唐满玲、永州市吉发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

唐满玲、永州市吉发房地产开发有限公司商品房销售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省永州市中级人民法院
【审理法院】湖南省永州市中级人民法院
【审结日期】2020.11.20
【案件字号】(2020)湘11民终2887号
【审理程序】二审
【审理法官】李振湘李秋云万竹婷
【审理法官】李振湘李秋云万竹婷
【文书类型】判决书
【当事人】唐满玲;永州市吉发房地产开发有限公司;黄国友
【当事人】唐满玲永州市吉发房地产开发有限公司黄国友
【当事人-个人】唐满玲黄国友
【当事人-公司】永州市吉发房地产开发有限公司
【代理律师/律所】黎洪波湖南金州（永州）律师事务所
【代理律师/律所】黎洪波湖南金州（永州）律师事务所
【代理律师】黎洪波
【代理律所】湖南金州（永州）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】唐满玲
【被告】永州市吉发房地产开发有限公司;黄国友
【本院观点】上诉人唐满玲虽然与被上诉人吉发公司签订了两份《永州市商品房买卖合同》，房价合计38万元。

【权责关键词】无效撤销合同合同约定第三人新证据质证诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审破产清算清算
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人唐满玲虽然与被上诉人吉发公司签订了两份《永州市商品房买卖合同》，房价合计38万元。

在签订第一份合同时，上诉人出具了一份《承诺书》：本人出资壹拾捌万元购买吉发公司的盛世华府2-28K号住房，合同编号xxx-28K，如吉发公司在2015年9月10日前退还购房款，本人承诺无条件配合吉发公司办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还房款，此房归本人所有。

而后被上诉人吉发公司陆续退还上诉人唐满玲购房款及利息共计377000元。

从上诉人上述行为来看，双方应是民间借贷法律关系，《商品房买卖合同》只是为借款提供担保，上诉人提出《承诺书》系复印件，不能作为定案依据。

但从上诉人领取退房款及利息来看，也印证了是借贷的行为。

故上诉人要求确认双方签订的《永州市商品房买卖合同》合法有效，被上诉人应按合同约定交付房屋并办理不动产权证的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人唐满玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人唐满玲承担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 20:35:51
【一审法院查明】一审法院经审理查明：吉发公司在开发银竹家园小区的过程中资金链出现问题，2012年6月18日被告吉发公司（甲方）与朱长庚和王贤孝（乙方）签订了一份《盛世华府合作开发协议》约定：双方对盛世华府项目（即B栋）进行合作开发，乙方以十层以上工程建设费用入股，盛世华府十一层至三十二层乙方占60%。

2013年4月26日被告吉发公司（甲方）与朱长庚和王贤孝（乙方）签订了一份《盛世华府合作开发房源分配补充协议》约定乙方分得盛世华府第十一层至三十二层房屋225套建筑面积23472.34平方米，其中包括2-28K号房屋。

同时约定甲、乙双方任何一方无权销售处置对方的房源，一经发生处以所销售处置房源三倍的价格赔偿给对方，单价3000元∕平方米。

后2-28K号房屋分配在朱长庚名下，朱长庚和王贤孝所分配的房屋仍以吉发公司的名义销售。

2015年3月10日被告吉发公司与原告签订了一份《永州市商品房买卖合同》（合同编号xxx-28K）约定:原告以每平方米2511.51元的价格购买被告吉发公司开发的银竹家园小区B栋2-28K号建筑面积71.67平方米的房屋，总价款180000元。

同日原告以银行转账的方式向被告吉发公司指定的周艳娥账户转款163800元，被告吉发公司出具了180000元的收款收据，双方对合同进行了网签。

同日原告具下一份承诺书“本人出资壹拾捌万元购买吉发公司的盛世华府2-28K号住房，合同编号xxx-28K，如吉发公司在2015年9月10日前退还购房款，本人承诺无条件配合吉发公司办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还房款，此房归本人所有。

"2015年4月3日原告与被告吉发公司又签订了一份《永州市商品房买卖合同》约定:原告以每平方米2115.06元的价格购买被告吉发公司开发的银竹家园小区B栋3-20C号建筑面积80.70平方米的房屋，总价款200000元。

同日原告以银行转账的方式向被告吉发公司指定的周艳娥账户转款182000元，被告吉发公司出具了200000元的收款收据，双方对合同进行了网签。

2015年7月1日原告唐满玲从吉发公司领取利息6000元，9月17日领取利息1000元，11月6日原告唐满玲向吉发公司出具了“今领到吉发公司退房款90000元"的领条，并在领条中注明
“以银行实际到账为准，下欠340000元"。

同日吉发公司向原告转款90000元。

11月12日原告唐满玲向吉发公司出具了“今领到吉发公司退房款100000元"的领条，并在领条中注明“以银行实际到账为准，下欠240000元"。

11月13日吉发公司向原告唐满玲转款30000元。

后原告唐满玲向吉发公司出具了“今领到吉发公司退房款30000元"的领条，并在领条中注明“以银行实际到账为准，房款及损失不退完，房子继续属唐满玲。

"根据被告吉发公司财务账面显示2016年12月20日吉发公司从何艳（何华吉之女）账户向唐满玲付款30000元，2016年3月7日付借款本金20000元。

另2015年12月25日吉发公司向原告转款500元无账面显示。

到此吉发公司实收原告金额345800元，原告收回吉发公司的款项为177500元。

被告吉发公司于2015年11月1日与第三人黄国友签订了《商品房买卖合同》约定:第三人黄国友以每平方米2790.57元的价格购买被告吉发公司开发的银竹家园B栋2-28K号建筑面积71.67平方米的房屋，总价款200000元，交房时间为2017年12月30日前。

同日第三人以现金的方式向被告吉发公司付款100000元，2016年3月20日交款100000元，被告吉发公司出具了加盖永州市吉发房地产开发有限公司盛世华府项目部财务专用章100000元的收款收据，共计200000元。

由于被告吉发公司与原告签订了B栋2-28K号《永州市商品房买卖合同》损害了朱长庚的利益，2015年11月30日被告吉发公司向朱长庚具下了承诺书“吉发公司将所属朱长庚的盛世华府B栋3-29F、B栋2-28H、B栋2-28K三套房源未经许可抵押给别人，现朱长庚要求吉发公司于2016年4月1日前将以上三套房源解除抵押，否则产生的一切后果及法律、经济责任由吉发公司负责"。

2016年4月第三人黄国友接收了B栋2-28K号房屋并装修使用。

2018年6月原告因没有接收房屋的问题进行信访。

2018年9月原告唐满玲与吉发公司协商后解除了B栋3-20C号《永州市商品房买卖合同》，9月21日吉发公司退给原告购房款200000元。

至此吉发公司账面反映共退给原告唐满玲购房款377000元。

【一审法院认为】一审法院认为2015年3月10日原告唐满玲与吉发公司签订B栋2-28K 《永州市商品房买卖合同》的同时，原告向吉发公司具下一份承诺书“本人出资壹拾捌万元购买吉发公司的盛世华府2-28K号住房，合同编号xxx-28K，如吉发公司在2015年9月10
日前退还购房款，本人承诺无条件配合吉发公司办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还房款，此房归本人所有。

"虽然对此承诺原告唐满玲以无原件不予认可，但该承诺书与《永州市商品房买卖合同》签订时间、被告的退款时间、吉发公司原法人代表何华吉出具给朱长庚的承诺书等证据相互印证，形成证据链，应当予以采信。

从而说明原告唐满玲与吉发公司之间实际发生的是借贷关系，双方签订的B栋2-28K《永州市商品房买卖合同》是为180000元借款提供担保合同，是为了实现债权，而非物权，因此，本案应是民间借贷法律关系。

但原告不愿意按民间借贷法律关系处理，因此本案对原告与被告吉发公司的往来款项不进行分析认定。

由于原告的请求权与本案的基本事实不一致，涉及的法律关系不同，在一审法院做出相应的解释后，原告不愿意变更诉讼请求。

因此现原告唐满玲请求依法确认原告与被告签订的盛世华府2-28K房《永州市商品房买卖合同》合法有效，并判令被告交付房屋给原告，且为原告办理不动产权证书的诉求，与事实不符，应当不予支持。

【二审上诉人诉称】唐满玲上诉请求：一、请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2221号民事判决书中的判决内容，予以改判为：上诉人唐满玲与被上诉人永州市吉发房地产开发有限公司签订的《永州市商品房买卖合同》合法有效，被上诉人交付房屋给上诉人，且为上诉人办理盛世华府2-28K房不动产权证书，并驳回被上诉人黄国友原审提出的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

综上，上诉人唐满玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
唐满玲、永州市吉发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
(2020)湘11民终2887号当事人上诉人（原审原告）：唐满玲。

被上诉人（原审被告）：永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司），住所地：永州市冷水滩区零陵路某某。

法定代表人：何华吉。

破产管理人：湖南金州（永州）律师事务所。

委托诉讼代理人：黎洪波,湖南金州（永州）律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：黄国友。

审理经过上诉人唐满玲因与被上诉人永州市吉发房地产开发有限公司及黄国友商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2221号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称唐满玲上诉请求：一、请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2221号民事判决书中的判决内容，予以改判为：上诉人唐满玲与被上诉人永州市吉发房地产开发有限公司签订的《永州市商品房买卖合同》合法有效，被上诉人交付房屋给上诉人，且为上诉人办理盛世华府2-28K房不动产权证书，并驳回被上诉人黄国友原审提出的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：1、原判认定事实错误。

被上诉人出具的“承诺书"复印件在2015
年3月10日签订商品房买卖合同时就已经撕毁，且在2019年12月16日在永州市中级人民法院开庭时，何华吉拿不出原件交给破产管理人，被上诉人隐瞒了事实。

2、被上诉人并未支付利息给上诉人，若支付了利息，为何会没有上诉人的领款凭据原件。

2015年9月17日转账的1000元及12月25日转账的500元实际上是被上诉人吉发公司代李井善给付唐满玲的利息。

3、上诉人领到的第一笔“退房款"是2015年11月6日，而被上诉
人黄国友的购房合同却是2015年11月1日签订的，说明该购房合同无效。

4、一审认定盛世华府2-28K的房子是分给朱长庚的，明显认定错误。

5、被上诉人黄国友买房合同约定房款是20万元，但开庭时只提供了一张10万元的收款收据原件，且这10万元也没有银行转账或取款记录，明显是虚假伪造的。

6、上诉人因为涉案房屋的扫尾工作未完成及一房二卖问题未解决才未及时收房。

7、上诉人与被上诉人签订退房协议，是迫于及时止损的心理以及当时冷水滩的房价整体上涨，为了解决一房二卖的问题，减少损失，并不知道吉华公司已经破产清算了。

二审被上诉人辩称被上诉人辩称，一审查明的事实正确，尊重一审判决并请求依法驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称唐满玲向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判决被告天宇公司为原告办理不动产证；3、依法判决被告天宇公司将原告所购买的房屋交付给原告。

一审法院查明一审法院经审理查明：吉发公司在开发银竹家园小区的过程中资金链出现问题，2012年6月18日被告吉发公司（甲方）与朱长庚和王贤孝（乙方）签订了一份《盛世华府合作开发协议》约定：双方对盛世华府项目（即B栋）进行合作开发，乙方以十层以上工程建设费用入股，盛世华府十一层至三十二层乙方占60%。

2013年4月26日被告吉发公司（甲方）与朱长庚和王贤孝（乙方）签订了一份《盛世华府合作开发房源分配补充协议》约定乙方分得盛世华府第十一层至三十二层房屋225套建筑面积23472.34平方米，其中包括2-28K号房屋。

同时约定甲、乙双方任何一方无权销售处置对方的房源，一经发生处以所销售处置房源三倍的价格赔偿给对方，单价3000元∕平方米。

后2-28K号房屋分配在朱长庚名下，朱长庚和王贤孝所分配的房屋仍以吉发公司的名义销售。

2015年3月10日被告吉发公司与原告签订了一份《永州市商品房买卖合同》（合同编号201300062-28K）约定:原告以每平方米2511.51元的价格购买被告吉发公司
开发的银竹家园小区B栋2-28K号建筑面积71.67平方米的房屋，总价款180000元。

同日原告以银行转账的方式向被告吉发公司指定的周艳娥账户转款163800元，被告吉发公司出具了180000元的收款收据，双方对合同进行了网签。

同日原告具下一份承诺书“本人出资壹拾捌万元购买吉发公司的盛世华府2-28K号住房，合同编号201300062-28K，如吉发公司在2015年9月10日前退还购房款，本人承诺无条件配合吉发公司办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还房款，此房归本人所有。

"2015年4月3日原告与被告吉发公司又签订了一份《永州市商品房买卖合同》约定:原告以每平方米2115.06元的价格购买被告吉发公司开发的银竹家园小区B栋3-20C号建筑面积80.70平方米的房屋，总价款200000元。

同日原告以银行转账的方式向被告吉发公司指定的周艳娥账户转款182000元，被告吉发公司出具了200000元的收款收据，双方对合同进行了网签。

2015年7月1日原告唐满玲从吉发公司领取利息6000元，9月17日领取利息1000元，11月6日原告唐满玲向吉发公司出具了“今领到吉发公司退房款90000元"的领条，并在领条中注明“以银行实际到账为准，下欠340000元"。

同日吉发公司向原告转款90000元。

11月12日原告唐满玲向吉发公司出具了“今领到吉发公司退房款100000元"的领条，并在领条中注明“以银行实际到账为准，下欠240000元"。

11月13日吉发公司向原告唐满玲转款30000元。

后原告唐满玲向吉发公司出具了“今领到吉发公司退房款30000元"的领条，并在领条中注明“以银行实际到账为准，房款及损失不退完，房子继续属唐满玲。

"根据被告吉发公司财务账面显示2016年12月20日吉发公司从何艳（何华吉之女）账户向唐满玲付款30000元，2016年3月7日付借款本金20000元。

另2015年12月25日吉发公司向原告转款500元无账面显示。

到此吉发公司实收原告金额345800元，原告收回吉发公司的款项为177500元。

被告吉发公司于2015年11月1日与第三人黄国友签订了《商品房买卖合同》约定:第三人黄国友以每平方米2790.57元的价格购买被告吉发公司开发的银竹家园B栋2-28K号建筑面积71.67平方米
的房屋，总价款200000元，交房时间为2017年12月30日前。

同日第三人以现金的方式向被告吉发公司付款100000元，2016年3月20日交款100000元，被告吉发公司出具了加盖永州市吉发房地产开发有限公司盛世华府项目部财务专用章100000元的收款收据，共计200000元。

由于被告吉发公司与原告签订了B栋2-28K号《永州市商品房买卖合同》损害了朱长庚的利益，2015年11月30日被告吉发公司向朱长庚具下了承诺书“吉发公司将所属朱长庚的盛世华府B栋3-29F、B栋2-28H、B栋2-28K三套房源未经许可抵押给别人，现朱长庚要求吉发公司于2016年4月1日前将以上三套房源解除抵押，否则产生的一切后果及法律、经济责任由吉发公司负责"。

2016年4月第三人黄国友接收了B栋2-28K号房屋并装修使用。

2018年6月原告因没有接收房屋的问题进行信访。

2018年9月原告唐满玲与吉发公司协商后解除了B栋3-20C号《永州市商品房买卖合同》，9月21日吉发公司退给原告购房款200000元。

至此吉发公司账面反映共退给原告唐满玲购房款377000元。

一审法院认为一审法院认为,2015年3月10日原告唐满玲与吉发公司签订B栋2-28K《永州市商品房买卖合同》的同时，原告向吉发公司具下一份承诺书“本人出资壹拾捌万元购买吉发公司的盛世华府2-28K号住房，合同编号201300062-28K，如吉发公司在2015年9月10日前退还购房款，本人承诺无条件配合吉发公司办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还房款，此房归本人所有。

"虽然对此承诺原告唐满玲以无原件不予认可，但该承诺书与《永州市商品房买卖合同》签订时间、被告的退款时间、吉发公司原法人代表何华吉出具给朱长庚的承诺书等证据相互印证，形成证据链，应当予以采信。

从而说明原告唐满玲与吉发公司之间实际发生的是借贷关系，双方签订的B栋2-28K《永州市商品房买卖合同》是为180000元借款提供担保合同，是为了实现债权，而非物权，因此，本案应是民间借贷法律关系。

但原告不愿意按民间借贷法律关系处理，因此本案对原告与被告吉发公司的往来款项不进行分析认定。

由于原告的请求
权与本案的基本事实不一致，涉及的法律关系不同，在一审法院做出相应的解释后，原告不愿意变更诉讼请求。

因此现原告唐满玲请求依法确认原告与被告签订的盛世华府2-28K房《永州市商品房买卖合同》合法有效，并判令被告交付房屋给原告，且为原告办理不动产权证书的诉求，与事实不符，应当不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项；《中华人民共和国民法通则》第八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告唐满玲的诉讼请求。

本案受理费300元，减半收取150元，由原告唐满玲承担。

二审期间，上诉人向本院提交了两份新证据。

一、《退房协议书》，拟证明退掉的是3-20C房，而2-28K则继续归上诉人所有。

二、微信聊天记录，拟证明没有及时收房的原因是因为扫尾工作没做完。

被上诉人质证，证据一：退房协议书的真实性无异议，但是2018年9月15日吉发公司已经破产清算了，中院的破产裁定是2018年7月30日下的。

这个协议是在破产清算一案裁定书之后写的，因此该协议是无效的。

个别清偿的行为被上诉人认为违反了破产法的规定，将保留追究相关责任的。

证据二：2018年的微信聊天记录，与本案没什么关系。

本院认证，退房协议书在中院破产裁定之后达成的，系无效协议，本院不予采信。

聊天记录与本案无关，不予认定。

本院查明本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为本院认为，上诉人唐满玲虽然与被上诉人吉发公司签订了两份《永州市商品房买卖合同》，房价合计38万元。

在签订第一份合同时，上诉人出具了一份《承诺
书》：本人出资壹拾捌万元购买吉发公司的盛世华府2-28K号住房，合同编号201300062-28K，如吉发公司在2015年9月10日前退还购房款，本人承诺无条件配合吉发公司办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还房款，此房归本人所有。

而后被上诉人吉发公司陆续退还上诉人唐满玲购房款及利息共计377000元。

从上诉人上述行为来看，双方应是民间借贷法律关系，《商品房买卖合同》只是为借款提供担保，上诉人提出《承诺书》系复印件，不能作为定案依据。

但从上诉人领取退房款及利息来看，也印证了是借贷的行为。

故上诉人要求确认双方签订的《永州市商品房买卖合同》合法有效，被上诉人应按合同约定交付房屋并办理不动产权证的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人唐满玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人唐满玲承担。

本判决为终审判决。

落款
审判长李振湘
审判员李秋云
审判员万竹婷
二〇二〇年十一月二十日
书记员杨能附法律依据附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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