我国房地产市场的基本情况

我国房地产市场的基本情况

一、我国房地产市场的发展历程

我国房地产业伴随着改革开发的推进而取得长足的发展，因而1978年可以作为我房地产发展的起始点。从1978年至今，我国房地产发展大致可以分为四个阶段。

第一阶段:房地产试点起步阶段(1978-1991年)

1978年十一届三中全会后，我国进行了住房制度改革。理论界提出土地产权、住房商品化等观念，为房地产市场化创造了条件。1980年，北京率先成立城市开发总公司，拉开了房地产开发的序幕。1982年，西安、南宁、柳州与梧州成为四个售房试点城市。1984年，广东、重庆正式征收土地使用费。1987年，深圳进行土地公开招标，出让住房用地。1990年，上海出台住房改革方案，开始建立住房公积金制度。1991年，国务院先后批复了24个省市房地产改革方案。该阶段，我国房地产市场刚刚兴起，整个市场正处于起步阶段。

第二阶段:房地产调整起步阶段(1992-1995年)

1992年，我国全面推进房地产改革，全面推行住房公积金制度。1993年，政府开始启动“安居工程”建设。在此背景下，房地产业急剧发展，房地产投资异常活跃，大量房地产企业纷纷成立，比如万科、万通等。与此同时，房地产市场也出现一些乱象，个别地区(比如海南、北海等)出现明显的房地产泡沫。在1993年宏观经济调控作用下，房地产投资增速大幅回落。之后，房地产市场在经历了一段时间的低迷后又逐步复苏起来。该阶段，房地产市场处于调整起步阶段，市场出现众多投机行为，政策层面不断规范市场秩序。

第三阶段:房地产稳步发展阶段(1996-2002年)

随着居民收入的提高和住房改革的深入推进，房地产逐渐成为新的消费热点。1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。这标志着我国改变以往的福利房分配制度，房地产业走上市场化的轨道。在巨大住房需求的推动下，房地产业快速发展。该阶段，在深化房地产体制背景下，政府对房地产业限制较少，房地产准入门槛低，房地产投资进入快速稳步发展阶段，房地产业逐步发展为国民经济的重要支柱产业。

第四阶段:房地产高速发展阶段(2003年至今)

2003年以来，我国房价持续上涨，房地产业进入高速发展阶段。房地产高

速发展也伴随着房地产调控的推进，一些靠投机为生的房地产开发商在政策的调

控下逐渐衰弱，实力雄厚的房地产开发商走上扩张的道路。房地产市场持续旺盛

的需求引发了房地产投资热潮，房地产业进入新一轮扩张时期。为了有效控制风险，政府也进行了一系列宏观调控，但很多调控措施只是对房地产市场的一种抚慰，调控实际效果非常有限。该阶段，房地产市场高速发展，房价快速上涨与政

府房地产调控相互交织，但房地产调控政策始终未能抑制房价的过快上涨，房地

产市场泡沫化显著。

二、我国房地产市场的发展现状

2003年以来，我国房地产市场进入快速发展的通道，特别是许多大城市房

价快速上涨。其中，2013年全国商品房销售均价同比上涨7.7%，北京、上海等

大城市房价涨幅更大。我国房地产市场经历了十年的“黄金”发展时期，由高速

增长转变为波动调整阶段。

我国房地产开发投资增长迅速，占固定资产投资中的巨大比重。2014年，

我国房地产开发投资达95036亿元，约占全国固定资产投资总额的19%;全国房

地产开发投资同比增长10.5%。房地产投资在政策高压调控下有所回落，但仍保

持高速增长。而在房地产融资方面，以间接融资为主，直接融资为辅，银行贷款

占房地产开发的资金比重较大，房地产企业自筹资金较少。2003年以前，房地

产开发的主要资金来源包括房地产开发贷款、定金与预收款以及按揭贷款所形成

的银行现金流入，其中房地产开发贷款在房地产开发资金总额中占比约22%-24%; 2005-2007年，国家提高了房地产开发门槛，要求自筹资金达30%;2008年，由

于房地产市场需求低迷，房地产企业自筹资金所占比重有所提高，约占40%左右。

总体而言，当前我国房地产市场呈现如下特点:一是房地产市场供过于求。

房地产业和企业房产供给过剩格局基本形成，房地产业面临消化库存的困境。二

是房地产销售增量下降。近几年，房价下降态势明显，政府又持续加大保障房建设，房地产销量必然会受到冲击。三是房地产业开始调整，房地产开发商将转变

应对策略。为应对盈利能力低、现金流空缺，房地产开发商可能采取降价策略;

部分房地产开发商开始布局三四线城市;产业外资本不再持续进入房地产业，融

资难问题成为行业发展的瓶颈;产业资本与金融资本相结合，房地产金融创新步伐加快;部分房地产开发商改变单纯依赖土地储备方式提升价值，更加注重品牌和价值的提升。

三、我国当前房地产泡沫分析

房地产是最容易形成泡沫的资产之一，房地产泡沫的生成、膨胀与破灭的过程也就是房地产金融风险演化的过程。第一阶段，房地产泡沫生成时期。宏观经济好转时，房地产业作为先导产业首先出现价格上涨态势。房地产市场较高的投机回报预期吸引大量资金流入，当房地产名义价格大于内在价值时，房地产泡沫随即出现。第二阶段，房地产泡沫膨胀时期。市场对房价上涨预期的持续增强，更多企业、金融机构或个人热衷于房地产投机活动，房价迅速拉升，房地产泡沫得以膨胀。第三阶段，房地产泡沫破灭时期。当房价上涨直至远脱离其内在价值时，很小的冲击就可以逆转人们的心理预期，造成房价大幅下挫，房地产泡沫瞬间破灭。

探讨房地产市场是否存在泡沫，核心在于分清市场投机行为的存在与大小。不仅要区分投资需求和真实需求，还需要建立完整、客观的评价体系。正常范围内的房价波动是房地产周期行为，只有房价与相关指标严重偏离才是房地产泡沫。其中，诺贝尔经济学奖获得者Stiglitz曾对泡沫经济做出如下定义:“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格。”“从房地产泡沫的特征看，价格快速上涨是泡沫的首要特征。然而房价快速上涨不表示就存在泡沫，因为房价的定价起点可能比较低，只有当房价远远超过历史平均价格时，才应该考虑是否存在泡沫。比如“房价工资比”超出正常范围，可以根据指标偏离的程度判读房地产泡沫的大小。

我国房地产市场发展时间较短，受诸多不良干扰因素影响，导致房价过快上涨、房地产利润过高而不可持续发展等问题，“逐渐形成难以调控的‘坚硬泡沫”。国际经验表明，房地产利润率一般维持在5%左右，而我国房地产利润率高达30%-40%，房地产业成为真正的暴利行业。国际公认的房价收入比在3-6之间为合理区间，我国城市居民能承受的房价收入比在4.138-6.178之间，而35个重点城市房价收入比达12.99，其中北京、上海、深圳与杭州4个城市房价收入比更高达21以上，表明我国部分城市存在严重的房地产泡沫(吕江林，2010)。2010