杭州市农贸市场管理现状与发展走向调研报告（提纲）

杭州市区农贸市场
发展报告
杭州市商务委员会（杭州市粮食局）
2015年2月
目录
前言 (1)
一、概况 (3)
（一）规模分布情况 (3)
（二）产权结构情况 (4)
（三）经营方式情况 (5)
（四）收支平衡情况 (6)
（五）场内摊位情况 (6)
（六）人员结构情况 (7)
（七）劳动强度情况 (7)
二、主要特点 (8)
（一）标准明确、布局合理 (8)
（二）设施完善、环境敞亮 (8)
（三）主体多元、竞争有序 (9)
（四）制度健全、管理规范 (10)
（五）安全保障、服务周到 (10)
三、主要问题 (11)
（一）发展不平衡 (11)
1、老城区配套健全、新建小区配套不足 (11)
2、配套设施不足 (11)
3、证照不全 (11)
（二）收支难盈余 (11)
1、收入来源单一 (11)
2、人员负担重 (12)
3、常规费用高 (12)
4、部分须承担物业租金或承包款 (12)
5、固定资产折旧 (12)
（三）竞争处劣势 (13)
1、新型业态影响 (13)
2、农产品O2O网点影响 (13)
3、无证、马路市场影响 (13)
4、周边蔬菜小门店影响 (13)
（四）公益性难以体现 (13)
1、扶持政策少 (13)
2、租金负担重 (14)
（五）管理须强化 (14)
1、管理队伍老化 (14)
2、经营户外地化 (14)
3、日常管理仍须加强 (14)
四、发展对策 (15)
（一）规划先导 (15)
（二）部门联动 (15)
（三）凸显公益 (16)
（四）创新模式 (17)
（五）加强管理 (18)
前言
农贸市场是保障杭州市民“菜篮子”供应的主要渠道，直接关系杭州市民日常生活、食品安全和生活品质，一直以来深受广大市民关注。

市委、市政府高度重视，相关部门思想高度统一，始终将农贸市场提升发展列入“为民办实事”民生工程，下大决心“退路入室”取缔马路市场，2006-2009年首次改造，2013-2014年第二次改造。

经过两轮改造提升，杭州市区农贸市场不仅改变了过去脏、乱、差、湿、腥、臭的落后面貌，在硬件建设、食品安全、服务功能、市场管理等方面都有了质的提升。

但是，农贸市场也面临诸多问题，发展不平衡，产权不明晰，不能充分体现公益市场性质；竞争处于劣势，无证蔬菜小门店、马路市场、新兴农产品电商配送平台等对农贸市场形成合围之势；不断高企的市场租金和各种规费，人员工资等成本提高，空置摊位继续增加，相当部分农贸市场收支出现倒挂；加上消费习惯和顾客需求不断变化，农贸市场经营者市场竞争意识不强等直接导致部分农贸市场经营困难。

针对我市农贸市场面临的新形势、新问题，我委对上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、杭州经济技术开发区、西湖风景名胜区等范围内（以下简称：市区）155家农贸市场展开了全面调
查，其中正常运行147家。

在问卷调查的基础上，调研小组又多次组织农贸市场管理者、经营户以及消费者代表进行座谈，对调查数据进行系统分析，实地走访了解部分农贸市场情况，学习考察了无锡、苏州等兄弟城市的经营管理经验。

在深入调查我市农贸市场建设管理的基础上，对农贸市场发展过程中存在的问题进行了深入分析，结合贯彻落实《商务部办公厅关于做好2011年标准化菜市场示范工程的通知》、《杭州市城市总体规划》、《杭州市商业网点规划》、《杭州市居住区配套设施建设管理条例》、《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》等相关农贸市场的规范和要求，针对我市农贸市场发展中存在的问题，提出了建议意见。

一、概况
列入本次调查的市区农贸市场共155家。

由于规划调整、拆迁搬迁、经营困难等原因，凤凰北苑、杭州高技、现代景苑、杭州天堂苑、时代山、杭州共联、彭埠、中远等8家农贸市场已经关停。

截止2014年底，实际在正常经营的农贸市场147家。

147家农贸市场营业总面积352650平方米，平均每家营业面积2399平方米。

其中：规模最大的是近江水产农副产品综合市场，营业面积12000平方米；规模最小的是浙江中江农贸市场、杭州皋塘农贸市场，营业面积各500平方米；市场之间距离最近的是杭州仙林苑农贸市场与杭州新华路农贸市场，直线距离仅为300米。

（一）规模分布情况
市区拥有农贸市场面积最大的是西湖区，总面积达7.8万平方米；按地域分布最密的是上城区和下城区，每平方公里分别设置农贸市场0.77家和0.76家；按人口分布最密的是滨江区、上城区和风景区，每万人拥有农贸市场面积分别为1303、1170、1093平方米。

详见表1：
表1
（二）产权结构情况
产权性质：147家农贸市场中，国有经营70家，占市场总数的47.62%；集体自办55家，占市场总数的37.41%；股份制13家，占市场总数的8.84%；私营9家，占市场总数的6.12%。

见图1：
41
51.02%。

见图2：
的
其他23
147
包43
贸市场统计
2014
元。

147
用工成本
万元，
菜摊位占35%，肉摊位占15%，鱼摊位占15%，其他（诸如粮油、豆制品、副食品、禽类、禽蛋等）摊位占35%。

摊位租金情况：10平方米肉摊位平均年租金约18000元，折合每平方米每天租金约4.9元；8平方米鱼摊位平均年租金10000元，每平方米每天租金约3.5元；10平方米蔬菜摊位平均年租金6000元，每平方米每天租金约1.5元。

市场之间存在地段级差。

（六）人员结构情况
147家农贸市场管理人员2025人，平均到每个市场约14人。

其中：35岁以下146人，36至49岁762人，50至59岁910人，60岁以上207人。

146家农贸市场经营人员为11906户，平均每个市场81户。

其中，35岁以下1579户，36至49岁6802户，50至59岁3006户，60岁以上519户。

农贸市场经营人员来自主城区的1946户，来自郊区2317户，来自省内市外2982户，来自省外4661户。

（七）劳动强度情况
管理人员岗位一般设正副经理、管理员和勤杂工。

管理人员上班时间7:30-17:00，勤杂工上班时间6:00-18:00，工作时间8小时以上。

经营户上班时间5:30-18:00，中午休息时间11:30-15:00，18:00-18:30打烊收摊，工作时间10小时左右。

经营户多为夫妻两人共同经营，一般早上2点前后采购货源，5:30进场准备，6
点前后开秤销售。

二、主要特点
（一）标准明确、布局合理
《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要（2011-2020）》明确规定，城市建成区及县城农贸市场按每2万-3万居住人口，服务半径500-800米设置，商业用房面积标准为2000-3000平方米，其它地方的农贸市场商业用房面积不低于500平方米。

从调查数据分析，市区每万人拥有农贸市场面积974平方米，基本达到规划布局要求；市区每平方公里设置农贸市场数量的分布密度，除新建社区和城乡结合部正在改造建设的个别地区存在配套不足外，居民集聚区基本解决了“最后一公里”问题，满足了周边市民对于农贸市场的设置要求。

（二）设施完善、环境敞亮
2006年至2009年市区农贸市场进行首次改造提升，155家农贸市场共投入改造资金2.1亿元，其中：市、区两级财政承担1.4亿元，农贸市场业主承担7000万元。

通过首次改造，基本改变了农贸市场脏、乱、差、湿、腥、臭现象。

根据“自主、自愿、必要”原则，2013年至2014年间，市区136家农贸市场进行了二次改造提升，占总数的93%。

投入资金共计约2.33亿元，其中：市、区两级财政承担1.37亿元，农贸市
场业主承担0.96亿元。

通过两次改造提升，市区农贸市场在硬件设施、服务功能、经营模式、食品安全、市场管理等方面都有了质的提升，购物环境进一步敞亮美化。

建设了检测室和肉菜追溯系统，部分安装了价格显示屏，食品安全得到保障；通过引进直供直销和著名品牌，市场经营模式和服务进一步改善，消费商品更加丰富；与银行合作，增加配置统一收银系统，管理更加规范；市区停止活禽交易后统一调整建设了杀白禽交易区等，场内环境更加整洁。

（三）主体多元、竞争有序
受物业来源、产权性质等多种因素影响，农贸市场的经营管理方式和主体呈现多元化。

147家农贸市场中，有76家市场产权和经营一体；其他市场中，有的市场产权国有、个人经营；有的市场集体产权，集体或个人经营；有的市场个人投资、个人经营等等。

由于历史原因以及区域差异，市区农贸市场主办者、管理者、经营者等不尽相同，产权与管理呈现多元状态。

农贸市场是市民“菜篮子”供应的主要渠道，市民“一日三餐”离不开农贸市场。

各农贸市场注重品牌打造，以凸显社会效益和便民服务为目标，以提升市场形象为抓手，以各类创建活动为契机，优化布局，健全和完善各项规章制度，狠抓各项工作的落实，为周围居民群众营造了一个环境优美、食品安全的消费场所。

农贸市场充分发挥自我保护意识，聘请义务监督员发挥群众
监督作用，杜绝违法经营，维护市场秩序，保障公平竞争，创造健康有序的良好市场氛围。

（四）制度健全、管理规范
各农贸市场建立健全各项管理制度，包括：蔬菜质量检测制度，食品安全档案制度，放心豆制品、菜、肉、家禽准入制度，食品索证索票制度，食品安全工作应急预案等等，保障了农贸市场的正常运行。

农贸市场对经营户实行“最佳最差”信用等多种形式的评价制度，开展经营户职业操守培训，利用宣传栏、电子屏等形式对经营户进行诚信守信、合法经营教育，杜绝缺斤少两和敲诈行为，提高经营户综合服务素质。

（五）安全保障、服务周到
认真做好蔬菜农残检测工作，每家市场配备农残检测员2名，负责每天农副产品农残检测，不定期向群众开展“你点我检”活动。

每家市场每天检测蔬菜不少于15批次，并及时公布检测结果，对不合格商品实行退出机制，负责监督销毁，从源头上杜绝不合格商品进入市场。

加强肉菜追溯系统的运行与维护，确保了肉、菜消费来源可追溯。

引进品牌商户，鼓励直供直销，丰富市场商品供应。

部分市场在周边发放“市场消费券”，定期开展放心肉菜进社区活动，注重社会效益，扩大了市场销售规模及知明度。

以改造提升为契机，
便民、利民、为民，提升完善市场服务功能，实现了付款方式由单一现金交易向刷卡交易、统一收银等多种交易方式发展，商品结构由单一经营农副产品向以农副产品为主兼营其他老百姓日常生活必需品发展，服务方式上由单一商品消费向服务性消费发展，为居民提供修补、缴费、充值、社会办事中心等与日常生活密切相关的便民服务等等。

三、主要问题
（一）发展不平衡
1、老城区配套健全，新建小区配套不足。

市区建成区及县城农贸市场，居民集聚区基本解决了“最后一公里”问题，能够满足周边市民对于农贸市场的设置要求。

新建小区和城乡结合部新建地区存在配套不足，如望江东路东南区域无农贸市场，与其它市场相距1000米以上。

2、配套设施不足。

农贸市场配套设施不足，大部分农贸市场未配套设置机动车、非机动车停放场地和内部仓库，停车场不足商业用房面积的20％。

3、证照不全。

由于历史原因和现实问题，尚有75家市场未能领取房产证或土地证，占市场总数的51%。

（二）收支难盈余
1、收入来源单一。

农贸市场主要收入来源为摊位费，2014年
市区各农贸市场摊位费收入每家平均为139.11万元。

2、人员负担重。

人工成本越来越高，2014年市区各农贸市场平均用工成本49.01万元。

3、常规费用高。

主要包括垃圾处理费、水费、电费、维修费、税费等，146家农贸市场平均总支出41.54万元，其中：平均垃圾处理费5.98万元，水费2.76万元，电费4.88万元，维修费7.44万元，税费9.22万元，其他费用平均11.26万元。

4、部分须承担物业租金或承包款。

除76家产权和经营为同一主体、无需支付租金外，其它71家农贸市场平均市场租金为58.43万元。

5、固定资产折旧。

两次改造提升过程中，业主承担的1.66亿元资金须由参加改造提升的各农贸市场逐年分摊固定资产折旧。

以叶青兜农贸市场为例，见图5：
（三）竞争处劣势
1、新型业态影响。

大型超市、连锁专卖店、生鲜超市以及便利店等多种新型业态的涌入，分流了农贸市场客源。

2、农产品O2O网点影响。

农产品O2O网点大量涌现，如顺风“嘿客”数量达到95家，佑康电子商务的“配送中心+佑乐达+佑驿站”复制能力极强，对高档、年轻消费群体极具吸引力。

3、无证、马路市场影响。

无证、马路市场在局部地区长期存在，如：和睦农副产品综合市场外的和丰路马路市场现有摊位450个；三墩农贸市场外无证市场摊位超过500个，是场内摊位数的近3倍；蒋村农贸市场外的无证市场面积超过3200平方米；海潮农贸市场附近的望江直街自由市场现有摊位350个；三塘农贸市场附近的杨六村马路市场摊位100个，这些无证马路市场直接冲击农贸市场经营，也严重影响了周边居民生活。

4、周边蔬菜小门店影响。

农贸市场周边小蔬菜门店大量涌现，据2012年调查统计，全市分布在农贸市场周边的蔬菜小门店已有2300多家。

其中约三分之二为无证门店，这些门店经营者的吃、住、经营于一处，又地处市民家门口，对农贸市场经营影响巨大。

如：艮山农贸市场周边小蔬菜门店超过20家；东山农贸市场周边小蔬菜门店超过100家。

（四）公益性难以体现
1、扶持政策少。

除市委市政府出台市区农贸市场改造提升的
相关政策之外，无其他相关扶持政策。

农贸市场须按工业或商业水电价格支付水电费，按规定缴纳各种税费；农贸市场目前承担单位水费 3.60-3.65元，2015年起超过每度4元；每度电费0.908-0.946元，大大高于民用电价格。

大部分市场日产生垃圾4-6吨，虽然已优惠收取垃圾清运费，但市场负担仍然很重。

2、租金负担重。

物业产权主体为了获得较高收益，整体租赁时按市场价招租，价高者中标，如现代景苑农贸市场，市场租金连年上涨，2000平方米市场年租赁费超过200万元，高租金直接导致市场经营困难并停业。

但是市区定点配套农贸市场交付时结算的建安成本仅每平方米不到3000元，大大低于商铺市场价。

（五）管理须强化
1、管理队伍老化。

管理团队年龄偏大，文化程度较低，2025个农贸市场管理人员中，50-59岁的910人，60岁以上的207人，合计占管理人员总数的55%。

队伍老化，信息化技术应用困难，创新意识缺乏，发展新型农贸市场受阻。

2、经营户外地化。

在农贸市场经营人员数量为11906户，其中：来自省内市外2982户，来自省外4661户，两项合计占经营人员总数的64%。

经营户外地化，一家老小全部在杭州生活，生活开支和利润期望直接影响商品销售价格。

3、日常管理仍须加强。

市民每天进出农贸市场，市场一旦出现环境卫生、菜品质量等管理漏洞，消费者反映强烈，市民投诉
时有发生。

四、发展对策
（一）规划先导
1、严格执行《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要（2011-2020）》。

城市建成区及县城农贸市场必须按每2万-3万居住人口，服务半径500-800米设置，商业用房面积达到2000-3000平方米，其它地方的农贸市场商业用房面积不低于500平方米。

农贸市场应配套设有机动车、非机动车停放场地和内部仓库，停车场要达到商业用房面积的20％以上。

2、新建小区和城乡结合部正在改造建设地区，配套农贸市场必须在楼盘交付使用前先行开业。

3、规划、行业等职能部门必须全程参与农贸市场规划布局、方案论证和项目验收，避免项目开发主体缺少监管，偏面追求经济利益，造成农贸市场配套缺陷。

（二）部门联动
1、作为市委市政府领导交办的阶段性任务，市商务委主要承担农贸市场布点规划和改造提升，即基本建设任务。

2、相关职能部门各司其职，互相配合，联合行动，依法整治，重拳出击，才能根治无证小蔬菜门店、流动摊贩、马路市场等，为农贸市场创造健康、有序、公平的竞争环境。

3、参照无锡市蔬菜进货“会员制”的做法，相关职能部门应建立全市蔬菜批发刷卡进货制，证照不全的经营户不予办理批发卡，从源头上切断无证摊贩的进货渠道。

（三）凸显公益
1、提高农贸市场经营管理人员社会地位。

将农贸市场经营户纳入杭州市区社会养老保险体系，解决他们的后顾之忧，并在子女入学、医保等方面出台相应保障政策。

增加农贸市场在评选劳动模范、“平民英雄”等荣誉称号的名额，确定农贸市场作为人大、政协的一个界别选出代表积极参政议政。

2、对市场改造提升继续给予政策资金支持。

延续市区农贸市场改造提升相关扶持政策，为农贸市场转型升级和标准化建设提供政策和资金保障。

制定定点配套和享受政府补助的相关制度，加强督查，严禁擅自改变用途，实行挂牌公示，接受市民监督。

3、减免相关费用。

基于农贸市场公益性，建议将农贸市场的水电划入民用水电范围，参照民用电价格收费；农贸市场交纳的垃圾处置费给予定量减免，对农贸市场垃圾进行就地环保处理与再生利用的，给予适当奖励；减免相关税费。

4、规范物业租金。

重新制订农贸市场物业租金管理办法，根据不同区域以及市场物业来源，分级分区域对市场租金作出最高限价。

（四）创新模式
1、探索网上菜场、送货上门等服务新模式。

结合新的消费习惯和技术手段，将农贸市场从线下向线上延伸，吸引年轻客群，更好服务老年客群。

在万寿亭农贸市场试点成功的基础上，拓展“阿里淘点点运行平台+当代互联科技运营公司+农贸市场+经营户”的模式，把网上菜场建设向其他农贸市场延伸；支持推广东山农贸市场自主品牌经营新模式，政府给予资金、政策方面的扶持。

2、探索新型农贸市场的多样化模式。

因地制宜，结合各农贸市场周边居民的不同特点，拓展农贸市场多样化的形态，如“一站式”邻里中心模式，直供直销专门店模式，中高端品牌产品模式，超市化半成品模式等等。

3、探索试行连锁经营管理。

学习安徽芜湖经验，通过政府收购、老市场拆迁安置和新配套市场交付使用等途径，扩大农贸市场国有比例，并交由国有市场管理公司统一经营、管理，实行集中管理，连锁经营。

4、适当放宽对农贸市场划行归市规定的限制。

放宽对农贸市场划行归市、仅限经营农副产品的规定，允许服务业态如社区服务、居家缝补、小家电维修、早餐店等进入农贸市场，逐渐将农贸市场培育成为“一站式”小型社区综合体、邻里中心、便民中心和“菜篮子”分销配送中心。

（五）加强管理
1、加强经营、管理人员培养
继续加大对市场管理者的培训、资格评定力度，有意识地强化培养一支年轻化、懂管理、接地气的农贸市场“职业经理”队伍，将其与现有的专业资格技能等级评定相结合。

各级政府可从社区、街道选派工作人员进驻市场参与管理的同时，为农贸市场专设公职岗位，吸引年轻人才进入市场管理岗位；政府设立专项资金，开展形式多样的组织活动，用于满足市场经营户精神文化需求，提升经营户凝聚力。

2、重新研究制定政策抓手
根据商务部办公厅《关于做好2011年标准化菜市场示范工程的通知》，按照国家标准化菜市场标准对市区农贸市场进行提升与验收。

2013年起停止执行了“最佳最差”农贸市场评选政策，但是对农贸市场进行季度督查评分，定期向社会通报，给予最佳农贸市场一定奖励，这一措施对农贸市场的约束、激励效果非常明显，应予恢复。

3、继续发挥行业协会的作用
市农贸市场行业协会在行业自律、保障供应、平抑物价、服务百姓等方面做了大量工作，如发放山寨消费券，推行微利售菜，组织人才培训，食品安全进社区等，制订《农贸市场设置与管理》和《农贸市计量管理与服务》。

要继续重视发挥行业协会的自律、引导作用，对于其工作及相关活动给予相应的资金、政策支持。