住宅项目整体定位与物业发展建议

云城区在售主要楼盘容积率情况
6.8
“住宅容积率在3.0以上算是相对较高的，容积率高达6的话物 业排布将是挑战，楼间距和居住舒适度将是项目劣势” ——地产专业人士，陈先生
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【项目劣势2】中专桥狭窄，影响南山河两岸的居民通勤，同时
影响项目商业氛围
中专桥仅9米宽，作为南 山河东岸的居民通往市 区的重要桥梁之一，在 上下班高峰期存在较为 严重的拥堵现象，影响 市民出行
打造区域中高端楼盘 保证项目大于15％的行业利润率
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【目标理解】初步测算后发现要实现经济目标需要容积率达到
6.0以上
目标收益率下容积率低值初算
计算假设条件：
面积（平方米）
容积率
售价：住宅6000元/平方米，公寓6400元 住宅（含公
/平方米，商业按出售一二层，价格15000
寓）
商业
元/平方米，车位按16万/个
地块暂未同意拆迁的业主分布图
总户数共 240户
222户已征 询意见
202户同意
20户不同 意
18户暂无法联系
数据来源：华侨新村旧城改造调查汇报稿
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【属性界定】
四线城市·老城区·河景资源 中等规模·高容积率·旧改项目
困难：高容积率如何进行物业排布，如何保证舒适度 机会：项目综合素质好，位处老城区优质地段，具备河景资源
xxx项目 定位与物业发展建议
2014年5月
本项目在策划定位阶段工作分两部分，目前处于第一阶段：整体 定位及物业发展建议
2014/03
第一阶段
第一阶段(中期）
市场调研与访谈
项目整体定位与规划建项议目整体 定位及物业发展建议
市场调研与访谈 – 项目周边及重点商业 – 在售住宅项目 – 政府访谈 – 专业人士访谈 –Fra Baidu bibliotek消费者访谈
购物生活等配套 华侨新村菜市场 邮局、同福超市等
以地块为中心800米范围内配套分布
妇幼保健院
红十字妇产医院
皮肤病防治院 邮政马坪支局
同福超市
市第二小学 华侨幼儿园 华侨新村菜市场
市第三小学
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【项目优势2】地块西侧为南山河，约有1000米河岸可视景观带
，私享250米的滨河景观休憩长廊
项目可利用的景观资源 项目紧临南山河，其中可 视范围达1000米 250米滨河休憩长廊
PART 1
项目本体分析
报
PART 2 核心问题界定
PART 5 项目定位
告 目 录
PART 3 宏观区域研究
PART 6 物业发展建议
PART 4 市场分析
PART 7 经济测算
3
P1.项目本体分析
通过对项目本体进行解读，总结 出项目的优劣势
1、项目基本情况
2、优劣势分析
对河东岸的商业也有一 定影响
中专桥窄，交通拥堵
城市核心区
中专桥
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【项目劣势3】受征询意见的业主，90%同意拆迁，但仍有20户
暂未同意拆迁
约20户业主因各种原因暂未同意拆迁，需要 尽快解决，这是项目拆迁及前期操作的难点 之一
但考虑到政府是拆迁以后交付地块给发展商 ，拆迁问题不是项目的核心问题；
250米滨河休憩长廊
1000米河岸可视景观带
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【项目劣势1】项目容积率约6.8，预期舒适度较低，建议在符
合经济条件下，尽可能降低项目容积率
华侨新村项目总建筑面 积为14.5万平方米，占 地仅32亩，容积率预计 高达6以上
云城区在售楼盘除雅湖 轩是单体楼容积率高以 外，其它楼盘的容积率 大部分在2.5左右，且均 不超过4.0
66000
利润（万元）
税前利润 税后利润
成本利润率
11900 8900
15%
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【目标理解】结合客户目标和项目现状，本项目存在两方面的
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P2.核心问题界定
理解目标，提炼核心问题
1、项目目标 2、目标理解 3、核心问题
【项目目标】
开发商目标
1、获得较高的利润空间 2、打造云城区中高端产品， 树立“旧城改造标杆”， 促使后续项目持续开发
政府目标
通过华侨新村项目改造， 打通河南东路与河南中路 相连接，提升城市形象
世联解读
开发商对本项目的期望是：
111322 15000
建安成本：住宅1800元/平方米，商业
2300元/平方米
成本（万元）
其它 车位 合计 1400 1000个（1不2含77车22位）
土地补偿金 拆迁补偿 建安 其它 合计
6000
5000 32400 10600 54000
销售收益（万元）
6.0
住宅（含公 寓）
商业
车位
合计
42000 11300 12800
三茂铁路
广昆高速
324国道
城市核 心区
0.8公里
1公里
云浮市政府
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【地块状况】总用地约为32亩，容积率初定为6.8，住宅只能做
高层形式，地块内部现有大量待拆迁建筑，主要为住宅
地块指标 总规划用地：32亩（不包括沿河18 米宽的道路） 用地性质：商住 容积率初定为6.8 总建筑面积约145,000平方米
针对项目基本情况， 界定核心问题，并提出项 目的主要发展战略与定位 ，同时提出项目物业发展 建议
内容包括： – 项目 本体分析 – 区域宏观研究 – 物业市场分析 – 项目发展战略 – 物业发展建议 – 财务测算
2014/05
第二阶段
规划跟进
为确保项目设计顺利进行， 提供设计顾问工作
备注：应甲方要求，项目名称改为华侨新城，特此说明。
拆迁指标 总拆迁面积约为42,445平方米 其中住宅面积约为39,733平方米， 其余为商业和幼儿园
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【项目优势1】地块周边800米范围内拥有三所医院，还有幼儿
园小学，购物生活配套均较完善
三所医院 妇幼保健院 红十字妇产医院 云浮皮肤病防治院
教育配套 市第二、第三小学 华侨幼儿园
云城区
罗定市
云安县 新兴县
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【项目区位】项目地块处在市区的老城区，距离市政府仅一公
里距离，区位优势明显
项目位于云城区的东南部
距离市中心仅0.8公里，交 通便利
距离云浮市政府仅1公里， 位置极佳
交通情况： 区域交通主要有三茂 铁路、324国道、广 昆高速 新世纪大道距离项目 位置仅百米
3、项目属性
【区域概况】云浮地处广东省中西部，东部与珠三角接壤，距
广州仅两小时车程
云浮城市区位 云浮市位于广东省中西 部 东连珠江三角洲，西靠 广西东部，北临西江 距广州140公里，距香 港260公里
云浮市行政区划 云浮市辖云城区、新兴 县、云安县、郁南县， 代管罗定市
郁南县