安徽某大型项目研究策划报告

目录
一、工程市场环境分析 (3)
1．**市简介 (3)
2．对外交通 (3)
3．经济环境 (21)
4．城市建设 (21)
二、工程开展市场分析——住宅局部 (21)
1．**房地产市场现状 (21)
2．**房地产市场存在的问题 (21)
3．**房地产市场开展机遇 (21)
4．典型住宅工程 (21)
三、工程开展市场分析——商业局部 (21)
1．**商业开展环境 (21)
2．商圈分析 (21)
3．**商业市场预测 (21)
4．商业物业市场分析 (21)
四、工程分析 (21)
1．工程概况 (21)
2．工程区域环境分析 (22)
3．工程地块分析 (25)
4．工程市场竞争情况 (26)
五、工程定位 (27)
1．工程SWOT分析——内外部因素总结 (27)
2．工程定位的根本原那么 (27)
3．工程整体定位 (27)
4．工程定位 (28)
六、工程定价分析 (32)
1．**房地产价格现状 (32)
2．**房地产价格预测 (32)
3．现阶段工程价格预测 (33)
七．工程营销建议 (35)
一、工程市场环境分析
1．**市简介
1〕地理区位
2〕城市根本属性
——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡〞。

3〕行政区划
总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人；
辖有5区1县：田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县〔2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区〕。

4．科教实力
在地级市中，**市具有较强的科教力量，科研机构和大专院校20余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。

2．对外交通
**位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。

1〕铁路阜淮铁路通过津浦线、**线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯穿。

2〕公路206国道横贯全市。

**距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程；
2003年7月，京福高速**连接线建成，打通了连接苏浙沪、
融入长三角的快速通道；
正在修建中合〔肥〕-淮〔南〕-阜〔阳〕高速公路，其实验段
已于2004年11月开工，预计2007年底建成。

3〕机场合肥机场至**110公里，蚌埠机场至**30公里
4〕淮河水运通长江、连大海，可四季航行。

3．经济环境
1〕经济开展处于新一轮增长周期的上升阶段
2003年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨，**煤、电支柱行业快速增长；
同时，**处于长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移；
由于京福高速**连接线的建成，**的外部交通环境得到极大改善，**吸引的外来投资不断增加，也为经济提供了新的增长点。

预计2004年**的GDP将到达210亿元，增幅为16%，是1995
年以来增速最快的一年。

2〕人均GDP将突破1000美元
2003年，**的人均GDP到达8045元人民币，折合974美元；如按10%的开展速度计算，2004年将到达1071美元。

根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、开展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。

3〕第三产业较落后，但开展较快
主导产业：煤炭、火力发电、化工；
优势产业：医药、纺织、机械、轻工；
三次产结构：10.5：51：38.5〔2003年〕。

工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但开展落后，房地产业、商
贸效劳业等，都处于起步阶段。

2003年开始，商业领域外来商业企业不断增加，苏果超市、
正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入**。

4〕居民收入和消费情况
人均可支配收入：2002年**城镇居民人均可支配收入为5345元，2003年到达6010元，增长12.4%；2004年经济增长速度为
16%，高出2003年3.6个百分点，人均可支配收入的增
幅也将高于2003年，预计可到达7000元左右；
总体而言，处于较低的水平，但上升的势头较快工资收入：平均月工资水平大约850元左右，低者400元不到，高者超过1万元；教师、政府公务员的工资较能代表一个地区
的薪资水平，大约1200-1500元/月；
以行业来看，金融、烟草、电信等行业的工资较高，约
2000-3000元/月；采掘业职工工资收入最高，月收入大
多超过1万元/月；
消费支出结构：“吃〞方面的消费支出仍然占较大比例，恩格尔系数较大，2002年为44.6；但随着收入水平的增加，用于服饰、通
讯、居住等方面的将会增加，恩格尔系数呈下降趋势。

5〕经济开展规划
——主动融入长三角，迎接产业转移
——办好一个园区：**经济技术开发区
——建设三大基地：亿吨煤基地、华东火电基地、煤化工基地。

——开展六大产业：煤炭电力产业、化工医药产业、机械电子产业、
建材冶金产业、纺织服装产业、轻工食品产业
4．城市建设
1〕城建现状——缺少规划，城市建设落后
**是一座能源型城市，城市“因煤而兴〞。

由于国有煤矿“大而全、小而全〞的建设，一座煤矿就相当于一座卫星城市。

加上国内城市规划水平的低下，**市长期以来都没有规划，城市建设异常落后，特别是城市中心区——田家庵区，房屋破旧、道
路凹凸不平，公共绿化无人管理；
到2003年，**市建成区面积仅89.44平方公里。

2〕开展规划——东扩南进，接轨长三角
由于城市边缘的煤炭资源即将开采完毕，煤矿将向远离市中心的地方开展，以“煤〞立市的**，面临着经济产业结构调整和城市
功能转型的现实。

新一任市政府领导班子上任以来，开始着手进行**的经济调整，加强了80年代就设立的经济技术开发区的建设，招商引资取
得较大成果，先后有韩国、中国万向集团、托普软件等入驻开发区；
同时，委托上海同济大学编制的?**市城市总体开展规划?也即将完成，其根本的思路是：东扩南进，接轨长三角。

3〕旧城改造——中心城区复兴，房地产、商贸流通业先行
由于旧城改造的本钱较高，近年**的城市建设投入大多集中在
城市外围的根底设施上，如206国道的翻新、瞬耕路拓宽、经济开
发区的根底设施等，中心城区很少有大规模的市政工程建设。

这也
是中心城区较落后的一个重要原因。

但田家庵区发挥其作为**的政治、经济、文化、商贸中心的优势，在对外招商上以“房地产、商贸流通业〞为开路先锋，不断吸
引外来商业企业投资。

已经建设中的商业工程有：泰国正大易初莲花**购物中心、台湾好又多世贸广场店、南京苏果超市、北京华联**购物中心、钟郢
商贸城等；
房地产工程：龙湖汇景豪庭、**财富中心、国庆广场等
这些工程建成后，旧城区的城市面貌将会有所改观。

二、工程开展市场分析——住宅局部
1．**房地产市场现状
1〕开展迅速
从2002年下半年开始，**市房地产开始快速开展。

2002年全年完成房地产开发投资5.13亿元，比2001年增加36%；
2003年一季度完成投资0.88亿元，同比增长36.9%；上半年完成投资2.51亿元，增长46.91%；前三季度完成投资4.14亿元，增长
41.71%；2003年全年完成投资6.72亿元，比2002年增长31.04%，
比1999年增长87.4%。

进入2004年，受国家宏观调控的影响，房地产开发投资增幅有所减缓，但上半年仍累计完成的投资3.13亿元，增幅比2003，但仍然比2003年同期增长24.4%，房地产开发仍呈快速开展态势。

2004年1-6月份，全市房屋施工面积150万平米，商品房销售面积达16．48万平方米；6月底，全市住宅房空置仅为7万余平方米，同比下降了33．28％；房地产投资占GDP比重的到达3.95%，创历史最好水平。

2〕供给量集中
3〕商业营业用房投资较多
2．**房地产市场存在的问题
米2，销售额只有 5.14亿元，尚不如上海单个楼盘的销售量；
2004年虽然增长迅速，销售面积预计在60万米2左右，
但总量仍然较小。

2，甚至比长三角许多县级市的房价都低；
2004年有一个较大的涨幅，预计均价可达1500元/米2；
但总体而言，**房价仍然较低，最贵的惠利花园城工程，
销售价也只有1800元/米2左右；
3．**房地产市场开展机遇
1〕居民住房消费意愿强烈
**居民的住房现状普遍较差。

2002年，**城市居民2〔2003年
15.81平方米〕；47%的人住二居室，20.5%住三居室；居室内有厕所
卫浴设备的只有一半，无卫生设备的占到26%；只有10.5%的住房有暖气设施；
以国际上的经验，当人均GDP跨过1000美元之后，在人均居住面积到达35平方米、人均GDP到达3500美元之前的相当长一段时期内，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。

**目前正好处于这一阶段，居民的住房消费开始发生变化，从原来的“有得住〞到“住得好〞。

2〕当地开发水平落后，“外来和尚好念经〞
与居民日益增长的居住消费需求不相称的是，**本地的房地产开发水平比拟低，主要表现是：开发规模“小〞、摄取环境营造“差〞、建筑外立面“土〞、户型设计“落后〞。

这是与其处于房地产市场处于起步阶段相联系的。

3〕高档次物业缺乏
目前**开发的工程多为多层建筑，小高层建筑刚刚开始出现；
高层建筑除了安徽理工大学的两栋学生宿舍楼外，在住宅工程中
就再也难觅踪迹；
别墅开发更是一片空白；
4〕开发企业缺少土地储藏，市场供给少且较集中
**本地的开发公司大多数都没有土地储藏，市场供给在近一两年内将集中于几个大工程，如城区西南部的惠利花园城。

由于市场供给的减少，2004年下半年，房地产价格开始大幅上扬，与去年同期相比的涨幅到达28.75%，局部较好地段的房价已经突破2000元/米2。

5〕城市转型，中心城区吸引力增加
长期以来，由于各煤矿根本上都是“大而全、小而全〞的建设，中心城区的功能被分散，中心城区〔田家庵区、大通区〕城市人口80万不到，只占全部城区人口的一半多一点；城市建设处于无规划的混乱状态，城市建设较落后。

九五方案以来，**逐渐从单纯依赖能源工业开始向多种工业转型，经济技术开发区、民营科技园区等工业园区建设不断取得新的成绩；主城区的商贸流通业开展迅速，成为**新的经济增长点；
另外，由于谢家集、八公山、潘家集等都是“以矿立区〞，居住环境较差，且生活配套等不如中心城区便利。

因此，各区人口有向中心城市集中的趋势。

6〕东扩南进，大通区首当其冲
在**新一轮城市开展中，大通区正好位于“东扩南进〞方向，是城市开展的必经之路；
另外，大通区离城市核心区最近，而且道路、空气等城市环境在**几个区中是最好的；
而老城区——田家庵区由于居住环境差，而且拆迁改造的本钱巨大，在市场竞争中处于一定的劣势地位；
4．典型住宅工程
惠利花园城
地理位置：洞山路、惠利大道交汇处，北连国庆西路
紧邻**实验中学和安徽理工大学
占地面积：1900余亩
建筑面积：136万平方米
容积率：
绿化率：50%
建筑密度：25%
规划产品形态：6F、7F的多层公寓为主，少量12F小高层
销售价格：一期1600元/米2，二期1800元/米2；
销售情况：一经推出即抢购一空；
原因：工程规模大，产品规划较好；
建筑密度低，绿化率高，花园式居住区，环境较好，正好与
**市民改善居住环境的需求相吻合；
另外，其临近**实验中学、安徽理工大学以及市政府的地理
条件，也使其居于较好的竞争优势；
三、工程开展市场分析——商业局部
1．**商业开展环境
1〕商业市场容量：2002年实现社会消费品零售总额51.16亿元，除物
价指数比上年增长8.0%；
2003年为55.6亿元，比上年增长9.2%；
2〕商业辐射人口：城区人口150万，核心城区人口80万；
3〕商业消费能力：近几年，居民收入增长较快，商业消费旺盛；2003
年人均GDP到达974美元，2004年突破1000美元，
消费结构向
2．商圈分析
**现有的商业集中在两个区域，一个是以龙湖路为主轴的龙湖路商圈，而另一个是位于淮滨路、以东城市场为核心的老城区商业圈。

1〕龙湖路商圈——核心商圈
以龙湖中路为主轴，向外辐射至朝阳路、国庆中路、学院路以及人民路局部路段。

业态齐全：百货商场4家：华联、胜发、四海、第一百货
商业步行街：**商贸文化广场
专卖店：LINING、利郎服饰、安踏鞋业、劲霸男装、〔群众
品牌为主〕
餐饮：肯德基KFC、
超市：苏果超市〔好又多、易初莲花、北京华联等即将开张〕商铺租金：2；朝阳路龙湖路交叉口最贵，7元/天/米2；
2；
商铺面积：30-70米2较多，开间4-6米，进深一般在10米
商铺售价：底层：12000元/米2；
1F、2F连卖：8000-9000元/米2
营业时间：8：30-19：00
日均人流量：8万人次左右
消费客群：涵盖**各阶层，主力消费者为中高收入阶层，大局部
为商圈周边经济效益颇好的企事业单位；
2〕老城区商圈
由淮滨路、淮舜北路两条商街构成，辐射周边的人民路和香港路建材一条街；
业态：以沿街店铺为主，兼有商厦和专业市场
商厦：华联商厦
专业市场：香港路建材一条街
沿街店铺：品牌较杂，多为低端品牌
业种：淮滨路主要经营服装、鞋帽类为主；淮舜北路、人民路那么以零售业为主；
租金水平：2之间，淮滨路租金最高，元/米2
消费群体：大都来源于老城区周边市民及**郊区等低收入者，人
流量大但消费力不强
3．**商业市场预测
1〕城市商业辐射力将大大增强
**城市具有较强的区位优势，206国道、铁路、淮河等连接着**与其他城市；特别是京福高速**连接线建成后，**的交通环境更
是大幅改善，城市商业的辐射力有了对外扩张的可能；
田家庵区正是抓住这一点大做文章，“商贸立区〞的开展战略已经启动。

因此预计**的城市商业辐射力在3-5年内会不断增大。

2〕城市开展加快，新商圈呼之欲出
目前的市场情势来看，以火车站为核心的城市西南部商圈已经快要成型，银行、浴场、酒店等虽然分布较为零散，但其商业呈现聚集趋势。

而城市“东扩南移〞的开展战略，必然会带动商业向东南方向转移，东部的大通、南部的市政府一带，在不久的将来也必然形成新的商圈。

3〕新的商业业态改变消费者消费观念
即将开张的正大易初莲花**购物中心、好又多世贸广场店、北京华联购物中心等工程，都是**目前所没有的商业形态。

它们开张之后，必然会给当地居民的消费观念带来一定冲击。

4〕商业档次提升，高端消费回归本地
一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消费品；而另一方面，外来商业经营者的进入，必然会带来先进的经营管理理念，也必然会带动**整体商业档次的升级，原本流失到外地消费的一局部高端客源将会回归本地消费。

5〕商业市场容量增大，但商业市场竞争将会加剧
对外商业辐射力增强以及居民消费水平的提高，必然促使**的城市商业容量增大；但另一方面，由于外来商业企业的不断进入，商业的竞争也必将趋于剧烈。

4．商业物业市场分析
1〕市场供给情况
近两年，**在商业物业的供给方面开发力度较大，2003年上半年全市商业营业用房投资总额达7430万元，同比增长3.8倍，比2002年全年商业营业用房的投资总额增加66%；施工面积24.7万平方米，占全市施工面积30%，比去年同期增长3.1倍，其中新开工面积11.74万平方米，占全市新开工面积32.1%，比去年同期增长6.7倍。

商业营业用房成为拉动**上半年房地产开发增长的亮点。

但亦可发现，这些商业物业的地域分布相当集中，大局部集中在市中心新、老商圈，同时推案时间也非常紧凑，造成局部商业用房的空置。

2〕商铺的销售
从去化情况来看，新城区的商贸文化街由于受到市政府的强力扶持，在价格及各项招商措施上的优势，去化非常快，招商也比拟成功。

而老城区两大商业工程的滞销虽然有其自身工程定位上的失误，但决定性的原因还是新城核心商圈商贸文化街的开发，使老城区工程大受打击，目前陷入为难境地，金太阳广场工程的开发商甚至对后期的投入持疑心态度。

从商铺的需求情况来看，底层商铺的去化不成问题，但单独销售的
二、三楼的商铺的销售达成率非常之低。

目前除了一些特殊的定向招商，
现有的二、三楼的商铺的去化主要依靠一、二层商铺或一、二、三层
商铺的联动销售而实现。

3〕购置者分析
从客源情况来看，新城区核心商圈目前的客源中，有较大部份为江浙一带及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的经营客户。

4〕商业工程案例
商贸文化广场
地理位置：龙湖路、朝阳路，华联商厦北侧
开发商：**市旭日房地产开发
建筑面积：总规划20万平米；分二期建设，一期10万平米
概算投资：
单元面积：150-220平米不等
销售价格：1F、2F连动销售，平均6000元/平方米
总体规划：一期分步行服饰一条街和中心综合商业广场两大块；
二期开发大规模住宅及少量裙房商铺，住宅形式以多
层、小高层形式两种。

建筑形态：采用后现代风格为装饰引喻元素，广场与内庭步行街
相互交融，外观内敛又不失优雅，并利用现代钢结构
技术作为至二、三层平面商铺的垂直交通和连廊，增
加了各街区商业融合性和整体性。

特色：号称“**市第一座集商贸、文化、旅游、休闲、娱乐为一体的综合性广场〞；**“十五〞重大建设工程、旧城改造
重点工程，也是城市形象工程。

◆金色大地
地理位置：龙湖路、舜耕路交界处，靠近**火车站，
开发商：**金色大地房屋开发
规模：由商业和住宅两局部组成，其中商业面积约6000平米物管费：
销售价格：D区和C区1F：沿街7000元/平方米，2F、3F6000 F区：1F：3500元/平方米；
E区：1F、2F连动销售5000；
面积：70-120平米
◆金太阳广场——**市最大的旧城改造工程
位置：田家庵区人民中路
开发商：**金太阳房地产开发
投资商：浙江永信经贸开展
规模：总占地600多亩，总投资6.7亿多元人民币，分商业和
住宅两大块，其中一期总建面2万平方米〔东城商街〕；
后期为400亩超大形高尚住宅区〔依托北向淮河概念〕单价：6000-8000元/平方米
建筑形态概况：丰富的立面色彩，现代的建筑造型；街与街之间，
层与层之间在经营布局都有清晰明确的规那么
金湾名街
位置：淮滨路、淮舜路
开发商：安徽金九龙集团万龙房地产开发公司
规模：总建面3万平方米
单元面积：35-100平米不等
建筑规划：建筑风格以现代欧式内庭步行街为设计主题，楼
层以二层商铺居多，局部三层；有四个出入口，
五个景观休闲广场，总绿化面积高达45%。

租金、售价：
楼层单元面积售价〔元/ M2〕租金〔元/天/M2〕
1F 40、60 7200-7300
2F 40、60 5500 2
1F-2F 80、120 6000
四、工程分析
1．工程概况
1〕地理位置
本工程坐落于**市区东南部、大通区的中心城区，东至大通油库路，南至洞山东路中心线，西至南城市场，北至**铁路线。

2〕工程性质：
大通区旧城改造工程
3〕用地性质
居住为主，含商业、金融、休闲娱乐等综合用地，其中，
国有土地：田大路以东463.98亩，田大路以西433.00亩，沿
洞山路北面200亩左右(旧城改造，政府承诺出面
动迁，净地出让)
集体土地:已上报国土资源部通过,等待批文的580.54亩；待
申报,已归入旧城改造区的254亩
4〕主要技术指标
2．工程区域环境分析
1〕大通区——**城市副中心、东扩南进桥头堡
◆**市中心城区的重要组成局部。

大通区位于**市的东南部，离市中心〔朝阳中路、龙湖路转盘〕不到3公里；建国初期曾是**市委、市政府所在地；总面积350
平方公里，总人口18.2万，其中农业人口占70%。

◆大通是**煤炭的发源地
早在明末清初就有当地人土法开采煤炭的历史，上世纪50-60年代，大通、九龙岗煤矿更是远近闻名；大通“万人坑〞是日本侵华的重要历史见证；“古寿州窑〞遗址位于大通上窑镇。

◆经济比拟落后
2003年全区国内生产总值仅12.1亿元，在**五区中排名最靠后；主要原因是工业和第三产业落后，农业占经济结构的比例过重。

◆进出**的咽喉之地，“东扩南进〞的桥头堡
大通位于**城市开展的东南方向上；舜耕东路是上京福高速**连接线的必经之路；206国道也从大通区穿区而过；
◆与中心城区、开发区的联系紧密
大通路、舜耕东路、朝阳东路等均已改扩建完成，大通区到市中心、到开发区都异常便捷。

2〕**经济技术开发区——对外开放的窗口
◆概况
**市东部；以朝阳东路和国庆东路与田家庵区，与大通区仅一路之隔；始建于1988年，1993年经安徽省人民政府批准为省级开发区。

开发区总体规划面积20平方公里，一期10平方公里，现已开发5.7平方公里；开发区道路及沿路供电、供水、供热、供气、排水、排污、电信等管网建设和绿化等各项根底设施根本完成。

◆六个专业工业园区
生物医药工业园、韩国工业园、托普软件园、万向工业园、益益乳业科技园和电子工业园，其中生物医药工业园和韩国工业园为省级工业园区。

◆投资企业
现有企业160余家，总投资达20多亿元。

其中外资企业22户，利用外资1.1亿美元。

韩国绿十字株式会社、韩国信友株式会社、韩国大弘纺织株式会社、澳大利亚江氏企业集团和德国拜耳公司等外资企业；以及浙江万向钱潮集团、四川托普集团、江西江中集团、陕西东盛集团和安徽丰原集团等国内多家上市公司。

◆全市对外开放的窗口
**市经济和社会开展的四大支柱之一，经济技术开发区已经成为全市对外开放的窗口、招商引资的重要载体和快速开展、最具活力的经济新区。

3〕田家庵区——**政治、经济、文化和商贸中心
◆经济实力雄厚
田家庵区是**市的政治、经济、文化和商贸中心。

全区总面积250余平方公里，人口近50万，是安徽省城市人口最多的市辖区；2003年，GDP到达47.98亿元，综合经济实力位居全省前列。

◆第三产业兴旺
作为**的中心城区，田家庵区集中了**市重要的商业中心、专业市场、餐饮娱乐市场，在**各区中该区第三产业占国民生产总值
的比重最大；区政府也确立了“商贸立区〞的开展战略。

◆旧城改造速度加快
过去相当长一段时间内，由于**的城市性质使然，中心城区的功能极其弱化，田家庵区的城市建设比拟落后；但近年来，旧城改
造的步伐不断加快，不少商业工程相继开工建设，除已经投入经营
的商贸广场、金色大地、金太阳广场外，泰国正大易初莲花购物中
心、苏果超市、台湾好又多、上海华联等都已相继在该区确定了投
资目标。

3．工程地块分析
1〕用地现状
◆地块相对规那么
除东侧临近油库的地块被中间掏去一块外，地块根本呈五边形
◆拆迁改造量不大
除区政府附近有一些拆迁改造房外，其他多为农田或空地；
地块内部田大路东侧有一农贸市场，西侧为大通区的商业中心，但档次较低且显杂乱，以副食品、低档服装
2〕道路系统
◆主干道均已建成通车，且路况较好
田大路、洞山东路为主干道，均已建成通车，且路况较好；
◆与外部的交通联系便捷
通过田大路与中心城区、经济技术开发区连接，离中心城区3公里；
田大路与洞山东路连接，洞山东路与京福高速公路相连；
3〕绿化环境
◆生态环境较好
环境有影响的因素：铁路线、油库
有利因素：南临舜耕山，北依淮河；
无任何工业污染
区政府周边有大量成长多年的大梧桐树
4．工程市场竞争情况
1〕今后一年内的市场竞争将不会剧烈，利于工程启动
由于去年的土地供给少，且供给的主要是商业工程；今后一到两，工程的主要竞争对手为同样规模巨大的惠利花园城工程2〕田家庵区旧城改造对本工程有长期影响。