_产权式商铺

产权式商铺
从理念到行动看开发商的诚信
2004年8月8日，明珠新世纪广场首期投资回报兑现大会在山东新闻大厦举行。

到场的嘉宾、业主代表等近300人聚集一堂，共同见证了开发商的诚信之举。

会上，首期投资的一批客户均拿到了明珠新世纪广场的回报存折，长清区政府领导对明珠新世纪广场的开发建设给长清经济发展带来的促进作用给予了充分的肯定，山东建工集团房地产开发公司董事长满建华先生到会致辞，并重点阐述了项目的开发理念、开发建设的决心；济南凯扬商业贸易有限公司总经理欧祥先生全面介绍了明珠新世纪广场的运营思路、经营理念和营销方式，使在座的投资者对明珠新世纪广场有了更全面地认识。

他们无不为明珠新世纪广场的先进经营理念和行动所折服，诚信的开发商以无可辩驳的说服力深深震撼了省城楼市。

目标决定理念，理念决定行动。

房地产开发商的经营理念对项目本身具有决定性的影响。

山东建工房地产开发公司的目标很明确：着力打造领航济南乃至山东的商业旗舰，并带动周边地区共同发展，所以把明珠新世纪广场定位为集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的“一战式”休闲购物中心，这种“ShoppingMall”业态代表着全球最新的商业经营模式。

在此理念的引导下，明珠新世纪广场无论从建设的规模、档次以及业态的规划上，都让人们看到开发商实实在在的大手笔，看到明珠新世纪广场的利好前景。

在不久前揭晓的“中国城市土地运营博览会”五大推介的评比中，明珠新世纪广场还荣获了“中国十大商业物业（MALL）”的殊荣。

明珠新世纪广场采用“大商场、小业主”的经营方式，带租约销售，把一、二层分隔出售，三、五万元都可以在这里找到投资的空间，为工薪阶层营造了投资平台。

明珠新世纪的产权式商铺是一种适合平民的大众化投资项目，他把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方式分散转移了产权，又通过统一租赁的方式集中了使用权，充分满足了现代化商业大业态的经营需要。

它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。

投资者担心的事情在这里都可以迎刃而解：不会经营，可以立即租赁给济南凯扬商业贸易有限公司；想自己经营，明珠新世纪广场也欢迎；想多投资，钱不够怎么办？明珠新世纪广场提供5成按揭贷款；投资有风险吗？开发商以未售的资产作担保，中国工商银行给投资经营者提供5成贷款。

目前，投资商铺的收益约在10%左右，投资商铺的魅力，在于它具有房地产的稳定性和商业投资的高成长性，只要地段好、人气旺，商铺就容易买出好价钱。

时下流行的房地产投资说法：投资民宅、别墅是铜，投资办公楼、写字楼是银，而投资商铺是金，可见大家对投资商铺的认可。

明珠新世纪广场提醒各位业主：如何选择可信的开发商、选择有保障的项目，对投资者来说是至为关键的！因后续的经营管理不善而出现的回报无法兑现的情况，在商业地产的投资中也时有发生，因而投资者在面对众多的开发项目时一定要谨慎三思，不能仅仅从回报率上
来判断一个开发项目是否有投资价值。

如果承诺无法兑现，那么再高的回报也只是纸上谈兵。

明珠新世纪广场产权式商铺回报的迅速兑现，无疑给已经投资者和正在犹豫的客户吃了一颗“定心丸”，会上，开发商信心十足，业主喜笑颜开，咨询者络绎不绝，甚至有很多客户当场落定，山东建工房产先进的理念和诚信的举动自然折服了投资置业者，他们趋之若鹜自然也是在情理之中，整场大会在一片欢呼声中徐徐拉上帷幕。

探索商业与地产结合的完美之道
——与山东建设建工集团房地产开发有限公司董事长满建华对话
商业与地产是一种什么样的关系？如何实现商业与地产的共赢？
明珠新世纪广场在前期定位与后期运作上怎样实现商业与地产的完美
结合？如何站在长期战略的角度看明珠新世纪广场的“长赢”？7月1
2日，本版主持人李晓鹏带着这些问题拜访了山东建工集团房地产开
发有限公司董事长满建华先生。

李晓鹏（以下简称李）：山东建工地产近两年大做商业地产项目，
从“明珠国际商务港”到“明珠新世纪广场”，这两颗“明珠”在济
南地产界熠熠生辉，也造就了很多“第一”，山东建工地产可以说是
在济南商业地产的开发中占尽先机，请您谈一谈贵公司在开发商业地
产项目时的初衷和想法。

满建华（以下简称满）：山东建工房地产公司已经成立5年了，
但是进行商业房地产开发不过两年。

我们在进军房地产之初就认为应
该从更高层面上来做房地产，必须站在城市建设的高度，在政府的引
导和支持下，实现房地产的城市价值回归。

商业地产开发是房地产开
发的高级形式，2002年又是济南商业地产开发的机遇年，因此我们着
眼国际化市场，开发了明珠系列精品商业项目，意在借市政府打造大
济南都市圈之势，抢占新的制高点。

李：如何处理好商业与地产的关系是商业地产成功的关键。

商业具有千年历史，而房地产业却非常年轻，时代将这两者结合到了一起。

在处理这两者的关系上，也没有完全可以借鉴的模式。

山东建工地产在做商业地产项目时也是边摸索边实践，虽然有一定的难度，但是现在来看也是颇有成效，我们在这方面一定有不少经验吧！
满：谈不上经验，只是一点心得。

做商业地产，一定要注重商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。

鉴于此，我们在项目运作的过程中，不断地总结、提炼开发心得，研究行业发展方向和趋势，总结出“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”。

李：何谓“一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”？
满：一个思想，是指地产价值最大化必须建立在商业经营的持续性上。

商业地产开发由多个环节组成—“开发—销售—招商—经营—管理”。

作为开发商，在追求利润最大化的同时，必须给第三个、第四个环节留下足够的利润空间。

反之，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。

两个原则。

即我们开发的每一个项目必须坚持建筑的地标性原则和产品业态的标志性原则。

关于四位一体，我们有一个目标，就是要实现地产和商业的共赢，必须努力做到经营者、消费者、投资者、开发商四位一体。

四位一体的核心是忠诚服务，商业地产是经营者、投资者、消费者和开发商“四合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。

“四化模式”，即在我们的项目里实现“中庭广场化、商场室外化、街区室内化、购物休闲化”。

一个理念是指品牌孵化器的理念，其核心还是忠诚服务，我们帮投资者引进品牌、牵品牌经营的线，所以，在销售时我们就开始提供服务，服务投资者、服务业主。

李：通过您的解释，我发现山东建工地产在做商业地产项目时，更加注重后期的经营和管理，也就是说不仅仅是为了把物业卖出去或者租出去，而是为了保证商业物业的可持续性经营，精心选择有价值的客户，做到以商养商，实现商业和地产的共赢。

满：商业与地产可以说是一对矛盾体，所以，纯粹借商业做地产，我们认为是非常容易导致失败的，这也是许多商业地产项目销售火爆但开业不久之后却步入萧条的原因。

我们一直努力规避这种商业与地产的矛盾，更重视物业的价值最大化，而不是销售期间的价格最大化。

因此，我们在客户的选择上有一定的参照标准，那就是我们选择的不是出价最高的客户，而是最有价值的客户。

李：由此可以看出，山东建工地产在做商业项目时更多考虑的是经营业户的利益，你们提供给经营业户的不仅仅是一个商业流通的场所，更多的是一个良好的商业环境，也就是说你们把更多的商业因素融入到了房地产当中，使每个入驻的业户都能在这个环境中实现预期收益，从而来共同实现商业物业的价值最大化，我想山东建工地产在营造这个商业环境时一定做了不少工作，也舍弃了很多唾手可得的利益。

满：作为一家实力雄厚的开发商，更应是一家有责任感的发展商。

不能为了卖铺而卖铺，卖出去后就不再对投资者未来的生存和发展负
责，这样就会失去信誉，不利于企业的长期发展。

因此我们在做明珠
新世纪广场时，就将更多的商业因素融入到项目当中，明珠新世纪广
场现在就不是纯粹的地产项目，因为我们只拿出项目的50％进行销售，
50％用于自主招商和出租经营，这样做我们虽然减少了收益，却有力
地保证了物业长期的可持续性发展。

李：从商业经营的角度来说，商业物业必须经过长时间的、持续
的经营与发展培育来达到物业的升值，而商圈的培育也需要一定的时
间，明珠新世纪广场选择在购买力有限、商圈尚未形成的长清区，应
该说是承担了一定的风险，如果是单纯的卖铺就轻松的多，现在开发
商等于是把这一块风险留给了自己，请问明珠新世纪广场将采取何种
措施来规避风险，解决难题呢？
满：2003年，济南城市规划将长清定位于济南市“一城一区一带”
城市空间发展战略的重点，以长清城区、大学园区、经济开发区为依
托，发展以高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主的“山
水绿城”相融一体的现代化新城，为西部经济发展提供了崭新的舞台。

明珠新世纪广场落户长清符合城市的总体规划，大方向是正确的。

谈
到商圈不成熟问题，我们也想到了，因此我们将明珠新世纪广场开业
1—2年内定为“养铺期”，利用这个时间使商圈及商铺“由生变熟”，
在这期间，我们将推出各项优惠措施，与进驻明珠新世纪广场的商家
共同培育出稳定的市场，为商圈聚集人气。

其次，我们将充分发挥长
清的现有优势资源——旅游，将旅游融入到我们的项目中来，让项目
成为长清旅游、休闲的重要部分，增强项目的辐射功能。

所有这些，
受益的是老百姓和经营业户，而我们，相信也会在项目成功运作后得
到应有的回报。

也希望我们的商业与地产结合的长赢和共赢探索能够
成为一种新的模式，给后来的商业地产开发商以有益的借鉴。

（相飞）
明珠新世纪广场主力店访谈系列一
零售巨头“家世界”挺进长清Shopping Mall
——从对商业零售专家访谈看长清发展前景
随着中国正式加入ＷＴＯ，国内零售市场的开放进程骤然加快，各种市场限制也将逐步取消，拥有200多万常住人口的济南已经吸引了位列世界500强的零
售业“三巨头”——美国沃尔玛、法国家乐福、泰国正大易初莲花。

物美、麦德隆等也在加紧筹划进军济南。

省城济南成了零售巨头眼中的蛋糕。

用挤破头来形容如今的现状并不算太夸张。

近期，又有一家国内著名连锁超市——家世界进驻济南，不过这家超市没有像以往那样把位置选在济南繁华地段，而是将目光投向了正在悄悄兴起的西部新城——长清。

作为国内零售业的龙头，天津家世界连锁商业集团济南分公司翟宝川经理最近接受了记者的独家采访。

商场进驻，低成本运营是培育市场的重要手段
记者: 请介绍一下家世界的经营模式，它将以何种业态进驻明珠新世纪广场？
翟总:
家世界连锁商业集团有限公司是一家以经营大型连锁商业购物广场为主的民营企业集团公司，注册资本为2.87亿元人民币，现有固定资产27亿元，2004年上半年以34.6亿元的销售额，拥有54家连锁店，位列全国前30名连锁商业企业的第十八位。

家世界购物广场是一个由三种经营业态不同的零售商业并且都以“家”字命名的大型仓储式自选超市构成的新概念购物中心。

构成家世界购物广场的三家商店分别是：家居――装饰建材中心；家乐――特级自选市场；家和――巨无霸海鲜城。

家世界购物广场以其经营的三种特定商业业态组合营造了良好的商业环境和卓越的成绩，今年7月份被国家商务部、国家发改委、中国人民银行、财政部等八大部委，正式列为国家重点培育流通领域的20家大公司、大企业集团之一，这为家世界集团的发展带来了新的契机。

家世界购物广场引入欧美国家最现代化的零售经营理念，为中国消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。

它的主要特点是：
低成本运营——商店依靠集中采购、规模经营直接从厂家进货，降低了进货成本；优越的地理位置、集仓储与销售功能于一体的店内设施，极大的节省了经营费用；现代化的计算机管理系统，帮助管理者随时掌握销售与库存情况，准确及时的做出经营决策；中央集权式采购系统，直接由厂家大批采购，实行统一配送，消除中间环节，降低了商品价格及成本，这些使得“家世界”各店以其它商家所无法比拟的低价格出售商品。

全方位服务——商品力求品种齐全、品质优越，而且以平价承诺、退货保证及周到的售后服务措施使消费者获得100%的放心与满足。

连锁式发展——通过连锁经营，既能使现有各类资源得到高效运用，又能进一步降低经营成本，扩大收入来源，使整个项目进入自我滚动、不断发展的良性循环。

即将进驻明珠新世纪广场地下一层的是“家乐”超级市场，它的率先进入是家世界集团在零售门店的拓展中，坚持“进得去，立得住，扎深根，谋大业”的战术性策略的具体表现，同时也给长清当地居民带来了巨大的便利和实惠，带动了长清居民的消费，拉动相关行业的增长。

规划决定前景，眼光决定发展——商业选址是关键。

记者：国外许多超级零售商如沃尔玛、家乐福等，已经在济南“安营扎寨”。

面对来势汹汹的外资企业，家世界为何选址济南西部新城长清？
翟总：
随着城市规划的逐步实施，一些新兴的区域的潜力被逐步挖掘出来。

比如上海郊区的闵行莘庄、南汇周浦、宝山罗店等地，早已是沪上一些大卖场抢滩的主战场。

山东省作为全国人口数量位居第二、国内经济发展增长迅猛的省份，市场前景广阔。

其悠久的文化底蕴培育了山东人开朗好客、诚实守信的性格，为外来投资者营造了良好的投资环境。

家世界之所以选址济南，看重的是济南作为省会城市的辐射能力，因此，很大程度上济南只是家世界在山东规模扩张的一个点。

家世界集团是2002年8月1日正式入驻济南市开展工作的，计划在2008年底前，在济南市及济南周边城市投资开发的连锁门店将达到18家以上，预计投资总额超过20亿元人民币。

像家世界这样规模较大的零售企业在选址时对客流、停车设施、交通条件、商场构成等指标均有严格的要求。

经过近四个月的市场调研分析，我们认为济南的城市中心地段商业过于饱和，竞争也十分激烈，市场空间有限，商业利润薄弱。

我们依据家世界的发展战略和拓展战术，选择在长清开店就顺理成章地实现了避强和突破，使“进得去，立得住，扎深根，谋大业”成为现实。

在长清，我们面对的是一片空白的消费区域，空白的消费区域就意味隐藏着巨大的市场。

在济南的城市规划中，长清区明确定位为济南“西辅城”，以长清城区、大学园区、经济开发区为依托，发展以高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主的“山水绿城”相融一体的现代化经济新城。

长清的目前传统商业经营模式陈旧，购物环境差，管理水平落后，商品种类少，服务意识滞后，缺乏时代感和竞争力，商品更新慢，急需新的商业力量注入。

因此在长清经营现代化大型购物中心（内设大型超市）能够填补其市场空白，明珠新世纪广场是长清第一个集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业项目。

它的主要消费人群由长清区的常住人口和将来大学园区的师生组成，广场与大学园区相邻，高校经济一直是众商家必争之地，大学园区的学生群体是非常值得挖掘的主力人群，具有极大的市场拓展空间。

所以，我们选择了长清。

选择明珠新世纪广场，首先是看中它是山东建工独家投资开发的，山东建工的雄厚实力是我们信心的巨大保障。

山东建工集团为山东省建筑行业龙头企业，实力雄厚。

2003年完成施工产值22亿元，在全国近1 5万家建筑企业评比中，名列百强企业第3 7位，是全国500家最大规模、最佳经济效益的建筑企业。

可以说山东建工声誉高，实力强，信誉好，是可以信赖的合作者；其次是看中它地处长清老城区、经济开发区、大学园区三个组团的中心位置，未来发展潜力十分巨大，东边70万平方米的大学园生活配套区一期工程150栋居民楼全面竣工，近6000 户居民即将入住，东侧是拥有400百栋的文昌别墅群，这也是济南目前最大的别墅群，西边是20万平方拥有65栋约3000户居民比较成熟的文昌社区和正在兴建的两栋高层住宅；南边的汇福小区以一次开工12栋楼的气势拉开建设帷幕，可以说在未来的3年内1.5公里范围形成20万居民已成定局；再其次是看中它无比优越的物业条件，非常适合做商业，符合现代商业经营的需求：9米的柱网距、5.7米的层高、175米长的临街面、75米的宽纵深、2万平方的门前休闲广场、500 车位的停车场、1.2 万平米的单层营业面积、独有的3000平方下沉广场、2000平米的屋面花园、360度的观光餐厅，合理的商业布局，互补业态组合，怎不令人动心；最后可以说是机会，无竞争的经营环境，排斥对手的地段，就市场容量和商业规划来讲，未来十年内不会有第二家大卖场进入的机会，仅可能有2-3家便利店进入，可以说我们现在进驻，是把握住一次机会，用句时下流行的话说：抢先半步，进入无竞争“领域”。

5+2生活模式引发新一轮休闲购物体验
记者：您是怎样看待明珠新世纪广场推出的主题式购物公园和5+2生活模式这两个概念的？
翟总:
要经营成功的商业，必须要从了解人们的生活方式开始。

随着城市居民生活水平的不断提高，5+2的生活模式使人们有更多的时间去支配，许多人周末离开喧嚣的城市到郊区去体验自然，寻求身心的放松，家庭汽车的增多也催热了近郊游。

据我们调查，一到周末，济南就有很多人自驾车到南部山区游玩，长清也有着丰富的旅游资源，有着被誉为海内四大名刹之首的灵岩寺，道教胜地五峰山、世外桃源莲台山、汉代石室孝堂山以及双乳山汉墓、齐长城等。

长清丰富的旅游资源每年为长清带来大量消费客源，对商业零售业的进一步发展将起着极大的带动作用。

明珠新世纪广场结合长清当地旅游资源，推出主题式购物公园的概念，让来长清游玩的人们在休闲的同时又能购物，体验休闲购物双重乐趣，让5+2
的生活方式与主题式购物公园相得益彰。

在城市规划的不断实施中，一些很有发展潜力的区域被不断挖掘出来。

济南的泉城广场建成后，每天吸引大批游客前去观光游玩，凭借泉城广场的人气，广场下的银座购物中心每天都迎来大批前来购物的人群，赢得了良好的经济效应，泉城广场周边的区域成为济南最繁华的商业区。

占据长清主干道长清大道的明珠新世纪广场委托德国著名的D+J建筑规划设计事务所进行方案设计，其外观颇具现代商业建筑风格，建成后将成为长清区的标志性建筑物。

总建筑面积5.3万
m2的明珠新世纪广场在长清当地是面积最大、功能最全、业态最新的。

是长清的标志性商业建筑，1万多m2的户外广场可供来往的人休息放松，一层的精品百货、二层的名品折扣超市、侏罗纪恐龙娱乐森林、顶层360度观景餐厅等设施集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，将吸引大量来此旅游的人群来消费。

明珠新世纪广场主题式购物公园将成为长清最大的休闲广场，这里将是长清未来最繁华的地段。

它的建成，将彻底改变人们的传统购物观念，使人们由单纯的生活购物转向休闲购物。

我们看好长清未来的发展趋势，随着济南的经济发展以及文教重心的转移，这个地域的后发优势与经济消费能力将出现一个高速的发展。

长清必将成为济南市代表山东省对外联系的口岸，在这里投资能获得满意的经济效益。

商圈，正在逐步形成
记者：十年前洪楼广场的周边还是有些幽静的城外郊野，如今随着济南城市规划的实施，洪楼成为济南重要的副商业中心。

地段的商业价值也是翻了几翻。

你认为将来明珠新世纪广场附近能形成商圈吗？
翟总:
商业形成的一个重要因素还是当地居民的需求，首先是根据需求确定商业形态及其规模，反过来，适度超前的商业形态又刺激了需求，即聚集了更多的购物人群，逐步形成了商圈。

所以，商家对商圈的选择，不如说是对经营业态的选择。

明珠新世纪广场多种业态组合的经营能吸引不同层次的消费者，即将入驻大学园区的师生们也是主力消费群。

有了人气，就会吸引更多的商家来投资，这样就逐渐形成了商圈。

一旦商圈繁荣了，就会有更多的厂商投资进驻，带来更大的商业增长，政府的税收增加了；同时也促进了衣、食、住、行、乐、金融服务等第三产业的蓬勃发展；还可以增加就业机会，提升区域档次。

记者：谢谢翟总。