光谷太阳城项目定位思考(PPT38).pptx
太阳城项目
财富太阳城，给你一生无尽的创富机会一、项目总体前景介绍：1、卷首主题：太阳城、理想国、新城市、新生活2、卷首语：“太阳城”创意源于意大利哲学家康帕内拉的《太阳城》和希腊哲学家柏拉图的《理想国》，它的发展目标是“产业发达、经济繁荣、社会有序、人口适度、文化社区、精神家园”。
卓达集团本着探索解决“三农”问题的实践精神，遵循“产业造城，兴业安居；集约利用，成片开发”的建设理念斥巨资建设太阳城，规划了以文化产业千米长廊、万米街市为龙头，专业市场与高档休闲娱乐为核心，辅以产业园区、物流配送、高档住宅、文化教育、市政园林等多功能配套齐全的新城市，一座产业之城、教育之城、文化之城、创新之城和生活之城正在省会东南方蓬勃升起。
太阳城总一期规划600万㎡，其中包括近100万㎡的商业区、100万㎡的产业基地、300万㎡高档住宅区以及100万㎡的各种市政配套设施，从而创造一个新城市的样板。
目前，太阳城100万㎡商业已完成了20万㎡的卓达.中国名优特产品专业市场与大型物流集散基地、10万㎡的顶级高档休闲会所、10万㎡的大型世界名犬博览园等项目的谋划，并已进入实质招商阶段，卓达太阳城商业地产，一个已经扬帆远航的商界传奇。
一版卓达宏图，给你机缘无数；财富太阳城，将给你一生无尽的创富机会。
3、开发商卓达集团简介、卓达太阳城简介。
4、图片：卓达集团战略布局图、太阳城远景效果图。
二、太阳城位置介绍、项目内容介绍1、主题：宏图太阳城2、内容：在河北省会石家庄市东南方向，紧邻京珠高速栾城收费口与308国道交叉处，一座能容纳约50余万人的新城——卓达太阳城正在蓬勃兴起；正在紧张施工将于2007年全线通车的石市三环路与她贴肩而过，更增添了她的勃勃生机；另一条青银高速出口就象一个热情的主人张开她的双臂，欢迎着来来往往西进东出忙碌的客人；一个商机无限的太阳新城正日渐成形。
在这个新城区黄金地段，拥有冒着浓烟隆隆驶近的古老蒸汽火车、展示世界名犬的世界名犬博览园、国际骑士俱乐部、顶级休闲会所及国际大型物流集散中心和名优特产品专业市场等项目。
太阳城一期商业功能布局及运营思路
太阳城一期商业功能布局及运营思路请示集团领导：根据集团对太阳城商业定位的指示，为避免在运营中的资源浪费和贫乏的缺陷，我们将已开发的资源，结合拟请示开发的项目：物流配送基地、商务中心、中国青少年科技创新基地等进行了资源搭配。
努力做到各项目之间系统地有效关联，并形成整体规模经营。
整合后的太阳城商业资源将分成三大商业板块和传统四合院珍藏版。
在一期市场培育期间核心商业是仓储物流配送。
时间为3年，在市场成熟期间其核心品牌商业是出口贸易，支柱产业是农副产品深加工。
现就一期商业各板块间的运营关系和经营请示如下；一、“中国名特优产品商厦”项目组团包括：物流配送、大卖场初级市场培育、阳光大道商业街，作为初级市场培育是人和车的集聚，市场培育3年。
期间经济利益点在于商铺租赁、使用权投资销售，经营性扶持在于运营。
第一年（2007年）建设开发期，主要建设开发一级物流配送基地及其配套市场，阳光大道商业街。
第二年（2008年）试运营期，主要是物流渠道市场培育。
第三年（2009年）市场调整期，主要是产业初级阶段培育。
2007年目标运营方向：产业基地——农副产品深加工和出口贸易。
到2009年初具规模。
初始运营以国际贸易订购会的形式作为市场培育切入点。
经营定位：国内外名特优产品展示中心、配送中心、生产加工中心以及贸易中心。
目标市场资源：东南亚、欧美、中东地区的国际市场，国内各一级城市市场。
经营方式：货源组织与原产地生产加工单位建立贸易互补关系，引进国外先进深加工技术，形成公司+农户的生产组织关系，建立产业园区，打造出口贸易品牌。
外部资源：与农产品国际贸易促进委员会、国家绿色产品协会、少数民族地区政府，以及国外贸易组织建立合作渠道。
市场开发：农副产品深加工是国家重点扶持项目，有较大的政策倾斜，如淀粉餐具（已报）、鸡蛋深加工、水果蔬菜深加工等，国外投资机构和贸易组织也很感兴趣。
在该项目组团中：大卖场为名特优商厦的前期培育，阳光大道商业街烘托市场细化，物流配送为名特优商厦和产业园区商品流通的功能配套，名特优商厦作为主力卖场，起到引导和调剂作用。
世界城·光谷步行街-PPT课件
评述： 光谷大洋作为目前武汉市场上经营状况最好的大洋百货，其不高的定位（略低于江汉路大洋）、区域内唯一的属性， 充分的满足了区域内消费人群的需求，同时，在短期内该项目的地位仍将持续，被超越的可能性较小。
本报告仅供客户内部使用。在获得合美置业书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
明星区位：临珞瑜路，邻地铁2号线 翻开武汉地图，不难发现武昌的司门口、中南、街道口、光谷等商圈呈带状分布在珞瑜路上，且商业中心向东
迁移趋势明显。 光谷步行街雄踞武汉·中国光谷中心，光谷广场以东，一线临武昌商业星光大道——珞瑜路，天然人气聚集地，
其商业大有可为；且距地铁2号线始发站光谷广场站仅数百米距离，近享轨道交通利好，有塑造明星商业可能。 流通驱动力：构筑武汉黄金内核的财富网
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谢谢！
xiexie!
物业情况
投资商 开业时间
利嘉置业(武汉)公司 2019年10月
项目地址 经营面积
东湖新技术开发区珞 瑜路光谷广场东
3.3万平米
步行街长度
329米
停车位
440多个
一楼层高 规划设计
水平/垂直人流组织
经营管理
经营模式 商家合作模式
6.7米 3部扶手电梯 4部垂直步梯
各自收银
租赁
其它楼层层高 公共空间
目前经营状况 结算方式
物业情况 规划设计
项目名称
建设商 开业时间 经营面积 一楼层高 水平/垂直人流组织 公共空间
经营管理
经营模式
楼层
业态
光谷世界城（一期）
利嘉置业(武汉)公司
太阳城楼书规划
三万平米中央公园，
一个属于全家欢乐的私家公园，
一个太阳城的“奢侈”空间。
园区涵盖一个中心广场，一个中心湖，
绿地、湖泊、广场相依共生，规划多个景观休憩体系，
打造城市公园生活区，演绎“私家公园”生活意境。
让您不出社区，享受都市幸福生活。
宾馆：贺兰开元宾馆、安鑫商务宾馆、贺兰楠海宾馆；
名车服务：新起点名车生活服务中心、贺兰县楠海商贸有限公司、老车手·养车堂
婚庆礼仪：新艺苑婚庆花木、今生有约新派婚纱摄影；
P31-32
3所幼儿园、2所小学、1所中学，一站式集成教育，成就孩子的一生。【教育】
One-stop integrated educational,achievement the future of the child.
一切都是那么的惬意、自然......
P23-24
引水入城，动态水景，回归自然怀抱。【园林规划】
Unerring pilot into the water of the system that best integral.
将小牛渠和银新渠活水引入社区，打造“一湖两轴三线”的内部水景体系。沿着水边散步，感受清风拂面的淡香。园林里恬静的花香与银新渠沿线城市景观形成良好的景观关系，流水潺潺、鸟鸣嘤嘤，是轴，减震降噪，静谧安居生活。
Ecological green, experience the quiet and incommensurable.
在石中高速一侧，采用护坡及绿植形式进行处理，减震降噪，有效降低高速噪音对社区生活的影响，保证静谧安居的生活空间。同时在道路节点处打造公共休闲空间，形成绿色生态休闲走廊，创造优美的生态环境，也让您的生活充满了惬意舒适。
武汉中国光谷PPT课件
武汉-中国光谷介绍
中国光谷，即东湖新技术产业开发区。 是武汉市中心城区之一，成立于1988年10月， 位于武汉市东南部洪山区，江夏区境内。面 积518.06平方公里，常住人口190.6万 （2012年）。
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光谷园区重点大事记
1984年： 武汉市政府成立“东湖智力密集小区规划办公室”，规划和筹建日后的东湖高新区。 1987年6月7日： 我国第一家科技企业孵化器——武汉东湖新技术创业者中心成立。唐良智时任武汉东湖新技术开发区规划 办、新技术创业中心副主任、党委书记，管委会政策法规处副处长、处长； 1991年： 经国务院批准，东湖高新区升级为国家级高新技术产业开发区。 1998年8月： 中国国家高新技术产业化发展计划——火炬计划开始实施，创办高新技术产业开发区和高新技术创业服务 中心被明确列入火炬计划的重要内容。 2000 年3 月： “光谷”正式启动时，鲁广购物中心当年开业，并实现年收入3 亿元。 2001年2月： 国家科技部正式批准在武汉建设国家级光电子与信息产业基地。 2003年： 光谷创业街一期7栋单体写字楼竣工，建筑面积7万多平方米，入驻企业逾200家，成为光谷科技企业最密 集的区域。
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华为武汉布局
华工大华为联 合实验室
华为武汉研究所
华为武汉研究 所基地
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华为在武汉注册相关企业
华为终端总裁：何刚
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华为化工大联合实验室
2015年5月7日，华为公司首次向 媒体开放其设在武汉未来科技城的 武汉研究所，展示未来5G网络、智 能手机、企业智能终端系统等研发 科技，华为手机产品线总裁何刚表 示，作为华为国内八大研究中心之 一，武汉将成华为中部最大的研发 基地。
光谷PPT
光谷未来
一区、两心、三轴、五园
三轴：分别是以珞喻路及周边科技密集区为 主体的科技轴、以关山一路及周边产业区为 主体的产业轴和以三环线为拓展方向的发展 轴。 五园：分别是关东光电子产业基地、关南生 物工程产业园、软件产业园、汤逊湖高科技 园区、南湖农业园
谢谢您的关注！
• Thank you
光谷规划
——未来10年
独立城市
在未来十年，形成
“一轴六心 三区两城 两楔多廊”
的空间格局
光谷பைடு நூலகம்划
——未来10年
光谷规划
——未来10年
“一轴”
依托高新三路强化其快速通道作用 “集束式”布局服务中心及产业生活组团， 打造东湖示范区东西向带状拓展的城市空 间发展轴”。
“六心”
主中心——光谷综合服务区 副中心——鲁巷在 四大支撑中心——花山、左岭、流芳和 牛山湖
光谷现状
成就
武汉〃中国光谷已成为我国在光电子信息 领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦涛 总书记视察东湖高新区高新技术企业时， 充分肯定了通过提高自主创新能力、增强 企业核心竞争力、发展特色高新技术产业 的做法；温家宝总理希望北京、上海、武 汉等高新区，经过5到10年的努力，真正建 设成为世界一流的科技园区。
武 汉 光 谷
—— 工程管理0901
总 体 规 划
第四小组
规划要点
• 现状 光谷概况 光谷的产业结构 光谷的交通
• 规划 • 未来
光谷现状
光谷概况
光谷位于武汉东湖国家新技术开发区，作 为中国第一家国家级的光电子产业基地所在地， 它被人们形象的称为“中国光谷”。以每年 30% 的速度跨越式发展，这片幅员 518 平方公 里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企 业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光 谷 ” 是活力无限的科技创新之地。
光谷太阳城项目定位思考
光谷太阳城项目定位思考
首先，光谷太阳城项目将做到“舒适”。
项目中的住宅采用现代化的
设计理念和建筑技术，注重空间布局的合理性和居住功能的提升，使每一
户人家都能享受到宽敞明亮的居住环境。
此外，项目还将配备先进的设施
设备，如智能家居系统、中央空调和暖气系统、过滤净化的自来水等，为
居民提供更加舒适的生活体验。
其次，光谷太阳城项目将做到“便捷”。
项目周边将建设完善的配套
设施，如商业中心、医院、学校和公园等，以满足居民的日常需求。
同时，项目将有多种方式的交通出行选择，包括地铁、公交和自行车等，方便居
民的出行。
此外，项目还将提供便利的停车设施，满足居民对于汽车停放
的需求。
再次，光谷太阳城项目将做到“环保”。
项目将采用可持续发展的理念，注重生态环境的保护与建设。
在项目中，将建设绿化带和景观区，增
加绿色植被的覆盖率，减少非生态地表的面积。
同时，项目还将引入太阳
能光伏发电技术，利用太阳能来为社区提供清洁能源，减少对传统能源的
依赖。
最后，光谷太阳城项目将塑造一个具有社区文化的社区氛围。
项目将
举办各种社区活动，如居民集会、健身活动和文化展览等，增加居民之间
的互动和交流，提升居民的幸福感和归属感。
总之，光谷太阳城项目定位于提供现代高品质城市生活的综合性社区。
通过舒适、便捷、环保和具有社区文化的设计理念，满足人们对于生活品
质的追求。
这不仅是一个理想的居住场所，也是一个让人向往的社区社会。
光谷步行街项目企划思考
演示完毕！谢谢！
瑞格顾问——商业地产专家
如何培养我们的商户熟悉两个平台的跨平台商业操作和建立一套全新的经营理
？ 念，获得更好的生存，更快速的增长 ？ 如何进行孵化型商户的培育、管理，使其真正成为街区的发动机 ？ 如何将网络平台的宣传和集聚优势发挥到最大 ？ 如何将现实平台的体验感觉挖掘至最深
？ 如何不断发现 新的消费热点，拉动消费和街区建设 ？ 如何不断创新将本案建设成一个完全体验式的另“e”个世界
精 品 资 料 网 倾 力 打 造 房 地 产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。
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倍讯易
执行难点
草，而是“QQ”或“Explorer”或其它一切非现实、电脑中
” 的、游戏里的、网络上的东西！！
瑞格顾问
项目构想
“ 仇： 档口号全部用，店名也全部动漫化、网
络化、电脑化、，如“cute”、“古墓丽影”、“传
” 奇”。。。。。。
瑞格顾问
项目构想
“ 何： 建立一个商街网络版，是“体验式网吧”的首页，喝
结论四： 区域消费潜力巨大，但仍需项目魅力将其凝聚。
瑞格顾问
项目诊断
本案与光谷步行街的关系，既有威胁，又有机遇。如果我们 不做出特色，做到光谷步行街做不了，我们将在它的打压下 伦落为社区配套商街；如果我们做出特色，拥有其达不到的 高度，我们就将共享其人流和商圈辐射，水涨船高！对本案 的重新审视和明星打造势在必行！
发源 • 始终走在时代的最前端，潮流的引领处，让人们在个性和创
造上发现自我、获得满足
瑞格顾问
“后街”
• 我们把“后街”这一概念引入本案， • 给知识经济冲浪者一个休憩、释放自我和寻找创意与激情的
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5.畅滞销原因分析
结论： （1）户型合理、面积相对市场平均水平适度趋小，从而控制总 价是各种户型畅销的共性特征； （2）市场需求主力户型三房及两房由于供需矛盾平衡结果偏向 需求方一侧，故依赖大环境因素而取得较好销售； （3）滞销的原因则正是上述畅销原因的反面。
（二）我们的竞争对手——大盘决战
手动态——学府佳园
2.客户的需求特征——景观与朝向的对立性选择
42.9%
6.0%
51.2%
完全正南北朝向，景观一般 东南或西南朝向，景观较好 完全正东西朝向，景观非常好
正南朝向已经不在是购房必须满足的因素。在面临朝向与 景观的对立选择时，更多的居民（尤其是素质较高的中青年）， 在给予充分“景观补偿”的前提下，基本是可以接受偏南朝向 （东南或西南）的住宅的。
4.对手动态——万科城市花园
规模 主力户型面积 均价 总价 工程进度 入市时间 推广方向
1500亩 预计以三房、四房为主，面积区间不详 据了解可能为2800元以上 预计主要集中于30-45万 一期已经动工 预计下半年开始入市 万科理念、全新生活观念导向
5.对手动态——浙江卧龙地产
规模 主力户型面积 均价
片区楼盘目前供应总量为184万平方米。按调查获得的每一楼盘开发 量结果进行统计，则目前现有楼盘年供应总量约为80-85万平方米；
开发区管委会明确表示 “在2003-2004年间继续贯彻加大、加快拆 迁及土地出让的速度”方针；
2.主要卖点
结论： （1）主打光谷概念十之七八，流于形式，内涵贫乏； （2）大部分开发商做到产品户型方正实用已是心满意足，全新创 新大卖点完全没有； （3）个别楼盘（名都花园）园林景观虽然设计并非上佳，但已经 成为促进实际销售的核心卖点； （4）个别楼盘（智慧城）退让式开发次序安排值得借鉴；
3.产品类型及构成比例
（1）目前本片区楼盘供给的产品类型完全是以三房两厅两卫为主，面积主 要集中在120-130平方米之间，所占比例基本达到40-50%以上，个别楼盘 （如当代曙光花园 、虹景豪庭）比例甚至达到70-90%； （2）多数楼盘两房两厅面积主要集中在90-100平方米之间，比例相对较低， 基本在15%以下（光谷智慧城项目比例相对较高，达到20-30%）； （3）四房两厅面积主要集中在140-160平方米之间，多数楼盘比例基本在 5-10%； （4）其他户型（一房两厅、大户型跃式、复式）比例很低。
4.价格及销售状况
销售状况： （1）三房两厅两卫虽然比例较高，是本片区供给的第一户型，但 除个别产品户型较差而导致难以销售外，销售效果普遍良好。 （2）两房两厅一卫虽然面积略偏大（基本在90-100平方米），但 强销势头明显，说明本片区市场对此需求较大。 （3）四房以上户型由于总价较高，而销售状况普遍一般，个别甚 至较差。 （4）在功能满足需求的前提下，同样户型，面积相对越小的，销 售效果越佳。
2.客户的需求特征——建筑类型选择及转换条件
13.3%
8.4% 2.4%
39.8%
36.1%
多层 小高层住宅（8-15层） 高层住宅（18层以上） 别墅 公寓
（1）多层是本区域购房者的首选； （2）在实现“产品品质补偿、景观补偿” 的前提下，部分客户 可以接受小高层产品； （3）高层产品在当前市场环境下，基本不存在销售机遇，市场 消化难度非常大。
规模 主力户型面积 均价 总价 工程进度
入市时间 推广方向
210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6
三房及四房，面积在110-150 m2之间
多层均价1900-2000，小高层均价2500-2600
主要集中于20-35万区间
三期多层已完工并基本销售完毕，目前主要销 售二期小高层。四期动工时间未定，可能推迟 到2004年。 2002年5-6月
建筑面积（万平方米） 18 7 8.8 4.8 13 15
20(约） 3.9 12 3.8 7.4 2.64 68
销售周期（年） 3
1.5 1
0.5 1 1 --
0.5 1
0.5 -0.5 --
注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列 示，不做重点考虑。
1.当前供应总量
160亩，容积率2.0-2.2 未定 未定
总价 工程进度 入市时间 推广方向
---一期年底动工 准备2004年3月开始入市销售 ----
（三）我们的客户
准确把握客户需求——太阳城制胜关键
1.潜在客户群
（1）武昌东部地区众多高等院校/研究机构的老师、研究人员是本项目 最为广泛的购买者来源； （2）光谷片区内大量高科技/三资企业管理阶层、普通白领员工，希望 同时满足工作便利性与生活品位性，成为太阳城项目另一目标客户群； （3）项目周边传统企业（中建三局三公司、汽标厂、电机厂、长江有 线、汽配厂）中高级管理阶层及离职后的核心技术人员； （4）本地洪山村中的富裕家庭； （5）现有商业街经商户以及未来项目商业开发带来的经营者； （6）看好光谷房地产市场发展潜力的投资型客户（面向全武汉市）。
居民素质、良好环境，“在线好生活 ”
2.对手动态——当代光谷智慧城
规模 主力户型面积 均价 总价 工程进度 入市时间 推广方向
150亩、建筑面积12万m2 三房及四房，面积在120-160 m2之间 均价2100-2200 主要集中于25-30万区间 三期已封顶，四期动工时间未定 2002年11月 大师设计，智能化，环境好
光谷太阳城项目定位思考
武汉德思勤房地产顾问有限公司 2003年4月16日
一、光谷片区市场分析
1.当前供应总量
项
目
学府佳园（三期）
金梭花园
华乐花园
虹景豪庭
当代光谷智慧城
华城新都
当代曙光家园
山水华庭
东林外庐
明珠花园
尚文创业城
文豪苑
名都花园
占地面积（亩） 197 60 50 10 135 108 200 35 200 30 --1000
3.对手动态——保利花园
规模 主力户型面积 均价 总价 工程进度 入市时间 推广方向
249亩、建筑面积36万m2 三房及两房，面积在80-120m2之间 一期预计均价2200 主要集中于15-30万区间 已经开始拆迁 预计为2003年10-11月，入市量8-10万平方米 精品产品、良好人文、生态环境