解读《江苏省城市规划管理技术规定2011》

2.5 建 筑 容 积 率 、 密 度
2.3.4 城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4 旧 的规定。编制特大城市的中心区详细规划、城市历史街区 版 保护规划时，可根据具体情况对容积率等非强制性指标作 适当调整，经规定程序批准后实施。
2.3.3 城市各类建筑的建筑密度、容易率不应超过表2.3.3 新 的规定。编制城市中心区、历史文化街等特殊地区详细规 版 划时，可参考表2.3.3，根据具体情况合理确定建筑密度、 容积率等指标，按规定程序批准后实施。
2.3
2.3.1 建筑基地最小面积不应低于表2.3.1的规定。
旧 版
表2.3.1 建筑基地面积下限指标
建设项目类型 低层 建筑基地面积㎡ 500 住宅建筑 多层 1000 高层 2000 — 非住宅建筑 低层 多层 1000 高层 3000
2.4 建 筑 基 地 指 标
2.3.2 建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一， 且不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
2.3.1 建筑基地最小面积不应低于表2.3.1的规定。
表2.3.1 建筑基地面积下限指标
新 版
建设项目类型 低层 建筑基地面积㎡ 500
住宅建筑 多层 1000 小高层 1500 高层 2000 低层 —
非住宅建筑 多层 1000 高层 3000
2.3.2 建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一， 且不妨碍城市规划实施的，表2.3.1中的面积可以按照80％执行：
新 2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011） 版 和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。
公 共 绿 地 统 计
2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区， 旧 其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围 版 内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用 地。
3.1
新 版
强化指摘建筑正面间距控制 注重对现状住宅的权益保护 3.2.2 住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。 如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标应当与相邻地块的开 发利用统筹考虑。现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用 地的开发建设不应减少其现有日照时间。
适 用 范 围
新 1.2 本规定适用于城市和县城的规划建设用地范围。在此 范围内制定规划、进行规划管理，须执行本规定。市、县 版 城区以外的规定建设用地范围参照执行。
（二）用地管理
2.1 城 市 用 地 分 类
旧 2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB层（计算层）窗台面（距室内地平0.9米高） 计算，到南侧建筑顶部遮阳线的高度

新规基本要求： 底层、多层、小高层住宅，应当满足间距系数 要求； 历史上间距标准较低或者布局复杂等致使现有 住宅建筑日照低于现行标准的，不应由于新建建 筑降低其日照时间； 相邻地块的建筑高度、容积率、退界等应当统 筹考虑，不能为满足某一块地，损害相邻地块的 合法权益（建筑布局、退界、容积率、高度）；
注意事项： 高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑，应统一规划，优先进行 日照影响分析，确保日照符合国家标准。 中小城市、县城的用地条件、生活方式、环境质量应当有别于大城市和特大 城市，其高层住宅可以按间距系数控制（有的城市目前实行双控） 布局复杂的，或历史上日照标准低于现行标准的旧城区，选择用间距系数比 做日照分析更便于操作。
2.5.1 建 筑 容 积 率 、 密 度
旧 版
删除表2.3.6开放空间增加建筑面积指标 2.3.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要 以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面 积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面 积×该基地允许建筑容积率）。
解读 《江苏省城市技术管理规定》 2011年版 VS 2004年版
讲解的主要内容
总则 用地管理 建筑管理

执行起止
关 于 执 行 起 止
《技术规定》定于2004年8月1日起执行。 2004年8月1 旧 日之前已经城市规划行政主管部门提供规划设计要点或批 版 准规划设计方案的建设项目的规划管理，可按照2000年 版《江苏省城市规划管理技术规定》执行。
注意事项： 阳光权不可交易，规划管理应严格谨慎； 经规划审批的住宅建筑朝南的居室，应当满足 国家规定的日照要求； 因建筑设计存在自身遮挡情况的，应当根据实 际情况，尽可能满足日照标准（日照影响分析计 算参数标准会涉及相关内容）；
建 筑 的 非 住 宅 部 分
3.1.5.3 住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益 活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用 旧 房时，可扣除其高度计算日照间距。 沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计 版 算日照间距。 低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房 时，视同住宅建筑控制日照间距。 3.2.5.3 底层、多层、小高层住宅建筑地面等为休闲、健身、绿 化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房， 新 可以不考虑地面层的日照要求。 沿城市道路的多层、小高层住宅建筑的地面层为非住宅用房 版 时，从最低住宅层起算日照间距。
公园绿地是城市中向公众开放的、以游憩 为主要功能，有一定的游憩设施和服务设 施，同时兼有健全生态、美化景观、防灾 减灾等综合作用的绿化用地。它是城市建 设用地、城市绿地系统和城市市政公用设 施的重要组成部分，是表示城市整体环境 水平和居民生活质量的一项重要指标。
2.2
2.1.2 与城市规划建设用地相连的风景名胜区、旅游度假 新 区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地 版 范围内水域），可以计入公园绿地，其余不计入城市规划 建设用地。
新 《技术规定》定于2012年5月1日起执行。 2012年5月1日 之前已经城乡规划主管部门审定建设工程规划设计方案的， 版 可按审定的方案执行。
（一）总则
1.2 本规定是与《城市规划法》和《省实施办法》相配套 旧 的规范性文件，其适用范围同《省实施办法》。 1.3 城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公 版 路、河道、管线等适用本规定。 1.4 编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。
3.2.6.1 高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应 进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及其受其影响的周边 地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定，日 照影响分析的具体要求见附录四。 3.6.2.2 高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小高 层住宅建筑之间的日照间距可3.2.3条计算确定。 新 3.2.6.3 高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时，从最低住宅层起 版 算日照间距。
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删除容积率奖励的规定，明确容积率计算管理规定。 2.4 容积率计算和管理 2.4.1 住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米。 公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。 2.4.2各地应制定建筑层高的管理规定，层高超过规定一定幅度的，超过部分应折算容 积率。 2.4.3 各地应在国家和省相关规范的基础上，综合考虑满足居室日照、强化容积率管理、 维护公共利益和公共合法权益等要求，制定阳台、阁楼、地下室、半地下室、架空层、 过街楼、复杂地形上建筑物的建筑面积管理和容积率计算的具体规则，以规范管理、 促进和平。
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建 筑 容 积 率 、 密 度
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新规表2.3.3的修改内容： “中高层住宅”改为“小高层住宅”，容 积率上限略有提高； 工业建筑的建筑密度、容积率增加下限指 标，上限指标适当提高； 删除公共设施类用地的指标规定（科研、 大中专院校、体育场馆以及医疗卫生、文化 艺术、幼托等设施按照相应的规范进行设 计）； 增加超高层建筑指标的说明； 4、幼托、中小学等建设项目的容积率应 按有关规定执行，但不得超过上表中相应住 宅建筑的指标。 5、工业用地应提倡建设多层厂房，并在 规划条件中规定容积率的下限；工业用地上 兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密 度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑 执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标 可根据实际情况确定。 6、同一地块或同一建筑内包括不同建筑 类型的，其容积率按不同建筑类型的建筑面 积比例折算。 7、表中指标不包括地下层建筑面积。 8、表中指标为区间的，低值为下限，高 值为上限；其余指标为上限。 9、高度超过100米的超高层建筑，在满 足日照、交通、消防、施工安全等要求的前 提下，其建筑密度和容积率按照详细规划确 定的指标执行。
公共绿地 指满足规定的日照要求、适合于 安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团 绿地及其它块状带状绿地等。
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用 地 兼 容
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2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详 细规划的规定。 2.2.2 尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或 总体规划（小城市）的规定进行建设适建性划分。 2.2.3 城市建设用地的适建规定见表2.2.3。 2.2.4 表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境 的影响和基础设施等条件，确定其适建性。 2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调 整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。 2.2.6 城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、 文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服 务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。 2.2.1 各类建设用地的划分和使用应符合批准的详细规划的规定。 2.2.2 在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提前，提倡同一块地内不同使用 功能的混合。建设用地的兼容原则按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，用 地兼容要求应当在详细规划中规定，并在城市、县城乡规划主管部门出具的规划条件 中具体明确。 倡导合理的混合用地； 删除原版关于规划主管部分划分建设用地和项目适建性的规定； 建设用地的兼容性要求和尺度，应当在制定详细规划和拟定规划条件时规定； 2.2.3 制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划的 相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、 社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间。
可能出现的情形：不沿城市道路的下商上住，只扣除地面层。
高 层 住 宅 间 距
3.1.6.1 高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应 进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地 旧 区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。 3.1.6.2 高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与多、低层(含中高 版 层)住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条计算确定。 3.1.6.3 高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日 照间距。
2.5.2
（三）建筑管理
建 筑 层 数 划 分
旧 中高层住宅建筑为七层至九层的住宅建筑。 版
新 小高层住宅建筑指七层至十一层（含11跃12层）的住宅 版 建筑。
建 筑 布 局
旧 版
新 建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风、减 版 少建筑能耗。
日照间距
旧 版
日 照 间 距
3.1.2 住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。 不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影 响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积 率、建筑物退让）。