2019年01月厦门世茂地产·厦大项目市场分析及项目定位建议57页word文档

2019年01月
世茂地产·厦大项目市场分析及项目定位建议
目录
第一部分宏观环境............................................................................................ - 1 -
一、经济状况 (1)
1、2005-2009GDP增长走势 ................................................................................ - 1 -
2、城镇居民消费水平趋势分析............................................................................. - 2 -
3、人口结构情况......................................................................................... - 2 -
4、厦门产业结构分析..................................................................................... - 3 -
二、城市整体规划及项目周边地块的规划 (3)
1、城市区域划分及城市发展............................................................................... - 4 -
2、思明区在厦门的位置及发展概况......................................................................... - 7 -
3、各板块特点分析....................................................................................... - 8 -
4、区域房地产市场分析................................................................................... - 9 -
5、厦港片区发展规划及房地产市场解析.................................................................... - 17 -
三、近年厦门土地市场分析 (24)
1、近三年厦门公开出让各类土地供应分析.................................................................. - 24 -
2、未来土地供应趋势.................................................................................... - 26 -
四、项目调查及分析 (26)
1、项目概况............................................................................................ - 26 -
第二部分项目竞争市场分析及产品建议......................................................................... - 27 -
一、重点在售楼盘及三级市场分析 (27)
1、重点在售楼盘分析.................................................................................... - 27 -
2、房地产三级市场分析.................................................................................. - 28 -
二、写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 (28)
1、写字楼市场现状调研.................................................................................. - 28 -
2、SOHO办公空间市场现状调研 ........................................................................... - 34 -
3、高端酒店式公寓市场现状调研.......................................................................... - 37 -
4、酒店市场现状调研.................................................................................... - 46 -
第一部分宏观环境
一、经济状况
1、2019-2009GDP增长走势
年度
GDP(亿
元) 户籍人均
GDP(元)
常住人均
GDP(元)
财政收入
(亿元)
农民纯收入
(元)
人口
(万人)
城镇人均住
房面积
农村人均住
房面积
2000 496 37654 / 92 4030 130 / /
2019 556 40968 / 111 4425 134 18.47 40.20
2019 648 46589 30328 126 4722 137 18.31 40.13
2019 760 53621 35029 149 5152 142 19.59 43.16
2019 883 60175 40146 160 5647 147 21.5 44.4
2019 1030 67320 45758 210 6230 153 22 45
2019 1162.37 72476 49887 275.17 6868 160.38 22.93 48
2019 1375.26 82233 56595 348.44 7637 167.24 31.92 52.33
2019 1560.02 89827 62651 410.14 8475 173.67 29.55 54.10
2009(1-8) 968.94 ————300.58 ————————厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP）从2000年的496亿元，增加到2019年的1516亿元，提高了
3倍，财政收入410亿元。

户籍人均GDP 实现89827元，城镇人均可支配收入23948元，农民人均纯收入也达到了8475
元，人们生活水平得到明显提高。

居
住条件也有明显的改善，2019年城镇人均住宅面积29.55平米，农村人均住宅
面积54.1平米。

2、 城镇居民消费水平趋势
分析
数据显示：2019年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定
增长，
年平均增加可支配收入1686.25元，年增长率
达到13.5%。

3、 人口结构情况
分类 年份
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 户籍人口 134.36 137.16 141.76 146.77 153.22 160.38 167.24 173.67 城镇人口 69.73 76.3 83.74 91.04 96.18 109.24 114.16 118.58 城市化率％ 51.90% 55.63% 59.07% 62.03% 62.77% 68.11% 68.26% 68.28% 外来常住人口
73.24
74.24
75.24
74.14
71.78
72.62
75.76
75.33
人均可支配收入(元) 人均消费支出(元)
2019年 11768 8504 2019年 12915 9459 2019年 14443 10739 2019年 16403 11849 2019年 18513 14162 2019年 21530 16380 2019年 23948 17117 2009年上半年
9667
8856
外来/户籍54.51% 54.13% 53.08% 50.51% 46.85% 45.28% 45.30% 43.38% 全市常住人口210.4 211 217 220.91 225 233 243 249
未来厦门人口预测：
近年来，厦门市人口增长率保持在4%左右；截止2019年，厦门全市常住人口249万人。

全市户籍人口173.67万人，其中城镇人口118.58万人。

按照近年来的增长速度，预计未来5年全市户籍人口将达到210万人左右，外来常住人口达到100万人，全市常住人口规模将达到310万人。

4、厦门产业结构分析
年度
第一产业第二产业第三产业合计
亿元比例％亿元比例％亿元比例％亿元比例％
2019 20 2.27% 524 59.34% 339 38.39% 883 100%
2019 21 2.04% 573 55.58% 437 42.39% 1031 100%
2019 18 1.60% 628 54% 516 44.40% 1162 100%
2019 17 1.30% 735 53.50% 623 45.20% 1375 100%
2019 21.8 1.40% 817 52.40% 721 46.20% 1560 100%
2009 11.6 1.20% 481 49.60% 477 49.20% 969 100% 厦门市产业结构经过多年的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。

2009年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为1.2：49.6：49.2.
二、城市整体规划及项目周边地块的规划
1、城市区域划分及城市发展
(1)厦门城市规划综述
2000年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济
特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。

根据国务院的批示，2019在通过的厦门市《“十一五”规划纲要》中也明确提出，厦门的城市发展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市”。

同时，在2019年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区的龙头。

通过体制上的优势，走在福建发展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济发展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。

”
在“国际性港口风景旅游城市”及“海西主要中心城市”的发展定位
上，厦门市制定了建设“海湾型”城市的城市发展与规划战略，具体是以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、众星拱月”的城市格局。

厦门“海在城中，城在海上”的特殊城市形态，是国内独特的城市景观。

(2)城市规划功能布局
结合城市空间自然形态和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市。

“一心”：即厦门本岛
“两环”：环西海域的“两湾三区”,环东海域及同安湾的“东部地区”；
“一主（城）”：即厦门本岛（含鼓浪屿），作为全市的政治、经济和文化的中心;
“四辅（城）”：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；
“八片（区）”：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷和新店刘五店片区;
按此组团式结构发展规划，将使厦门的城市中心分布呈现为“单心多核”的模式。

主城与辅城由海域分隔，辅城之间由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体形
成与自然生态环境配合较好的规划布局结构模式。

(3)未来城市发展方向
目前厦门本岛发展日趋成熟饱和，未来城市发展空间主要向海湾地区和内陆腹地拓
展，未来空间发展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、
持续发展”为指导方向。

具体为：
⏹厦门岛内发展一直处于由西向东扩展的过程中，由于地处海岛，尽管人居环境优越，但岛内剩余土地资源的稀缺一
直是制约城市发展的瓶颈，岛内东北部片区拥有的较大规模可开发土地就成为城市发展的必然方向和重中之重，甚至被视为“厦门岛内最后的奶酪”。

⏹选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的发展现状和实际条件，采取“同时发展、各有侧重”
的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的发展。

⏹杏林和集美以用地功能完善
和优化为主，辅以适度的外延
拓展。

杏林和集美是岛外开发
最早的功能组团，已经具备一
定的规模，功能仍需完善，但
缺乏有规模的可建设用地，应
以功能完善和优化为主。

⏹推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。

在发展时序上，由于本岛向大陆的北通道（厦门大桥、集美大桥、BRT、公铁大桥）和西通道（海沧大桥）已形成，因此，介于两个门槛之间沿西海域的海湾地区为空间拓展的首先区域，包括杏林湾、集美北部以及马銮湾等区域，成为近期发展建设重点。

上述地区跨市政走廊向西北延伸的地区，包括后溪、灌口及东孚地区为空间拓展区域，已进入发展建设阶段。

随着翔安隧道的修建，东部翔安地区成为适应本岛产业转移和近期产业发展的方向，将以马巷为依托，刘五店、新店等区域成为
重点发展区域。

同安区依托同集路交通优势，近期向南集中发展西柯潘涂片区，莲花、五显地区，在上述发展趋势基础上形成的环东海域片区成为几个片区交汇的重点发展区域。

(4) 城市规划对房地产发展的影响
厦门建设国际性港口风景旅游城市及海西主要中心城市的发展定位，并以此进行的城市发展规划，对提升城市综合竞争力，更快更好的发展打好了坚实的基础，同时也对厦门房地产业发展带来了机遇。

厦门国际性港口风景旅游城市的建设，改善了厦门市的居住环境，提高了人们的生活质量，使厦门成为更适宜居住的城市，提高了城市知名度，这从而改善了厦门房地产发展的环境，给房地产业发展带来机会。

同时，海西主要中心城市的发展建设，吸引了海峡两岸、国内外众多的投资者，带来了人流、物流、资金流，为行业发展带来了机遇。

厦门“海湾型”城市发展战略，以及围绕其展开的众多具体措施，拓宽城市发展思路，给岛外社会经济发展带来了机遇，众多政策的倾移，道路交通、医疗等众多城市基础设施的建设，使得岛外配套日益完善。

使厦门房地产逐步走出厦门岛，走向岛外，从最初的岛内房地产独大，到目前岛内到外平分秋色，厦门房地
产业在逐步走出厦门岛的过程中，逐步壮大。

2、 思明区在厦门的位置及发展概况
片区内按照市场特征划分为市中心环湖板块，厦大厦港板
块、环岛路板块、莲前前埔板块、莲坂江头板块本项目位于
⑥ 厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、
文化、金融中心，辖区面积76平方公里，常住人口近80万人（其中户籍人口60万人），2019年全区完成地区生产总值480.3亿元，
财政总收入76.3亿元，社会消费品零售总额246.9亿元。

经济总
量已跃居全省各县（区）首位。

湖里区
思明区
厦大厦港板块，是成功大道、环岛路、环岛干道等城市主干道交汇处，交通直达性强；距离机场15分
钟车程、距火车站10分钟车程、距厦门港10分钟车程；
3、各板块特点分析
内容厦大厦港板块环筼筜市中心板块莲前前埔板块莲坂江头板块环岛路板块
区块规划教育、科技、文化交流与合作的重镇和平
台，厦港建设为体现传统与现代生活交融
的浓厚的文化艺术气息的可持续社区厦门行政中心、商务中心大中型住宅社区集中分
布的区域
厦门重要的商圈之一海景自然观光带，商
务营运中心
土地资源寸土寸金。

需拆迁才能获得新的地块寸土寸金。

地块资源极少有较多尚未开发的地块土地稀缺有较多尚未开发的地块
人口环境以高校教师为代表的高素质人口密集富人区，高素质人口也较多工薪阶层、务实家庭商贸人士为主，受教育程度
低村庄村民与高收入人群并存，人口少
功能定位兼具CBD功能和文化、旅游购物、休闲功
能的“财富港湾”和“文化家园”。

金融商务、行政中心区，文
化娱乐、旅游休闲为辅
居住功能为主，具有会
展会务和一定的商业购
物功能
购物、餐饮、休闲、娱乐功
能为主
观光、旅游、
居住环境依山傍水，文化机构众多，居住环境舒适，
蕴涵丰富的人文景观。

景观丰富，出行便捷，配套较
齐全。

基础教育设施缺乏
环境一般。

只有会展一
带临海环境较好。

环境较嘈杂，依山傍水，环境清幽。

医疗、公交等生活配套
相对较弱
商业环境 休闲气氛浓厚，公交便利，但停车位严重不足
汇聚了厦门市各政府机关、金融单位，环境优越
购物、休闲氛围还较差，商业氛围正在快速发展中
人口众多交通发达，购物环境成熟，商业氛围浓厚
购物氛围不成熟。

商业、金融等生活配套较弱
经济环境 创意产业、教育产业、CBD 金融产业、购物、休闲产业、商务氛围较浓厚
会展经济发展良好 商业发达 观光旅游业
4、 区域房地产市场分析
(1) 思明区
思明区位于厦门市南部，由厦门本岛南部和鼓浪屿全岛组成，北面与湖里区毗邻，东、西、南面与小金门诸岛及漳州市隔海相望，是厦门市的政治、经济、文化、金融中心。

2019年至今思明整体供销比为0.72，住宅供需整体相对平衡。

2009年1-8月，思明区商品住宅累计新增供应45.5万平米，累计销售90.2万平米。

2019年以来思明区项目销售率一览表（数据截止2009年8月31日）
月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 07年4月
20190029 鲁能·陶然北岸 94.04% 11791 07年5月 20190039 康桥圣菲 98.77% 10238 07年6月 20190046 云顶至尊 25.21% 17614 20190047 巴厘香墅五组团
100.00%
8317 20190048 新华城 97.32% 11015 20190056 上东美地 100.00% 11402 07年7月
20190062
百源双玺
66.93% 15660
2009年8月区域住宅销售量延续前两个月上涨势头，共成交住宅14.8万平米，占全市住宅销量的53%，环比上升22%，同比大幅增长6倍；销售均价再创新高，为15578元/㎡，环比上扬19%。

20190063 嘉盛新村二期G组团69.20% 10283 07年8月20190072 万科·金域蓝湾花园二期81.30% 21103
07年9月20190080 翡翠城二期96.56% 9515 20190081 鸿图嘉园二期95.21% 10880
07年10月20190094 鹭江海景花园二期94.21% 13122 20190095 南中·山景叠院99.27% 14352 20190097 瑞景公园三期100.00% 8297
07年11月20190102 万科•金域蓝湾花园三期99.54% 14520 20190105 鲁能•领秀城二期37.91% 14226 20190108 海峡国际社A区一期92.21% 16675
07年12月20190110 香山·碧海晴空83.06% 8126 20190115 海峡国际社区A区二期52.27% 31946 20190116 香港时代广场43.29% 14579
08年1月20190003 怡富花园二期3#、11# 100.00% 7718 20190005 国际广场48.21% 13647 20190006 玉滨城三期54.86% 13028
08年2月20190011 中山海景广场99.02% 10538 20190012 英皇·湖畔华庭96.86% 10896
08年3月20190017 万科·金域蓝湾花园
B地块一期
95.35% 12579
08年4月20190021 罗宾森广场一期96.20% 7454
08年5月20190026
万科·金域蓝湾花园
B地块三期(10#楼)
100.00% 13090 20190027 世贸·铂勋63.70% 12895 20190030 新景5.8 97.13% 10240
08年7月20190038 领秀中山80.19% 12674
08年8月20190057 万科·金域蓝湾花园
B地块二期
94.95% 11950
08年10月20190072 新景禾祥·龙郡65.90% 14096 08年11月20190077 塑胶总厂综合楼49.13% 2754
09年4月20090011 御园92.19% 13530 20090012 亿力百家苑97.25% 8306 20090014 禾祥·观斓88.38% 12097 20090015 森海丽景72.24% 8728
09年5月20090018 林海阳光90.83% 9746 20090019 鲁能·领秀城一期0.00% 0
09年7月20090031 海峡国际社区A区二期
11#-22#楼
50.23% 16197
09年8月20090032 皇府御园（A-E型）0.00% 0
思明区由于地处城市中心区，因土地的稀缺性和各种生活配套的便利性，最受购房者青睐，销售量和房价长期占据全市各区中的第一。

2009年前8个月，全区销售量约占全市1/4。

(2)湖里区
湖里区是厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。

陆地面积61.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。

湖里区依靠五缘湾和湖边水库的科学规划建设，吸引了越来越多的购房置业者。

2009年1-8月，湖里区商品住宅累计新增供应23.6万平米，累计销售59.6万平米。

供不应求矛盾突出。

2009年8月湖里区无新批准预售面积，区域市场供应较为不足。

本月住宅共成交5.1万平米，环比缩减24%，同比增长2倍；销售均价小幅滑落，为11418元/㎡，环比降幅5%，同比下跌29%。

2019年以来湖里区项目销售率一览表
月份预售证号项目名称销售率销售价格
07年2月20190017 源昌豪庭(一期) 94.50% 12559
07年5月20190041 国贸蓝海99.04% 17925
07年7月20190065 翰林苑81.10% 13603
20190067 书香佳缘99.16% 11317 07年8月20190073 禹洲·香槟城95.24% 9832
07年9月20190083 芙蓉苑五期92.77% 7409 20190084 幸福密码97.99% 7991 20190085 源昌鑫海湾(二期) 51.67% 22960 20190086 源昌鑫海湾(一期) 75.88% 23163 20190089 源昌鑫海湾(三期) 58.01% 21579
07年10月20190098 水晶森林-晶尚名苑70.85% 11272 07年11月20190101 佳馨美墅35.64% 14410 07年12月20190111 源昌鑫海湾(四期) 37.09% 18423 08年1月20190001 联发五缘湾1号一期67.31% 12019 08年2月20190010 福隆·国际65.66% 11836 08年5月20190023 东渡村改造(都市港湾) 99.86% 7944 08年7月20190041 富贵门花园一期39.39% 16190
08年9月20190059 新景缘50.30% 11880 20190065 富贵门花园(二期) 66.09% 7636
09年1月20090004 凯悦新城55.23% 9018
09年3月20090008 幸福密码2期83.61% 7725
09年4月20090016 鹭岛新筑17.40% 10374
09年5月20090022 御之苑69.04% 9697
09年7月20090028 国际邮轮城(一期) 56.33% 10598
(3)海沧区
海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相望。

海沧区是离岛内最近的区域，拥有环山、面海、临湖的景观资源，知名开发商的进驻提升了区域楼盘品质。

09年1-8月，海沧区商品住宅累计新增供应10.6万平米，累计销售55万平米。

供销比为1：5
海沧区8月无新批准预售面积，区域在售房源有限，显现供不应求局面。

8月海沧区住宅共成交2.5万㎡，环比下降52%，同比则增长24%；成交均价7723元/㎡，环比抬升6%，同比大幅度上涨22%。

月份预售证号项目名称销售率销售价格
07年1月20190005 泉舜·滨海上城A地块80.17% 7871
07年2月20190013 加州海岸·水印象100.00% 6948 20190014 厦门海沧绿苑商城99.45% 6857
07年4月20190024 未来海岸·天成47.06% 8542 20190025 海岸1号99.61% 9582 20190037 未来海岸·天御93.80% 6243
07年7月20190064 尚海46.26% 7010 20190066 滨海阳光100.00% 5936
07年9月20190082 绿苑海景国际84.63% 7550 07年10
月
20190096 禹洲·华侨金海岸98.90% 6938
07年11
月20190103
未来海岸•天心岛
（1#-3#、5#-10#楼）
68.21% 5630 20190104
未来海岸•天心岛
（ 11#-13#、15#-20#楼）
88.96% 5611 20190106 东方高尔夫别墅40.18% 30196 20190107 彼岸·Patio 89.56% 5960
07年12
月
20190112 泉舜·滨海上城B地块71.71% 6743
08年5月20190029 绿苑·水岸名筑99.86% 4430 20190031 金海华景83.16% 7499
08年6月20190036 海景·奥斯卡92.03% 7896
2019年以来海沧区项目销
售率一览表（数据截至8
月31日）
(4) 集美区
集美位于福建省东南沿海，居闽南金三角中心地段，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户。

09年1-8月，集美区商品住宅累计新增供应18.4万平米，累计销售54万平米，供销比为1：3。

8月份集美区依然是住宅销量缩减幅度最大的区域，销售均价继续在上行通道运行，整体表现为量缩价升的态势。

本月集美区仍无新增住宅供应量，已连续三个月无新增供应。

本月区域共成交住宅2.1万㎡，环比下降68%；成交均价7123元/㎡，环比上扬6%。

2019年以来集美区项目销售率一览表（数据截至8月31日）
月份 预售证号 项目名称
销售率 销售价格 07年2月 20190020 金海湾1-4号楼及三期4号楼 95.67% 6932 07年5月 20190040 金海湾二期5#楼、6#楼 99.03% 7041 07年6月 20190051 悦美·筼筜1#—4#楼
92.16% 6878 07年7月 20190059 中铁海湾华庭 92.00% 8086 07年8月 20190076 天鹅美苑 97.89% 6621 07年11月 20190099 乐活小镇 99.46% 4536 20190100 金海湾三期1-3＃楼 97.51% 6004 20190109 夏商·大学康城二期（A 地块）
99.57% 5966 07年12月 20190117 祥和雅筑
78.32% 5607 08年3月 20190014 夏商·大学康城二期1#楼
70.73% 5307 20190018 泉舜泉水湾1#地块 58.85% 8441 08年5月
20190028
夏商·大学康城二期（A 地块）
97.28%
4618
08年8月 20190051 绿苑·水岸名筑1-11#楼
99.36% 4271 09年1月 20090006 幸福港湾
96.54% 5283 09年7月
20090027
禹洲·华侨城（B 地块）
19.37%
7661
08年8月20190052 万美花园7.82% 7000
08年9月20190061 特房.红树康桥56.90% 5864 20190064 海韵华庭76.07% 5586
08年11月20190078 集美中心花园六期1-7号楼100.00% 7865
09年4月20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56% 5833
09年5月20090017 古龙·御景0.00% 0
(5)同安区
同安是厦门市六个辖区中面积最大的一个区，是厦门市建设海
湾型城市的重要组成部分。

同安房地产将是厦门未来住宅郊区化的重
要区域，成为连接厦门岛外东部翔安、南部集美和西部海沧的中心，
房地产发展的空间很大。

09年1-8月，同安区商品住宅累计新增供应13.7万平米，累计
销售49万平米，供销比为1：3.6。

8月同安区住宅成交量继续下挫，成交均价有所上扬，呈现量缩
价升态势。

本月同安区无新批准住宅面积。

住宅销售量共为3.0万㎡，环比下滑38%，同比增长6倍之多；成交均价为5021元/㎡，环比上抬9%，同比下跌23%。

2019年以来同安区项目销售率一览表（数据截至8月31日）
月份预售证号项目名称销售率销售价格
07年1月20190009 星海湾R、R1、R2、S、T别墅54.99% 12991
07年6月20190057 大溪地43.73% 6728
07年7月20190060 厦航同城湾一期85.11% 6136
07年8月20190074 凤凰城一期96.56% 5492
07年9月20190077 湖居湖墅三期83.11% 2929 20190078 丽水云天88.68% 6830 20190087 陆丰嘉园1号、2号楼34.81% 5797 20190088 汀溪山庄30.98% 3921
07年10月20190092 锦华金都商住组团56.87% 6361
08年3月20190013 我爱莲花41.95% 3433 20190015 同安大唐世家三期B1幢98.34% 6192 20190016 丽水云天F、G地块F1-F5、G1-G6幢41.37% 6848
08年4月20190022 丽水云天B地块49.10% 6512 08年5月20190025 金利·蓝湾新城41.36% 4421
08年6月20190032 芸溪居住公园三期94.12% 4092 20190034 锦辉国际花园55.89% 4717 20190035 古庄新村(南区) 85.31% 4390
08年7月20190037 星海湾四期A1-A12(R、S型)别墅 6.77% 15938 20190039 厦航同城湾二期90.42% 4821
08年8月20190048 丽水云天C地块34.32% 6504 20190058 西池新城一期96.58% 3510
08年12月20190080 禹洲·大学城一期（1#-7#楼）84.29% 4256 20190083 阳光清境86.55% 5000
09年1月20090001 祥顺新村(5#、7#、10#、11#) 66.87% 4049 20090005 芸溪小区南段步行街（10-12#楼）0.00% 0
09年3月20090007 同安区西池小区E组团4#楼100.00% 3464 09年5月20090021 大兴商城1号、2号楼0.00% 0
09年7月20090025 凤凰城二期13#-17#、21# 36.89% 4435 20090026 星海湾高层区3区 3.12% 4518
(6)翔安区
翔安区位于厦门东部沿海方向。

东北与泉州市交界，西边与同安区接壤，南面隔海与厦
门岛、金门岛相望，地理环境优越。

是厦门市实施海湾型城市发展战略，重新调整行政区划后新设立的一个区，是厦门市最年轻的行政区。

房地产发展起步时间较晚，但发展较快。

截止2009年8月，翔安区住宅市场保持零新增供应量；
住宅销售量、成交均价均保持上个月水平，区域市场缓慢平稳发展。

8月翔安区共成交住宅面积4616㎡，与上个月持平，同比增长8倍多；成交均价为7075元/㎡，保持上个月价格水平，同比跌幅12%。

2019年以来翔安区项目销售率一览表（数据截至8月31日）
月份 预售证号
项目名称 销售率 销售价格 07年7月 20190068
特房·锦绣祥安一期 63.99% 5853 07年12
月 20190113 特房·锦绣祥安二期 12.02% 5985 08年1月
20190008 特房·美地雅登二期 4.21% 6185 20190009
汇景新城中心
45.71%
6979
5、 厦港片区发展规划及房地产市场解析
(1) 厦港片区发展规划
A 、 规划定位——传承历史，打造城市新地标
厦港片区规划定位：体现传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区。

未来片区将以文化交流、旅游购物、休闲娱乐为主要功能，兼有少量办公、居住、旅馆功能。

其中一期对原避风坞的改造是其
翔安区2008.8-2009.8住宅销售走势
1000
200030004000
5000600070000808080908100811081209010902090309040905090609070908
㎡
010002000300040005000
6000700080009000元/㎡
面积
均价
重点，在保留避风坞的前提下，建设游艇码头、观景平台。

B、分期开发策略
一期：民族路-大学路以西，环岛路以东，演武路以北，厦成海景花园以南，规划用地22.57公顷，可开发用地16.8公顷。

理由：
①拆迁安置量小，符合产业发展策略，市场期望值较高，有条件改造。

②该范围与机场路及环岛路的关系较密切，其面貌关系到社区的整体形象，需要改造。

二期：民族路-大学路以东，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，规划用地27.05公顷可开发用地11.45公顷。

理由：避风坞周边的改造提升了土地价值，商品房开发有了依托条件，相应的文化休闲及购物等需求增长，公共设施的开发有了市场前提和成熟度。

三期：民族路-大学路以东，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，规划用地15.09公顷，可开发用地12.25公顷。

理由：
①现状质量较好的建筑数量较多，建筑容量较大，改造难度大，而且地势复杂，分成小地块改造不利于整体面貌的塑造。

②该片区相对独立，改造要求不迫切，可选择在远期整片进行更新改造。

C、规划布局
⏹规划结构——“一心两翼一带三片”
“一心”：指沙坡尾避风坞文化艺术中心，是一期以及整个厦门港片区的核心。

“两翼”：指沙坡尾避风坞文化艺术中心南北两侧，是对中心的景观衬托和功能支撑的主体。

“一带”：指滨海步行景观带，串连起各个功能区和主要的公共活动空间，是片区主要的休闲和观景空间。

“三片”：包括南北中三个功能片区，即北部酒店、办公和居住综合功能组团，南部办公、商业和居住综合功能组团，以及中部沙坡尾避风坞文化艺术休闲功能组团。

⏹功能分布——山海相连相互借势
片区的功能由居住、商务办公、文化娱乐、
商业、酒店以及相关市政配套设施等部分构成，
其中以居住、商务办公、文化娱乐为主。

功能
布局遵循“外侧（靠海一侧）公建、内侧（靠民
族路一侧）居住、底层商业及配套”的布局原则，
以控制好滨海的建筑景观效果。

具体布局如下：
1）在机场路以北布置底商住宅；2）在机场路及避风坞北岸，外侧布置酒店，内侧底层布置110KV变电
站及辅助用房（靠北裙房）和部分商业用房（靠南裙房），内侧塔楼部分布置办公楼；3）在避风坞周边布
置文化娱乐、艺术创作和展示、文化休闲商业等功能；4）在浪琴苑南侧地块设置上部商务办公（外侧）和
居住功能（内侧），裙房商业功能，并通过室
内空中连廊将裙房商业串连为一体，裙房屋顶
设置屋顶花园，供住户、工作人员观海之用；
厦港片区总平布局图5）在浪琴苑东侧结合山海花园、恒达大厦以
及已批综合办公楼，设置居住、停车楼、步行
小型商业街等设施。

土地利用规划——塑造滨水活力社区
规划区范围内除鸿山公园外的用地主要以
居住用地、工业用地、特殊用地、市政用地及
道路广场用地为主。

厦港片区内土地批租包括
已批在建及已批未建用地，已批在建用地均为
商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店为
主。

规划区范围内除城市公园、军事用地、主要道路用地、新建设用地、风貌建筑保留用地以及公共卫设施配套需求用地等用地后，仅剩余82公顷可改造用地，而其中还有很大一部分用地，因拆迁量太大，近期难以改造。

一期开发范围土地使用的总体原则是适当的功能混合，以增强滨水区的活力，同时兼顾土地使用的效率，可根据市场需求及反应，对商住或办公的地块功能进行适度的“浮动”，即保持商住与办公功能的兼容性。

空间景观体系——山海渗透错开布局
一期范围既是良好的观景点，也是良好的景观点。

在
片区土地利用规划图
空间景观系统组织上，规划充分考虑到景观的因借与构
建。

整体形成南北高、中间低，山海渗透的空间景观效
果。

外景借势——充分引入山体与大海景观，留足山与海
的对话通道，建筑采用错开布局方式，减少建筑相互之
间的遮挡，在片区内形成多处观山望海的观景区域，提
升建筑的景观价值。

内景构建——通过建筑高度与造型的控制，形成高低
起伏的天际轮廓线效果。

规划建议在北侧形成建筑制高
点，建设标志性建筑单体（星级酒店）；中部避风坞周。