房地产开发各项费用所占比例

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房地产行业平均指标

房地产行业平均指标一、引言房地产行业是一个重要的经济领域，对于国家经济的发展和人民生活水平的提高都有着重要的影响。

因此，了解房地产行业的平均指标是非常必要的。

本文将从以下几个方面对房地产行业平均指标进行详细介绍。

二、销售指标1.销售面积：指一定时间内房地产企业出售的住宅、商业等各类物业建筑面积总和。

2.销售金额：指一定时间内房地产企业出售物业所获得的总收入。

3.销售均价：指一定时间内房地产企业出售物业所获得收入与出售面积之比。

三、投资指标1.土地成本率：指土地成交价格占项目总投资额比例。

2.开发成本率：指开发项目总投资额中建筑工程费用、装修装饰费用等各项费用占比。

3.回报率：指项目完成后预期获得的利润与总投资额之比。

四、财务指标1.净利润率：指企业净利润与营业收入之比。

2.资产负债率：指企业负债总额占企业资产总额的比例。

3.现金流量比率：指企业现金流量净额与净利润之比。

五、市场指标1.市场占有率：指企业在同类产品中所占的市场份额。

2.销售增长率：指一定时间内企业销售收入增长的百分比。

3.房价涨幅：指一定时间内房价上涨的百分比。

六、人力资源指标1.员工平均薪资：指企业员工平均薪资水平。

2.员工福利支出率：指企业员工福利支出占总人力成本的比例。

3.员工流动率：指一定时间内企业员工离职率的百分比。

七、社会责任指标1.环保投入率：指企业环保投入占总投资额的比例。

2.公益捐赠率：指企业公益捐赠金额占净利润的比例。

3.社会贡献度：综合考虑企业在环境保护、公益事业等方面所作出的贡献。

八、结论通过对以上各个方面的介绍，我们可以更全面地了解到房地产行业平均指标。

在实际的经营过程中，企业应该根据自身情况合理制定经营策略，以达到更好的经济效益和社会效益。

房地产项目开发成本一览表

320×200÷105000
小计
三建安工程
1
基础工程
⑴
桩基工程
⑵
桩基检测
⑶ 土石方工程
⑷
护壁
2.85
70.00 1.00 38.10 12.50
⑸
地下室
128.70
⑹
地下车库
⑺
降水
小计
2 结构及初装工程
⑴
砌体工程
⑵
土建工程
⑶
防水工程
⑷
其它
小计
3
门窗工程
⑴ 铝合金门窗工程
⑵ 铝合金隔栅
⑶ 分户门及安装
干挂重沿、柱头、斗拱
局部文化墙
840.000 630.000
0.000 1470.000
含外墙涂料
31.500
84.000 0.000 115.500
主入口摊入建筑面积+单元入户
84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
小计
109.90
4
外墙工程
⑴ 外墙涂料及施工
40.00
⑵ 外墙面砖及施工
60.00
⑶ 外墙石材工程
15.92
⑷ 装饰构件工程
8.00
⑸
玻璃幕墙
0.00
⑹
其它
0.00
小计
123.92
5
保温工程
⑴
外墙保温
80.00
⑵
屋面保温
60.00
⑶
其它
0.00
小计
140.00
6
公共部位普通装修
⑴
门厅部位
3.00
⑵ 公共楼梯间
⑷ 防火门及安装

房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成

房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

3.城市维护建设税与教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税与3％的教育费附加。

城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。

根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。

车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～32 0元，由纳税人所在地税务机关征收。

房地产开发企业成本核算

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。

这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。

提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。

如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。

土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。

房地产开发费用明细表--

1 土地费用1。

1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标)费1。

4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1。

7 土地契税1。

8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1。

1 临时施工道路费2.1。

2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2。

1.4 临时施工用电接入费2。

1。

5 临时施工用气接入费2。

1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2。

1.8 场地平整2。

2 临时设施2。

2。

1 临时办公室费2。

2。

2 临时厕所费2。

2.3 施工场地围墙及门卫室费2。

2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2。

2.6 其他费2.3 可行性研究2。

4 设计费2。

4。

1 规划(方案）设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2。

4.5 装饰专项设计费2。

4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4。

8 其他专项设计费2。

4。

9 规划设计模型制作费2.4。

10 制图、晒图费2.4。

11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2。

5.1 项目报建费2.5。

2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5。

4 拆迁管理费2。

5。

5 审图费2。

5.6 价格评估费2.5。

7 渣土费2.5。

8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2。

5。

10 工程质量监督费2。

5.11 工程造价管理费2。

5。

12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2。

5。

14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5。

16 综合开发管理费2.5。

17 房屋所有权登记工本费2。

6 大配套费2。

6.1 基础设施配套费2。

6。

2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6。

4 新型墙体材料专项费2。

6.5 人防易地建设费2。

7 水文地质勘察2。

7。

1 地质勘察费2.7。

2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2。

房地产开发企业成本构成明细科目(大全)

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

房地产开发项目规费征收标准一览表

房地产开发项目规费征收标准一览表山西大同政府规费收费标准省、市政府设立的规费、政府性基金和经营性事业收费减免明细表序号费用名称费用标准收费单位１土地登记费其中企业、自收自支事业单位10０0平方米及以下每宗地收110元，每超过５00平方米以内加收4０元，最高不超过4万元。

个人购房１8元/套。

国土局2 城市道路占用费因占用道路性质从０。

2元/日平方米—1元/日平方米市政局3 开发配套费每平方米105元.建设局4 质量监督费省辖市按工程建筑安装工作量千分之１.7收取,各县市按千分之2。

3收取。

建设局5 定额测定费建安工作量的千分之1收取。

建设局６建筑施工安全监督管理费在省辖市规划区内，按最高不超过建筑安装工程造价(不含设备)的千分之0．6收取．建设局７房屋所有权登记费住宅房统一按套收取，每套收费标准为8０元。

经济适用房、首次上市的房改房减半收取,城市居民最低生活保障对象办理住宅房所有权登记,每套收2０元. 房管局8 防空地下室易地建设费１、应建而未建“满堂红"防空地下室的，收取48元/平方米易地建设费；２、应建而未建足“满堂红”防空地下室的，缺建部分按2500元/平方米收取易地建设费。

民防局9 门牌收费１、楼（栋）牌(75cm＊40cｍ)铝板镀反光膜120元/块。

2、楼房单元牌(35cm＊25cｍ）, 铝板镀反光膜５0元/块。

３、楼房室牌（1０cm＊5cm），铝板镀反光膜5元／块. 公安局10 墙体材料专项基金每平方米８元（不能按建筑面积计算的建筑物以实际用量每块标准砖0.0５元)，使用新型墙体材料占墙体材料总量的比例达到40％的,按规定比例退还此费用。

经贸委11 散装水泥专项基金施工单位建设单位或其他使用单位每使用一吨袋装水泥缴4元专项基金,按每平方米2元预收。

市政府(发改委)１2 价格认证费100万元以下收千分之5,101-1000万元部分收千分之２．5，１00１-2000万元部分收千分之1。

房地产开发企业成本构成明细科目（大全）

房地产开发企业成本构成明细科目（大全）房地产开发企业成本构成明细科目(大全)《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

房地产开发各项费用所占比例

在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过 2%。
6、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借
助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金
而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成
部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少
站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本
构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 10-20%左右。
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产
开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，
差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保地费用
土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补
偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过
招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅
价格构成中，土地费用约占 20-50%，并有进一步上升的趋
势。
有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设
有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，
土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育
费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方
包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般
不会超过 10%。
政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，
项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管
理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发
管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较

完整版)房地产开发各项费用所占比例

完整版)房地产开发各项费用所占比例
房地产开发所需缴纳的税费包括土地增值税、房产税、印花税等。

这些税费的金额也与所开发项目的规模和地区有关。

在整个成本构成中所占比例较小，一般不会超过5%。

土地费用在房地产开发成本中占据重要地位，约占整个成本的20-50%。

前期工程费相对较低，一般不会超过10%，但
软成本较高。

建筑安装工程费占据较大比例，约占整个成本的40%左右。

市政公共设施费用包括基础设施建设费和公共配套
设施建设费，占据较大比例，一般在10-20%左右。

管理费用
占据很小比例，一般不会超过2%。

贷款利息的大小与所开发
项目的规模和融资额度有关，占据相对不稳定的比例。

税费在整个成本构成中所占比例较小，一般不会超过5%。

总之，房地产开发成本的构成是多方面的，需要开发企业在项目开发前做好充分的调研和规划，以降低各项费用的比例，提高项目的盈利能力。

房地产开发企业成本构成明细科目(大全)

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

房地产开发一平米房子有多少成本

房地产开发一平米房子有多少成本?设计费用：约为15到40元每平方米，价格差别主要在楼盘的档次上面；土地费用：就是土地出让费用，通常就是拍卖价格；建造费用：土建和安装，每平方米多层约为900到1200，小高层约为1000到1500，高层约为1300到1800左右；配套费：就是煤气、电力、电信、勘察、质检等部门收的配套费，各个地方不大一样，但基本每平方米在150到300之间；一线城市高点；绿化、景观：基本控制在每平方米100到300之间，也有几十元每平方米的，高档小区就是那种园林式的在200左右；广告费用一般控制在总楼盘总价的3%到5%；公关费：这个费用的支出有很大区别，但总的来说，公关费用的多的土地价格就便宜，用的少的土地价格就高点，一般为10%左右；税收：暂定为500元每平方米，呵呵，这个里面学问比较多，深入下去，可能要写很多；运营费用：包括房产公司各个人员工资福利等等正常开销，一般都控制在5%到10%之间，由于再大的房产公司实际用在每个项目上的人很少，这个费用比较机动；呵呵，还有别的一些费用，主要是前期的运做费用成本，这个比例很少；这样算下来，不管在什么地方的楼盘，它的每平方成本价格在：1500+土地价格到2500+土地价格之间；呵呵XXXX项目工程投资费表用标准明序号费用名称数量费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注一土地费用213331.2 1111.1 32000.0 100万元/亩，320亩二前期工程费用72.0 2072.81 规划设计费用287997 60.0 1728.0 按总建筑面积，含总规费用2 勘探费用287997 5.0 144.03 标底编制287997 0.8 22.5 按标底×1.2‰4 招投标管理费287997 0.2 5.6 按标底×0.3‰5 工程审计287997 1.0 28.1 决算价×1.5‰6 购地形图287997 0.1 2.07 放线、测绘287997 0.1 1.58 临时水518 0.9 25.9 供水费用×5%9 临时电1440 4.0 115.2 供电费用×8%三基础设施建设费166.1 4783.61 供电工程287997 50.0 1440.02 供水工程287997 18.0 518.43 排污工程287997 18.0 518.44 煤气工程287997 10.0 288.05 室外管线费用287997 8.0 230.46 道路广场工程287997 11.0 316.87 绿化及环境艺术287997 50.0 1440.08 变电站、煤气调压站、水泵房287997 1.1 31.7四建安工程费880.4 25356.61 桩基287997 60.0 1728.02 单体土建287997 650.0 18719.8 部分框架结构3 电梯287997 70.0 2016.0 分摊到总建筑面积4 消防287997 20.0 576.0 分摊到总建筑面积5 智能化287997 100.0 2880.06 质监费287997 1.0 28.1 土建费×1.5‰7 监理费287997 13.0 374.4 土建费×2%8 大门287997 3.5 100.09 幼儿园287997 13.0 374.4社区物管中心287997 10.0 288.010 中心会所287997 30.0 864.0五管理费用24.0 692.11 公司运行管理费用(2年期间）64213 22.3 642.1 前四项费用×1%2 物管前期费用 1.7 50.0六不可预见费64905 67.6 1947.2 前五项费用×3%土地平整费用32000 44.4 1280.0 土地费用×4%公厕、垃圾站287997 0.5 14.4地下停车场287997 7.9 227.5其他287997 15.9 457.9七销售费用148.0 4262.41 可行性研究、策划费106559 18.5 532.8 销售总额×5‰2 销售代理费用106559 74.0 2131.2 销售总额×2%3 广告费用106559 55.5 1598.4 销售总额×1.5%八银行利息19200 60.0 1728.0 启动资金×6%×1.5年九税金460.2 13253.81 营业税106559 205.4 5914.0 销售总额×5.55%2 所得税22242 254.9 7339.8 毛利润×33%总计2989.5 86096.5容积率 1.35 平均单价3700.0宗地2XXX拍-XX地块（金州路两侧）主要规划指标：土地面积：27102平方米（40.65亩）容积率：2.4（商业7%）建筑密度：28%以下规划绿地率：30%以上规划层数：15层以下文化活动室：300平方米，公厕60平方米，卫生服务站60平方米；成本测算：一、容积率：2.4 占地面积：27102平方米（40.65亩）建筑密度：28%基底面积：7589平方米二、建筑面积：2.4X27102=65045平方米其中店面：4553平方米住宅：60072平方米公建：300+60+60=420平方米多层住宅（70%）：42050平方米高层住宅（30%）：18022平方米架空层面积：7589-4553-420=2616平方米三、总面积：65045+2616=67661平方米四、成本计算：1、建筑安装工程造价：架空层造价：550元/平方米（27102X0.28-4553）/67661X550=25元/平方米不带电梯住宅造价：700元/平方米42050/67661X700=435元/平方米带电梯住宅造价：900元/平方米18022/67661X900=240元/平方米店面及公建造价：700元/平方米4973X700/67661=2元/平方米永久性用水施工、设备费用：10元/平方米3、永久性用电施工、设备费用：35元/平方米4、监理费用：7元/平方米5、道路及围墙费用：15元/平方米6、绿化费用：10元/平方米7、图纸设计费用：12/元/平方米8、钻探费用：3元/平方米9、广告费、楼书、模型：12元/平方米10、售楼部及临时办公室：5元/平方米11、审批接待、办公费用：12元/平方米12、市政排污费：15元/平方米13、质量监督费：700X0.2%=1.4元/平方米14、有线电视：1元/平方米15、人防补偿费用：24元/平方米16、静载费用：3元/平方米17、安防费用：6元/平方米18、土方回填费：1元/平方米19、电信及信报箱：1元/平方米20、大门、路灯、传达室：4元/平方米21、投资利息：10元/平方米（80+24+6+3+1+5）0.7%X1222、工资{（5000（项目经理）+3500（副总经理）+2500（工程部经理）+1500（技术员）X5+2500（财务经理）＋1500（会计）＋1300（出纳）＋１５００（售楼部经理）＋800Ｘ３（售楼人员）＋1000（炊事员）}/67661=7元/平方米23、奖金：141454800X1%/67661=21元/平方米)24、营业税：141454800X6%/67661=125元/平方米综上总计：1043元/平方米总成本：67661X1043=70570423元当地调查可售平均价格：（4553Ｘ6000（店面均价）＋60072Ｘ2500（住房均价））＝177498000元利润：177498000元－70570423元＝106927577元最高土地售价：106927577元／67661）/（1＋0.7％Ｘ12%）＝1580／1.084＝1457元／平方米换算单位：（106927577元／40.65）/（1＋0.7％Ｘ12%）＝242.66万元/亩房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大)，造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

东莞市房地产开发费用统计

东莞市房地产开发成本费用房地产开发成本费用主要有以下几个方面一、政府收费1、选址、规划设计方案；2、预审、用地批准书、国有土地使用证；东莞市行政划用地收费名细表表一:土地使用权交易服务费和土地开发专用金标准表二:3、旧城拆迁、建设用地规划批准书\拆迁令\国有土地使用证(通过出让方式交易),部分收费参考表一、表二;(1)土地出让金:30元/m2(商业性);(2)征地管理费:3元/m2;(3)契税:3%(交易价);(4)土地开发专用金:10%(交易价);(5)交易手续费:600元/宗;(6)测量费:300元/点;(7)打图费:300元/张;另注:1)新增建设用地土地使用有偿费用:32元/m2;2)土地使用权转让(此项对土地使用权变更单位和个人收取):30元/平方米4、房地产价格评估收费标准表三:5、房地产立项;6、办理<建设用地规划许可证>,包括放线费和测线费,放线费以点为标准,一般建筑物检测4个点,每个点费用基本为720~780元,测线费为700~750元,包括建筑过程中的随即抽查;7、土地规划测量费:1元/m2;8、建筑设计方案审批;9、环保审查;10、教育方案;11、消防报批(在消防工程造价包含);12、办理<房地主手册>;13、办理<建设工程规划许可证证>(1)市政配套设施费(若已收取公共设施配套基金,则此费免收)表四:(2)得用城建档案出具房地产等项目证明费,按房地产面积计算:1)150m2以内(含150),每宗10~50元;2）150~800平方米(含800),每宗300元;3）800平方米以上,每宗400元(3)公共设施配套基金: (若已收取市政配套基金,则此费免收)此项收费不同地区分类收费表五:地区分类原则:(一)住宅、写字楼的地区分类原则:一类地区:东莞大道两侧的城市新区、旧城区.二类地区:黄旗山周围地区\东江两岸.三类地区:市区建成区70.48平方公里范围内,上述一、二类地区范围外的其他地区.四类地区:市区建成区70.48平方公里范围外及各镇.(二)商铺的地区分类原则:一类地区:市区规划建成区70.48平方公里范围内,36米路以上的临街商铺、旧城区几条主要商业街和市级商业中心的商铺.二类地区:市区规划建成区70.48平方公里范围内,24米路以上、36米路以下的临街商铺和居住区级商业中心的商铺.三类地区:市区规划建成区70.48平方公里范围内,18米路以上的临街商铺和小区级商业中心的商铺;市区规划建成区70.48平方公里范围外,36米路以上的临街商铺.四类地区:市区规划建成区70.48平方公里范围外,24米路以上、36米路以下的林街商铺;各镇中心区的主干道临街商铺和镇级商业中心的商钱有.14、办理<监理合同>15、防雷审查:新建建筑物防雷设施各组成部分的检测收费方法:按新建建筑物的占地面积及楼层高度所必须具备的防雷基本项目的测点,根据地区类别不同,分别按每次每个检测点80元\75元\70元的收费标准统一规定为80元;新建建筑物占地面积分为两大档次(1)小于1000平方米,每100平方米一个档次;(2)大于1000平方米,每200平方米一个档次防雷预算公式为:[(引下线+等电位数)*(建筑物层数-1)+2*引下线+网格数]*80元注:此公式中的运算数量以防雷施工图纸为准16\办理<基坑支护专家审查意见书>,收费标准如下表六:注明:1、本收费标准参照国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知>中有关工程咨询人员工日费用标准,以及广州地区收费标准情况\东莞地区实际情况而制定2、基坑特别深的、地址条件及周边环境非常复杂的项目,收费适当提高.17、施工报建,办<建筑工程施工许可证>,建设工程应缴费用一览表,如下:表七:18、教育基金核算方法:每户3.5人*900元或按照总建筑面积/120元m2/户*3.5人/户*900元/人19、大业审图的收费标准如下:(1)施工图审费设计评审费+勘察评审费;设计评审费=建筑面积*扩震系数*折算费率勘察评审费:国家统一规定勘察费用65元/米,大业公司代收总勘察费用的12%,按照9.75元/米计算;(2)设计评审费中的折算费率按照下表中的等级进行归类:表八:抗震系数:按照东莞土地勘测局提供的,按照地块划分的系数计算,南城新基地段抗震系数为1.05;20、东莞市房地产交易所办理确定:房地产初始登记费:100元/栋;21、办理商品房交易登记,缴交费用:(1)城市建设专用金:销售金额的4%(住宅)销售金额的2%(商铺)销售金额的3%(别墅)(2)建筑管理服务费:销售金额的2‰(3)手续费:3元/平方米(住宅)6元/平方米(商铺)22、房地产收费一手商铺\商品房\别墅办理房地产证收费标准表九:注:上表中费用规划局已收取办理房产证所需费用表十:注：1、写字楼的劳务费按照2元/m2的标准征收,每宗最高不超过5000元2、写字楼的交易手续费按照3元/m2的标准征收;23、到地税分局办理<完税证明>表十一:注:企业所得税与带征所得税为同一各性质税收,销售额在2000万以上的必须按照企业所得税的方法片收;在2000万以下的,即可以按照企业所得税征收,也可以按照带征所得税征收,选其一.二、设计、测量、监理1、施工图设计(1)方案设计:8-9元/m2,以建筑面积为准;(2)施工图设计:9-10元/m2 ,以建筑面积为准(3)园林设计:园林面积20-25元/m22、人防设计(1)自建人防工程的,必须由在人防办登记备案的设计公司进行设计;(2)易地建设收费标准(由人防办处理)1)新建10层(含10层)以上或基础工业埋置深度3米(含3米)以上的,9层以下的民用建筑物首层投影面积(即应建防空地下室面积),每平方米1800元的易地建设费.2)新建9层以下,基础埋深度3米以下,地上总建筑面积达到7000平方米以上的民用建筑,按地上总建筑面积的2%计算,以每平方米1800元的易地建设费.3)9层以下,地上面积在7000平方米以下的新建\改建\扩建的民用建筑,按地上总建筑面积每平方米30元的标准建设费.4)人防地下室面积在500平方米以上的要求做人防工程,在500平方米以下的人防工程不做要求.3、监理（1）工程总造价的1.2-1.5%4、基础勘探:以打桩深度为计算依据(深度看地质情况),43元/米5、抗震测量:以检测点数为标准,两点间隔一般在14-25米之间,成网状结构6、桩基检测:(1)大应变,检测数量为总桩基根数的10%,每根检测费用为1700-1800元;(2)静载,检测数量为总根数的1%费用为60元/吨;或者检测方法为:1)大应变检测数量为总桩基根数的5%;小应变检测根数为总根数的20%,小应变检测费用为250元/根2)静载比例不变.7、沉降观测:110元/点次,一般检测4个角,或增加每间隔15米一个点;8、桩基抽芯检测:340-400元/米,检测标准为桩基总根数20%;如果是挖孔桩\钻桩,则要进行桩基抽芯检测;三、土建工程1、挖土方：8~11元/m32、人工挖孔桩①人工挖孔桩土方：120元/ m3②桩芯C20：210元/ m3③护壁C25：220元/ m3④清底挖石头：164元/ m33、临建①搭工棚：50元/m2②彩瓦围墙：75元/m24、焊条：均价4200元/m5、C201立方成本：砂0.60m3、石0.9m3、水泥325kg（加搅耗）C251立方成本：砂0.60m3、石0.9m3、水泥400kg6、钢筋工程：原价+250元7、喷锚（土钉墙）：90~110元/ m28、管桩：φ300 70元/m(打桩) φ400.95A 90元/mφ400.95AB 95元/mφ500.100A 125元/mφ500.100AB 135元/mφ500.125A 138元/mφ500.125AB 148元/m(压桩另加8元/m)9、石渣（包压）34.2元/m3角石（路用、压籽）52.25元/m34%石渣97元/m36%石渣116.85元/m310、砼灌注桩750~800元/m311、搭脚手架单竹架：5元/ m2双竹架：8元/ m2钢架：人工5元/ m2（单排）8元/ m2（双排）钢管按价值/30次周转12、楼板按投影面积25/m213、幕墙450~550元/ m214、聚安酯防水涂料：19~20元/ m215、小高层：毛坏，无地下室，层高3m，约670元/ m2有地下室，700元/ m2每增高10mm，成本增加10元/ m2增转换层，成本增加80元/ m216、高层（20层以下）比小高层增加约25~30元/ m217、水电均价小高层（11层以下）80~90元/ m2高层（20层以下）100~120元/ m218、钢筋含量厂房：30~35kg/ m2一般框架：40~45 kg/m2小高层（11层，不含转换层）60 kg/m2（11层，含转换层）65kg/ m2高层（20层以下，框剪结构）70~75kg/ m221、铝合金材料20000~22000元/τ22、框架结构人工：4~4.5元/m223、绿化中档造价：以绿化园林面积为计算标准，150元/m2。

房地产开发规费项目

房地产开发规费项目１、基础设施配套费；２、规划管理费；３、规划技术服务费；４、教育费附加；５、城建档案费；６、墙改基金；７、白蚁防治费；８、劳保统筹费；９、质量监督费；１０、建设工程交易服务费；１１、拆迁管理费；１２、规划设计；１３、建筑设计费；１４、审图费；１５、工程建设监理施工；１６、工程规划定位放线；１７、住房交易手续费；１８、房屋所有权登记费；土地契税 4%市政公用设施配套费20元/平方米绿化费1元/平方米人防费：防空地下室建设费元/平方米总建筑面积7000平方米以下的防空地下室易地建设费市区5级按2000元/平方米,6级1800元/平方米,6B按750元/平方米工程质量监督费总造价资费验资机构验资费注册资本200万元以下1000元,201万元以上按万分之二至万分之六计算新办外资、民资企业减半收取质监管理费质监局代码中心代码证书费纸质 53元/证标准资料费40元代码证书IC卡副本收费国家推行使用 160元/证工商管理费工商局企业注册登记费注册资本1000万元以下按%计算,1000万元以上按1000万元×%+超1000万元部分×% 另外,外商投资企业需交纳预先申请名称登记费：100元/户营业执照副本费 10元/证镜框工本费自愿选择20元/证税费税务局税务登记证费 30元/证国、地税均为15元镜框工本费自愿选择 20元/证城市基础设施配套费规划局城市基础设施配套费基建投资额×%排污费环境监督管理所建筑施工噪声超标准排污费超标值1—12DB,征收额200—1600元/月,13DB以上征收额3200元/月;声源一个月内超标不足十五天的昼或夜减半征收;防雷设施费气象局新建建筑物防雷设施分段验收、检测费原标准为每一检测点90元,省正在重新制定收费标准,现暂缓收费道路占用费市政局城市道路临时占用费元/日·平方米非营业性城市建设费建设局建筑工程质量监督费建安工作量×%已实施工程监理工程定额测定费工程总造价×%人防工程易地建设费人防办人防工程易地建设费限于向建有办公楼和住宅楼部分收取1、九层以下7000m2以下民用建筑,10元/m22、九层以下7000m2以上,总面积×1000元/m2；3、十层以上含十层,未按规定修建防空地下室,首层建筑面积×1000元/m2;国土局土地出让金一级地出让金：一级地商业1080－1580元/m2,住宅393－498元/m2,工业53－81元/m2；二级地商业732－1080元/m2,住宅299－393元/m2,工业34－53元/m2；三级地商业486－732元/m2,住宅172－299元/m2,工业25－34元/m2；四级地商业271－486元/m2,住宅116－172元/m2,工业21－25元/m2；五级地商业162－271元/m2,住宅110－116元/m2,工业18－21元/m2；六级地商业107－162元/m2,住宅101－110元/m2;征地管理费按征地补偿总金额的%土地权属调查、地籍测绘 1000m2以下按100元/宗,每超500m2加收40元,最高不超过4万元土地注册登记证费 20元/证建设用地批准书费 8元/份所谓城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求,为筹集城市市政公用设施建设资金所收取的费用;城市基础设施配套费按建设项目的面积征收;现在许多地方该项费用已含于土地出让金中主要看土地出让合同是否有说明,土地出让金的构成比例一般如下：级差地租 25％城市基础设施配套费 30％土地开发费用 45％补充一下：1、墙改基金：8元/m2；2、劳保统筹费：建安工程费的％；3、建筑设计费：4元/m2市场价；4、图纸审查费：元/m2;规费是经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等;规费是现代社会许多国家在对一部分单位和个人提供特殊服务时所收取的带有工本费性质的一种收费;这种收费的主要目的是为了补偿在服务中所耗费的实物成本如证书成本、登记账表成本等,至于服务中的人工成本一般不在规费之中,因为提供服务的人员是国家公务员,他们的劳动补偿由财政拨款解决;规费的计算公式：规费=计算基数X规费费率规费的内容：08新清单计价规范1、工程排污费2、工程定额测定费3、社会保障费1养老保险费；2失业保险费；3医疗保险费;4、住房公积金5、危险作业意外伤害保险房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策;由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一;房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资;房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异;对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用;由开发成本和开发费用两大部分组成;一开发成本共有八项：1.土地使用权出让金;国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者;土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到;2.土地征用及拆迁安置补偿费;1土地征用费;国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等;农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行;2拆迁安置补偿费;在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用;因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿;它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费;3.前期工程费;前期工程费主要包括：1项目的规划、设计、可行性研究所需费用;一般可以按项目总投资额的一定百分比估算;通常规划及设计费为建安工程费的3％左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算;2"三通一平"等土地开发费用;主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等;这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算;4.建安工程费;它是指直接用于建安工程建设的总成本费用;主要包括建筑工程费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等;在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算;5.基础设施费;它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算;6.公共配套设施费;它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;其估算可参照"建安工程费"的估算方法;7.不可预见费;它包括基本预备费和涨价预备费;依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1～6项之和为基数,按3％一5％计算;8.开发期间税费;开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用;在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重;应根据当地有关法规标准估箅;二开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用;1.管理费用;可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数,按3％左右计算;2.销售费用;它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用;主要包括以下三项：1广告宣传费;约为销售收人的2％一3％；2销售代理费;约为销售收入的％一2％；3其他销售费用;约为销售收入的％一1％;以上各项合计,销售费用约占销售收人的4％一6％;3.财务费用;它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用如汇兑损失等;三投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略;。

房地产营销费用计算标准

房地产营销费用计算标准总体营销费用控制比例，一般项目占销售收入 2.5±0.5%（视市场形势、项目所在地地区差和地段差而定），别墅类豪宅占销售收入5±0.5%（由于地段偏远、体量少、溢价高）。

①郊区项目根据实际情况，在得到集团认可后可适度进行费用比例的调整；②特殊情况下，经审批通过可适度增加营销费用0.3％。

一般项目营销费用构成：1.人力成本：基本工资、福利（0.2%），销售提成（0.3%）2.运营成本：卖场营造费用、日常运营费用（0.5%）3.营销成本：营销推广费用（ 1.5-2.0%）别墅类豪宅项目营销费用构成：1.人力成本：基本工资、福利（0.2%），销售提成（0.3%）2.运营成本：卖场营造费用、日常运营费用（1%）3.营销成本：营销推广费用（3-4%）营销费用控制划分1.固定成本：人力成本（基本工资及福利部分）、运营成本2.变动成本：营销成本、人力成本（销售提成部分）在固定成本一定的情况下，重点加强变动成本的科学预测和控制项目分期总体营完成单期占总体营销阶点销宣传推费用比段比例例项目准备面行营销推广公司、户外大地围品牌宣传和前期客15% ( 考虑到费) 备样板间制作，营销认筹、开项目营销式项目沙盘、户型模型，宣传推广物销落成至开半 ≥ 60％料，报广、 D M 、短信，楼体喷55%期年内公交站牌、车身广告，认筹活动、推介会等报广、 DM 、短信，客户活动，楼体 60%～925% 续期喷绘销售清 ≥ 90％报广、 D M 、短信，楼体5% 盘期开发间接费用类类别条细备注一、政府办证相关费用 1、政府相关收费类房屋初费维修基金属政府相关收费类房屋登记商品土地/ 房产测及备案行业系统的培证 2、其它二、物业配套及其它相关费用 1、房屋补差房屋交房延费用实测后退价 2、相关物业管理类前期费用物业前期顾问费物业类前期费用小区前期内路灯电费空置房物业管理费小区前期泵房管理费3、其它费用包含其它代付代缴费用营销及客户类费用类别及明细表类别条目及明细说明备注一、营销卖场及样板房相关费用临时租用或搭建的卖场、1、营销卖场及样板房营建费用样板房的设外场售楼部（点）设计、装修、装饰及家私等费用计、装修、装饰、家私、场营销中心设计、装修、装饰及家私等费用租等相关费用计入营销样板房费用设计、装修、装饰及家私等费用费用；以上物2、营销卖场及样板房运营费用租金及水电、电话、保、保安等日常卖场及样板房运营费用运营相关费用业若形成销售收入的，对其费用进行充抵3、其它二、营销推广及促销费用1、顾问合作费顾问合作费广告公司、销售代理公司顾问费、代理费、信息资料费2、媒体投放费平面媒体及广电媒体费短信媒体小区、数据库短信网络媒体门户网站、项目网站建设与维护户外、公交大型户外、路牌、道旗及公交3、营销、客情活动费品牌推介、项目认筹开盘及各类促销营销活动等活动、房展会或巡展等的展场费、布展费用及其它重要节庆、节点、年终晚会、名流会、客情活动客户调查等活动，重大投诉、危机公关等专项客服费用4、物料(工具)制作及发放CI及宣传影视项目CI系统及品牌设计、形象宣传片、3D短片等沙盘、模型总规沙盘、项目模型、户型模型等管理软件销售客服管理软件宣传物料各类营销印刷品、促销礼品道具等，营造销售氛围的标志标识、导示系统销售人员服装营销及服务人员服装、配饰5、营销及交房现场包装形象墙（户外围板）、霓虹灯、看房营销现场包装费通道、销售示范区等包装及其它费用，营销节点及重要活动的包装布置；电瓶车、看房车的包装费6、**会会员奖励**会会员奖励**会会员积分兑换，名流会外部资源拓展整合等费用7、车辆费用包装费电瓶车、看房车的包装费运营费电瓶车、看房车的运营、维修、维护费用8、其他三、营销人员薪酬费用营销总监及1、营销人力成本策划、客服、销售人员及销售秘书工资及福利分管副总作为公司高管人员，相应成2、销售提成奖金销售人员提成奖金本不计入营销费用四、相关物业管理类费用1、促销送客户物业管理费。

房地产开发项目的主要不确定性因素

房地产开发项目的主要不确定性因素房地产开发项目的主要不确定性因素：对于房地产开发项目来说，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及相关设计参数、资本化率、贷款利率等。

这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。

（一）土地费用土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。

房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。

相关统计分析表明，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%～60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。

（二）建筑安装工程费在房地产开发项目评估过程中，建筑安装工程费的估算比租金售价的估算要容易一些，但即使这样，评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。

（三）租售价格租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入，所以，租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金和售价又非易事。

（四）开发期与租售期房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。

在准备期，开发商要实行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托设计院作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用申请等手续。

（五）容积率及相关设计参数当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。

（六）资本化率资本化率也是影响财务评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。

众所周知，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到。

（七）贷款利率贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。

因为开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的20%～35%，其余部分都要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。

房地产开发企业总成本比例分析

房地产开发企业总成本比例分析文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。

在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。

在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。

分城市来看，深圳开发企业的直接成本在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。

从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。

房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。

所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。

土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。

这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。

城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。

三、房地产业中的税收状况房地产业的税收共有11种(12种)。

按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。

在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。

在开发环节税收中，契税所占比例最大(64.51%)，其次是土地使用税(20.26%)、印花税(10.85%)和房产税(4.39%)。

房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业，所以比例较小。

前期占得比重

•prinesscxl2010-12-15 12:06 IP:66.54.15.*1楼（一）全面首先一定要有全面成本或“大成本”的概念，以及针对各项成本的具体管理方法。

房地产成本由土地获取费用、前期费用、各类工程费用、间接费用、财务费用等组成。

当然，不同企业划分方法不同，并不一定严格按照国家财税机关所规定的划分类别。

在各类成本构成比例上，通常土地成本约占项目成本的25%-50%；前期费用（包括调研费、设计费等）约占项目总成本的2%-5%；各类工程成本（包括建安工程费、管网工程费、景观工程费、配套设施费等）约占项目总成本的40%-50%；营销费用约占项目总成本的3%-8%。

在各类成本的属性上，有一种观点认为，土地费用、管理费用、财务费用等在项目初期即可大部分确定，可控性相对较小，而前期费用、工程费用、营销费用因前后差异较大，因而是控制的重点这种观点看似有一定道理，实则经不起推敲，有误导之嫌。

有一定开发经验和管理经验的人都知道，前期费用、工程费用、营销费用其实是最难压缩的。

例如工程费用，能够将偏差率控制在?%已经是比较高的水平了。

如果依次观点，企业往往会把成本管理制度的重点放在设计费、工程费、推广费控制上。

其结果可能是既不可能控制住，甚至有可能以牺牲设计质量、工程质量为代价。

这显然不符合成本管理理念。

事实上，要控制项目开发成本，一定要树立“全面控制”的概念，决不可以偏概全、顾此失彼。

例如土地获取成本，如果能够充分做好成本估算，并有丰富的“招拍挂”经验，就能“捡到”不少便宜土地。

再例如财务费用，如果能像跳舞一样优雅地组合好各个项目的现金流，就能极大地提高资金周转率，财务费用就会大大降低。

因此，传统上看似不可为的土地费用、管理费用、财务费用等，恰恰是成本管理的突破口；而传统上的前期费用、工程费用、营销费用等，只是成本管理的毫不放松的重点而已。

项目“大成本”的概念还包括税金。

这就要求企业要做好项目投资策划、财务策划和税务筹划。