基于行动规划理念的城市拆迁滞留区更新研究——以北京市永定门彭庄街区为例

基于行动规划理念的城市拆迁滞留区更新研究
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以北京市永定门彭庄街区为例
Study on the Renewal of Urban Demolition Detention Area Based on the
Concept of Action Planning
------A Case Study of Pengzhuang Block, Yongdingmen, Beijing
杨华，张英琦，王江滨
(中国建筑设计研究院有限公司，北京100044)
YANG Hua , ZHANG Ying -qi , WANG Jiang-bin
(China Architecture Design & Research Group, Beijing 100044, China)
【摘要】城市的发展往往是一个缓慢的过程，在这个过程中往往难以呈现出完美而全面的局面。

城市化进程开发不同步的情况下
拆迁滞留区应运而生。

永定门彭庄街区是伴随着北京城市近代发展而诞生的居住片区。

论文以彭庄街区的更新为案例，以行动规划 理念为理论支撑，从行动规划理念出发对拆迁滞留区更新进行探索，旨在对我国目前城市更新中的拆迁滞留区提出新的更新思路。

【Abstract 】 The development o f a city is often a slow process, in which it is difficult to present a perfect and comprehensive situation. The
development o f urbanization process is not synchronous, so the demolition and detention area emerges as the times require. Yongdingmen Pengzhuang block is a residential area bom with the modem development o f B eijing city. This paper takes the renewal o f P engzhuang block as a case, takes the concept o f a ction planning as the theoretical support, and explores the renewal o f r esettlement detention area from the concept o f action planning, aiming to put forward new ideas for the renewal o f d emolition detention area in China's current urban renewal.
【关键词】拆迁滞留区；行动规划；更新
【Keywords 】demolition detention area; action planning; update
【中图分类号】TU 984.11+4
【文献标志码】A 【文章编号】1007-9467 (2021)01-0003-03
【D 01】10.13616/j .cnki .gcjsysj .2021.01.001
_______建筑与结构设计
A rch u ectu rd and Structural Design
1引言
随着近40年的城市建设，中国城市建设已经进人一个以
快速发展与结构性调整并行互动为特征的城市化中后期阶
段。

城市发展逐渐从增量规划转变为存量规划为主导的发展 态势。

因为城市的更新改造与居民的生活息息相关，所以逐渐 得到社会各界的重视。

拆迁滞留区往往伴随着复杂的历史遗留问题，这是在多 年前落实棚户区拆迁改造政策中遗留下来的社区，原有政策 由于各种原因没有完全落实到位，还有大量居民没有动迁，又 没有被新的政策覆盖到的老旧社区。

本文所述的北京永外彭 庄社区作为拆迁滞留区已经维持了近10年之久，居民多为城 【作者简介】杨华（1983~)，男,北京人，高级建筑师,从事现代建筑 谢十及其理论研究。

市低®[人人群，依靠居民自身无法改善居住环境。

社区长期处 于最低标准的运行状态。

拆迁滞留区的改造特点是解决最基 本的居住问题，改善最实际的生活品质问题。

在改造中资金如
何合理运用，如何使效果最大化是设计师追求的终极目标。

行奇颇划理论定义为解决地方层面上问题的、具有实施 导向的规划工程，它是一项实施规戈啲行动指南 ' 以城市需 求为出发点，协助政府、社区、居民制定富有执行力且具有一 定弹性的方案。

行动规划理念的引入，是为了切实解决近期出 现的诸多尖锐问题。

基于行动规划理念的角度对拆迁滞留区的城市更新策略 进行了探讨。

拆迁滞留区的更新基于现状的复杂性和不明确 性，以及居民需求的不断变化，需要不断地调整更新，甚至会 一直持续到项目竣工后。

强调行动规划理念的改造更新，涉及
3
工程建设与设计
Construction & Design For Project
复杂的经济、人文等社会问题，同时也是破解城市二元结构的 关键一环。

2拆迁滞留区现状与困扰
2.1项目概况
彭庄街区也见证了北京南站及其周边从无到有的整个发 展。

其南临北京南站，北靠北京永定门城楼的_
位置使之成
为北京对外形象的重要窗口。

地铁开通后，周边车流和人流增 大,道路情况复杂(见图1)。

图1彭庄街区域图彭庄街区主要包含彭庄东片拆迁滞留区以及永外车站路 西侧片区。

街区内多为平房，街区狭小，房屋破旧。

基础设施陈 旧且年久失修，部分背街小巷道路狭窄。

基础设施年久失修， 公共绿地和公共活动空间十分缺少。

卫生环境不佳，已经拆迁 的空地成为垃圾的堆放点，现状生活垃圾收:集点脏乱,严重影 响了市容市貌。

2. 2拆迁滞留区现有问题分析
2.2.1街巷空间环境复杂
街巷空间是彭庄社区改造更新的主体，街巷空间的好坏 直接影响街巷的对外形象与居民使用的主体感受。

经过实地 调研，彭庄街区的街巷空间存在问题较多，经过归纳整理，其问 题主要体现在以下4个方面。

1)
由于道路年久失修导致道路坑洼不平，排水系统瘫痪，
坑洼的道路也容易产生积水。

力n 之许多住户迁离，部分路段实
际已处于无人管理状态，这就形成了街区的死角(见图2)。

2) 初劲车和彳味1劲车缺少停车位。

因此，很多都停泊在街
区路口或者荒区，停车无秩序。

同时，居民占道私自建设问题
严重阻碍了消防车道。

3)
很多房屋因年久失修破败不堪，成为废墟。

因此，场地
内很多残垣断壁，堆积大量的建筑垃圾。

仍在使用的房屋结构 损毀，雨雪天气容易造成倒塌(见图3 )。

图3拆迁滞留区房屋
4)垃圾、杂草、积水日积月累对街区生活环境构成了极大 影响。

全区没有健身活动场所，绿彳匕极少。

公共卫生间环境恶 劣，亟待改善。

2.2.2居住房屋现状复杂
此区域的建筑多为联排的一层建筑,每排分为多户居住。

经过拆迁之后，已拆迁房屋与仍在使用的房屋交杂在一起，滞 留住户房屋也因为年久失修而严重漏雨、结构不稳定等居住 问题。

不少滞留住户存在邻居因为迁走而留下住房废墟的问 题。

此情况一是现有的房屋与相邻废墟处在搭接上存在结构 安全性隐患;二是搭接处既无保温也无防水，雨雪天气严重影 响了居民的居住品质。

房屋主体结构耐火性较差，加之环境易燃物较多,极易使
火情产生蔓延的趋势。

道路因停车受阻，消防车无法及时进入
街区进行扑救。

全区电线没有进行梳理，电线贴临厨房、路灯及危险建
筑，错乱搭接对街区安全性埋下了隐患。

全区没有灭火器等消
防灭火设施，消防井等位置也不明显。

3更新策略
如此复杂的居住环境在“行动规钊”理论指导下,基于现
实的环境开展对各个因素的整合分析。

深人调研座谈,充分了
解居民意见，结合现状条件和资金情况,合理安排环境提升的 重要问题。

根据对现有环境存在问题的梳理，采用“针对问题, 解决问题，弥补不足”的策略改善现有街区状况。

修缮和改造 方案深人结合地区和居民需求，原住居民可以与开发者合作 共建，选择更有弹性的处理方式,达到恢复原有的美好市井生 活的目的。

需求性导向是解决核心问题的思路，也是“行动规划”理 论的突出特点。

“行动规划”提出结合当前急迫的问题，制定 简明而可操作的行动计划，近期就能付诸实施并取得实效，最 终促进有序的、全面的战赂转变|21。

在设计中把有限的资金投 人到居民需要最迫切的“隐蔽工程”里,提出将部分停车位向 社会开放，以此,补充物业管理成本。

4解决方案
整体流程主要为利用搬迁场地，拆违、清障、灭脏、整修；以安全为首要任务，以此拆除违建,疏通消防通路，保障消防安全。

4.1针对问题，解决问题
针对街巷环境复杂的问题，首先应清除场地内大量堆积 的建筑垃圾，再根据场地情况开展下一步的停车改造工作(见 图4)。

图4停车改造示意图
结合清理场地工程拓宽现有路口，修复消防通道。

合理规 划停车位，引入停车管理系统，修缮街区排水系统。

针对建筑 本体的问题,一是住户已搬迁的无人建筑，基本已成为废墟，作为建筑垃圾采取被清除的策略；二是住户未搬迁的滞留建 筑，因前者而遭到破坏，对其进行修缮改建，杜绝安全隐患。

4.2弥补不足
解决了基本的居住条件和街巷环境之后，在不足之处采 取了有弹性的设计方案。

利用清除建筑垃圾之后的富余空地进行街巷的绿化，丰 富街区生态。

布置灭火器等消防灭火设施,增设管理人员。

对近乎瘫痪的公共卫生间进行恢复，满足现有居民的使用。

4.3具体措施
1)环境提升原H iJ—改善居民最急迫的需求，以经济、实
用为原则,避免美化性的环境提升工作(见图5)。

建筑与结构设计
A rvhilectural and Slruclural Desig/n
图5改造后环境
2) 建筑垃圾和生活垃圾堆积一全面清运，保持社区卫 生环驅吉。

3) 道路坑洼积水—
—更换现有的排水管网，采用海绵城 市做法，绿化用地低于道路用地，蓄水排涝。

4) 私建违建一根据情况适当拆违，对于涉及建筑安全 的应拆建筑，应合理保留结构体系。

5)机动车随意停放——增设收费停车场,缓解停车难问 题，对社会环境做出一定的贡献。

6)绿彳饼境缺失一留白增绿，不做过分的景观设计。

7) 危房加固——结合垃圾清运和拆违工作，评估危房问 题,适当加固现有建筑。

8)房屋漏水一一屋面采用防水材料适当苫盖。

9)消防问题突出—增设消防设施存放点，安排专人巡查。

10) 电线混乱无序——电线捆扎归序，保证人行安全。

5从设计到施工的管控措施
经过此次彭庄街区的更新提升，发现设计团队与社区居
民、街道办以及施工单位的协作是顺利完成任务的重要保障。

为确保本顶目进度的按序实施，设计前期需要大量走访
和意见征询，后期施工需要频繁驻场。

在项目经理的配合下对
项目进度实施监控，确保与各专业在充分沟通的同时保证进
度的顺畅进行,并处理好相互间的对接具体工作。

由于拆迁滞留区缺乏现状资料，设计方案往往与实际管线
等条件不符，所以需要设计师提前准备多个解决方案。

设计师
积极配合业主方完成政府相关审批工作，提前与审批部门达
成一 5女，避免后期重大调整，确保整个设计进度的顺利推进。

CF转第8页）
5
工程建设与设计
表1危险构件及其综合比例汇总表
序号楼层构件类型构件总数危险构件危险构件综量/件数量/件合比例/%
1基础层基础构件3400
承重墙体构件120
混凝土板构件200
21层围护结构承重构件（自承重墙）
围护结构承重构件(挑梁）
22
8
1
3.5围护结构承重构件(雨篷板）21
其他构件(挂梁）11
承重墙体构件120
混凝土板构件200
2层围护结构承重构件（自承重墙）220
2.3
围护结构承重构件(挑梁）80
围护结构承重构件(雨篷板）21
其他构件(挂梁）11
承重墙体构件120
混凝土板构件200
43层围护结构承重构件（自承重墙）220
1.2
围护结构承重构件(挑梁）80
围护结构承重构件(雨篷板）20
其他构件(挂梁）11
承重墙体构件120
混凝土板构件200
54层围护结构承重构件（自承重墙）2200围护结构承重构件(挑梁）240
围护结构承重构件(挑檐）2405结语
通过上述实例可以发现，老旧房屋多数会出现 局部构件的损毁，甚至个别构件损毁严重的情况，但 其主体承重部分完好，并满足承载能力的要求，仍旧 可以继续使用。

但需要对其损伤部分进行及时维修 和加固，避免出现进一步损伤的出现,进而影响建筑 整体的安全性。

di?
【参考文献】
【1】JGJ 125—2016危险房屋鉴定标准问.
【2】GB 50009—2012建筑结构荷载规范[S].
【3】GB/T 50344—2019建筑结构检测技术标准[Sj.
【4 JGBA1 50315—2011砌体工程现场检测技术标准[S].【5】JGJ/T 136—2017贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规 程[S].
表2各楼层危险性等级评定结果
序号楼层危险性等级判定准则评定结果
1基础层R{=0R(=0A u级
21层/?9l=3.5%0<R s{<5%B u级
32层/?s2=2.3%B u级
43层m0<R^<5%B j
54层R^=〇A u级
注:/{，为基础层危险构件综合比例;分别为上部结
构丨~4层危险构件综合比例。

【收稿日期】2020-10-16
(上接第5页）
设计团队根据街道社区需求举行沟通例会，汇报工作进 展，并将需要业主方回复或确认的问题汇总整理，并附上回复 问题的建议时间。

设计师对设计方有关的重要节点进行重点 监控，确保设计方的计ft财间不对总包的进度造成影响。

6结语
拆迁滞留区是城市变革的痛点，是政策覆盖的“真空”地 带。

留给属地居民的是对政策的漫长等待和对城市生活环境 的无限渴望。

其环境质量甚至比“城中村”更力口低劣。

以“行动 规戈r为指引的拆迁滞留区改造工程，设计的重心下沉，深入 贯彻到每个细节。

通过不断地调整和完善设计方案，动态地调 整施工与设计方案的矛盾，最终使竣工后项目的可行性最大化。

从最贴近居民生活的点点滴滴改善环境，提升居民的归属 感，让居民共同享受到城市发展的红利。

亦
【参考文献】
【1】王思源.行动规划理念下的新城总体城市设计理论与实践研究[D1- 天津:天津大学,2013.
【2】吴良镛，武廷海.从战略规划到行动计戈〇—中国城市规划体制 初论[J].城市规划，2003(12):12-16.
8【收稿日期】
2020-07-28。