评估报告准则

《资产评估执业准则—资产评估报告》
讲解
阮咏华
2018年11月16日
目录
第一章总则
第二章基本遵循
第三章资产评估报告的内容
第四章附则
第一章
总则第一章总则
第二章基本遵循
第三章资产评估报告的
内容
第四章附则（共三条）
一、准则制定目的及依据
第一条
为规范资产评估报告编制和出具行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

依据
《资产评估法》：
第一条为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。

第三十六条评估行业协会履行下列职责：（二）依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则；
二、资产评估报告定义
第二条
本准则所称资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。

依据
《资产评估法》：
第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

三、准则适用范围
2018年10月29日稿2011年12月30日稿
第三条资产评估机构及其资产评估专业人员以“资产评估报告”名义出具书面专业报告，应当遵守本准则。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，出具价值分析报告或者其他专业意见，可以参照本准则。

第二章
基本遵循第一章总则
第二章基本遵循
第三章资产评估报告的
内容
第四章附则（共七条）
一、陈述要求
第四条
资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。

第五条
资产评估报告应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

第六条
资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求合理确定。

二、程序受限规定
2018年10月29日稿2011年12月30日稿
第七条执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响。

如果程序受限对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告。

第八条注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。

三、签章规定
第八条*
资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章。

法定资产评估业务的资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。

依据
《资产评估法》：
第二十七条评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

第二十八条评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

三、签章规定（续）
《资产评估行业财政监督管理办法》
第二十条实行集团化发展的资产评估机构，应当在质量控制、内部管理、客户服务、企业形象、信息化等方面，对设立的分支机构实行统一管理，或者对集团成员实行统一政策。

分支机构应当在资产评估机构授权范围内，依法从事资产评估业务，并以资产评估机构的名义出具资产评估报告。

四、语言及币种要求
第九条*
资产评估报告应当使用中文撰写。

同时出具中外文资产评估报告的，中外文资产评估报告存在不一致的，以中文资产评估报告为准。

资产评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种在评估基准日与人民币的汇率。

五、有效期
2018年10月29日稿2011年12月30日稿
第十条资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。

通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。

第十一条评估报告应当明确评估报告的使用有效期。

通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。

第三章
资产评估报告的内容第一章总则
第二章基本遵循
第三章资产评估报告的
内容
第四章附则（共十八条）
一、报告构成要素
2018年10月29日稿2011年12月30日稿
第十一条资产评估报告的内容
包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。

第十二条评估报告应当包括下列主要内容：
（一）标题及文号；
（二）声明；
（三）摘要；
（四）正文；
（五）附件。

二、声明
第十二条
资产评估报告的声明通常包括以下内容：
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

二、声明（续）
第十二条*
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

（六）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

（七）其他需要声明的内容。

三、摘要
第十三条
资产评估报告摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。

四、正文构成要素
2018年10月29日稿2011年12月30日稿
第十四条资产评估报告正文应当包
括下列内容：
第十五条评估报告正文应当包括：
（一）委托人及其他资产评估报告使用人；（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；
（二）评估目的；（二）评估目的；
（三）评估对象和评估范围；（三）评估对象和评估范围；（四）价值类型；（四）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（五）评估基准日；
（六）评估依据；（六）评估依据；
（七）评估方法；（七）评估方法；
2018年10月29日稿2011年12月30日稿（八）评估程序实施过程和情况；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（九）评估假设；
（十）评估结论；（十）评估结论；
（十一）特别事项说明；（十一）特别事项说明；
（十二）资产评估报告使用限制说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）资产评估报告日；（十三）评估报告日；
（十四）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。

（十四）注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其授权代表签字，合伙人签字。

四、正文构成要素（续）
五、报告使用人
第十五条
资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。

六、评估目的
第十六条
资产评估报告载明的评估目的应当唯一。

相关准则
2018年1月19日《企业并购投资价值评估指导意见》（征求意见稿）：
第十五条【明确业务类型、评估目的】资产评估专业人员执行企业并购投资价值评估业务，应当依据并购方案、并购类型或方式、并购实施阶段等，明确具体的评估目的。

常见的评估目的如下：
（一）竞争性并购，非约束性报价阶段，为并购方委托人的意向性报价提供参考建议；或者为被并购方委托人提供出售底价参考建议。

（二）竞争性并购，签署约束性协议、提出约束性报价阶段，为并购方委托人最终报价提供价格参考建议；或者为被并购方委托人提供意向价格参考建议。

（三）竞争性并购，并购定价谈判阶段，为并购方委托人或者被并购方委托人价格谈判提供价格参考建议。

（四）并购谈判中，为并购方委托人价格谈判提供底价；或者为被并购方委托人价格谈判提供参考建议。

（五）协议定价中，为并购方委托人或者被并购方委托人价格谈判提供参考建议。

七、评估对象和范围
第十七条
资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。

相关准则
《企业国有资产评估报告指南》：
第十五条资产评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。

企业价值评估中，应当说明下列内容：
（一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计；
七、评估对象和范围（续）
相关准则
《企业国有资产评估报告指南》：
（二）企业申报的表外资产的类型、数量；
（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。

单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量（如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等）、法律权属状况、经济状况和物理状况等。

八、价值类型
第十八条
资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。

相关准则
《资产评估价值类型指导意见》：
第三条本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。

第四条市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

第五条市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

八、价值类型（续）
相关准则
《企业会计准则第39号--公允价值计量》：
第二条公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

第八条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易。

有序交易，是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易。

清算等被迫交易不属于有序交易。

第九条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。

不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。

主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。

最有利市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。

八、价值类型（续）
相关准则
交易费用，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，发生的可直
接归属于资产出售或者负债转移的费用。

交易费用是直接由交易引起的、交易所必需的、而且不出售资产或者不转移负债就不会发生的费用。

运输费用，是指将资产从当前位置运抵主要市场（或最有利市场）发生的费用。

第十四条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

市场参与者，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，同时具备
下列特征的买方和卖方：
（一）市场参与者应当相互独立，不存在《企业会计准则第36号——关联方披露》所述的关联方关系；
（二）市场参与者应当熟悉情况，能够根据可取得的信息对相关资产或负债以及
交易具备合理认知；
（三）市场参与者应当有能力并自愿进行相关资产或负债的交易。

八、价值类型（续）
相关准则
第十六条企业应当根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等。

在企业取得资产或者承担负债的交易中，交易价格是取得该项资产所支付或者承担该项负债所收到的价格（即进入价格）。

公允价值是出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格（即脱手价格）。

相关资产或负债在初始确认时的公允价值通常与其交易价格相等，但在下列情况中两者可能不相等：
（一）交易发生在关联方之间。

但企业有证据表明该关联方交易是在市场条件下进行的除外。

（二）交易是被迫的。

（三）交易价格所代表的计量单元与按照本准则第七条确定的计量单元不同。

（四）交易市场不是相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）。

八、价值类型（续）
相关准则
第十八条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用
并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。

企业使用估值技术的目的，是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。

企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。

企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。

企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。

市场法，是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场交易信息进行估值的技术。

收益法，是将未来金额转换成单一现值的估值技术。

成本法，是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额（通常指现行重置成本）的估值技术。

八、价值类型（续）
相关准则
《资产评估价值类型指导意见》：
第二十四条执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准
则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型，会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的资产评估价值类型。

第十一条执行资产评估业务，应当合理考虑本指导意见与其他相关准
则的协调。

采用本指导意见规定之外的价值类型时，应当在资产评估报告中披露。

八、价值类型（续）
相关准则
《资产评估价值类型指导意见》：
第十二条法律、行政法规或者合同对价值类型有规定的，应当按其规定选择价值类型；没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型。

第十条某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到法律、行政法规或者合同的约束，这些评估业务的评估结论应当按照法律、行政法规或者合同的规定选择评估结论的价值类型；法律、行政法规或者合同没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。

特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的
八、价值类型（续）
相关准则
《资产评估价值类型指导意见》：
第十二条法律、行政法规或者合同对价值类型有规定的，应当按其规定选择价值类型；没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型。

第十条某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到法律、行政法规或者合同的约束，这些评估业务的评估结论应当按照法律、行政法规或者合同的规定选择评估结论的价值类型；法律、行政法规或者合同没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。

特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的
九、评估基准日
2018年10月29日稿2011年12月30日稿
第十九条资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点。

第二十条评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。

评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。

评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。

九、评估基准日（续）
相关规定
《企业国有资产评估项目备案工作指引》【国资发产权〔2013〕64号】
第十五条备案管理单位审核评估基准日，应当关注评估基准日的选择是否接近评估目的
对应的经济行为或特定事项的实施日期。

企业在评估基准日后如遇重大事项，如汇率变动、国家重大政策调整、企业资产权属或数量、价值发生重大变化等，可能对评估结果
产生重大影响时，应当关注评估基准日或评估结果是否进行了合理调整。

《上市公司国有股权监督管理办法》【国资委财政部证监会2018年36号令】
第四十三条国有股东所持上市公司股份间接转让应当按照本办法第二十三条规定确定其所持上市公司股份价值，上市公司股份价值确定的基准日应与国有股东资产评估的基准
日一致，且与国有股东产权直接持有单位对该产权变动决策的日期相差不得超过一个月。

第二十三条国有股东公开征集转让上市公司股份的价格不得低于下列两者之中的较高者：（一）提示性公告日前30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；
（二）最近一个会计年度上市公司经审计的每股净资产值。

九、评估基准日（续）
相关规定
《企业国有资产评估项目备案工作指引》【国资发产权〔2013〕64号】
第六条企业提出资产评估项目备案申请时，应当向备案管理单位报送下列文件材料：（八）拟上市项目或已上市公司的重大资产重组项目，评估基准日在6月30日（含）之前的，需提供最近三个完整会计年度和本年度截至评估基准日的审计报告；评估基准日在6月30日之后的，需提供最近两个完整会计年度和本年度截至评估基准日
的审计报告。

其他经济行为需提供最近一个完整会计年度和本年度截至评估基准日的审计报告。

十、评估依据
第二十条
资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

十、评估依据（续）
相关规定
《企业国有资产评估项目备案工作指引》【国资发产权〔2013〕64号】
第十六条备案管理单位审核评估依据，应当关注以下内容：
（一）经济行为依据。

重点关注经济行为依据的合规性和完整性。

（二）法律法规、评估准则、权属、取价等依据。

1.重点关注评估工作过程中所引用的法律法规和技术参数资料等是否适当。

评估依据是否明确、
规范、具体，便于查阅和理解；评估依据是否具有代表性，且在评估基准日有效。

2.收集的价格信息、工程定额标准等是否与评估对象具有较强的关联性。

结合评估目的、业务
性质和行业特点等，重点关注取价依据、法律法规依据的相关性及其对资产评估结果的影响。

3.关注土地、房屋建筑物及无形资产等重要资产的权属和使用状况。

被评估资产是否权属清晰、
权属证明文件齐备。

对重要资产权属资料不全面或存在瑕疵的，企业是否已经妥善解决。

4．《企业国有资产评估报告指南》、国资委有关资产评估管理及评估报告审核相关规范文件等
十一、评估方法
第二十一条*
资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露并说明原因。

依据
《资产评估法》：
第二十六条评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

十一、评估方法（续）
相关准则
《资产评估基本准则》：
第十六条确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。

《资产评估执业准则——资产评估程序》：
第十八条资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

相关准则
2018年1月19日《资产评估执业准则——资产评估方法》（征求意见稿）：
第二十二条【方法选择的要求】当满足采用不同评估方法的条件时，资产评估专业人员应当选择两种以上评估方法，通过综合分析形成评估结论。

第二十三条【可以采用一种方法的情形】当存在下列情形时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：
（一）基于相关法律、行政法规、规章的要求或者限制而采用一种方法。

包括：
1.有限责任公司变更为股份有限公司的出资资本核验资产评估，可以采用资产基础法；
2.全民所有制改制为公司制的出资资本核验资产评估，可以采用资产基础法；
3.收费公路权益转让的公路收费权评估，按照《收费公路权益转让办法》采用收益法；
4.为缴纳土地增值税计算增值额的扣除项目对旧房及建筑物的评估，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》采用重置成本法；
5.其他法律、行政法规指定采用某种评估方法的情形。