山东省2016年房地产估价师《制度与政策》：受理申请并审查有关文件模拟试题

山东省2016年房地产估价师《制度与政策》：受理申请并审查有关文
件模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。

则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。

A：2427.18
B：2500.00
C：2575.00
D：2659.57
E：工业用地的监测点评估价格
2、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。

A：风险辨识
B：风险估计
C：风险评价
D：风险决策
E：借款合同
3、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。

A：500
B：750
C：900
D：950
E：执行层的组织协调
4、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。

A：一
B：两
C：三
D：四
E：执行层的组织协调
5、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10
B．20
C．30
D．40
6、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。

A．50
B．90
C．100
D．150
7、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。

A：抵御通货膨胀的影响
B：提高资本金的投资收益率
C：提高全部投资的平均收益率
D：降低借贷资金的资金成本
E：借款合同
8、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．2
B．3
C．4
D．5
9、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A：扩张
B：适度从紧
C：紧缩
D：稳健
E：借款合同
10、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
11、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。

在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。

A：大额性
B：动态性
C：个别性和差异性
D：层次性
E：执行层的组织协调
12、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。

A：17 580元／㎡
B：14 520元／㎡
C：11 430元／㎡
D：23 700元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E：工业用地的监测点评估价格
14、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。

A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法
D：概算指标估算法
E：借款合同
16、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。

A．长期趋势
B．后期利润
C．权益
D．供给和需求
17、属于直接房地产金融形式的是。

A：房地产开发企业流动资金贷款
B：商品房开发贷款
C：居民住房消费贷款
D：房地产开发企业发行股票
E：执行层的组织协调
18、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。

A：高层建筑地价分摊
B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估
D：城市房屋拆迁中的停业损失评估
E：工业用地的监测点评估价格
20、路线价法估价的第二个步骤应为__。

A．设定标准深度
B．求取路线价
C．编制深度百分率表
D．划分路线价区段
21、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。

A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B：生产性投资和非生产性投资
C：政府投资、非盈利机构投资
D：企业投资和个人投资
E：借款合同
22、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：市场价值
B：投资价值
C：谨慎价值
D：在用价值
E：工业用地的监测点评估价格
23、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。

A：100
B：200
C：300
D：400
E：执行层的组织协调
24、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
25、房地产抵押自合同__之日起生效。

A．登记
B．工商鉴证
C．公证
D．签订
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D：单位拆迁
E：社会拆迁
2、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。

A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B．收益法中未来租金、运营费用的预测
C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D．市场比较法中对房地产状况进行调整
E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
3、下列税率属于比例税率。

A：城镇土地使用税
B：房产税
C：耕地占用税
D：城市维护建设税
E：营业税
4、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。

A：平面形状
B：功能分区
C：建筑结构
D：流通空间
E：建筑物的体积与面积
5、房地产估价机构组织形式包括。

A：合伙制
B：股份制
C：有限责任制
D：国有独资公司
E：个人企业
6、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。

A：棚户区改造
B：城中村改造
C：廉租住房建设
D：经济适用住房建设
E：公共租赁住房建设
7、下列有关房产图的表述中，错误的有。

A：测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图
B：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：500的比例尺
C：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：100～1：1000
D：房产分户图是房产证的附图
E：房产分户图比例尺一般为1：500
8、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。

A．保证
B．信誉
C．抵押
D．质押
9、我国现行房地产税包括等。

A：房产税
B：城镇土地使用税
C：土地增值税
D：农业税
E：车购税
10、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。

A：征收或者征用都是为了公共利益需要
B：征收或者征用都要依法给予补偿
C：征收是国家行为，征用是企业行为
D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E：征收是强制性的，征用是非强制性的
11、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有__。

A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C．影响干缩变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件D．在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定
12、时间序列中的各项指标值为。

A：时间序列
B：发展速度
C：发展水平
D：序时平均数
E：执行层的组织协调
13、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
14、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯
B．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊
C．房屋之间无上盖的架空通廊
D．与房屋相连有上盖无柱的走廊
15、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余
款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
16、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。

A：离、退休时的提取
B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取
C：出境定居时的提取
D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取
E：职工翻建住房时的提取
17、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。

A：短期投资
B：累计折旧
C：未分配利润
D：存货
E：执行层的组织协调
18、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。

A：试探性调查
B：描述性调查
C：因果性调查
D：假设性调查
E：借款合同
19、房地产金融的特点包括__。

A．集中性
B．风险性
C．流通性强
D．资金增值性
E．资金周转期长
20、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800
B．3520
C．3700
D．3720
21、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题)
A：信用
B：管理
C：法律
D：操作
E：借款合同
22、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
23、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。

A．融资计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
24、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。

A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．22.55%
25、市场状况分析一般要从几个方面进行。

A：经济结构分析
B：供给分析
C：需求分析
D：竞争分析
E：市场占有率分析。