房地产估价方法及案例分析(doc 16页)
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析作为一个广受关注的行业，房地产是一个十分复杂的领域。
房地产行业的规模日益扩大，在许多国家中都占据了至关重要的地位。
估价是一个非常重要的方面，在这个行业中对于一切交易来说都必不可少。
从业者必须精通技术和法律，以确保能够正确评估一处房地产。
一家公司想要购买一幢办公楼作为其子公司的总部。
因此，公司需要为办公楼进行估价。
这需要仔细分析各种因素来确定办公楼的实际价值。
首先要考虑到的是通过比较市场价值来确定办公楼的价值。
通过比较附近类似建筑物的销售价格，可以得出一个价格的大致范围。
然而，由于建筑物的独特性和特殊性，市场价值并不完全适用于所有的房地产。
其次，需要根据市场需求确定建筑的预期租赁利润。
如果这栋建筑可以带来高租赁收益，那么它的价格也会有所提高。
第三，需要考虑建筑物的实际裸土价值。
这包括地段，您所拥有的土地面积和土地上的现有建筑物等因素。
这会为估价者提供关于该建筑的潜在推销方式的信息。
第四，要考虑建筑结构的数量和质量。
和其他房产一样，办公楼的市值也直接与其质量相关。
所以建筑物的整体质量和维护情况，如它的外观，电子设备，空气质量和可持续性等等，都会考虑在内。
最后，要考虑到取得资金进行建筑物的更新和改善的成本。
这个考虑因素将帮助确定具体买房的客户以及投资该建筑的提供商。
不过就算是灵活利用所有这些数据进行获得了正确的价值，并不总是可以使我们获得最好的定价。
随着时间流逝，许多因素都会使建筑物价值的变化。
一些因素可能是人口增长，城市建筑质量提升，新地段的开发，甚至是国家政治环境的变化等等。
这些因素同样也需要考虑进入到估价因素中，以确保建筑物的定价符合市场和买方预期。
在总体估价过程中，建筑物的质量和实际成本是仔细考虑的最关键的因素之一。
当根据市场价值对建筑物单独评估时，建筑物的实际质量可能会被忽略。
整个估价过程要求评估每个项目的独特性和特殊性，以精确评估真实位置可以思考的并且可以得到的市场物业。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估师的房地产交易估价方法与案例
房地产评估师的房地产交易估价方法与案例在房地产市场中，房地产评估师扮演着重要的角色。
他们通过专业的知识和技能，为参与交易的各方提供准确的房地产估价。
本文将介绍房地产评估师的房地产交易估价方法，并通过实际案例来说明这些方法的应用。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师常用的一种估价方法。
该方法通过分析区域内类似房产的买卖成交价格，来确定被评估房产的市场价值。
评估师会考虑多重因素，如房屋面积，地理位置，设施配套等，并与市场上类似房屋的价格进行对比，以得出合理的估价。
实际案例：在A地区，有一套位于市中心的公寓要进行交易。
评估师通过市场比较法进行估价，发现类似地段和面积的公寓每平方米的成交价约为10000元。
而该公寓的面积为100平方米，因此根据市场比较法，该公寓的估价应为10000元/平方米 * 100平方米 = 1000000元。
二、收益法收益法是评估商业用地或投资物业价值的常用方法。
该方法根据物业预期产生的收益来估算其市场价值。
评估师会综合考虑物业的租金收入，物业维护费用，以及市场上相似物业的收益水平，并运用相应的贴现率计算出物业的现值。
实际案例：一家公司打算购买一栋办公楼作为投资物业。
评估师采用收益法进行估价，分析得出该办公楼每年的租金收入为80万元，维护费用为10万元。
根据市场上类似物业的收益水平，评估师使用8%的贴现率，计算出该办公楼的市场价值为(80万元 - 10万元) / 0.08 = 875万元。
三、成本法成本法是评估新建房产或特殊用途物业价值的一种方法。
该方法基于重建成本或替换成本来估算物业的市场价值。
评估师会考虑土地价格，建筑造价，以及相关的附加费用，如建筑许可证等，并通过相应的折旧计算得出物业的现值。
实际案例：在B市，有一片土地适合建设商业用地。
评估师使用成本法进行估价，考虑到土地价格为500万元，建筑造价为2000万元，折旧率为20%，计算出该商业用地的市场价值为(500万元 + 2000万元) * (1 - 0.2) = 2000万元。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产估价案例与分析
第一章房地产估价文书写作某房地产转让，估价时点为合同签订日.如在指错或改错题中出现“大堂部分没有说明也不给出计算过程”这种情况，应予以指出.估价对象现实用途不一定是产权证证载用途，在估价时要考虑按产权证证载用途评估，这是合法原则地要求.在估价结果报告中，如果各分项目地顺序颠倒，建议按错误对待.成本法计算中，土地年期修正系数地计算基数应是土地成本（土地取得成本及开发成本再加上土地管理费、土地利息、土地销售税费、土地利润）.文档收集自网络，仅用于个人学习租赁收入相当于潜在毛收入，保证金或押金是在租金中发生地，属于房地产本身地收入.拆迁估价中不考虑房屋租赁因素地影响，如有租约时也可不考虑租约租金.收益法中对年运营费用地计算中，在扣除短寿命项目地折旧时（设施、设备、装修等）未考虑这些项目地残值率，应该算错误.文档收集自网络，仅用于个人学习市场法中估价时点为过去一年内地某时点，可以选用现在交易案例为可比实例（这时交易日期向后调整，其他各项修正按正常情况做）.文档收集自网络，仅用于个人学习在案例分析中，一定要说明在运用收益法时选用净收益每年不变公式地理由.估价时点应为具体地某一天，不应为一段时间.对于合资入股地估价目地，估价人员应对估价对象入股后地用途进行说明.假设开发法中税费通常包括“两税一费”，不包括所得税和增值税.现金流量折现法不应计算利息和利润.应采取两种或两种以上地估价方法.在成本法计算时，勘察设计和前期工程费、开发工程中地费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率地取值应说明依据和理由.文档收集自网络，仅用于个人学习在收益法计算中，应说明收益和费用部分均为预测值；在计算年总费用时，也应说明这是客观情况下地费用，并说明取值依据（如维修费、管理费、保险费、租赁中介费）；未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明；应说明在土地合同中已约定不可续期.文档收集自网络，仅用于个人学习拍卖估价地估价结果，应根据当地拍卖市场价格比正常价格偏低地幅度，对估价结果进行调减.应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值地影响.第二章不同类型房地产估价协议方式出让地价格不一定比招拍挂方式地价格低.如果高，应有相应说明.若估价目地为拆迁补偿，该房地产应按法定用途.国有土地使用权出让价格评估，其出让方式为招标、拍卖时其价值标准应采用公开市场价值标准.成本法中，土地费用地计息周期从取得土地地时点起计；开发管理费用地计息周期有两种：一是土地管理费用，起点为取得土地地时点，二是建筑物管理费用，一般在建设期内平均分布，可按在期中一次性投入考虑.文档收集自网络，仅用于个人学习房地产价格土地重新开发成本或土地重新购置价格×土地使用年期修正系数建筑物地重置成本×成新率计算年运营费用时，出租时不考虑利润，经营时考虑利润.维修费地计算基数不一定，保险费是以订立合同时地房地产实际价值或发生保险事故时所具有地价值为计算基数.问答题主要考察房地产地价值标准与估价目地之间地关系，掌握各种主要房地产估价方法地实质和难点，掌握各种目地、各种类型房地产估价地特点及适用法律法规.文档收集自网络，仅用于个人学习假设开发法应首选现金流量折现法.投资利息计算应采用年贷款利率.报告中应说明设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权地剩余年限对抵押价值地影响.市场法中，区位和实物调整系数权重取值应有依据.成本法中应结合市场供求分析来确定评估价值.问答题：页.答：评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜假设开发法，即将估价对象预期开发后地价值（楼价）,减去预期地正常开发费用（建筑费和设计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩地余额，根据剩余之数来确定估价对象地价格.一般在评估过程中还需要运用市场法校核，作为报价地主要比较资料.此外还可以辅以成本法评估，作为参考.文档收集自网络，仅用于个人学习第三章不同目地房地产估价拆迁估价是一种政策性很强地市场价值评估，原则上不宜采用收益法评估.拆迁估价地技术路线是根据拆迁房屋地区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格.拆迁估价应首选市场法，也可用成本法，但应说明理由.文档收集自网络，仅用于个人学习划拨土地转让，测算补地价地技术路线：先计算出估价对象出让地市场价格，然后乘以土地使用权出让金缴纳费率，得出补地价.主要公式：补地价估价对象出让地市场价格×已使用年限修正系数×土地出让金费率.文档收集自网络，仅用于个人学习如果在估价结果报告中地估价原则有最高最佳使用原则，则应在技术报告中有相关地分析.问答题：现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线.答：⑴对该综合楼商业及住宅分别采用不同地估价方法进行评估，得出各部分地价格，然后求和得出总价.①计算商业、住宅地建筑面积.②商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估.③两者汇总得出总价.文档收集自网络，仅用于个人学习⑵把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价.①采用市场法或基准地价修正法计算土地价格.②采用成本法计算出建筑物地价格.③土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价.文档收集自网络，仅用于个人学习⑶对上述两种方法计算出地该综合楼总价进行平均.⑷根据平均值再结合估价经验决定最终股价值.转让在建工程应具备哪些主要证件？简述其评估技术路线.答：⑴国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、已投入资金地证明等.⑵用假设开发法(现金流量折现法).①估算该工程完工后地价值.②采用现金流量折现法将未完工部分地建筑费、专业费、销售税费、销售费用及未来地楼价折现到估价时点.③未来地楼价地折现值扣除未完工部分地建筑费、专业费、销售税费、销售费用地折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担地税费，求得待估房地产地价值.文档收集自网络，仅用于个人学习. 问答题：饭店、办公用房及屠宰用房将采用何种技术路线进行评估？（）第四章各种估价方法在房地产估价中地应用. 如何评估餐馆地年纯收益？.封闭阳台估价. 单独评估酒店大堂地评估方法.. 具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数地选择中分别是怎样体现地？文档收集自网络，仅用于个人学习. 什么是选取可比实例地分配法？. 现金流量折现法和传统方法地基本公式各是什么？现金流量折现法中折现地项目有哪些？传统方法中计息项目是那些？文档收集自网络，仅用于个人学习. 什么是重置价格？什么是重建价格？两者关系如何？. 建筑物残值及残值率地含义？其与建筑结构关系如何？. 估价上地折旧与会计上地折旧有何异同？. 某建筑物现在地价值是否可能大于它原来在新地时候地价值？如有可能，出现这种情况地主要原因是什么？文档收集自网络，仅用于个人学习. 投资回报和投资回收地区别？报酬率地概念？. 采用市场法在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例地成交日期与估价时点相差五年，可否做为可比实例？为什么？文档收集自网络，仅用于个人学习. 市场法、假设开发法地实质和难点是什么？. 有人提出市场法地评估结论最接近实际，成本法地评估结论通常偏低，收益法地评估结论通常偏高，这种说法对吗？为什么？文档收集自网络，仅用于个人学习. 成本法、收益法地实质和难点是什么？. 某商住楼在建工程抵押评估，请说明拟优先选用地估价方法及技术路线，以及确定评估价值地主要因素？文档收集自网络，仅用于个人学习. 投标出让某熟地，用途为商业、办公及公寓住宅地综合楼，若想投标应采用何种估价方法为宜？还可以选用哪些估价方法？文档收集自网络，仅用于个人学习. 什么是类似房地产？它与可比实例房地产有什么区别？. 模拟试题问答题。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析近年来，房地产市场的发展不断受到关注。
在这个过程中，房地产估价案例分析的重要性得到了越来越多的认可。
本文将结合实际案例，探讨房地产估价案例分析的应用。
一、案例描述某市5号公路沿线一处工业用地，位于市区西部，总面积为200亩。
该土地目前尚未开发，商业、住宅用途均可。
二、估价方法1.比较法比较法是常用的房地产估价方法之一，该方法以市场上同类物业的售价作为参考，在对比的基础上估计被评估物业的市场价值。
在本案例中，可以通过对附近的同类工业用地进行调查，了解附近工业用地的成交价格，作为比较标准。
2.收益法收益法是估价中的一种方法，它通过对该物业未来经济利润的预测估算其市值。
采用该方法需要掌握当地经济发展、政策环境等情况，并需进行综合分析。
在本案例中，可以考虑该工业用地的租售情况，对其未来收益进行估计。
3.成本法成本法是一种基于成本的估价方法。
该方法在评估物业价值时，侧重于估算物业重建或重建成本。
在本案例中，可以通过了解该工业用地的开发成本，包括土地改造、基础设施建设等各项开支，研究该用地的市场价值。
三、应用分析在本案例中，建议采用收益法作为估价方法。
以下是具体分析：1. 该用地目前尚未开发，因此无法应用比较法。
2. 该地的商业、住宅用途均可，因此在成本法中存在较大的合理性上的争议。
例如，在土地改造后，若建造的是商业用房，而非住宅，则成本会与实际市场价值发生较大的偏移。
3. 收益法能够更好地考虑到该物业的经济效益。
与比较法和成本法相比，该方法更加客观，可以有效地考虑该物业的长期投资价值。
在本案例中，可以对该用地的租售情况和折旧费用进行分析，得出该用地的未来收益值。
四、结论在本案例中，建议采用收益法作为估价方法，对该用地进行估价。
房地产估价案例分析是房地产市场的重要组成部分，在实际应用中需结合具体情况进行选择，从而实现快速且准确的估价。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产行业评估方法及案例
房地产行业评估方法及案例1.市场需求评估：评估房地产市场的需求情况，包括消费者对住房需求、商业地产需求、租赁需求等。
通过市场调研、数据分析等方法，了解市场需求的规模、变化趋势以及各个细分市场的需求特点。
2.土地评估：评估土地的价值，包括土地所处的位置、土地规划、用途等因素对土地价值的影响。
评估土地价值的方法包括比较法、收益法和成本法等。
3.项目评估：对房地产项目进行评估，包括项目可行性、投资回报率、盈利能力等方面的评估。
通过分析项目的市场前景、项目规划、项目成本等，评估项目的投资价值和风险。
4.环境评估：评估房地产项目所处的环境条件，包括交通便利度、教育资源、医疗设施、商业配套等。
通过对环境条件的评估，判断房地产项目的吸引力和潜在价值。
5.财务评估：评估房地产企业的财务状况，包括企业的负债情况、现金流状况、盈利能力等。
通过对企业财务数据的分析，评估企业的偿债能力和经营能力。
案例一：城市住宅市场评估通过调研和数据分析，评估城市住宅市场的需求情况。
发现该城市的住房供应紧张，需求旺盛，导致房价上涨。
基于市场需求和供需关系，预测未来几年该城市住宅市场将继续保持较高的增长势头。
在此基础上，建议投资者可以考虑在该城市购买房产作为长期投资。
案例二：土地规划评估地拟开发片土地，为了评估土地的规划价值，进行了土地规划评估。
评估结果显示，该土地位于市中心，周边商业配套齐全，交通便利，具备开发商业地产的潜力。
基于土地规划评估结果，开发者决定将该土地用于商业地产项目的开发，以满足当地市场对商业配套设施的需求。
案例三：房地产公司财务评估对房地产公司进行财务评估，发现其负债率较高，现金流状况较紧张。
通过财务分析，发现其主要负债是房地产开发项目的借款。
考虑到该公司目前的盈利能力和市场前景，建议该公司采取适当的债务调整措施，降低负债压力，确保企业持续健康发展。
同时，建议加强项目风险管理，提高盈利能力。
综上所述，房地产行业评估方法包括市场需求评估、土地评估、项目评估、环境评估和财务评估等。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析房地产估价案例分析房地产估价是通过对房地产市场的调查和分析，确定房地产的价值范围和市场价格的一种方法。
在进行房地产估价时，需要考虑到多个因素，如地理位置、建筑物品质、租金收入、市场需求等因素。
下面以某城市一栋商业大楼的估价为例，进行房地产估价案例分析。
该商业大楼位于城市中心繁华地段，周边商圈发达，交通便利，拥有较高的地理位置优势。
建筑物品质较好，采用高档材料建造，外观设计独特。
建筑物总共有10层，总面积为5000平方米，其中底层和二层为商业用房，每层面积约为1000平方米，顶层为公寓，租赁收入约为每月15万元。
首先，我们可以根据该商业大楼所在地段的市场租金水平进行估价。
通过对周边商业用房租金进行调查，了解到同一地段的商业用房租金平均为每平方米3万元/月。
由于该商业大楼建筑品质较好，因此我们可以对租金价格进行适当提高，估计每平方米租金为3.5万元/月。
根据该商业大楼的面积和租金价格，我们可以计算出其每月租金收入为350万元。
考虑到部分空置率和其他费用支出，我们可以对租金收入进行适当调整，估计每月净租金收入为250万元。
其次，我们可以根据市场需求和商业大楼的地理位置优势，结合周边商业用房的销售价格进行估价。
通过对周边商业用房的销售价格进行调查，了解到相同地段的商业用房销售价格平均为每平方米8万元。
由于该商业大楼建筑物品质较好，并且位置优越，因此我们可以对销售价格进行适当提高，估计每平方米销售价格为10万元。
根据商业大楼的面积和销售价格，我们可以计算出其总销售价格为5000万元。
但需要考虑到建筑物的使用寿命和未来市场的不确定性，我们可以对销售价格进行适当调整，估计其最终销售价格为4500万元。
综合考虑两种估价方法得出的结果，我们可以得出该商业大楼的估价范围为2500万元至4500万元。
以上就是对某城市一栋商业大楼的房地产估价案例分析。
通过对地段、建筑物品质、租金收入和市场销售价格等因素的分析与估算，我们可以得出合理的房地产估价范围，为房地产市场的交易提供参考。
房地产估价报告案例与分析
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
房地产估价方法及案例分析
房地产估价方法及案例分析一、引言房地产估价是指对房地产市场上的不动产进行估算其价值的过程。
准确的房地产估价对于房地产交易、贷款、保险等方面具有重要意义。
本文将介绍常见的房地产估价方法，并通过实际案例分析，详细说明这些方法的应用和效果。
二、常见的房地产估价方法1. 市场比较法市场比较法是最常用的房地产估价方法之一。
它通过对相似房地产交易价格的比较，来确定目标房地产的价值。
具体步骤包括选择可比房地产、调查市场交易价格、进行比较分析、对目标房地产进行估价。
2. 收益法收益法是适用于商业房地产估价的方法。
它基于目标房地产的租金收益和投资回报率来估算其价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算投资回报率、预测未来现金流、确定目标房地产的价值。
3. 成本法成本法是根据目标房地产的重建成本来估算其价值。
它适用于新建房地产或没有可比交易的情况。
具体步骤包括确定土地价值、计算建筑成本、考虑折旧和损耗、确定目标房地产的价值。
4. 技术评估法技术评估法是通过对目标房地产的物理特征和技术状况进行评估，来确定其价值。
具体步骤包括调查目标房地产的物理特征、评估技术状况、考虑市场需求和供应、确定目标房地产的价值。
三、案例分析以某城市的一处商业物业为例，使用市场比较法、收益法和成本法进行估价，并比较三种方法的结果。
1. 市场比较法估价选择了该城市附近的几处商业物业作为可比房地产，调查了它们的交易价格。
通过比较分析，确定了目标物业的估价为1000万元。
2. 收益法估价调查了目标物业的租金收入情况，计算了投资回报率。
预测了未来5年的现金流，并考虑了市场的变化。
根据收益法，估计目标物业的价值为1200万元。
3. 成本法估价确定了目标物业的土地价值，并计算了重建成本。
考虑了建筑的折旧和损耗情况。
根据成本法，估计目标物业的价值为800万元。
综合比较三种方法的结果，可以得出结论：市场比较法估价和收益法估价相对较为接近，而成本法估价较低。
在实际应用中，可以综合考虑多种方法的结果，以得出更准确的估价。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
房地产评估师行业的市场价值评估方法与实践案例分析
房地产评估师行业的市场价值评估方法与实践案例分析在当前市场经济中，房地产行业是一个不可忽视的重要领域。
对于房地产交易的各方来说，了解房地产的市场价值是至关重要的。
而房地产评估师作为房地产市场的重要角色之一，承担着对房地产进行价值评估的责任。
本文将探讨房地产评估师行业的市场价值评估方法，并通过实践案例进行分析。
一、市场价值评估方法之直接比较法直接比较法是最常用的房地产市场价值评估方法之一。
该方法通过比较被评估房地产物件与相似房地产物件的销售价格，来确定其市场价值。
具体步骤是首先收集和整理相似房地产物件的销售数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。
然后对这些数据进行分析，计算平均价格、价格变动范围等指标。
最后将被评估房地产物件的特征与相似房地产物件进行比较，得出市场价值评估。
二、市场价值评估方法之收益法收益法是另一种常用的房地产市场价值评估方法。
该方法通过对房地产物件预期收益的估算，来确定其市场价值。
具体步骤是首先确定房地产物件的租金水平和租赁期限，并计算出预期收益。
然后通过对预期收益进行现值计算，考虑到风险和折扣率等因素，得出房地产物件的市场价值。
三、市场价值评估方法之代价法代价法是另一种常用的房地产市场价值评估方法之一。
该方法通过估算重建或修复一个与被评估房地产物件相当的新房地产物件所需的成本，来确定其市场价值。
具体步骤是通过对房地产物件的结构、年龄、维护情况等进行评估，确定其状况，并据此计算出重建或修复所需的成本。
最后考虑到折旧等因素，得出房地产物件的市场价值。
四、实践案例分析以某商业物业为例，该商业物业位于一座繁华城市的市中心地段，周边设施完善，交通便利。
根据市场价值评估方法，我们采用直接比较法、收益法和代价法进行评估。
首先，通过直接比较法，我们调查了周边类似商业物业的销售数据，并计算出平均价格和价格变动范围。
然后，我们对比了被评估商业物业与这些物业的特征，得出了一个初步的市场价值评估结果。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估是指对房地产进行评估、估价的过程，它是一项重要的工作，对于房地产的买卖、租赁、抵押等交易都有着至关重要的作用。
在进行房地产评估时，需要综合考虑房地产的地理位置、建筑结构、市场需求等多个因素，以确定其真实价值。
本文将通过一个具体的案例，来介绍房地产评估的过程和方法。
案例描述：某城市的一处商业地产，位于市中心繁华地段，建筑面积1000平方米，共有5层，目前出租给多家商铺使用，年租金收入为100万元。
业主希朅对该商业地产进行评估，以确定其市场价值。
评估方法：1. 地理位置评估。
首先，需要对该商业地产的地理位置进行评估。
市中心繁华地段的商业地产，通常具有较高的价值，因为其周边拥有较高的人流量和商业活动。
因此，该商业地产的地理位置属于优越地段，对其市场价值有着积极的影响。
2. 建筑结构评估。
其次，需要对该商业地产的建筑结构进行评估。
建筑面积1000平方米，5层楼的商业地产，需要考虑其建筑质量、使用年限、装修情况等因素。
如果建筑结构良好、装修精美，将会对其市场价值产生积极的影响。
3. 租金收入评估。
再者，需要对该商业地产的租金收入进行评估。
年租金收入为100万元，这是一个重要的参考指标。
通常情况下，租金收入越高，商业地产的市场价值越高。
4. 市场需求评估。
最后，需要对该商业地产所处的市场需求进行评估。
市中心繁华地段的商业地产，通常受到市场的青睐，因为其具有较高的投资价值和使用价值。
如果周边商业活动繁荣、市场需求旺盛，将对其市场价值产生积极的影响。
综合评估：通过以上的评估方法，可以得出该商业地产的综合评估结果。
地理位置优越、建筑结构良好、租金收入稳定、市场需求旺盛，这些因素都对其市场价值产生积极的影响。
因此，可以初步确定该商业地产的市场价值较高。
结论：在进行房地产评估时，需要综合考虑地理位置、建筑结构、租金收入、市场需求等多个因素，以确定其真实价值。
通过本文的案例介绍，相信读者对房地产评估的过程和方法有了更深入的了解。
房地产评估案例分析
房地产评估案例2.1房地产评估案例一案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析1. 引言房地产估价是指通过一系列方法和模型来确定房地产的市场价值。
对于购房者、开发商、金融机构和政府等各方来说，准确的房地产估价是做出决策的重要依据。
本文将通过分析一个实际的房地产估价案例，来介绍房地产估价的基本概念和方法。
2. 案例背景我们选取了一座位于中国某城市的高层公寓项目作为案例。
该项目共有50栋建筑物，每栋建筑物有30层，每层有10个单元。
其中，一到五层为商业用途，六到三十层为住宅用途。
3. 数据收集与处理我们收集了以下数据用于房地产估价：•房屋面积•房屋朝向•房屋楼层•建筑物年代•相关的市场数据，如附近同类房屋的售价和租金信息对于每一个房屋单位，我们通过市场调研和实地考察的方式进行数据收集。
收集到的数据需要经过清洗和处理，使其适合用于估价分析。
4. 估价方法为了获得房地产的市场价值，我们采用了以下几种估价方法：4.1. 市场对比法市场对比法是最常用的估价方法之一，它通过比较与被估价房地产相似的已售房产的价格来估计被估价房地产的市场价值。
在这种方法中，我们会比较相似房产的位置、面积、朝向、楼层等因素，并从中找到适当的调整因子来计算被估价房地产的市场价值。
4.2. 替代成本法替代成本法认为，一个房地产的市场价值应该等于建造一个同样规模、同样功能的新建筑物所需的成本。
在这种方法中，我们会考虑建筑成本、土地成本、装修和设备成本等因素，从而计算出房地产的市场价值。
4.3. 收益法收益法是针对出租房地产的估价方法。
它基于房地产的租金收益来估计其市场价值。
在这种方法中，我们会考虑租金水平、租期、租赁条件等因素，并计算出房地产的净现值和内部收益率，从而得出其市场价值。
5. 案例分析通过对收集到的数据和采用的估价方法进行分析，我们得出了该高层公寓项目的市场估价结果如下：•市场对比法估价：X万元•替代成本法估价：Y万元•收益法估价：Z万元在分析结果中，我们发现市场对比法和替代成本法得出的估价结果相对接近，而收益法得出的估价结果略低。
房地产评估师行业的市场价值评估方法与案例分析
房地产评估师行业的市场价值评估方法与案例分析随着房地产市场的不断发展，房地产评估师行业也逐渐崭露头角。
房地产评估师是根据一系列的评估方法来确定不动产（包括住宅、商业楼宇、土地等）的市场价值的专业人士。
本文将介绍房地产评估师行业常用的市场价值评估方法，并通过案例分析来进一步了解这些方法的应用。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师行业中最常用的一种评估方法。
它基于市场上与待评估不动产具有相似特征的其他物业的成交价格，通过比较这些物业的价格来确定待评估不动产的市场价值。
在进行市场比较法评估时，评估师需要考虑各种因素，例如物业的位置、面积、交通、环境等，以确保选取的比较物业与待评估物业具有足够的相似性。
二、收益法收益法是另一种常用的评估方法，尤其适用于商业不动产的评估。
该方法基于不动产所能产生的经济效益（例如租金收入），通过对其未来收益进行现值估算，来确定不动产的市场价值。
在进行收益法评估时，评估师需要考虑多种因素，如租金水平、租赁周期、市场变动等。
三、成本法成本法是一种通过计算重建或复制不动产的成本来评估其市场价值的方法。
对于新建不动产来说，成本法是一种较为准确的评估方法。
但对于存在一定年限的不动产来说，成本法需要结合折旧等因素进行修正，以获得更为可靠的市场价值评估结果。
案例分析：我们以某商业楼宇为例，通过以上三种市场价值评估方法来进行分析。
首先，我们采用市场比较法。
评估师选取了几个与待评估商业楼宇位置相近、面积相似的物业作为对照对象，并比较了它们的成交价格。
通过对这些物业价格的综合分析，评估师确定了待评估商业楼宇的市场价值。
其次，我们采用了收益法。
评估师调研了当地商业楼宇的租金水平，并结合楼宇的出租率、租赁周期等因素，对其未来收益进行了现值估算。
通过计算得出的现值，评估师确定了商业楼宇的市场价值。
最后，我们使用了成本法。
评估师考虑了商业楼宇的建筑材料、施工工艺、建筑面积等因素，计算出了重建该楼宇所需的成本，并结合折旧等因素对其进行了修正。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价方法及案例分析(doc 16页)案例分析大总结（两套总结版本）都是别人总结的，归纳了一下而已总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]---------------------------------------------------------------案例与分析指错题中常见错误2二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定---------------------------------------------------------------------------按理与分析中的指错题中常见的错误3三、应用估价方法时的错误1、收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
××××××××××××××××××××××××总结2：房地产估价报告常见错误1一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）案例分析中常见错误2一、估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误1、收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了3 0%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
7）区域因素与个别因素混淆不请。
8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。
案例分析改错题总结31、从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。
土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。
建筑物需说明：名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。
单独估价建筑物时，也要有土地证明。
此外，还应对环境作简要说明。
d、缺估价目的，或目的不清。
是何种条件状态下的价格。
如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。
e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。
f、缺估价依据。
估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。
房地产估价案例分析总结记录4一综合察看1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采用的方法是否有合理的说明和理由7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完成之日为准10现实用途和法定用途相符11一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法12注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13要察看估价类型,对照规范对此要求14最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确二比较法：1比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明2是否统一了可比价格的可比基础：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。