关系房、子孙房、亲戚房, 加大工程造价成本。相反, 也有把应该计入工程的支出列作企业待摊费用或直接予以消化, 同样造成工程成本失实。

( 四) 没有实行项目资本金制度。企业在建工程的资金主要依靠银行贷款, 或向社会和企业内部高息集资, 资本成本过高, 超过了基建项目内含报酬率, 加大了企业财务风险。

( 五) 固定资产的处理和转账滞后。有些企业对工程前应报废处理的固定资产不及时转账处理, 建后成本虚假。最常见的是工程完工并交付使用, 但长期不转作固定资产, 不仅不提折旧, 还继续把基建借款利息计入工程成本, 造成企业利润虚增。还有的固定资产转账时, 账务处理过粗, 房屋不分土建、装璜; 机器设备并入房屋价值, 难以分类进行折旧核算。

( 六) 工程材料管理混乱。如施工单位的来料少用多算; 建设单位供应的三材和用具多供少结; 施工场地的材料被盗; 完工后剩余材料短少损失等现象普遍。

二、关于加强房地产开发企业在建工程核算和管理的几点建议

( 一) 清理“在建工程”账户, 规范核算程序, 健全入账手续。

1. 收集和补齐在建工程的各种档案资料,包括项目批准书、施工合同书、工程预算书、工程决算书等, 确保工程施工核算资料的完整、合法和有效。

2. 清理“在建工程”账户。按会计制度规定, 把包括固定资产新建工程、改扩建工程、修理工程等所发生的实际支出都归集到“在建工程”科目并分户核算。严格资本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不应该计入工程成本的企业期间费用。较大的工程项目可单独按国有建设单位会计制度进行核算; 企业通过“在建工程”控制, 平时经营核对余额, 清理往来,加强监督管理。工程完工并交付使用后, 要及时办理竣工验收手续, 转作固定资产; 尚未办好竣工手续的, 也应估价转作固定资产, 待以后办好竣工决算手续后, 再进行调整。

3. 清理工程所占用的资金, 完善付款手续。付款必须取得合法凭证, 严禁白条和无凭证付款以及大额支付现金等; 预付工程款要从严掌握, 留有余地, 切忌超付。施工单位领用的材料物品, 要有偿结算。用于工程项目的银行贷款, 其利息支出在工程未完工前计入工程成本。

4. 建立健全有关工程管理的规章制度, 如经济合同管理制度、费用审批控制制度、财产物资保管制度等。

( 二) 重视基建审计工作, 做到在建工程项目必审。凡在建工程项目都必须进行审计; 内部审计必须贯穿于工程项目的始终。竣工审计也可委托社会审计机构实施, 因为社会中介机构出具的审计报告, 具有公证性、权威性, 对施工单位