济南房地产市场分析-长期经济人口部分

第二部分长期经济-人口分析
人口产生的居住需求，是房地产市场发展的基本需求。

长期看，城市房地产市场的发展的关键还是人口的增长，在于城市人口集聚的能力。

影响城市人口集聚的因素有很多，比如地理、交通、功能定位、产业结构、基础设施等，但从人口迁移规律来看，未来人口主要是向大城市都市圈迁移。

决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。

一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。

济南作为山东省的核心城市，其竞争力远高于省内其他地市，作为省会及新旧动能转换先行区的功能定位，又具备了具有竞争力的政治资源优势。

经济实力和政治优势大大开阔了济南市在资金、人才、劳动力和能源等领域上的交流空间，增强了其经济辐射能力，既有助于济南市优化资源配置，更为济南市经济发展及房地产发展提供了人口的支撑。

济南经济-人口吸附力强，未来人口增长仍有较大潜力
从经济-人口分布的角度看，济南市的经济-人口比值自2013年起呈现上升趋势，2017年比值为1.35，区域人均收入高于全省平均
以第三产业为主导、现代服务业为主力行业的三次产业结构，形成了吸纳就业的具有竞争力的产业优势。

在工业化后期，服务业成为
吸纳就业的主要力量。

20世纪80年代以来，多数国家服务业吸收就业劳动力人数增长率超过总就业人数增长率，有的甚至超过第一产业和第二产业的综合。

济南第三产业居于主导位置，以每年一个百分点的速度逐年增长。

2018年末，济南第三产业占比GDP总值61%。

但是与国内20个主要城市2018年的数据对比，济南第三产业占比并不高，GDP总量也比较靠后。

2017年三次产业从业人员构成
17.14
50.95
31.91
第一产业第二产业第三产业
从地缘经济关系来看，济南市与周边德州、菏泽、临沂、日照、莱芜、滨州等城市构成了强互补关系。

综合济南省会城市的功能定位及新旧动能转换先行区试验区、打造区域性经济中心、金融中心、物流中心、科创中心的发展规划，济南的经济份额极有可能上升。

因此，可以预测，经济-人口分布的内在均衡动力将驱动济南未来人口持续增长。

新增常住人口和城镇化都会支撑房地产市场需求。

济南的人口现状与国内一线和强二线城市对比，人口规模和增长竞争力不强，常住人口城镇化率不高，还有很大提升空间。

经济和产业的快速发展使得越来越多的外来人口迁入济南，人口增长为房地产需求提供支撑。

截至2017年末，济南市常住人口732.12万人，人口总量位居山东第6位；人口净流入88.5万人，是山东省第二大人口净流入的城市。

城镇化率突破70%，仅次于青岛，高于全省水平10个百分点。

从近10年济南GDP、人口、城镇化率的趋势来看，常住人口数据走势和GDP基本同步，以年均1%的增长率稳步增长。

但是与国内一线城市、强二线城市2017年人口统计对比，在常住人口数量和增长方面，济南的优势并不明显，常住人口城镇化率在这18个城市中排倒数第五，还有很大提升空间。

到2020年济南新增人口约22.28万人，将产生的住房需求量约1034万平方米。

新增人口是导致住房需求增加的主要因素。

2019年初，莱芜划并济南，按照最近的莱芜和济南人口数量统计，合并后济南的常住人口规模将达到869.72万人。

因为2015-2017近三年，莱芜常住人
口年均涨幅仅0.02%，在人口增长方面的贡献很小。

所以按照原来每年1%的常住人口增长情况，到2020年全市常住人口总量预期在892万人左右，比现阶段增加常住人口22.28万人。

假定济南市当前常住人口人均住房建筑面积46.4平米计算，到2020年，新增常住人口将产生的住房需求量约1034万平方米。

城镇化进程将拉动济南房地产市场的生产性需求，同时以济南目前的经济水平和城镇化率也会衍生出改善性需求和因旧城改造产生的住房需求。

城镇化本质是经济要素的空间集聚，表现出来的就是农村人口和适龄劳动力大量向城镇集中的过程。

济南的第三产业一直居于主导位置，产业的聚集带动人口向城镇聚集，城镇化水平的提高拉动房地产市场的消费性需求、生产性需求和投资性需求增加，城镇化改变人们的需消费结构，促进了高级房地产需求市场。

与国内强二线城市对比，济南的城镇化率处于中等水平，还有很大提升空间。

城镇化率提升表现之一是城市规模的不断变大，过程中会有大量的农村人口向城市迁移。

近年来济南签约落地的项目大多位于济南的城郊，这就需要村庄拆迁为项目供地，无论是安置房还是货币安置，都将产生住房的刚性需求。

对比山东16个地市，济南的城镇化率和GDP总量排名第二，仅次于青岛。

在城镇化率低的时期，城市以扩张为主；当城镇化率提高到一定程度时，开始城市更新旧城改造。

所以对比来讲，济南对旧城改造的力度要远大于其他城市，旧城区的改造为房地产市场带来大量
的住房需求。

同时在城市经济规模和人民收入水平的支撑下，济南市民对改善型房地产需求也会增长。