江苏南京宋都美域锦园项目年度整合营销策略报告165页PPT

03-05年
05-08年
09年之后
落寞时代
领袖时代
纷争时代
特征：对于河西的开发迟 观望和怀疑态度，开发商 较少，项目集中在奥体一 带，金马俪城等
特征：河西分化，大品牌开发 商领袖河西市场，仁恒、万科、 中海等
特征：群雄并立，大小品 牌戮战河西，保利、华润、 中北、宋都、仁恒等
光明城市：6500元/㎡的新高度 金马郦城的4500时代
三期打造传承和升级化的产品
10年度买普通住房发0.5%购房补贴，高档 房10年度停止发补贴
政策走势
普通商品住房：建筑面积在144平方米以下，容积率大于1（不含酒店式公寓）
09年底和10年初的宏观调控，打击投资客，导致 市场短期内进入观望市场，出现量跌价平的局面
政策走势
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 701
洞察3：传承VS突破
广告总精神：回家，是度假的开始 07.6月=========》 2009年==============》2019?
三重洗礼度假社区 锦园：第一季 第二季 第三季 定位： 15万平米.新古典造园.升级度假社区 推广：超越，总在成功之后
价格的升级—客群的裂变—如何向客群喊话？与客群沟通？ 竞争的加剧—客群的掠夺—采取怎样的渠道捕捉客群？
仁恒江湾城之后的涨价潮
朗诗国际街区：科技住宅领衔破万 河西房价突破2万单价
河西成为南京楼市热点和焦点板块，抢占河 西成为开发商成功的关键
项目之于板块
项目位于河西南部，板块向南发展的主趋势不变
宋都美域
新古典风格 三地铁概念 一期实景展示，情景营销 超大绿化，游泳池等 周边生活配套日趋齐全 教育、医疗体系健全 地块中最好位置，资源最佳 精装概念，托起楼王
开发时间：1992-2019年 北部中心：龙江片区 功能定位：以居住和科技 园为主体功能 发展引擎：高教新寓的开 发带动 开发现状：完善配套、改 善环境
开发时间：09年开始启动 北部中心：江东南路的延伸 段 功能定位：以现代化居住、 工作、休闲等为主体 发展引擎：中部的发展成熟 开发现状：开发准备阶段
8
2
战略问题梳理归纳
问题1:如何准确的捕捉2019年度的目标客群? 问题2:如何寻找和打造宋都专属的核心竞争力? 问题3:如何在传承中寻求突破与创新? 问题4:如何把握销售节奏执行价格策略?
contents报告目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
观局=宋都美域锦园10年度市场阅读研究 破局=宋都美域锦园10年度营销策略建议 搅局=锦园10年度第一季度执行策略 商务报价/服务团队
由
北
北部
向
南
推 中部
进
南部
开发时间：2019-2009年 北部中心：河西CBD 功能定位：形成新区现代 服务业聚集区、中高标准 居住区、滨江休闲地与都 市产业园 发展引擎：奥体中心十运 回带动 开发现状：逐步走向成熟
河西房产发展轨迹
板块之于河西
09-10年度，河西房价达到一个新的高度，从年初的9000 元/平米上升到当前的2万单价，增幅达到122%
两梯两户 两单元
A1 3/2/2 A2 3/2/2
5#
两梯三户 一单元
C1 3/2/2 C2 3/2/2 C3 2/2/1
6#
两梯三户 一单元
7#楼王 两梯两户 两单元
C1 3/2/2 C2 3/2/2 C3 2/2/1 D1 4/2/4 D2 4/2/3
D3 4/2/3
D4 4/3/4
合计：324套房源
面积 131.95 134.50 93.02 131.41 136.08 140.84 133.93 93.43 140.84 133.93 93.43
282 197.33 221.77
300
套数
34 102 套
34
34
34 68 套
34
17 51 套
17
17
17 51 套
17
17
10 52 套
32
汇报
第一部分
观局=宋都美域锦园10年度市场阅读研究
河西之于南京
河西定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业 兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览区域
城市发展由单核向多核 发展战略
“一城三区”战略----奠定奥 体发展新布局
板块之于河西
河西新城三大板块分区，由北向南发展，功能职责清晰， 奥南板块的崛起是城市发展的趋势
【厚石-战略前洞察】
洞察1：价格VS客群
[09宋都锦园价格走势曲线]
从9300—16000， 宋都无论从单价还是总价 一举迈入高端行列第一阵营
[09宋都锦园推盘波次]
时间 推盘波次
日
09年 6月6日
第一批 3#、4#、
8#
第二批 9#、13#
各51套，合计： 151套
9#楼51套，13#楼 102套（151套）
预计10年3-5月推出二期精装住宅 预计2019年推售高层产品
预计年初推出一波房源:精装科技住宅
中北品尚 保利项目 宋都美域
一期在售，二期预计10年3月推出 预计6-10月一期上市
预计年后推出三期项目
群雄逐鹿的时代，宋都如何突围？ 如何在激烈的红海中寻找自己的蓝海？ 打造专属的核心竞争力？以便支撑更高的价格上涨？
定位是否突破？如果需要突破， 如何突破？是传承创新还是颠覆另谋？
洞察4：房源VS销售
7#顶级楼王
1#5#6# 普通公寓
10#11#12# 剩余房源
2#明星房源
多层次多级别房源汇聚 如何把握销售节奏?如
何制定价格策略?
楼栋
户型
1#
两梯三户 两单元
F1 3/2/2 F2 3/2/2 F3 2/2/1
2#
均价9300元
均价10000元左 右
09年
第三批
10#、11#楼各51
11月21日 10#、11#、 套；12#楼102套
12#
（204套）
16000元/平米
销售情 况 售罄
售罄
在售中
价格的跳跃性成长， 必然导致客群的裂变
对于2019年， 如何更准确捕捉 美域的客群？
10年
01#、02#、 5#51套、6#51套
05#、06# 1#102套、2#68套
楼王07#
7#楼王约52套
10年推 出
凤凰和熙 万达广场 仁恒江湾城 碧瑶花园 御江金城
和府澳园
洞察2：竞争VS突围
2009年下 2019年上 2019年下 2019上 2019下
09年上半年推出一期，二期预计10年3月推出 预计10年推出中高端产品
二期10年下半年入市，面积和一期相差不大，与本项目竞争较大