齐齐哈尔市城市管理综合执法局关于印发《齐齐哈尔市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

齐齐哈尔市城市管理综合执法局关于印发《齐齐哈尔市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
文章属性
•【制定机关】齐齐哈尔市城市管理综合执法局
•【公布日期】2021.08.31
•【字号】齐城规发〔2021〕2号
•【施行日期】2021.08.31
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城市管理
正文
齐齐哈尔市城市管理综合执法局关于印发《齐齐哈尔市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
齐城规发〔2021〕2号各县（市）区城管局、住建局，讷河市公用事业服务中心：
为规范住宅小区业主大会和业主委员会的活动，促进其依法依规发挥作用，维护业主群体的合法权益。

我局根据《黑龙江省住宅物业管理条例》制定了《齐齐哈尔市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请遵照执行。

齐齐哈尔市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》《齐齐哈尔市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内住宅物业业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动和指导监督，适用本规则。

第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导和监督，接受全体业主的监督，对业主大会负责。

第五条建立健全社区党建引领，居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会等共同参与的治理机制。

鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理，推动在业主委员会和物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

第六条县（市）、区物业行政主管部门负责下列工作：
（一）指导、监督街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会、业主委员会及物业管理委员会相关工作；
（二）指导街道办事处（乡镇人民政府）对业主大会筹备组成员、业主委员会成员及物业管理委员会成员进行培训；
（三）组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育，普及物业管理法律知识；
（四）法律法规规定的其他与业主大会、业主委员会及物业管理委员会相关的职责。

第七条街道办事处（乡镇人民政府）负责下列工作：
（一）组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届;
（二）指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责;
（三）测评业主委员会年度工作;
（四）负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的备案；
（五）派员参加业主大会定期会议和临时会议；接受邀请派员或指派居（村）委员会代表参加业主委员会会议。

（六）组建物业管理委员会（业主自治管理的除外）并指导监督物业管理委员会依法履行职责；
（七）对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训；
（八）法律、法规、规章规定的其他与业主大会、业主委员会相关的职责。

第八条居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好与物业管理有关的具体工作，并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好相关人员推荐工作。

第九条业主大会或者经业主大会依法定程序授权业主委员会做出的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第十条业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十一条鼓励行业协会或第三方机构对业主委员会的日常活动提供专业辅导、培训等服务。

鼓励通过政府购买服务方式对业主委员会的日常活动提供专业辅导、培训等服务。

第二章业主
第十二条房屋的所有权人为业主。

基于人民法院、仲裁机构做出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗
赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

第十三条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、决定权和监督权；
（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；
（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；
（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（八）法律、法规规定的其他权利。

第十四条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四）按照有关规定交存房屋专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）履行其承担的房屋使用安全责任；
（七）不得有违反物业管理区域内禁止性规定的行为；
（八）督促物业使用人履行其应当承担的义务，承担物业使用人违反物业管理
法律法规和管理规约规定的连带责任；
（九）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第三章业主大会
第十五条一个物业管理区域成立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会。

物业管理区域只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第十六条符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请：
(一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;
(二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;
(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的，按照前款规定执行。

符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正;逾期仍未申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当启动业主大会筹备工作。

第十七条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

第十八条筹备组成员人数应当为九至十九人的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组可以设立候补业主代表，筹备组候补
业主代表人数不应超过筹备组业主代表人数。

筹备组成员除业主代表，街道办事处（乡镇人民政府），居(村)民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加。

当交付业主的面积和套数超过50%，但不足三分之二时（即建设单位持有专有部分面积和人数（户套数）占比三分之一以上比例时），街道召开首次业主大会应充分征求建设单位意见，将其纳入筹备组并参与业主大会表决。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

第十九条筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表应当符合国家法律、法规有关业主委员会成员条件的规定。

筹备组成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。

并按下列步骤推选：
（一）由街道办事处（乡镇人民政府）以公告公示方式组织落实筹备组业主代表遴选工作。

公告内容应当包括业主代表应具备的条件、分配原则、自荐或推荐要求、报名日期及方式、所需证明材料（业主身份证明、自荐或推荐书等）、受理部门、办公地点及联系方式等，公示期不少于5日。

（二）筹备组业主代表原则上不宜成为业主委员会成员候选人。

街道办事处（乡镇政府）应当在公告中向业主进行提示说明。

（三）公示期满后，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主自荐和推荐基础上确定业主代表备选名单。

（四）街道办事处（乡镇人民政府）应当按照法律法规规定的业主委员会成员应当具备的条件，对备选业主代表进行资格审核。

（五）当符合备选业主代表资格人数较多时，其遴选应遵循共产党员、人大代表、政协委员优先的原则，同时兼顾小区各个业主群体的代表性（如商服与住宅、高层与多层、商品与棚改等）和楼宇分布确定业主代表及候补业主代表。

（六）筹备组中自然人成员不得委托他人代为参加筹备组；业主是法人或者其他组织的，可以指定代表人参加筹备组。

第二十条筹备组成员经街道办事处（乡镇人民政府）审核，并决定筹备组成立的3日内，由街道办事处（乡镇人民政府）将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于7日。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。

无异议的，公示期满即筹备组成立；有异议但经协调解决的，街道办事处（乡镇人民政府）应当将最后确定的筹备组名单和工作职责再次公示，公示期满即筹备组成立。

筹备组成立后，九十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。

筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居(村)民委员会公章。

街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织筹备组成员、筹备组候补业主成员进行培训，学习物业管理法律法规及相关规定。

第二十一条首次业主大会会议筹备组履行以下职责：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主投票权数;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十二条首次业主大会会议筹备组组长履行以下职责：
（一）主持制定筹备组议事规则；
（二）召集和主持筹备组会议；
（三）对筹备组会议记录予以签字确认；
（四）签发筹备组公告；
（五）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的书面材料上签字；
（六）提请街道办事处（乡镇人民政府）终止筹备组成员资格；
（七）筹备组赋予的其他职责。

第二十三条筹备组业主代表成员原则上不宜成为业主委员会成员候选人。

对业主参与意愿不强、业主委员会成员候选人无法达到应有数量要求且该业主为中共党员、人大代表、政协委员，受到多数业主推荐支持的，经筹备组研究决定，可以确定为业主委员会成员候选人。

但应向业主公示相关情况且该业主须自确定为候选人之日起，立即退出筹备组，不得继续参与筹备组的各项工作。

经筹备组会议决定取消筹备组成员资格的，应提请街道办事处（乡镇人民政府）终止该筹备组成员资格。

该筹备组成员为业主代表的，由筹备组候补业主代表依次递补或重新补选业主代表参加筹备组；为非业主代表的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新确定人选参加筹备组。

筹备组组长不履行职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字申请，由街道办事处（乡镇人民政府）另行指派筹备组组长。

筹备组成员调整的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）按规定重新公告筹备组名单，并就召开首次业主大会会议的时限在公告中说明。

第二十四条筹备组成立之日起七日内，建设单位、前期物业服务企业应当向筹备组提供以下文件资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）前期物业服务合同；
（五）临时管理规约；
（六）其他有关的文件资料。

第二十五条首次业主大会会议经费由建设单位承担，仅限用于与筹备有关的会议场地租赁、纸张购买、业主大会文件和选票印制等工作开支。

业主大会筹备工作结束后，筹备经费仍有剩余的，纳入业主大会共有经费，比照相关法律法规规定业主的共有经营收益处理。

筹备组解散前，筹备组应当将首次业主大会会议经费的使用情况在物业管理区域显著位置进行公示。

新建住宅项目建设单位向县（市）区物业行政主管部门申请办理移交资料存档前，建设单位应当向街道办事处（乡镇人民政府）交存首次业主大会会议经费，交存标准应当按照物业管理区域规划核准总建筑面积(不含地下建筑面积)每平方米0.1元，最低不少于0.5万元，最高不超过3万元。

既有住宅小区首次业主大会会议经费可以由业主共有的经营收益支付或业主自筹解决。

第二十六条首次业主大会会议筹备组应当按规定认定业主的身份，并确定业主专有部分建筑面积及其投票权数，必要时筹备组可以向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理、不动产登记等部门请求协助。

第二十七条筹备组应当按照有关规定参照省、市物业行政主管部门制定的示范文本草拟管理规约、业主大会议事规则，确定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会委员选举办法等。

筹备组可根据实际情况，在示范文本基础上进行适当修改，但不得违背相关法律法规的规定。

业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行
为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十八条总建筑面积在3万平方米（含）以下的住宅小区，应采取等额选举方式，无候补委员。

超过3万平方米的，应采取差额选举方式。

差额选举必须留有候补委员，候补委员数量最多为7人。

未当选委员，但得票数达到规定票数的候选人当选候补成员，并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。

第二十九条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐产生。

在候选人名额分配上，坚持中国共产党党员优先的原则，同时兼顾各个业主群体的代表性（如商服与住宅、高层与多层、商品与棚改等）和楼宇分布。

筹备组应当核查候选人的资格，确定业主委员会候选人名单。

不符合条件的或其他业主提出异议的，应当及时将核查结果告知当事人。

第三十条筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示如下材料：
（一）业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
（二）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
（三）业主委员会成员候选人产生办法及候选人名单;
（四）首次业主大会会议表决选举规则;
（五）管理规约和业主大会议事规则;
（六）其他需向业主公示的情况。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。

第三十一条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第三十二条划分为一个物业管理区域分期开发的建设项目，先期开发部分符
合条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十三条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定每届业主委员会任期;
(四)选聘和解聘物业服务人;
(五)使用维修资金;
(六)筹集维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;
(十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;
(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;
(十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定本条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主因故不能参加业主大会的，业主可以出具书面委托书委托家庭成员或其他业主代理参加业主大会会议。

委托书应载明委托事项、权限和期限等重要事项。

同一被委托人，接受业主委托人数不超过10人，召开业主代表大会的除外。

第三十五条业主大会会议包括定期业主大会会议和临时业主大会会议。

有下列情形之一的，应当组织召开业主大会临时会议:
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；
（二）业主委员会成员缺员需要补选的；
（三）业主委员会成员决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；
（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；
（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（六）法律、法规、管理规约以及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居(村)民委员会，在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织召开。

第三十六条业主大会应当按照有关规定确定业主投票权数，未参与表决的业主，其投票权数不得计入已表决票数。

在满足实名投票、可追溯、可查阅的条件下，支持采用信息化技术手段进行业主大会有关决议事项表决。

县级物业行政主管部门应当在表决前就相关信息平台进行审核。

第三十七条在业主委员会履职的一个任期内，出现业主委员会成员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十八条业主大会会议应当由业主委员会做出书面记录并存档。

对业主大会做出的决定，业主委员会应当于业主大会会议结束之日起三日内进行公告。

业主大会成立、业主大会会议的投票表决、选举的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料并依法实施监督。

第四章业主委员会
第三十九条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，由五至十五人的单数成员组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任。

业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

第四十条业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

并在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式。

第四十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。

业主委员会可以持街道办事处（乡镇人民政府）出具的备案证明和印章刻制证明，按照有关规定刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管。

使用业主大会印章，应当依据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当依据业主委员会会议的决定。