第五章林地资源资产评估2

• 对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用 考虑的可及度是不够的。从木材生产成本费 用的开支的分析中可知，在各项木材生产成 本中运输费用的开支变幅极大。
• 。因此，在森林资源资产的评估中，评定林 地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根 据木材运输的成本来划分地利等级。
• 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平 和交通运输条件进行分级，并确定各个等级 的地域系数，以该系数来修正林地的价格。
• 由于林地资源资产的依附性，对林地资源资产的 评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林 地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益， 以此为基础进行林地资源资产的评估。
• 福建省人民政府规定山价（一个经营周期 的用材林林地使用权收益在主伐时的后价） 为林价(立木价)的10～30%。按福建现行的 生产水平和有关技术经济指标，其年地租 约为50—150元／(公顷·年)，十分低下，而 在福建南部的经济林经营中，年地租一般 为150～1200元／（公顷·年），两者的差 异较大。
• ４．林地期望价法中采用的经营成本应为重置成 本，即现在的劳动价格，重新营造森林的成本。 这个成本支出的水平必须与收获预测的经营水平 相一致，如收获预测值是以现实成熟林分为基础， 则重置成本的技术指标必须是按现实成熟林过去 营造的技术指标，而不能用现在采用的技术标准。 由于现在的经营水平比过去高，投工、投资量大， 林木的生长也相对较好，如用现在标准的重置成 本，而预测仍用较粗放经营的过去营造的林分为 基础，则其收获量偏低，资产的价值人为下降， 使评估结果出现偏差。
• 四、影响林地资源资产使用权价值的因素 • (一)林学质量 • 1．土层厚度 • 2．腐殖质层厚度 • 3．土壤质地 • 4．海拔高度 • 5．坡位 • 6．坡向 • 7．坡形 • 8．地势
• (二) 经济质量
• 经济质量主要是指林地的经济位置，它通 常以林地交通运输条件作为主要指标。
• 如以近期内道路是否能达到小班，将小班 分为即可及小班（道路已达到该小班内或 小班附近，小班内采伐的木材，不要修建 道路即可运出）；将可及小班（近期内道 路可延伸至小班或小班附近，小班安排采 伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在 木材生产成本可承受的范围内，即可运 出）；不可及小班（近期内道路无法延伸 到小班附近，采伐木无法运出）。
均地租，计算公式如下：
•
Bu
式中：Bu—林地期望价
Au 30%
1 pu 1
• Au—主伐时规定的林价收入
• p—投资收益率 Ru—平均地租
• 表6－4 闽北杉木主伐时平均生长指标及测算 表
• 树种 主伐 公顷 平均 原木 综合材 原木 综合材 公顷贴现 每公顷
•
年龄 蓄积 胸径 出材率 出材率 林价 林价 山价 地租
• （三） 森林经营的方式及强度 • （四） 林产品的市场价格 • （五） 生产周期 • （六） 有林地与无林地的差别 • （七） 评估时间与交易案例时间的差异 • (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 • (九) 林地交易的迫切性
• 第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧
• 一、同龄林林地资源资产评估
• （二）收益现值法
• 1．林地期望价法
• 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提， 将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累 加求和值作为林地资源资产价值的方法。
n
B uA uD a(1P)uaD b((1 1 P P))u u b1 i1C i1pui1V P
• 2．地租资本化法
• 用公式表示：
• ２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长，因此在评 估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极 大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个 计算公式中通常采用的重置成本法，其选用的利率应 是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中， 如采用的是历史成本法,则应采用市场上的商业利率。
• ２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长，因此 在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果 将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格 越低。在各个计算公式中通常采用的重置成本法， 其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但 在林地费用价法中，如采用的是历史成本法，则 应采用市场上的商业利率。
• 杉木 26 180 18 25% 38% 160 112 4458 75.3
• ② 标准地租的确定
• 标准地租即立地质量最好（得分值100）时林 地的地租。国有采育场杉木人工林的林地质量 一般较好，因此最好立地的地租水平按平均地 租上浮30%，即每公顷98元。
• ③ 数量化地租得分表的确定
• 数量化地租得分表是评定各小班地租的主要依据。 该表根据各地编制的数量化立地指数表各因子对立 地质量的贡献值综合确定各主要因子的得分值。各 主要因子有地类、坡位、坡向、腐殖质层厚度、土 层厚度、地被物种类、海拔高度7项目24个类目， 总得分值为100分，最低得分值为27分。
• ３．林地期望价法是各种方法中理论上较 为完善的方法，但这种方法是建立在若干 假设和预测的基础上。如收获的预测不准 确或假设的条件不合理，则可能导致评估 结果的严重偏差。因此，在采用该方法时 必须对收获预测和假设条件进行详细的分 析，与林业企业的经营状况进行比较，并 将其测算的结果与现行市价法等其他方法 进行比较分析，以修正偏差，得到科学、 合理的评估结果。
• ⑥ 林地使用费评估值的确定
• （2）几点说明
• ①小班的植被类型常由于实际情况较为复杂，与数 量化地租得分表中的植被类型有所差异，其数量化 地租得分值由评估人员根据植被种类、植被高度、 树种、立地质量综合平衡后打分。这部分内容是常 规森林资源调查所没有的。为此，要采用小班评估 法进行小班地租的评估，就必须在森林资源清查中 增加这部分的调查内容。
• ⑤ 小班地租的确定
• 先按小班调查卡在数量化地租得分表中查得 小班的数量化地租得分值，此得分值与标准 地租相乘，得到小班的Байду номын сангаас础地租，再根据小 班的集材距离和运输距离在地利等级修正值 表中查得小班的地利等级地租修正值，基础 地租与地利等级地租修正值之和，即为小班 （亩）地租。计算公式如下：
• 小班地租=标准地租×数量化地租得分值+地 利等级地租修正值
• （１）林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。 • （２）林地的地利等级，即运输条件上的差异。 • （３）林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时
间差异。
• （４）有林地与无林地的差异。 • （５）林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况
的差异。
• （６）林地转为其他用途的可能性。 • （７）买卖者的迫切程度。 • （８）交易竞争者的多少。 • （９）有无法律制约。 • （10）将来地利等级变化的可能性。
• ④地利等级地租修正值的确定
• 地利等级是影响地租的主要因子。地利等级主要由 小班的集材距离和运输距离所造成的集材、运材成 本的差异所决定。根据闽北木材生产和运输的成本 定额，计算确定不同的集材距离和运输距离对生产 成本的影响，再根据期望价公式和闽北林木生长的 平均水平计算出不同集材距离和运输距离对地租的 影响，编制成地利等级修正值表
• (三)林地费用价法
• 林地费用价法也称为成本价法，它是将取 得林地所需要的费用和把林地维持到现在 状态所需要的费用，在评估时用本利和来 表示。因此林地费用价由三种费用构成。
• １．购买林地及其他为取得林地所需的费 用。
• ２．林地取得后，为造成适于林木培育而 投入林地的改良费用。
• ３．从投入上述费用时开始到评估基准日 为止的期间费用的利息
A Bu p
• 当林地使用权为有限期时，其公式为：
A
1
Bu
p
1
1
pn
• 3．林地期望价修正法
• 在借鉴林地期望价法和地租资本化法的基 础上，充分考虑影响林地资源资产价值的 林学质量和林地经济质量因素，提出了林 地期望价修正法。采用林地期望价法确定 平均地价和平均地租，同时根据评估实际 情况确定标准地租，再用数量化得分值与 地利等级修正值对标准地租进行修正，从 而实现对各小班林地资源资产地租的评估， 并依据有限期林地地租资本化法计算有限 期林地使用费。
• （1）方法介绍
• ① 平均地租的确定
• 平均地租按闽北国有采育场杉木人工林生长平均水平计
算26年生杉原木和杉综合材产量，按福建省政府规定的
现行林价及山林地租收取标准（即林价的10-30%为山
价--主伐时一次交清的地租，闽北国有采育场一般取
30%）。计算26年为轮伐期的地租和收益，再按林地期
望价法测算平均林地期望价，最后按林地期望价确定平
• 林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用 该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量 与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。
评估对象立地等 准级 林的 分标 在主伐时 量的蓄 K1 参照林地立地等 准级 林的 分标 在主伐时蓄积
• 地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、 运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成 本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参 照林分在主伐时立木价（以市场价倒算法求算取 得）的比值来计算。
第五章林地资源资产评估2
• •
• 三、林地资源资产评估的实质
• 林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格 的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进 行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、 抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的 林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用 者无林地所有权。
• （四）林地资源资产评估中必须注意的问题
• １．同龄林林地资源资产评估的计算方法有三大类， 即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各方法因 具体的情况又有着若干种计算的公式，因此在进行林 地资源资产评估时，必须广泛收集当地的自然、经济 以及经营方面的资料,在此基础上,分析、选定适合于 评估对象的评定估算方法。也可做多种方案的评定估 算，最后通过分析比较,从中确定林地资源资产价值。
• ②该方法评估的地租是以福建省现行的林地地租政 策,当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。 如果林业政策有变化,木材价格有较大幅度的变化， 地租水平也随之发生变化。此外,随着木材市场价格 的变化,林木的实际林价水平已严重偏离现行的林价 政策时,可以采用市场价倒算法确定林木立木价。
• ③鉴于目前木材价格的实际，以中径材为 例，杉木价格最高，其次是马尾松，价格 最低的是阔叶树。同时考虑林地所有者的 合理收益，计算林地标准地租时选用杉木 经营管理和立地质量中上水平的林地进行 测算。在具体的评估操作实践中，要根据 被评估林木资源资产的森林经营类型和评 估目的来选择树种确定林地的纯收益。
现实林分主伐时的立价 木 K2 参照林分主伐时的立价 木
• 交易案例林地资源资产评估基准日与被评 估林地的评估基准日的差异，通常采用物 价指数法，最简单的物价指数替代值是用 两个评估基准日时的木材销售价格。
评估基准日的木价材格销售 K3 交易案例评估基木准材日销的售价格
• 其他因子的修正值很难用公式表现出来， 只能按其实际情况进行评分，将综合的评 分值确定一个修订值的量化指标。
• 可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑 的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产 及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内 无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此， 不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源 资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资 源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资， 该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的 成本加大，生产的经济效益下降，其森林资源资 产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备 了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的 投资，木材生产的成本低，经济效益高，其资源 性资产的价格也高。
• 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄 林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源 资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市 价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望 价修正法和林地费用价法。
• （一）现行市价法
• 现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个 以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交 易案例的价格进行比较调整，来评定林地资源价 值的方法。