土地一级开发知识学习总结33

1、什么是土地一级开发，二级开发错误！未定义书签。

2、什么是三通/五通/七通一平？错误！未定义书签。

3、什么是熟地、生地、毛地和飞地错误！未定义书签。

4、上海土地开发有条件先将“生地”变成“熟地”错误！未定义书签。

5、土地一级开发招标错误！未定义书签。

6、房地产开发流程错误！未定义书签。

7、土地征用过程中的若干问题与对策错误！未定义书签。

8、有关土地开发的政策与法律错误！未定义书签。

9、开发商怎样进行土地一级开发错误！未定义书签。

10、土地估价与土地一级开发实施方案错误！未定义书签。

1、什么是土地一级开发，二级开发
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

一级开发后的熟地必须通过招牌挂形式公开上市，若有其他开发商的开发方案更加，则可能获得。

但一级开发者由于对该项目比较了解，更可能制定出最优的方案，所以更可能由它（事实上是它的联姻企业）获得开发权。

一级开发是一种国家行为，政府委托企业弄
2、什么是三通/五通/七通一平？
三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）
3、什么是熟地、生地、毛地和飞地
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

飞地，又称《插花地》，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

4、上海土地开发有条件，先将“生地”变成“熟地”
上海市市长韩正近日表示，上海今后的房地产市场继续全面放开，但政府对土地市场将依法严格管理，这有利于为海内外开发商创造更公开、更便利的市场环境。

韩正说，过去投资商进行房地产开发，要自己负责居民动迁，获取交通、水电、消防等各种审批。

今后，上海市政府将土地投向市场前，必须要将“生地”变成“熟地”，即先要明确这块土地的性质，确定所要开发楼宇的高度和容积率，开发商拿到后马上就可开工建设。

韩正强调，上海严格土地管理、完善政府职能，对信誉好、竞争力强的投资商来说，绝对是一个利好消息。

韩正是在会见新加坡经济发展局董事局联合主席杨烈国先生时说这番话的。

据悉，上海房地产业的发展总体上是健康的，预计今年的商品房竣工面积、销售面积和存量房交易面积，都将超过2000万平方米。

上海今后将加强对土地市场的调控，加快建立土地储备机制，全面推进经营性土地公开招投标；增加中低价位商品房供应；继续坚持“拆、改、留”并举方针，重点改造房屋结构简陋、环境较差的旧式里弄，保留保护好具有历史文化特色的建筑和街区；加快存量房交易、房屋租赁、物业管理等市场发展，促进房地产一、二、三级市场联动发展。

5、土地一级开发招标
北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法
第一章总则
第一条为规范土地一级开发项目招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，建立健全土地一级开发市场，根据《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称土地一级开发项目招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。

第三条除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。

第四条土地一级开发项目招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会的监督。

第五条北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标工作由土地储备机构组织实施。

区县国土资源分局协助市国土局做好本区县范围内招标投标的监督管理工作。

市土地储备机构负责全市土地一级开发项目招标投标工作的组织实施，区县土地储备机构经市土地储备机构授权可以承担本区县范围内土地一级开发项目招标投标工作的组织实施。

第六条参与土地一级开发项目投标的投标人应具备以下条件：
（一）具备本市房地产开发企业资质；
（二）投标人及其主要股东没有不良的信誉记录；
（三）拥有相应数量的项目资本金；
（四）招标文件要求的其他条件。

第二章招标
第七条土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协
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议，以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。

第八条招标人可以委托有资格的招标代理机构办理招标事宜。

第九条土地一级开发项目应当在招标前编制土地一级开发实施方案和招标方案。

第十条土地一级开发实施方案应包括以下内容：
（一）土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、地上（下）物情况和规划条件等；
（二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等；
（三）完成开发的时间和周期；
（四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。

第十一条实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。

第十二条招标人根据实施方案组织编制招标方案，对招标主体、招标时间、地点、招标组织方式等招标事项作出具体安排，并报市国土局审核。

第十三条土地一级开发项目招标投标应按照下列程序进行：
（一）编制招标文件；
（二）发布招标公告；
（三）索取招标文件；
（四）投标、开标；
（五）组织评标，确定中标单位；
（六）发出中标通知书；
（七）签订土地一级开发委托协议。

第十四条招标人根据实施方案和招标方案，组织编制招标文件。

招标文件的具体内容包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订土地一级开发委托协议的主要条款。

第十五条招标人可以根据项目的实际情况确定是否设定标底及标底的设定方式。

第十六条土地一级开发项目招标采取有标底招标的，招标文件应当标明，并在招标活动结束之前进行保密；在开标前，任何单位和个人不得泄露。

第十七条土地一级开发项目采取公开招标的，招标人应当至少在投标截止日二十日前，在国家或者市人民政府指定的报刊、信息网络和北京市土地整理储备中心网站上发布招标公告，并接受社会的监督。

招标公告内容应包括招标项目名称、招标人有关情况、招标项目的基本情况、投标人资格条件、招标文件的索取和投标的截止日期等。

第十八条招标人可以根据土地一级开发项目招标的具体情况对潜在投标人进行资格预审，并在招标公告中载明资格预审要求。

第十九条招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。

招标人需要对招标文件进行澄清或者修改的，应当在招标文件规定的投标截止日十五日前，以书面形式通知招标文件的所有收受人。

该澄清或者修改的内容视为招标文件的组成部分。

第二十条招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场。

第三章投标
第二十一条投标人是指参与土地一级开发项目投标的房地产开发企业或者由不少于一家房地产开发企业组成的联合体。

第二十二条两个以上的企业可以组成一个联合体，以一个投标人的身份投标。

联合体各方应签订联合投标协议，并不得再单独投标，也不得组成或参加其它联合体在同一项目中投标。

两个以上房地产开发企业组成联合体投标的，房地产开发资质等级以其中资质等级较低的房地产开发企业作为评标条件。

第二十三条投标人应根据招标文件的要求编制投标文件，并在指定的时间内，将投标文件送达投标地点。

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第四章开标、评标和中标
第二十四条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间进行。

开标地点应当为招标文件确定的地点。

招标人可委托公证机构对开标活动进行现场公证。

第二十五条土地一级开发项目评标委员会由招标人负责组建。

评标委员会由招标人代表及社会专家共同组成，成员人数为5人以上单数。

其中，社会专家应当从评标专家库中随机抽取，人数不得少于评标委员会成员总数的三分之二。

第二十六条投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理：
（一）逾期送达的或者未送达指定地点的；
（二）未按招标文件要求密封的。

第二十七条招标人收到的投标文件不足三个，招标人应当重新招标。

第二十八条评标委员会应根据招标人确定的评标标准和方法对投标文件进行评审，并可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第二十九条投标文件有下列情形之一的，为无效投标文件：
（一）无盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；
（二）无法定代表人出具的授权委托书的；
（三）未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；
（四）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；
（五）投标有效期不满足招标文件要求的；
（六）未按招标文件要求提交投标保证金的；
（七）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的；
（八）不符合招标文件规定的其他情形。

第三十条投标文件不响应招标文件的实质性要求和条件的，评标委员会应当作废标处理。

第三十一条招标人根据评标委员会的书面评标意见确定中标人。

第三十二条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标人应当将中标结果向社会公布。

第三十三条中标人应当按照中标通知书确定的时间，按照招标文件和中标人的投标文件，与招标人签订土地一级开发委托协议。

因中标人原因未能签订委托协议的，招标人有权取消中标人的中标资格。

第三十四条中标人应当按照招标文件的规定向招标人缴纳履约保证金。

中标人未按要求交纳履约保证金的，视为中标人放弃中标项目，并承担相应的法律责任。

第三十五条未中标的投标人所交纳的投标保证金，招标人在招标活动结束后五个工作日内予以退还，不计利息。

第三十六条中标人不得擅自将其承担的土地一级开发中标项目整体向他人转让，也不得将其土地一级开发中标项目进行肢解后转包。

第五章附则
第三十七条因不可抗力导致土地一级开发项目招标无法按照招标公告规定的时间和要求进行的，招标人应当在事件发生后及时向社会公告。

第三十八条本办法自发布之日起施行。

6、房地产开发流程
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

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一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、
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预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，
由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

7、土地征用过程中的若干问题与对策
土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。

土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施，几十年来，土地征用制度为保障社会主义建设的顺利进行发挥了巨大作用。

就目前看来，我国土地征用中尚存在一些问题，解决好这些问题，对于进一步开展土地征用工作具有重要意义。

我国土地征用主要存在以下问题：
一、土地征用的补偿问题。

我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。

它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平，进而难以维持农民现有的生活水平，导致农民对征地的不满；政府低价获得土地所有权、高价出让土地使用权的行为，也难以为农民所接受。

二、土地征用权的行使问题。

我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲。

有的地方往往通过建立开发区、科技园等向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠的条件之一。

尽管现行的《土地管理法》规定征用审批权由国务院及省级人民政府行使，但各级地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，导致在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。

三、土地收益分配和管理问题。

土地征用过程中，土地收益为土地的所有权及使用权收益，因此这部分收益应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配，即在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配。

然而在实际中，一些县、乡镇政府也参与补偿收益的分配，从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收
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益减少。

以上问题的存在，主要是法律制度的设计存在问题，建议国家有关部门应尽快通过立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市场经济的要求。

一、严格限定公益性用地范围，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。

其它非公益性用地，应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。

二、以农用地市场价格作为确定土地征用费的基本依据。

现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的数额，但还远未消除低成本征地的不合理状况。

为了切实保护农民利益，也为了建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。

三、建立城市土地储备制度。

建立城市土地储备制度之后，城市公益性用地可以通过征用农地解决，其它非公益性用地则主要通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决。

这既盘活了城市土地存量市场，又十分有利于保护耕地。

8、有关土地开发的政策与法律土地开发是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代化科学技术和经济手段，来扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。

为了使有限的土地资源发挥最大限度的经济效益和社会效益，我国立法确立了开发利用土地的一系列原则。

我国宪法规定：“一切使用土地的组织与个人必须合理利用土地”。

新《土地管理法》也规定必须十分珍惜，合理利用土地，严格管理、保护、开发土地资源。

国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地（指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）、建设用地（指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等）和未利用地（指农用地和建设用地以外的土地）。

使用土
地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

从客观上来讲，中国对住房的需要量是非常大的。

房地产业应该而且能够成为经济发展的推动力。

中国加入WTO的时候，非贸易部门受其影响较小，房地产业是典型的非贸易部门，应当尽量鼓励它去发展。

以上海为例，去年为进一步规避总是规模扩张带来的风险，全市的土地开发呈理性收缩态势，全年完成房地产增加值210.53亿元，同比增长15%，占全市GDP的5.2%，对国民经济的贡献率为7.1%。

我国房地产市场的类型包括：一级市场，也称国家级市场，即城市土地使用权出让市场，是由各级政府代表国家将国有土地的使用权按平等、自愿、有偿原则，定期出让给开发者，开发者一次性支付出让期间获得的土地使用权费用。

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，用地单位可根据用途和需要签订土地使用权出让合同。

可分别采取挂牌、招标、拍卖等方式进行。

国家既是主权者，又是所有者，作为所有者经营，国家属于特殊主体，国有土使用权的出让专属国家，由土地行政管理部门受同级人民政府的委托代表国家行使，具有垄断经营性；二级市场，即城市土地使用权转让市场，是国家将土地使用权出让后，受让者将其通过一定投资过渡，再转让给其他的土地使用者，新的受让者交付费用，可以将经过开发后的土地使出售或租给其他单位使用，也可以在土地上开发、建设后，与土地使用权及其地上建筑物和附着物一起转让，这是平等主体间房地产使用权、所有权的横向流通，由经营向使用消费的转移；三级市场，即城市房地产调剂市场，是指直接使用房地产的单位和个人之间，对已取得使用权的土地及其附属物，将其未能使用完的年限再出售或租赁、抵押、投资和赠与的行为。

房地产开发建设阶段的基本程序为：根据城市总体规划制定小区综合开发规划；工程勘察设计；征地拆迁平整土地，进行基础设施建设。

按征用土地的有关法规，办理征地手续，制订拆迁安置工作并实施。

完成征地拆迁工作后，按“先地下，后地上”的原则，联系市政建设部门和公用事业部门进行基础设施建设，做好“七通一平”工作；组织建筑施工。

在完成开发区“七通一平”后，要采取招标方式选择
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