南阳非凡置业有限公司、袁娜等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

南阳非凡置业有限公司、袁娜等房屋买卖合同纠纷民事二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省南阳市中级人民法院
【审理法院】河南省南阳市中级人民法院
【审结日期】2021.11.15
【案件字号】(2021)豫13民终6486号
【审理程序】二审
【审理法官】李新华罗军杨乐
【审理法官】李新华罗军杨乐
【文书类型】判决书
【当事人】南阳非凡置业有限公司;袁娜;阮栋
【当事人】南阳非凡置业有限公司袁娜阮栋
【当事人-个人】袁娜阮栋
【当事人-公司】南阳非凡置业有限公司
【代理律师/律所】毛雪瑜河南衡祥律师事务所;裴洪基河南衡祥律师事务所;刘光伟河南威武律师事务所;刘冰河南威武律师事务所
【代理律师/律所】毛雪瑜河南衡祥律师事务所裴洪基河南衡祥律师事务所刘光伟河南威武律师事务所刘冰河南威武律师事务所
【代理律师】毛雪瑜裴洪基刘光伟刘冰
【代理律所】河南衡祥律师事务所河南威武律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】南阳非凡置业有限公司
【被告】袁娜;阮栋
【本院观点】本案的争议焦点为：1.商品房买卖合同不能签订时是否系不可规于双方的事由造成？2.是否使用定金罚则？阮栋、袁娜与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》为预约合同，是双方为签订商品房买卖合同而订立的。

【权责关键词】显失公平催告撤销代理违约金恢复原状不可抗力合同约定诚实信用原则第三人新证据财产保全诉讼请求维持原判执行异议查封冻结
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【本院查明】本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：1.商品房买卖合同不能签订时是否系不可规于双方的事由造成？2.是否使用定金罚则？阮栋、袁娜与南阳非凡置业有限公司签订的《中信国安城房源认购书》为预约合同，是双方为签订商品房买卖合同而订立的。

双方约定自阮栋、袁娜缴纳签约定金之日起5日内，即2019年3月21日前双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。

但由于南阳非凡置业有限公司为第三人提供股权担保，北京市高级人民法院依据(2019)京财保2号《民事裁定书》于2019年3月14日对案涉房产予以查封，虽然南阳非凡置业有限公司提出执行异议，但至今尚未解封，导致双方不能按约定签订商品房买卖合同，案涉房产亦不能交付。

故由于南阳非凡置业有限公司的原因导致预约合同的目的已经不能实现，南阳非凡置业有限公司构成根本违约。

南阳非凡置业有限公司诉称未签订房屋买卖合同的原因系不可归责于双方事由造成，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付
定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方签订的《中信国安城房源认购书》约定，阮栋、袁娜已经向南阳非凡置业有限公司按期支付100000元定金，且无其他违约行为，南阳非凡置业有限公司作为违约方应当双倍返还定金。

综上，南阳非凡置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人南阳非凡置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 20:39:02
【一审法院查明】一审法院认定事实，2019年3月25日阮栋、袁娜与南阳非凡置业有限公
司签订《中信国安城签约确认单》(编号为0003003)、《中信国安城房源认购书》(编
号:0002742)，合同约定:原告认购B区11号楼2单元2层201号(东户)建筑面积180.67平方米成交总房款为1869046元首付款379046元贷款额1490000元;乙方支付人民币10万元作为签约定金(签约定金在签署《商品房买卖合同》后自动转入房款);四、甲乙双方签订《商品房买卖合同》期限:自乙方交纳签约定金之日起5日内即2019年3月21日前乙方与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并支付首期购房款。

阮栋、袁娜于2019年3月16日缴纳10万元定金非凡置业公司向阮栋、袁娜出具一张收据(收据编号为0006062)收据内容为:100000元定金B-11某-2-201房;2019年3月25日向被告缴纳剩余首付款279046元、大修基金11743.6元被告向阮栋、袁娜出具两张收据(收据编号为0006219、0006182)收据内容分别为:279046元房款B区-11某-2-201房;10343.5元大修基金B区-11
某-2-201房;向南阳金安诚房地产经纪有限公司缴纳800元按揭代理费南阳金安诚房地产经纪有限公司向原告出具收据(收据编号为4169045)，收据内容为:800元按揭代理费。

另查明因中国金谷国际信托有限责任公司与中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司金融借款合同纠纷一案北京市高级人民法院于2019年3月7日作出(2019)京财保2号《民事裁定书》裁定:“冻结被申请人中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司名下银行存款599026108.47元若存款余额不足则查封其名下同等价值的其他财产。

”北京市高级人民法院依据该裁定书于2019年3月14日对案涉房产予以查封至今案涉房屋仍在查封状态致使非凡置业公司不能交付房屋已构成实质违约为此原告向本院提起本案诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系房屋预约合同纠纷，本案的争议焦点是涉案房屋预约合同是否达到解除条件；合同解除后非凡置业公司返还阮栋、袁娜数额问题。

一、关于双方所签订的《中信国安城房源认购书》效力问题。

依据我国《民法典》第四百六十五条、第五百零九条规定，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。

当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

本案中双方在平等、自愿基础上签订《中信国安城房源认购书》，该协议性质为商品房预约合同，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效合同。

双方当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

二、关于双方所签订的《中信国安城房源认购书》是否解除。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。

本案中，涉案房产被法院查封保全，双方之间的《中信国安城房源认购书》已不能继续履行，合同目的已不能实现，袁娜、阮栋主张解除合同达到法定解除条件，对于袁娜、阮栋诉请，法院予以支持。

三、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十
七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，非凡置业公司向阮栋、袁娜出具的收据(编号0006062)上注明：100000元整定金B区-11某-2-201房。

阮栋、袁娜已于2019年3月16日向非凡置业公司支付了10万元定金。

诉争房屋2019年3月14日被北京市高级人民法院裁定查封，非凡置业公司在收取阮栋、袁娜定金及签订合同时应当知道合同约定房屋已被查封。

根据双方签订的《中信国安城房源认购书》约定：“四、甲乙双方签订《商品房买卖合同》期限：自乙方交纳签约定金之日起5日内，即2019年3月21日前乙方与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并支付首期购房款。

”，非凡置业公司违反诚实信用原则，在与阮栋、袁娜签订案涉房源认购书时未披露案涉房屋已被查封的情况，现因非凡置业公司一方的原因造成截至目前仍然无法签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，非凡置业公司已无法根据合同约定履行义务，非凡置业公司构成根本违约。

因此应适用定金罚则，对于阮栋、袁娜请求判令被告双倍返还定金的请求，法院予以支持。

四、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。

阮栋、袁娜请求非凡置业公司返还购房款379046元、11743.6元大修基金，同时请求非凡置业公司支付自2019年6月21日起按照已付房款金额支付违约利息的请求，法院予以支持。

五、关于按揭代理费是否返还的问题。

本案中按揭代理费是由南阳金安诚房地产经纪有限公司收取的，并非非凡置业公司收取的，因
此非凡置业公司并不具有返还按揭代理费的义务，对于阮栋、袁娜请求非凡置业公司返还按揭代理费的诉讼请求，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六、第五百八十七条规定，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第四条之规定，判决：一、解除阮栋、袁娜与南阳非凡置业有限公司于2019年3月25日签订的《中信国安城房源认购书》(编号：0002742)。

二、限南阳非凡置业有限公司在判决生效后十日内，返还阮栋、袁娜购房款、大修基金、双倍定金共计490789.6元及利息，利息以390789.6元为基数，自2019年6月21日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，自2019年8月20日起按全国银行业间同期拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)计付至款付清之日止。

三、驳回阮栋、袁娜的其他诉讼请求。

案件受理费为3587元，由南阳非凡置业有限公司承担。

本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】南阳非凡置业有限公司上诉请求：1、撤销南阳市宛城区人民法院(2021)豫1302民初5949号民事判决第二项，改判南阳非凡置业有限公司退还袁娜、阮栋定金50000。

(不服金额50000元)。

2、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由:一、一审认定事实错误，本案商品房买卖合同未能签订并不是上诉人一方的原因造成的，未能签订系不可归责于双方的事由造成。

上诉人与被上诉人签订买卖合同时上诉人对房产被诉前保全并不知情，本案商品房买卖合同未能签订的根本原因，系上诉人不能预料到的因公司股东债务纠纷被采取财产保全措施，且在该纠纷中，上诉人既不是借款人，也不是担保人，在2017年就已经解除土地抵押担保，并由公司股东存在任何抵押、担保的情况。

在得知被采取保全措施后上诉人并没有消极处理，而是积极应对，采取一切措施，保证认筹业主的合法权益，因此未能签订商品房买卖合同不能归责于上诉人。

二、一审判决适用法律错误定金与利息不能同时存在。

根据上述可知未能签订房屋买卖合同系不可归责于双方事由造成的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》“因不可归责于当事人双方的
事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”规定上诉人不用承担双倍返还定金的赔偿责任。

且房款利息也是具体违约责任方式原审法院判决适用定金法则同时支持房款利息同时适用定金与违约金适用法律不当。

三、一审判决上诉人双倍返还定金显失公平。

本案中房屋买卖合同的签订现在虽存在障碍但并非无法消除，上诉人自始至终愿为业主提供退款、换房的解决方案。

即便在相关案件生效进入执行阶段后，上诉人也可依法向执行法院申请自行销售，被上诉人按照法院要求将剩余购房款交付人民法院后，人民法院可为原告办理涉案房产的解封手续，上诉人仍可同其签订商品房买卖合同并办理不动产权利证书。

一审判决不考虑上诉人在处理该问题中做出的种种努力，判决上诉人双倍返还定金明显显失公平严重影响企业经营。

综上，上诉人认为一审法院认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法予以改判。

综上，南阳非凡置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
南阳非凡置业有限公司、袁娜等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
河南省南阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫13民终6486号当事人上诉人(原审被告)：南阳非凡置业有限公司(曾用名：中信国安置业有限公司)。

法定代表人：张惟肖，任公司董事长。

委托诉讼代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：裴洪基，河南衡祥律师事务所律师实习律师。

被上诉人(原审原告)：袁娜。

被上诉人(原审原告)：阮栋。

二被上诉人委托诉讼代理人：刘光伟，河南威武律师事务所律师。

二被上诉人委托诉讼代理人：刘冰，河南威武律师事务所实习律师。

审理经过上诉人南阳非凡置业有限公司因与被上诉人袁娜、阮栋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院(2021)豫1302民初5949号民事判决，向本
院提起上诉。

本院于2021年11月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称南阳非凡置业有限公司上诉请求：1、撤销南阳市宛城区人民法
院(2021)豫1302民初5949号民事判决第二项，改判南阳非凡置业有限公司退还袁娜、
阮栋定金50000。

(不服金额50000元)。

2、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由:一、一审认定事实错误，本案商品房买卖合同未能签订并不是上诉人一方的原因造成
的，未能签订系不可归责于双方的事由造成。

上诉人与被上诉人签订买卖合同时,上诉人对房产被诉前保全并不知情，本案商品房买卖合同未能签订的根本原因，系上诉人不能
预料到的因公司股东债务纠纷被采取财产保全措施，且在该纠纷中，上诉人既不是借款人，也不是担保人，在2017年就已经解除土地抵押担保，并由公司股东存在任何抵押、担保的情况。

在得知被采取保全措施后,上诉人并没有消极处理，而是积极应对，采取一切措施，保证认筹业主的合法权益，因此未能签订商品房买卖合同不能归责于上诉人。

二、一审判决适用法律错误,定金与利息不能同时存在。

根据上述可知,未能签订房屋买
卖合同系不可归责于双方事由造成的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同
未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”规定,上诉人不用承担双倍返还定金的赔偿责任。

且房款利息也是具体违约责任方式,原审法院判决适用定金法则同时支持房款利息,
同时适用定金与违约金,适用法律不当。

三、一审判决上诉人双倍返还定金显失公平。

本案中房屋买卖合同的签订现在虽存在障碍,但并非无法消除，上诉人自始至终愿为业主提供退款、换房的解决方案。

即便在相关案件生效进入执行阶段后，上诉人也可依法向执行法院申请自行销售，被上诉人按照法院要求将剩余购房款交付人民法院后，人民法院可为原告办理涉案房产的解封手续，上诉人仍可同其签订商品房买卖合同并办理不动产权利证书。

一审判决不考虑上诉人在处理该问题中做出的种种努力，判决上诉人双倍返还定金明显显失公平,严重影响企业经营。

综上，上诉人认为一审法院认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法予以改判。

二审被上诉人辩称袁娜、阮栋辩称，一、涉案房屋至今仍还被查封，南阳非凡置业有限公司已构成交付不能，实质违约。

本案房屋至今仍被查封，袁娜、阮栋的损失仍在持续存在。

南阳非凡置业有限公司辩称诉前不知情，不合常理。

南阳非凡置业有限公司作为民事裁定书中被申请人，法院必定查封了南阳非凡置业有限公司的账号，在账号资金不足的情况下，才另行查封了房屋，且上诉人作为中信国安投资有限公司的全额子公司，其应当尽到合理注意义务。

南阳非凡置业有限公司在账号、房屋被查封的情况下，仍收取答辩人的定金、首付款、大修基金，应推定南阳非凡置业有限公司是明知、恶意。

况且，上诉人也没有任何合法有效证据证明其对保全部知情。

二、被答辩人要求占用资金期间的利息与双倍返还定金之间并不冲突。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金，”现上诉人违反诚实信用原则，恶意出售房屋，构成根本违约，应当使用定金罚则。

且根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

我国法律规定违约金及定金无法同时适用，但本案中答辩人要求赔偿占用资金期间的利息并非违约
金，上诉人故意混淆两者，若由答辩人承担占用资金期间的利息，则上诉人将从本案中获利，将违反公平原则。

请求法院依法维持原审判决。

原告诉称阮栋、袁娜向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《中信国安城房源认购书》；2、判令南阳非凡置业有限公司返还购房款379046元、大修基金11743.6元、代理费800元；3、要求双倍返还定金10万元，要求按照391589.6元为基数自2019年6月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)计付至款付清之日止。

4、诉讼费用由南阳非凡置业有限公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实，2019年3月25日阮栋、袁娜与南阳非凡置业有限公司签订《中信国安城签约确认单》(编号为0003003)、《中信国安城房源认购书》(编号:0002742)，合同约定:原告认购B区11号楼2单元2层201号(东户),建筑面积180.67平方米,成交总房款为1869046元,首付款379046元,贷款额1490000元;乙方支付人民币10万元,作为签约定金(签约定金在签署《商品房买卖合同》后自动转入房款);四、甲乙双方签订《商品房买卖合同》期限:自乙方交纳签约定金之日起5日内,即2019年3月21日前乙方与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》,并支付首期购房款。

阮栋、袁娜于2019年3月16日缴纳10万元定金,非凡置业公司向阮栋、袁娜出具一张收据(收据编号为0006062),收据内容为:100000元定金B-11某-2-201房;2019年3月25日向被告缴纳剩余首付款279046元、大修基金11743.6元,被告向阮栋、袁娜出具两张收据(收据编号为0006219、0006182),收据内容分别为:279046元,房款B区-11某-2-201房;10343.5元,大修基金B区-11某-2-201房;向南阳金安诚房地产经纪有限公司缴纳800元按揭代理费,南阳金安诚房地产经纪有限公司向原告出具收据(收据编号为4169045)，收据内容为:800元,按揭代理费。

另查明,因中国金谷国际信托有限责任公司与中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司金融借款合同纠纷一案,北京市高级人民法院于2019年3月7日作出(2019)京财保2
号《民事裁定书》,裁定:“冻结被申请人中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司名下银行存款599026108.47元,若存款余额不足,则查封其名下同等价值的其他财产。

”北京市高级人民法院依据该裁定书于2019年3月14日对案涉房产予以查封,至今案涉房屋仍在查封状态,致使非凡置业公司不能交付房屋,已构成实质违约,为此原告向本院提起本案诉讼。

一审法院认为一审法院认为，本案系房屋预约合同纠纷，本案的争议焦点是涉案房屋预约合同是否达到解除条件；合同解除后非凡置业公司返还阮栋、袁娜数额问题。

一、关于双方所签订的《中信国安城房源认购书》效力问题。

依据我国《民法典》第四百六十五条、第五百零九条规定，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。

当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

本案中双方在平等、自愿基础上签订《中信国安城房源认购书》，该协议性质为商品房预约合同，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效合同。

双方当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

二、关于双方所签订的《中信国安城房源认购书》是否解除。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。

本案中，涉案房产被法院查封保全，双方之间的《中信国安城房源认购书》已不能继续履行，合同目的已不能实现，袁娜、阮栋主张解除合同达到法定解除条件，对于袁娜、阮栋诉请，法院予以支持。

三、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债。