房地产尾盘销售策略分析
房地产尾盘销售方案
-优化售楼处环境，提供舒适的购房体验。
-加强销售现场秩序管理，确保客户安全。
3.销售监控：
-实施销售数据实时监控，动态调整销售策略。
-定期召开销售会议，总结经验，改进方法。
八、售后服务
1.交房服务：提供专业、便捷的交房服务，确保客户顺利入住。
2.客户关怀：开展客户满意度调查，及时解决客户问题，提升满意度。
3.市场趋势：预测房地产市场的发展趋势，为尾盘销售策略提供依据。
三、目标设定
1.销售目标：明确尾盘销售的具体目标，包括销售套数、销售额及去化时间表。
2.客户满意度：确保销售过程中客户满意度达到预定标准，提升品牌忠诚度。
3.合规性目标：确保销售活动严格遵守相关法律法规，维护企业合法权益。
四、销售策略
1.产品策略：
-精准定位：针对尾盘特点，重新包装产品特色，强调其独特价值。
-产品差异化：通过设计、装修等手段，提升产品竞争力。
2.价格策略：
-市场定价：参考市场行情，制定合理的价格体系。
-优惠措施：设计灵活的优惠方案，吸引客户关注。
3.营销推广：
-线上推广：利用数字媒体、社交媒体等渠道，扩大项目影响力。
-线下活动：组织看房团、开盘活动等，增加客户到访量。
六、合规与风险管理
1.法律法规遵守：确保销售活动符合国家相关法律法规，防止违规风险。
2.诚信销售：坚持诚信经营，如实宣传产品信息，避免误导消费者。
3.风险防控：建立健全风险防控机制，预防和应对可能的市场风险。
七、销售执行
1.客户管理：
-建立客户数据库，实现客户信息精细化管理。
-定期回访潜在客户，了解需求变化，提供个性化服务。
3.合规合法开展销售活动，确保企业声誉及市场口碑。
尾盘销售策略及具体方案
一、引言尾盘，即在房地产项目中，销售达到一定比例后剩余的房源。
由于尾盘数量有限，且多为销售较为困难的单元，因此如何有效进行尾盘销售成为开发商关注的焦点。
本文将针对尾盘销售，提出相应的策略及具体方案，以帮助开发商提高尾盘销售效果。
二、尾盘销售策略1. 正确引导消费市场（1）消除消费者对尾盘的误解。
通过宣传、解释等方式，让消费者了解尾盘的实际情况，消除消费者对尾盘的排斥心理。
（2）强化尾盘的优势。
强调尾盘的现房优势、物业管理设施完善、生活配套便利等，吸引消费者关注。
2. 优化价格策略（1）制定合理的降价幅度。
在保证利润的前提下，适度降低价格，以吸引消费者。
（2）采用阶梯式降价策略。
根据市场情况和消费者反应，逐步降低价格，避免一次性降价过低导致消费者观望。
3. 精准定位目标客户（1）分析尾盘特点，确定目标客户群体。
针对不同类型的尾盘，制定相应的销售策略。
（2）开展精准营销，提高目标客户的关注度。
4. 加强宣传推广（1）利用线上线下渠道，加大宣传力度。
如举办促销活动、开展社区推广等。
（2）针对不同类型的尾盘，制定个性化的宣传方案。
三、具体方案1. 优化价格策略（1）针对朝向、采光、楼层、户型较差的尾盘，采取阶梯式降价策略，分阶段降低价格。
（2）针对市场定位与产品本身出现矛盾的项目，适当提高价格，以体现产品的独特价值。
2. 精准定位目标客户（1）针对首次购房者和改善型购房者，开展差异化营销，推出优惠政策。
（2）针对投资型购房者，推出长期租赁、产权式酒店等投资产品。
3. 加强宣传推广（1）利用社交媒体、户外广告、网络平台等渠道，进行广泛宣传。
（2）开展社区活动，邀请目标客户参与，提高项目知名度。
4. 提升客户体验（1）优化销售团队，提高销售人员专业素养。
（2）提供一站式服务，为购房者提供购房、装修、入住等全方位支持。
四、总结尾盘销售是房地产开发商面临的一大挑战，但通过正确的销售策略和具体方案，可以有效提高尾盘销售效果。
尾盘销售策略及具体方案
尾盘销售策略及具体方案
以下是 7 条关于尾盘销售策略及具体方案：
1. 加大优惠力度呀！你想想，就像超市大减价的时候人们疯狂抢购一样，咱给尾盘房子来个大幅度优惠，那吸引力不就蹭蹭上来了吗？比如推出“限时特价，错过后悔一辈子”的活动，指定几套房子给出惊人的折扣。
2. 举办特色活动呀！嘿，像搞个亲子 DIY 活动，邀请业主和潜在客户
带着孩子来玩，现场氛围热闹了，房子不也就好卖了嘛！比如说来个陶艺制作活动，让大家玩得开心。
3. 找老带新奖励呀！这不就跟介绍朋友去好地方一样嘛，给老业主奖励，让他们帮着推荐新客户呀！可以实行“老业主推荐成功一套，奖励一年物业费”这样的方案呢。
4. 重新包装展示呀！就好比给灰姑娘穿上漂亮衣服一下子成了公主，咱把尾盘的房子精心布置一下，展示出它最美的样子。
例如请专业设计师重新搭配软装，让房子焕然一新。
5. 强化销售团队培训呀！让销售们都像打了鸡血一样有激情，那销售效果能不好吗？对他们进行专业知识和销售技巧的深入培训，就像给战士配上最锋利的武器。
6. 与中介深度合作呀！这就好比搭伙做事，大家一起用力呀！给中介高额佣金，让他们全力推咱的尾盘。
可以签订独家合作协议呢。
7. 挖掘独特卖点呀！每套房都有它独特的地方呀，咱得把这些找出来大肆宣传呀！像有个房子视野特别好，那就主打无敌景观呀！说“在这里，享受极致的视觉盛宴”。
总之，尾盘销售就得想各种招儿，吸引客户眼球，让他们心动，然后果断下单！。
房地产尾盘营销方法
房地产尾盘营销方法一、价格优惠房地产尾盘通常意味着房屋库存增加，并且开发商为了促成销售往往会采取价格优惠的方式来吸引购房者。
价格优惠可以包括直接降价、赠送家具家电、提供优惠的购房政策等。
通过价格优惠可以吸引更多的潜在购房者，增加销售量。
二、加大宣传力度房地产尾盘时期，开发商需要加大宣传力度，提高项目的知名度和吸引力。
可以通过投放广告、举办展览会、举办活动等方式来宣传项目。
特别是在社交媒体和互联网上进行推广，可以快速触达潜在购房者，并提高项目的曝光度。
三、强化售后服务购房者在购买房产后，对售后服务的需求也越来越高。
开发商可以通过提供贴心的售后服务来增强购房者的满意度，建立良好的口碑。
例如提供物业管理、社区活动等服务，使购房者在买房后也能享受到便利和舒适的生活。
四、优化产品定位在房地产市场竞争激烈的情况下，开发商需要通过优化产品定位来吸引购房者。
可以针对不同的购房者推出不同的销售策略，并根据市场需求做好产品的定位和定价。
例如，针对刚需购房者可以推出价格相对较低的精装修房型，针对改善型购房者可以推出户型更大、舒适度更高的房型等。
五、加强与中介合作与中介合作是房地产尾盘营销中常用的策略之一、开发商可以与中介机构建立合作关系，与其共同推广项目。
中介机构具有丰富的销售经验和资源，能够吸引更多的购房者参与项目购买，从而提高销售量。
六、提供购房分期付款对于一些购房者来说，房屋总价一次性付款可能存在困难。
开发商可以提供购房分期付款或者推出一些金融工具，如房屋按揭贷款等，来帮助购房者解决经济问题。
这样可以降低购房者的购买门槛，增加销售机会。
七、举办推介会或优惠活动总之，在房地产尾盘营销中，开发商需要在价格、宣传、售后服务、产品定位、与中介合作、分期付款等方面进行综合运用。
通过细致入微的营销策略和不断创新的方法，开发商可以提高尾盘项目的销售量，实现最终的销售目标。
地产尾盘去化营销方案
地产尾盘去化营销方案尾盘房产去化营销方案尾盘房产去化是地产行业中不可避免的挑战。
在市场竞争激烈且消费者需求波动不定的环境下，制定一个成功的去化营销方案至关重要。
下面是一些可行的营销策略，旨在帮助地产开发商成功推出尾盘房产。
1.了解目标市场：在制定营销方案之前，开发商需要深入了解目标市场的需求和偏好。
通过市场调研和数据分析，了解目标客户的年龄、家庭类型、收入水平、购房动机等信息，以制定针对性的营销策略。
2.差异化定位：确定尾盘房产的独特卖点，将其与竞争对手区分开来。
这可以是价格优势、地理位置、建筑设计或配套设施等方面的差异化优势。
针对目标客户制定相应的营销信息，突出尾盘房产的优势。
3.线上线下结合营销：结合线上和线下渠道，进行全方位的营销推广。
线上渠道包括社交媒体、房产网站和微信公众号等，通过制作精美的房产宣传材料、发布吸引人的内容，吸引目标客户的关注。
线下渠道可以包括展示中心、开放日和销售活动等，为购房者提供更直观的体验。
4.定制化购房体验：为潜在购房者提供个性化的服务和体验，增加他们的购房动力。
例如，提供定制化的户型设计、专属置业顾问和购房优惠等。
通过与购房者的不断互动，建立长期的合作关系，提高购房转化率。
5.口碑营销：通过顾客口碑的力量提高尾盘房产的知名度和信誉度。
提供优质的售后服务、安排客户见证、鼓励客户写下满意的评价，以吸引更多潜在购房者的关注。
6.有效的促销活动：根据市场需求和客户反馈，设计具有吸引力且切实可行的促销活动。
这可以包括特价优惠、赠品、首付分期付款计划等。
确保促销活动的信息覆盖面广，有效吸引目标客户的关注。
7.跨行业合作：与相关行业合作，共同推广尾盘房产。
例如，与家具企业合作推出家具套餐、与装修公司合作提供装修服务等。
通过合作，可以拓展销售渠道，提高房产知名度。
总体而言，尾盘房产的去化需要有一个综合的营销方案。
通过了解目标市场，差异化定位，线上线下结合，定制化购房体验，口碑营销，有效的促销活动和跨行业合作，地产开发商可以成功推出尾盘房产，实现去化目标。
住宅尾盘销售执行方案
一、项目背景随着住宅项目的推进，部分房源因各种原因未能及时售出，形成了尾盘。
为高效、有序地完成尾盘销售任务，提升项目整体销售业绩，特制定本销售执行方案。
二、销售目标1. 在规定时间内，实现尾盘销售目标，达到预期销售额。
2. 提升尾盘项目的知名度和美誉度，树立品牌形象。
3. 增强团队凝聚力，提升销售人员的专业素养。
三、销售策略1. 市场调研与分析：- 深入了解市场需求，分析竞争对手的销售策略。
- 评估尾盘房源的优劣势，制定针对性的销售方案。
2. 价格策略：- 根据市场行情和房源特点，制定合理的折扣和优惠政策。
- 实施差异化定价策略，满足不同客户的需求。
3. 推广策略：- 利用线上线下多渠道进行宣传推广，提高项目知名度。
- 开展各类促销活动，吸引潜在客户。
4. 销售团队建设：- 选拔优秀销售人员进行培训，提升团队整体销售能力。
- 建立完善的激励机制，激发销售人员积极性。
四、销售执行1. 客户到访策略：- 实施全民老带新政策，鼓励老客户介绍新客户。
- 设立任务目标，要求置业顾问每日进行老业主回访，建立良好关系。
- 定期举办业主活动，提升业主满意度和到访率。
2. 营销活动：- 开展限时抢购、团购优惠等活动，吸引客户关注。
- 联合家居、装修等行业合作伙伴，推出优惠套餐。
3. 售后服务：- 提供优质的售后服务，解决客户后顾之忧。
- 建立客户反馈机制，及时了解客户需求，持续改进服务。
五、效果评估1. 定期对销售业绩进行评估，分析销售数据，找出问题并改进。
2. 跟踪客户满意度，及时调整销售策略。
3. 举办团队总结会议，分享经验，提升团队整体水平。
六、结语通过本销售执行方案的实施，我们有信心在规定时间内完成尾盘销售目标，提升项目整体销售业绩，树立品牌形象。
同时，我们也将不断提升团队素质，为客户提供更优质的服务。
房地产尾盘销售的最佳策略
引言：
在当前竞争激烈的房地产市场上，尾盘销售策略成为提高开发商销售业绩的关键。
尾盘销售是指项目开发即将结束时，销售速度缓慢，销售周期拉长，难以满足开发商资金回笼和盈利需求的情况下采取的销售手段。
本文将探讨房地产尾盘销售的最佳策略，包括市场调研、定价策略、营销手段、提供增值服务以及与合作伙伴的合作等方面。
概述：
1.市场调研
1.1调研目标客户群体
1.2分析目标客户需求
1.3研究竞争对手销售情况
1.4深入了解目标客户购房决策过程
1.5发现潜在销售机会
2.定价策略
2.1考虑市场供需与价格弹性
2.2采取灵活的价格策略
2.3推出差异化的价格方案
2.4添加购房奖励政策
2.5考虑价格下调的风险与机会
3.营销手段
3.1制定全面的线下营销计划
3.2打造引人注目的线上推广活动
3.3利用社交媒体扩大品牌影响力
3.4进行精准的目标客户营销
3.5举办特色活动吸引购房者关注
4.提供增值服务
4.1提供个性化的购房顾问服务
4.2提供高质量的售后服务
4.3推出贷款代办服务
4.4提供购房资格审核服务
4.5协助购房者办理相关手续
5.与合作伙伴的合作
5.1建立稳定的合作关系
5.2开展联合营销活动
5.3与金融机构合作推出购房贷款优惠5.4与家具家电品牌合作推出购房礼包5.5与建筑装修公司合作提供一站式服务
总结：。
房产尾房清盘营销策划方案
房产尾房清盘营销策划方案一、项目背景随着房地产市场的持续发展，一些房地产项目在销售过程中存在尾房的情况。
尾房是指项目中剩余的未销售的房屋，通常由于地理位置、户型设计、价格等因素导致销售速度较慢。
为了快速销售尾房，并释放资金用于新项目的开发，房地产开发商需要制定一系列营销策划方案。
二、目标群体分析1. 目标买家：首次购房者，改善性购房者，投资购房者等；2. 目标群体特点：购房需求强烈，流动性资金较多，关注价格和优惠政策；3. 目标群体分布：根据项目的地理位置和环境特点，确定目标群体的分布情况。
三、目标设定1. 销售目标：在一定的时间内，将项目中的尾房全部销售出去；2. 目标买家群体：统计目标买家的数量和购房预算，确保销售目标的实现；3. 销售额目标：基于目标买家的购房预算和项目的房价，制定合理的销售额目标。
四、营销策划方案1. 房屋质量和装修提升尾房通常销售速度慢，主要是由于房屋质量或装修等方面的问题。
开发商应通过提升房屋质量和装修标准，使尾房的品质达到项目其他房屋的水平，提高买家购买的意愿。
2. 价格优惠政策制定合理的价格优惠政策是销售尾房的关键。
开发商可以通过降价、赠送装修等方式来吸引买家，提高购买意愿。
同时，可以根据买家的购买能力和购房预算，推出不同档次的房源，满足不同需求。
3. 销售团队调整和培训为了提高销售尾房的能力，开发商应对销售团队进行调整和培训。
调整销售团队的结构，确保团队的专业性和销售能力；提供相关培训，提高销售人员的沟通能力和销售技巧。
4. 宣传和推广活动通过各种宣传和推广活动，提高项目的知名度和影响力，吸引更多买家的关注和参与。
可以组织购房咨询会、推出购房福利活动、开展购房抽奖等，增加项目的曝光度，同时引导买家前来购买尾房。
5. 多渠道销售开发商可以通过多种渠道销售尾房，如线上销售平台、房产中介、销售展厅等。
根据目标买家的特点和购房习惯，选择合适的销售渠道，提高尾房的销售效果。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略
房地产行业住宅项目尾盘销售策略尾盘销售是房地产项目的最后阶段，在这个阶段，开发商需要通过巧妙的销售策略吸引潜在的购房者，并最终成功销售出剩余的住宅单位。
以下是一些常见的房地产行业尾盘销售策略：1. 房源优化：在尾盘销售阶段，开发商需要对剩余的住宅单位进行充分优化，以满足不同购房者的需求。
这包括提供多种户型选择，升级装修标准，提供个性化定制等。
2. 价格优惠：开发商可以在尾盘销售阶段推出一些优惠政策，如降价、减免首付、赠送家具电器等，以吸引购房者的注意。
此外，还可以提供灵活的付款方式，如分期付款、贷款补贴等。
3. 推出特色活动：开发商可以在尾盘销售阶段策划一些特色活动，如开放日、家庭日、购房礼品等，吸引潜在购房者参观项目、了解楼盘信息，从而提高销售转化率。
4. 增加购房保障：提供购房保障措施，如购房补偿计划、质量保证等，让购房者感到购买剩余住宅单位的风险较小，增强信心。
5. 加强营销宣传：加大对项目的营销宣传力度，通过线上线下多种渠道广泛宣传项目的优势和特色，吸引更多的目标客户的关注。
6.与金融机构合作：与银行或其他金融机构合作，提供购房贷款的便利和优惠条件，使购房者能够更轻松地获取贷款并顺利购买房屋。
7. 营造紧迫感：通过一定的方式营造购房紧迫感，如限时优惠、限量发售等，促使购房者尽快做出购买决策。
8. 强化客户关系管理：对已经与开发商建立联系的潜在购房者进行跟进和维护，给予他们个性化的服务和优惠，使他们感受到购买项目的特殊待遇。
最后，尾盘销售策略的成功与否还与市场状况和区域特点有关，因此，开发商需要对当地的房地产市场进行深入分析，制定出更具针对性的销售策略。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略是开发商为了最大限度地销售剩余住宅单位而采取的一系列措施。
尾盘销售阶段是整个项目中的最后一步，也是最具挑战性的一步。
在这个阶段，开发商需要足够的智慧和定力，制定合适的销售策略来吸引潜在购房者，并成功促成销售。
以下是进一步探讨房地产行业住宅项目尾盘销售策略的相关内容：1. 立足市场调研：在制定尾盘销售策略之前，开发商需要对当地房地产市场的需求和竞争格局进行充分了解。
楼盘尾盘营销策划方案
楼盘尾盘营销策划方案一、需求背景和市场分析楼盘尾盘是指在销售周期结束时，剩余的未售楼房。
尾盘营销是开发商在项目即将完成时推出的一种销售策略，目的是在有限的时间内尽快售出剩余的房源，并最大化收益。
市场分析显示，尾盘营销对于开发商来说具有重要的意义。
随着城市发展的进一步推进，越来越多的楼盘在一二线城市出现。
因此，房地产市场已经进入供大于求的阶段，消费者对房产市场也更加理性和谨慎。
此外，与其他阶段的楼盘相比，尾盘的价格更具竞争力，因此开发商需要采取更加创新和有趣的营销策略来吸引消费者的购买兴趣。
二、目标市场和目标群体在制定尾盘营销策划方案之前，首先需要确定目标市场和目标群体。
根据市场调研和分析，我们可以确定以下目标市场和目标群体：1. 目标市场：中产阶级和有购房需求的家庭。
2. 目标群体：- 年龄在30-45岁之间的购房大众，有稳定的工作和收入。
- 对房产市场具备一定了解，理性购房。
- 注重生活品质，对小区配套设施、环境等方面有较高要求。
- 有房产投资需求，看重房产增值潜力。
三、营销策划方案1. 制定合适的售楼策略在尾盘的销售中，制定合适的售楼策略至关重要。
以下是一些常见的售楼策略：- 引入有影响力的销售大使，如明星、名人等，增加楼盘的曝光度和吸引力。
- 举办线下活动，如开盘咨询会、购房讲座、楼盘参观等，吸引消费者的兴趣。
- 制作精美的销售资料和样板房，以吸引潜在买家。
- 联合优质金融机构，提供低利率、零首付等优惠政策，增加购买动力。
- 打造尊贵的购房体验，如提供专车接送、VIP服务等。
2. 打造独特的品牌形象在尾盘销售中，通过打造独特、有吸引力的品牌形象，可以吸引更多的潜在买家。
以下是一些常见的品牌建设策略：- 制作独特的品牌标志和广告语，以增加品牌辨识度。
- 利用社交媒体和在线平台，传播品牌故事和品牌文化，吸引粉丝和潜在买家。
- 打造有差异化的销售体验，如舒适的售楼场所、独具特色的展示方式等，以突出品牌价值。
房地产尾盘销售的最佳策略
房地产尾盘销售的最佳策略在房地产市场中，尾盘销售指的是项目即将结束，最后一批房源待售的阶段。
尾盘销售对于开发商来说是一个关键时期，成功的策略能够有效提高销售业绩，而错误的策略则可能导致存货积压和利润减少。
本文将探讨房地产尾盘销售的最佳策略，帮助开发商实现成功销售。
一、定位优势在尾盘销售中，开发商需要明确定位自己的优势。
这可以通过以下几个方面来实现：1. 产品特点：尾盘销售的产品通常是项目中较为特殊或者独一无二的房源。
开发商可以突出这些产品的特点，如景观、户型设计、装修风格等，吸引购房者的兴趣。
2. 价格优势：尾盘销售通常会提供一定的价格优惠，开发商可以适度给予购房者一定的折扣或者增加其他优惠措施，吸引购房者入市。
3. 地理位置：如果项目的地理位置优越，开发商可以将其作为一个卖点，强调项目所在的独特地理位置特点，如便利的交通、临近商业区等。
二、精准推广针对尾盘销售的目标人群，开发商需要制定精准的推广策略，以提高销售效果。
以下是一些有效的推广策略：1. 数字化营销：开发商可以使用社交媒体平台和在线广告来推广尾盘销售信息。
通过针对性的广告投放和购房者关注度高的平台，将项目信息传达给目标人群。
2. 推荐奖励：开发商可以设立推荐奖励机制，鼓励购房者主动介绍房源给亲友。
对于每个成功的推荐，开发商可以提供一定的奖励，如现金或者购房折扣。
3. 优质展示：在推广活动中，开发商需要提供高质量的图片和户型图，以吸引购房者的注意力。
在售楼部或者销售中心，可以进行精心的展示和布置，使购房者产生好的视觉印象。
三、完善售后尾盘销售不仅仅是销售，更重要的是提供良好的售后服务，以增强购房者的满意度和口碑。
1. 客户关怀：及时与购房者进行沟通和关怀，了解他们的购房需求和疑问，并尽快解决问题。
购房者对于开发商的关注程度和服务态度会对购买决策产生重要影响。
2. 保修承诺：开发商需要明确并遵守保修承诺，合理处理购房者的投诉和维修请求。
良好的售后服务是保持业主满意度和口碑的关键。
房地产尾盘销售的最佳策略(一)2024
房地产尾盘销售的最佳策略（一）引言：在房地产市场竞争激烈的尾盘销售阶段，制定一个合适的策略对于开发商来说至关重要。
本文将介绍房地产尾盘销售的最佳策略，帮助开发商在市场中脱颖而出。
概述：尾盘销售是指房地产项目即将结束销售期限，尚未销售出售的房屋。
在竞争激烈的市场环境下，开发商需要采取策略吸引潜在买家，提高销售效果。
本文将从五个方面阐述房地产尾盘销售的最佳策略。
一、有效定价策略1. 市场调研：了解周边类似项目的销售状况与价格，以此作为定价的参考。
2. 透明定价：公开透明地标明房屋价格，增加买家的信任感，减少犹豫与后顾之忧。
3. 灵活定价：鉴于尾盘销售的特点，可以根据项目实际情况进行价格调整，吸引潜在买家。
二、差异化推广策略1. 突出项目特点：将项目的独特之处、优势进行宣传，吸引潜在买家的注意力。
2. 多渠道推广：利用多种渠道如网络、媒体等进行广告宣传，扩大项目的曝光度。
3. 强调配套设施：突出项目的优越配套设施，包括交通、教育、医疗等，提高买家的购买兴趣。
三、灵活的销售策略1. 符合市场需求：根据市场需求的变化，灵活调整销售策略，满足潜在买家的需求。
2. 提供购房优惠：通过一定的优惠手段，如折扣、装修礼包等吸引买家购买。
3. 推出购房套餐：结合金融机构，推出购房贷款、分期付款等方便买家购房的套餐。
四、客户关系管理策略1. 定期跟进：与潜在买家建立关系后，定期跟进其购房需求，及时提供相关信息。
2. 提供增值服务：为买家提供一些增值服务，如装修设计、家居购物指南等，增加买家对项目的满意度。
3. 做好售后服务：在买家购房后，保持良好的售后服务，建立长期的合作关系。
五、团队协作策略1. 营造团队合作氛围：建立团队的共同目标意识，促进团队成员之间的合作与协作。
2. 分工明确：为每个团队成员规定明确的工作职责，避免工作重叠与失误。
3. 有效沟通：及时与各个部门沟通协调，确保销售策略的有效执行。
总结：房地产尾盘销售的最佳策略需要从有效定价、差异化推广、灵活的销售、客户关系管理和团队协作等方面综合考虑。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略
房地产行业住宅项目尾盘销售策略引言在房地产行业中，住宅项目的尾盘销售是一个重要的环节。
尾盘销售是指项目即将完工或已经竣工，但尚有一部分房源未售出的阶段。
针对尾盘销售，开发商需要灵活运用一系列策略来提高销售效果。
本文将介绍一些常用的房地产行业住宅项目尾盘销售策略。
1. 定期推出促销活动尾盘销售阶段，开发商可以定期推出促销活动，如打折、赠送家电或家具、提供装修补贴等。
这些促销活动可以吸引更多购房者的关注，促使他们更快做出购买决策。
2. 优化售楼处陈设售楼处对于尾盘销售至关重要。
开发商应该注意优化售楼处的陈设，使其更加吸引人。
例如，可以设置样板房、虚拟实境展示、平面图等，让购房者更加直观地了解房源的布局和装修效果。
3. 加强品牌推广在尾盘销售阶段，开发商需要加强品牌推广。
可以通过电视、广播、报纸和互联网等渠道进行广告宣传，提高项目的知名度和美誉度。
此外，还可以邀请知名房地产专家或明星代言，增加项目的吸引力。
4. 与金融机构合作购房者在尾盘销售阶段更容易受到金融因素的影响。
开发商可以与金融机构合作，推出购房贷款优惠政策，如低首付、低利率、个人所得税优惠等。
这些政策能够吸引更多购房者，并帮助他们解决资金问题。
5. 提供灵活的购房方案尾盘销售阶段，购房者对于购房方案的个性化需求更为重视。
开发商可以提供一些灵活的购房方案，如分期付款、租赁购房、以旧换新等。
这些方案可以满足不同购房者的需求，增加购买的可能性。
6. 与中介合作与中介机构合作是尾盘销售的一种常见策略。
通过与中介建立合作关系，开发商可以借助中介的销售网络和专业知识，快速推广项目并促成销售。
同时，中介的咨询服务也能够有效提高购房者的购房决策速度。
7. 注重售后服务良好的售后服务可以增强购房者对开发商的信任感，进而提升尾盘销售效果。
开发商应该注重售后服务的质量和效率，及时解决购房者的问题和需求。
结论房地产行业住宅项目尾盘销售策略对于提高项目的销售效果至关重要。
房子尾盘销售方案
一、背景分析随着房地产市场的逐步成熟，越来越多的楼盘进入尾盘销售阶段。
尾盘销售是指楼盘剩余少量未售出的房产，此时市场竞争激烈，购房者对价格敏感度较高。
为了提高尾盘销售业绩，制定一套有效的销售方案至关重要。
二、销售目标1. 在规定时间内完成尾盘销售任务；2. 提升品牌形象，扩大市场份额；3. 优化客户关系，提高客户满意度。
三、销售策略1. 价格策略（1）根据市场调研，制定合理的尾盘价格，确保价格具有竞争力；（2）针对不同客户群体，推出多种优惠措施，如团购、折扣、赠送等；（3）设立限时优惠活动，刺激客户购买欲望。
2. 推广策略（1）线上线下同步宣传，提高楼盘知名度；（2）利用新媒体平台，如微信公众号、微博、抖音等，发布楼盘信息和优惠活动；（3）与房地产媒体、家居建材企业等合作，进行联合推广；（4）举办开盘仪式、业主答谢会等活动，提升楼盘人气。
3. 销售团队建设（1）选拔经验丰富、专业素质高的销售团队；（2）加强销售团队培训，提升销售技巧和服务意识；（3）设立销售团队激励机制，提高团队凝聚力。
4. 客户关系管理（1）建立客户档案，了解客户需求；（2）定期回访客户，解答客户疑问，提供优质售后服务；（3）举办业主活动，增进业主之间的互动，提升客户满意度。
四、销售执行1. 制定详细的销售计划，明确销售目标、任务和时间节点；2. 按照销售策略，开展各项销售活动；3. 定期对销售情况进行跟踪、分析和调整，确保销售目标达成；4. 对销售团队进行考核，激励团队提高销售业绩。
五、总结通过以上销售方案的实施，我们相信尾盘销售业绩将得到显著提升。
在市场竞争激烈的环境下，我们不仅要关注销售业绩，还要注重品牌形象和客户满意度，实现可持续发展。
房地产尾盘销售的最佳策略(二)2024
房地产尾盘销售的最佳策略（二）引言：房地产市场的尾盘销售对于开发商和购房者来说都是一个重要的阶段。
在这个阶段，开发商通常需要采取一些策略来促进销售，同时购房者也需要注意一些关键因素。
本文将介绍房地产尾盘销售的最佳策略，帮助开发商和购房者达到最佳销售效果。
正文：一、明确市场定位1. 深入研究目标人群的特征和需求，包括收入水平、职业、家庭状况等。
2. 基于目标人群的需求，确定不同户型和价格的推广对象，精准营销。
3. 建立专业的销售团队，确保销售人员对产品了解透彻，能够给客户提供相应建议。
二、优化产品定价1. 研究当前市场价格和竞争对手的情况，合理定价，确保有竞争力。
2. 结合项目的特点和优势，对高端或独特的产品进行溢价定价，吸引目标客户。
3. 针对购房者的付款能力和支付方式，提供多样化的销售政策和金融支持。
三、提升产品价值1. 通过精装修、景观设计等手段，提升房屋的品质和舒适度，增加产品的吸引力。
2. 创新推出增值服务，如智能家居系统、社区配套设施等，提升产品的附加价值。
3. 对优秀楼层和朝向进行特别推销，突出产品的独特性和卖点。
四、精准营销推广1. 利用线上线下多渠道开展宣传，包括广告、公关活动、微信朋友圈等。
2. 针对不同人群制定不同的营销方案，如针对投资客、购房者等。
3. 增加销售促销活动和奖品抽奖等激励机制，吸引购房者参与。
五、建立良好售后服务体系1. 与购房者建立持久的关系，提供完善的售后服务，提高购房者的满意度。
2. 及时回应客户的反馈和投诉，解决问题，保持良好的口碑。
3. 维护社区秩序和环境，定期组织社区活动，提升居民的幸福感。
总结：在房地产的尾盘销售阶段，明确市场定位、优化产品定价、提升产品价值、精准营销推广和建立良好售后服务体系是最佳的策略。
开发商通过精细化的市场研究和专业化的销售团队，能够达到更好的销售效果。
购房者则可以通过了解市场行情、慎重选择、积极参与活动等方式，获取满意的购房体验。
尾盘销售方案
2.政策风险：政策调控可能导致尾盘销售受限。应对措施：合法合规经营，及时了解政策动态，确保销售活动顺利进行；
3.资金风险：尾盘销售过程中可能出现资金周转困难。应对措施：合理规划资金使用，加强与金融机构的合作，确保企业资金安全。
3.风险预警机制：建立风险预警机制，对市场、政策等风险因素进行监控，确保销售过程合法合规。
八、风险控制
1.法律风险：严格遵守国家法律法规，确保销售活动合法合规。
2.资金风险：合理规划资金使用，防范资金链断裂风险。
3.市场风险：密切关注市场动态，灵活调整销售策略，降低市场风险。
九、总结
本尾盘销售方案从市场分析、产品定位、营销推广、销售执行、客户服务和监控评估等方面，制定了详细且合法合规的销售策略。通过严谨的实施和持续优化，旨在实现尾盘项目的快速去化，提升企业品牌形象，同时满足客户需求，为企业的可持续发展奠定基础。
六、总结
本方案旨在通过合法合规的营销策略，提高尾盘去化率，实现企业资金回流。在实施过程中，需密切关注市场动态，适时调整策略，确保销售目标的实现。同时，注重产品品质和客户服务，提升企业品牌形象，为企业的长远发展奠定基础。
第2篇
尾盘销售方案
一、方案概述
针对当前尾盘销售面临的挑战，本方案旨在制定一系列详尽的销售策略，以实现尾盘项目的有效去化。通过市场分析、产品定位、营销推广、销售执行和监控评估等环节，确保尾盘销售过程的合法合规，同时提升企业品牌形象和客户满意度。
二、市场分析
1.竞争分析：深入分析尾盘项目所在区域的市场竞争态势，包括竞品的价格、户型、销售策略等，以明确自身优势与不足。
2.客户需求：调研目标客户群体的购房需求，包括居住偏好、价格敏感度、配套设施要求等，为产品定位提供依据。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略
成功案例一：某高端住宅项目尾盘销售案例
总结词
精准定位，品质保证
详细描述
该项目针对高净值人群，通过精准的市场定位和品牌塑造，成功吸引了目标客户。项目品质得到保证，配套设施 完善，提供了优质的居住体验。
成功案例二：某郊区住宅项目尾盘销售案例
总结词
价格优势，区域发展潜力
详细描述
该郊区项目尾盘利用价格优势和区域发展潜力，吸引了首次购房者和投资客。随着区域基础设施不断 完善，房价上涨，项目尾盘得以快速去化。
。
合作渠道
03
与中介机构、金融机构等合作，拓展销售渠道，扩大客户群体
。
促销策略
限时折扣
设定一定时间段的折扣活动，吸引客户在短时间内成 交。
赠品活动
推出购房赠送家电、物业费等促销活动，激发客户购 买欲望。
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予一定的奖励或优惠，促 进口碑传播。
03
尾盘销售实施
实施步骤
失败案例：某商业住宅项目尾盘销售失败案例
总结词
定位模糊，缺乏竞争力
详细描述
该项目尾盘定位不够明确，缺乏特色 和竞争力。同时，市场供应过剩，竞 争激烈，导致项目去化困难。后期缺 乏有效的营销手段，客户流失严重。
05
尾盘销售的未来趋势与展望
市场变化对尾盘销售的影响
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市人口数 量不断增加，对住宅的需求也将持续 增长，尾盘销售市场将进一步扩大。
房地产行业住宅项目尾盘销 售策略
汇报人： 2024-01-09
目录
• 尾盘销售概述 • 尾盘销售策略 • 尾盘销售实施 • 尾盘销售案例分析 • 尾盘销售的未来趋势与展望
01
房地产尾盘年度总结(3篇)
第1篇随着2023年的落幕，我们迎来了一个新的开始。
在这一年里，我国房地产市场经历了诸多挑战与机遇，而尾盘销售作为房地产销售中的重要环节，也迎来了许多新的策略与变化。
以下是本年度房地产尾盘销售工作的总结：一、市场概况2023年，我国房地产市场整体呈现出供需矛盾、市场分化、调控持续的特点。
在政策层面，政府加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列政策以稳定市场预期。
在这样的市场环境下，尾盘销售工作面临着前所未有的挑战。
二、尾盘销售策略1. 精准定位目标客户针对不同项目特点和市场需求，我们制定了精准的客户定位策略。
通过市场调研和数据分析，筛选出具有较高购买力的潜在客户，为尾盘销售提供有力支持。
2. 营销推广策略（1）线上线下相结合：线上利用新媒体、电商平台等渠道进行宣传推广，提高项目知名度；线下举办各类活动，如开盘仪式、客户答谢会等，增强客户粘性。
（2）差异化营销：针对不同项目特点和客户需求，制定差异化营销方案，如老带新、团购优惠、限时抢购等，提高客户购买意愿。
3. 销售团队建设（1）加强培训：对销售团队进行专业培训，提升销售技巧和服务水平。
（2）激励机制：设立合理的销售提成和奖励机制，激发销售团队的积极性。
4. 客户关系维护（1）定期回访：对已成交客户进行定期回访，了解客户需求，提高客户满意度。
（2）客户关怀：针对客户需求，提供个性化服务，如装修建议、贷款咨询等，提升客户体验。
三、尾盘销售成果1. 销售业绩：本年度尾盘销售业绩稳步提升，实现了较好的去化率。
2. 客户满意度：通过优化服务质量和提升客户体验，客户满意度得到显著提高。
3. 品牌影响力：尾盘销售策略的成功实施，提升了项目在市场上的知名度和美誉度。
四、未来展望面对2024年的房地产市场，我们将继续坚持以下策略：1. 深入市场调研，把握市场动态，及时调整销售策略。
2. 加强团队建设，提升销售团队的专业素养和服务水平。
3. 持续优化客户关系维护，提高客户满意度。
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房地产尾盘销售策略分析如果谁发明了尾盘销售的秘诀,他一定会成为全中国最富有的房地产商;尾盘沉淀了我们的目标利润,压住了我们前行的热情;秘诀并不存在,方法总是有的;该讲总结了尾盘实现销售突破的几种战略选择,并透露了碧云天与万科在尾盘销售领域的实战心得;第1操作环节：诊断尾盘销售难题按照国际营销学一个通用观点,任何商品销售都分为四个时期：进入期、成熟期、持续销售期和尾声;深圳地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声,楼盘销售率在7成左右的时候,余下的单位便称作层盘;尾盘一直是令发展商和代理商都感到头疼的一件事,因为实尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传,尾盘数量不多,其营销费用十分有限,如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位,这是业内人士一直在探讨的难题;楼盘销售接近尾声时,剩下的大都是一些销售较为困难的单元,大多数接盘销售都是如此,都会或多或少地留下一些尾盘,那么有没有可能不出现这种情况,也就是说避免出现尾盘呢在南山名气较大的代理商冠厦公司有关负责人称,以其多年的经验证明,住宅销售基本可以避免出现最后那种朝向、采光、楼层较差的尾盘;据介绍,寇厦做项目代理一般从前期就开始介入,即从设计规划开始,对项目的建筑风格、平面设计、客户定位等均和发展商一起共同完成,也就是通常所说的“全程策划”,朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘时就首先以较低的价格推出;这位负责人认为,一个前期策划较好的项目,在销售高潮、人气旺盛的时期推出楼盘中位置较差但价格较低的单元,是比较容易吸引买家的,因为接盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面的原因外,一个最重要的因素还是价格问题,关于购房的大量的问卷调查都得出这些最基本的条件能够得到保障外,影响置业者购房最重要的因素就是价格;一些较差的单元留到最后卖困难会大得多;他认为,中途接手的项目成功的机会较小,单一做尾盘难度相当大;一个项目要做到100X的销售率,必须从开始就全局进行考虑,还必须依赖发展商的支持和配合;第2操作环节：结尾盘销售开出的四个药方药方A：降价降价降价尾楼一般分为两种,一种是朝向、采光、楼层、户型较差的,用一些专业人士的话来说,这种层盘除了降价,没有更多的办法;一种是面积较大的顶层复式,这类复式之所以销售出现困难与发展商对楼盘的定位很有关系,许多定位工薪或者普通白领阶层的楼盘,顶层一个几百平方米的复式单位,总楼价200多万元,它的买家是谁很难确定;这一类型的尾盘显然也是价格因素在起作用,但由于总楼款较高,降价作用并不大,更多的时候需要采用其它的方式,如后面所要提到的改进产品等;但无论如何,降价是处理尾盘的一个最常见的方法,也是发展商和代理商用得最多的一种方式;可以说,几乎所有尾盘都离不开“降价”这两个字,尤其是一些发展商急于变现的尾盘,降价可以说是唯一的方式;但降价也有许多技巧,除了降低单位售价外,还有所谓“隐性降价”,如降低首期款、进装修、送物业管理兼、送花园、送绿化等等;这些颇具入情味的降价方式所起的作用不可小看;药方B：寻找新的营销方式降价并非一剂任何时候都见效的灵丹妙药,有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬,这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要;福源花园二期是这样的一个成功的例子;福源花园位于保税区旁,优点是周围环境安静,缺点是位置较偏,不太引人注意;福源花园二期的尾盘销售时曾有过几次降价,均价每平方米降至4900多元,广告也打了不少,但市场几乎没有反应;采用“试住”这一方式后,仅仅两周时期便完成了销售,55套住宅全部售出,同时单位售价比原来上涨了15X;当然,安佳置业黄志强调,“试住”主要是为T降低置业门槛,使潜在的消费需求提前“浮出海面”,但对发展商而言是有风险的,如资金回收较慢、存在退房的可能性等等,因此,要求发展商事先就作好心理准备,并且在楼盘品质、物业管理等方面都要得到保证;药方C：重新定义市场,改进产品在深圳颇具影响力的代理商世朕在处理尾盘方面有许多经验,世联有关人士认为,尾盘的处理方式除了降价之外,重新定义市场、重新界定客户,同时在可能的情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法;由该公司代理的河畔明居和南山金融中心都是该方式的成功范例;据世联有关人士介绍,按照国际惯例,所谓重新定义市场,一般必须对产品进行改进,只有这样才能维持持续销售期,避免提前进入尾声;如位于滨河路的河畔明居,销售热潮过后,代理商便重新定义市场,认为该项目的市场就在周边,客户就在附近,因此,世联主要采用路牌、横幅等方式吸弓间边客户前来看楼,最后用了极少的广告费就完成了销售;南山金融中心,原名辉煌大厦,在停工三年之后世联介入,世联所做的第一件事也是重新定义市场,经过调查分析,与河畔明居一样,该项目的市场也在周边,是一批中小企业主,因此世联针对这些客户的特点建议发展商对产品进行了改进,如取消集中空调、将面积变小,并编写了一本完全工作手册,在该手册里,十分详细地列出了在该栋大厦办企业的种种优势,如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围,甚至对出这些部门、商家的电话号码、联系方式,详细的告知买家在该大厦办公周末是否必须付空调费这些细节上的问题,最后,仅凭这样一本手册就完成了销售;改进产品这一方式对写字楼和商铺来说,运用较多,但住宅产品有其特点,其户型的改动比较困难,虽然复式可以改为平面,大面积改小、小面积打通改大等等但大都在特殊的情况下才采用此方式;一般来说住宅产品销售到了尾声,改进的可能性可以说是微乎其微,因此较多的采用重新定义市场的方式;药方D：制定目标各个击破位于北环路以北的碧云天可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表;碧云天是深圳市近几年来最有特色的住宅项目之一,其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜,外立面十分引人注目,发展商因有前面的碧荔花园的成功,囚此对这个项目非常乐观,寄予的希望颇高;发展商称,盲目乐观的结果是碧云天的销售一波三折,前三个月只卖出100多套,后劲跟不上,出现一个停滞期；化险的第一个策略是由卖名字、卖风格,转为卖生活、卖实质、卖功能,并请了专业程度较高的代理商联合销售;发展商介绍,碧云天的尾盘处理得益于代理商后期介入,代理商与发展商共同制定了认准目标各个击破的战略战术,对每一套剩下的房子都进行仔细研究,这样售楼小姐在介绍时,优缺点清楚,成功率大幅提高;第3操作环节：一套不剩的尾盘销售经典案例注：岭南：越城、都庞、骑田、萌洗、大庚五岭的总称,在湘、赣、粤、桂边境,气候潮湿、高温;岭南建筑：中国建筑流派之一,与岭南画派融汇贯通;建筑充分考虑气候因素,探合中国传统园林技巧,简洁、明快、灵巧、实用、细腻；建筑、花园及庭院相得益彰,不落俗套；色彩轻快明亮,别具一格;华夏文明的渊远流长,造就了代代文坛才俊,凝练出娓娓议墨美文；我们涉猎已久,呕心采撷,倾情奉上这片灵空境界；只愿您的家园逸群绝伦;要点A：关于建筑风格碧云天外墙出来应该在1999年3月份,当时销售情况应该说是一个高潮的开始,65X左右的单位是在职外墙到入伙这一段时间销售出去的;成功和她的建筑风格有着直接的关系;碧云天靠近北环,一是立面要漂亮,最能给过往行人“眼前一亮”的广告展示牌效果；“是在造型上要考虑噪音处理,力求形成燥音递减效应;岭南建筑风格特有的简洁、明快、轻灵、实用的风格,不仅在功能上较好地满足深圳人对通透、开扬等功能的实际要求,而且在审美趣味上刚好迎合现代青年的飘逸、自然、个性的文化心理诉求;要点B：关于营销碧云天成功的原因还有一点,即广告营销策略;外界之所以会得出这个结论是因为他们对碧云天的广告留下了深刻的印象;首先把较唯美的抽象的广告画面换成能体现项目本身特征的,很亲切的生活画面,并充分利用特区报主力媒体强势宣传,然后配合开展一些具有人情味的促销活动,如在地王拓展销时,我们选择向客户送糖葫芦,增强与客户的亲和力;在现场包装、售楼小姐培训上也下了一些功夫,渐渐地广告效果就出来了;要点C：关于尾盘世联代理后期介入后,共同制定了各个击破战略,对每一套剩下的房子都进行仔细研究,这样售楼小姐在介绍时,优缺点清楚,成功率大幅提高;至于细到什麽程度,举个例子,碧云天最后剩一些户型不好的三房,我们感到住家不感兴趣,但对租客有吸引力,于是将户型改为四房、五房,并附送一个车位,使之符合小型公司员工租住条件,这样我们又先找租客,租客找好后,再找投资者买房;对一些设阳台的,我们就送空调,经过这些过细的工作之后,结果才如愿以偿;要点D：关于险棋第一险是盲目乐观,挖坑卖楼;结果是前三个月只卖出100多套,后劲跟不上,出现一个停滞期；第二险是上面提到的营销策略上的,化险的策略是由卖名字、卖风格,转为卖生活、卖实质、卖功能;而且由独立销售转为和专业化程度较高的世联联合销售;第三险是到香港推广,广告花了150万,结果一套房子没卖,化险的办法是请熟悉本地市场的世联介人;第4操作环节：破解万科从“孔雀开屏”到“灵巧制导”的转变模式：核心要素A：转变背景透视99年是万科地产开发进一步扩张的一年,也是万科适应市场变化、调整项目选择,由一贯的高品位、高质量、高价位政策转为高品位、高质量、中低价位的市场定位的一年;这种扩张在年初曾受到投资者和基金经理的质疑：在市场有限的环境下,大量的扩张势必意味着库存；中低价位市场如何保障万科业已树立的品牌不受到损害;围绕这一战略,万科集团在下半年开展了一次名为“灵巧制导”的集团整体营销行动;其创意人依然是两年前提出“孔雀开屏”行动的王石董事长,而总指挥则是今年出任万科集团总经理的姚牧民;“展示自己”到“调整自己”“灵巧制导”是万科第二次集团营销行动,从营销一体化角度出发,对每一个项目进行研讨诊断,再制定产品改造、营销、包装、广告、销售策各;较之97年“孔雀开屏”行动,可以说又上了一个台阶;仅仅从行动向命名上,也不难看出这两次行劝存在差异：“孔雀开屏”行动的主旨是—一充分展示自身的优点,引导消费者,促进成交；“灵巧制导”行动的主旨是—一针对具体的问题和消费者的需求,调整产品及策略以适应消际者;何谓“灵巧”据说,美国轰炸南联就大量采用该种导弹,其特性是精确、命中率百分之百,我们不在此评说战争,但万科选其名称则在于强调万科本次行动的针对性和准确性;核心要素B：实施原因分析从“阿司匹林”到“对症下药”从实施“灵巧制导”行动的背景来看,主要有两方面的原因：一是内因,集团经营规模放大,需要更有力的销售手段；二是外因,房地产市场不断成熟,消费者不断成熟;从内因来看,99年集团的经营上了一个很大的台阶;集团开工面积、竣工面积、土地储备面积等各项数据均大幅提高,1999年万科集团正面临从质变到量变的重大飞跃,其经营规模与1997年的规模已不可同日而语;因此,万科需要开展一次集团整体营销活动,以提高集团整体销售速度和营销能力;从外因来看,消费者的不断成熟促进了房地产市场不断成熟;消费者变得越来越理性；而新入市的开发商层出不穷,市场竞争加剧;在“孔雀开屏”时代,房地产市场和消费者还不是很成熟,市场呈卖方市场状态,但好的物业加好的管理依然不多,拥有这两项就成为市场风向标,因此,万科的品牌加切合市场的营销推广手法,已使客户趋之若骛了;万科一度是拿着图纸卖房子的,项目在竣工前即告售罄;当时的“孔雀开屏”,主要依靠改造社区环境、装修示范单位和策略性降价“三板斧”,就将当时的库存消化所剩无几了;当时的“三板斧”,有点家刚刚改革开放时的“阿司匹林”,有所谓包治百病的效果,当然不容忽视的永远是产品和企业实力本身;到了“灵巧制导‘时代,房地产市场转入明显的买方市场,楼宇供应量、空置量居高不下,房价持续下跌;由于可选择的余地越来越大,暴富的机会越来越少,消费者普遍存在持币待购的必态;购房客户的成交周期越来越长,他们看过的示范单位恐怕比营销人员还多,而且是看了厅房,还要着墙角、门框、窗框；白天看了还要晚上再看,晴天看了还要再挑雨天看;难呐,卖一套房子因此,我们更加容不得半点失误,我们更要用灵巧制导又准又狠地轰向每一个项目的每个瘤疾从“亡羊补牢＂到“未雨绸缪＂“孔雀开屏”行动,目标全部是库存现房项目,可以说是“亡羊补牢”之策;好在“亡羊补牢,为时未晚”,“孔雀开屏”行动取得了很理想的效果;现在的“灵巧制导”行动,目标不权是现在眼前的库存,还包括将来会推出的项目,比如当时尚未开始公开发售的深圳“四季花城项目”、沈阳“东情苑”项目等等,这是“未雨绸缪”之策;这种超前的意识和行动,即可以说是万料很有“危机意识”,也可以说是形势所迫;核心要素C：周详的计划步骤但是“灵巧制导”时代,仅靠“三板斧”已经不能包打天下;因此,“灵巧制导”有了更加周详的行动计划和实施步骤;首先,成立了专门的“灵巧制导行动小组”,由总部企划部牵头,姚牧民总经理挂帅,小组成员由各分公司富有经验的一线营销专业人员组成;然后“灵巧制导”行动按照制定好的具体步骤—一实施：第一阶段：由各地分公司提供如下资料：项目库存情况、当地料、广告发布原始资料、成交客户及未成交客户分析资料及主题和应对策略等等,还有由总部财务部提供的项目成本测算;第二阶段：“灵巧制导”行动小组赴各地对各项目进行实地考察以下内容：竞争对手情况、广告策略、楼书、现场销售技巧、卖场布置、示范单位等等;然后根据“专家会诊”的意见,向各分公司提供项目营销建议书;该项目营销建议书主要包括：市场定位包括目标可户分析判断、整体营销思路、卖点建议、价格策略建议、广告策略建议、现场接待技巧改进建议,销售大厅环境改进建议、参观路线安排及环境营造建议、示范单位改进建议、销售节奏控制建议、产型改造建议等等;第三阶段：实地考察行动结束后,每月跟踪项目销售进展情况,对推行不顺利的项目再次进行实地考察;最终,集团的“灵巧制导小组”前往各地的项目进行会诊,以消费这对待奸商的警惕,进行百般挑剔和责难；以医生对待病人的热忱,望闻问切,提出整改建议;“灵巧制导”行动必须对各个不同的项目“对症下药”,找出其目标客户,并且以最有效的途径,最动人的方式将项目的信息传递到目标客户那里,然后通过样板间的展示、销售人员的引导,促进客户成交,最后再以体贴周到的售后服务让客户成为我们项目自觉的最有力的宣传武器;从“大刀阔共”到“间耕细作”“孔雀开屏”行动,采取的是大刀阔斧的策略;当时香港新鸿基土的“骏景困”获27倍认购的佳绩引起万科的关注,于是,公司主数批专业人员赴港取经;然后,公司充分借鉴香港成熟地产商现台技巧,结合万科的实际情况,祭出了“三板斧”：改造社区环境、范单位和策略性降价;其核·G是将自己的楼盘做得更好,然后将占一面展示给客户;核心要素D,开展“灵巧制导”行动“孔雀开屏”肘代,万科在营销推广上做得还不够充分,我们的物业有点“养在深闺人未识”的味道;这一时期万科要解决的问题是：如何让客户印象深刻地了解到万科品牌优势所在;因此,“孔雀开屏”行动主要是通过媒体广告宣传、示范单位展示、社区环境改进等种种方法来向客户传递项目信息、展示接盘优点;“灵巧制导”时代,万科品牌在中国主要城市已享有良好口碑,万科质优物美的物业已使其处在行业的领先位置;1998年住宅出售营业额在房地产上市公司中更是处于首位,尽管如此,万科有万科的问题,比如说,万科物业的价位常常让青眯万科物业的人望而止步,还有我们理想中的产品未必能满足各方面需求,好的物业不一定是适合每一个人的物业;所以,我们要“灵巧制导”行动;因此,“灵巧制导”行动旨在找到我们的产品与客户需求的切合点;对于“叫好不叫座”的房子,要么我们改变营销策略,重新引导客户并发掘新的客户；要么我们对产品进行改造,以满足客户的需求;例如沈阳的紫金苑c座175平方米的四房户型,从位置、朝向、户型等各方面来说都很好,却很冤枉地成了库存;为什么因为客户普遍反映客厅不够大,房间太多;其实客厅已有38平方米,面对这种局面,营销人员在进行了深入的调研之后,毅然决定进行户型改造：将原来的4房改为3房,充分突出了大客厅和大主卧的卖点;而且据调查,在沈阳,人们对主卧室已提出40平方米的愿望,在我们的角度看来,简直有点天方夜谭,但谁能说得准,今后我们就不会这样设计呢本次“灵巧制导”行动的核心就是重新诊断市场和客户的变化,调整产品和市场定位;结果,在沈阳,经过了产型改造的c座重新推出后出现热销局面,甚至有很多以前买了没有进行产型改造的c座单位的客户,纷纷“克隆”了我们的产型改造方案;“孔雀开屏”是创造精品、展示精品,引导消费；而“灵巧制导”则不仅要创造精品、展示精品,有时还要调整和改造我们认为的精品与市场的距离,以满足客户的需要,我们不仅要有艺术家对精品的感觉,还要有商人对市场的敏锐;。