第2章_收益法

Kn 则有： Vn V N K N
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。
V30 V40
K 30 K 40
1 1 30 1 8% 4720 .40元 / 平方米 5000 1 1 40 1 8%
A 30 V＝ 375 万元 r g 10% 2%
纯收益按一定比率递减的情形
1）无限年期情形
a V rs
n
2）有限年期的情形
a 1 s V 1 r s 1 r

某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用 权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得 的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评 估该宗房地产于2005年4月1日的每年不变 获取收益的年限为无限年 获取房地产收益的风险和获取银行利息的风
险相当的条件下
银行存款利息 = 某笔资金(某宗房地产的价格) * 利率 = 房地产（店铺）的净收益
房地产价格 =房地产净收益(未来租金现值之和)÷利率
收益法估价就是在考虑资金时间价值的基础上进行的贴现。
a a a a V ... 2 3 (1 r ) (1 r ) (1 r ) (1 r ) n
a 1 V 1 n r (1 r )
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建 设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使 用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获 得净收益800万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试 计算该宗房地产的收益价格。
a 1 10 1 V 1 127 .80万元 1 n 506 r 1 r 7.5% 1 7.5
纯收益按一定数额递增
a ab a 2b a n 1b V ...... 2 3 1 r 1 r 1 r 1 r n
纯收益按一定比率递增的情形
1）无限年期情形
a V rs
n
2）有限年期的情形
a 1 s V 1 r s 1 r

某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为 无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产 的收益价格。
第二章 收益法
日常生活中，将一笔资金存入银行，其目的是为了获得 资金的收益——利息。
同样，用这笔资金购买收益性房地产，购买者的目的，
不是为了购买店铺本身，而是为了购买店铺未来所能产生的 收益——租金。这笔资金，就是该店铺的购买价格。该笔资 金存入银行带来的利息，与该店铺所产生的租金相等，将未 来租金进行贴现，其现值之和应等于该笔资金——店铺的价 格。
432.07 万元
不同年限价格的换算
假设：
1 Kn 1 n 1 r
1 1 1 R N KN
则有：
Vn
an Kn r
VN
aN KN R
如果： 如果：
an=aN=a R=r
则有：
RK n Vn V N rK N
试计算该不动产2008年4月的转让价格。
年总收益＝60×12×30000×65%×90%＝1263.6（万元） ①年日常费用＝20×12＝240（万元） ②年房产税＝2667×30000×70%×1.2%＝67.2（万元） ③年其他税费＝1263.6×6%＝75.82（万元）
④年总费用＝24.0 + 67.2 + 75.82＝167.02（万元）
1 收益法的概念
2 收益法的理论依据 3 收益法适用的对象和条件 4 收益法的操作步骤
指将收益性房地产未来每年的预期客观净收益以一定 的还原率（资本化率）统一折现到估价期日的一种估 价方法。

采用收益法测算出的价格，称为收益价格。 该方法本质是一种现金流量折现方法。

收益法以预期原理为理论依据。 预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要
收益法对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性的
房地产估价，则不太适用。因为这类房地产没有收益或 收益难以计算。
收益法估价的条件
房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化；
净收益（总收益与总费用的差）和还原率等都可
以计算出来。
运用收益法估价的步骤：
(1)搜集与估价对象未来预期收益有关的数据资料 资产的收入、费用等数据资料； (2)预测估价对象的未来收益 (3)求取报酬率或资本化率、收益乘数； (4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。
V50 V30
R30 K 50 r50 K 30
纯收益 （净收益）
净收益= 潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用
=有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得 的收入
有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成 的收入损失所得到的收入
运营费用——是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50 年、还原利率为10%下的价格。
1 8% 1 1 10% 50 5000 4403 .54元 / 平方米 1 10% 1 30 1 8%
某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3 年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市 中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐 费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％， 则求该宗房地产目前的价值。
Vt A 1 V＝ 1 t r 1 r 1 r t 1500 1 6% 100 1 1 3 10 % 1 10% 1 10% 3 1308 .04 (万元)
25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净
收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试 计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，
则该宗房地产的收益价格为多少？
v 20 22 25 28 30 35 310 .22万元 2 3 4 5 5 1 10% (1 10%) (1 10%) (1 10%) (1 10%) 10%(1 10%)
（一）一般计算公式
V
ai (1 r )i i 1
n
（二）收益年限无限且其他因素不变
a V r
（二）收益年限有限且其他因素不变
成立前提：每年a不变；r每年不 变且大于零；年期无限。
a 1 V [1 ] n r (1 r )
成立前提：每年a不变；r每年不 变且大于零；年期有限n。
年纯收益＝年总收益一年总费用
＝1263.6一167.02＝1096.58（万元）
因为该土地使用权已于 2002年4月25日以出让方式， 使用年限为50年，至估价时点已使用6年，由于建筑物于 1997年建成，耐用年限为60年，应于2057年废弃。而 土地使用权至2052年到期。由于土地使用年限小于建筑 物耐用年限，根据《中华人民共和国城镇土地出让转让暂 行条例》（国务院（1990）55号令）明确规定，土地 使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土 地使用权和地上附着物将被国家无偿收回。因此，当房屋 的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能 按土地使用权剩余年限——44年计算。
1、管理费
以类似房地产实际发生的管理费为基础。
2、维修费 3、重新装修费 4、设备重置费
5、税金 6、保险费
大修、小修 以类似房地产实际发生的费用为基础修 正，按年度分摊 按年度分摊
营业税等
房产税
0.15％～0.2％
7、其它费用：中介费用等
收益期限的确定
收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得的收益的 时间。 收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定（如土地 使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期 限）等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。 对于单独土地和建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余 年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限。 对于土地和建筑物 合成体的估价对象，建筑物经济寿命大于或等于土地使用权年 限一起结束时，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建 筑物经济寿命小于土地使用年限结束时的，可先根据建筑物剩 余经济寿命确定收益期限，选用相应公式，计算合成体的价格， 然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在 估价时点的价值。
地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产 正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。
注意
潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度 计；
空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率
来计算； 运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出 发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧 额、房地产改扩建费用和所得税；
待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为 7000 m2 ，建筑物为钢筋混 凝土结构，地上16层，地下两层，总建筑面积为 30000 m2，建筑物 于1997年建成，耐用年限为60年。 2002年4月25日以出让方式获 得50年期的土地使用权。 （1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的65%， 其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。 （2）每平方米可出租面积平均月租金为60元。房屋空置率年平均为10%。 （3）同类建筑物的重置价格为2667元/m2，家具设备及装修费用为 500元/m2，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均 每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳， 其他税费约为每月收人的6%。年资本化率为9%。
a 1 V [1 ] n r (1 r )
有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的 总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元， 该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格
V＝（20-12）÷8％＝100 万元
某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、
1 nb a b V 2 1 n r r 1 r r 1 r n
——有限年
a b V 2 r r
——无限年
某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视 为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产 的价格。
的不是过去的因素，而是未来的因素。
具体说，房地产当前的价值，通常不是基于其
历史价格、开发建设成本或过去市场状况，而是基
于市场参与者对其未来所能带来的收益的预期。
收益法适用对象
有收益或有潜在收益的房地产，如商品房、写字楼、商
铺、停车场和加油站等。 收益法不限于估价对象本身现在是否有价值，只要估价 对象所属这类房地产有获取收益的能力即可，如空置的 商品房。
8 1 a b 212 .35万元 V 2 2 9% 9% r r
某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视 为30年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产 的收益价格。
1 b n A b V＝ 2 1 n n r r 1 r r 1 r 2 20 2 8% 8% 1 2 30 1 30 30 1 8% 8% 1 8%