正商·蔚蓝港湾2010年3月份营销方案修改

正商·蔚蓝港湾项目2010年3月营销方案审批单
正商.蔚蓝港湾项目2010年3月营销执行方案
目录
（一）、上月营销费用支出明细
（二）、剩余房源统计及本月主推房源统计（三）、2010年3月份销售目标
（四）、3月份营销策略
（五）、月度营销执行计划
（六）、费用预算
一、上月营销费用支出明细（截止2月24日）
注：上述费用单项，只列出两个单项作为示意，实际支出情况结合“费用类别”增、减费用单项，明细每项费用支出。

二、房源统计及本月主推房源
1、整体房源统计
2、本月主推房源
（1）主推房源一：22#剩余房源
3月份，22#共104套房源，目前销售52套，基本上都是开盘销售，后期由于没有预售许可证，相关22#的推广工作停顿了下来，销售进度缓慢，目前22#已售房源基本是西北户、东北户和东南的低楼层房源，因为相对单价较低，对客户的吸引力较大，剩余的西南户，南1、南2等户型设计都很好，相对比而言客户对户型的抗性较小，接下来我们的的销售重点就是22#剩余房源。

（2）主推房源二：11#和18#
11#和18#是目前现房剩余比较多的楼栋，截止2月23日，11#剩余24套，18#剩余35套，并且所剩房源中56套都是朝北的38-45平米的小户型，这两种户型得房率很高，虽然面积小，但是户型具有可塑性，功能性比较强，尤其齐礼岩拆迁以后，附近都市村庄的房租猛涨，这更凸显了这类小户型的投资价值。

（3）待清盘房源：
6#仅余两套一层的房源，预计在3月份可以实现6#的清盘。

10#剩余两套顶层复式房源，房源位置和户型都很好，预计在三月份可以实现清盘17#剩余两套房源，其中二层1套，顶层复式1套，预计在三月份可以实现清盘7#当时保留了一个单元，所以剩余房源较多，预计在三月份销售10套房源。

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(4)22#A座的开盘活动
为了蔚蓝港湾的早日清盘，在3月1日开始对22#认筹，在3月13日进行开盘。

在3月份使蔚蓝港湾的剩余资源得到最大化的销售。

为清盘工作做好前期准备。

三、2010年3月份销售目标
1、总体目标：签约 120套。

合同金额4000 万
回款目标：2000 万
2、目标分解（时间分解、人员分解、以及营销支撑点）
3月上旬销售目标：2500 万
3月中下旬销售目标：1500 万
10名置业顾问，400 万/人
四、2010年3月份营销策略
1、未售房源分析：
1）小高层现房截止2月23日共剩余房源1套94m2样板间外，其他小高层全部售罄。

2）22#B座东北户和西北户基本清盘，剩余房源主要为南1、南2、西南，北1、北2.
南1、南2及西南户主要是当时相对东北和西北户价位较高，后续引导不足。

3）两房剩余的主要房源是7#、8#、16#。

共计33套。

其中7#楼剩余13套，7#三单元为当时保留房源。

8#剩余11套，其中一层房源6套，顶层房源5套。

16#剩余6套，
其中5套是顶层房源。

随着房源的逐步减少，此类房源应该不是销售难点。

4)多层小户型59套，其中56套是朝北的小户型，之前南户和北户的价格差不大，小户
型客户首选南户。

2、本月营销策略解决之道
1)从3月1日开始对蔚蓝港湾二期小高层开始认筹活动，其它房源正常销售。

3月中
旬22#开盘，以最快的客户抢占客户资源。

2) 3月份以22#的销售工作作为销售重点，配合其余现房房源的清盘销售。

机会点分析：
1）目前现房剩余比较多的房源仍然是集中在小户型，但是随着齐礼闫及周边都市村庄的拆迁，后河卢等都市村庄的房租直线走高，这给我们小户型的销售创造了一个比
较好的机遇，我们的剩余房源基本上都在38-45平米之间，相对于租房一族是首选
房源。

另外春节刚过，很多年轻人通过和家里商量基本确定购房意向。

三月份的推
广工作要向这部分客户群体倾斜，争取小户型的快速清盘。

2）现在周边竞争的楼盘不少，但是现房的社区却不多，这也是我们楼盘的一大卖点。

3)目前郑州市场多层房源和小高层房源极度稀缺，这类房源高得房率，居住舒适度高等
优势正在逐渐被客户认可。

3、以何种营销策略实现销售目标
3月份营销节点：
主推房源：22#B/A座剩余房源
主题：
蔚蓝港湾22#楼VIP会员全城招募
双气低密度小高层
中心城区航海路工人路 BRT旁
首付低，低月供，高收益。

品质地产，品质体验，
BRT/地铁5号线近在咫尺。

5分钟都市生活圈，尽享都市生活
最高优惠：12000元
主推房源：11#、18#多层小户型
主题：
双气多层公寓清盘倒计时
新春购房特惠
首付压力小，月供低，高收益。

品质地产，品质体验，
BRT/地铁5号线近在咫尺。

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中心城区、低密度豪景多层，正商地产巨擘之作！
五、营销执行计划
推广执行
⑴派单计划
派单要求：平均每天30人，根据销售节点机动调配
派发时间段：3月1日——3月15日
3月21日——3月28日
派单数量：3月1日——3月15日派单30万份，派单人员630人次；
3月16日——3月28日派单30万份，派单人员630人次；
共计：60万份单页（其中A3纸20万份，A4纸40万份，0.10元/份*20万
+0.066元/份*40万份+0.215元/份*20万份=4.64万），派单人次840.
费用：单页印刷4.64万元；派单工资3.73万元
①、单页派发原则：
派发范围以航海路为南界，向北、东、西三个方向延展5公里，形成一个导向圈，引导客户看房流向；
1.项目周边世纪联华、华润万家、新玛特等主要大型商业中心也是派发的主要地点；
项目所在区域内的城中村后河芦黄冈寺、写字楼、专业市场（如万客来、中陆物流）、银行营业网点等；
2.主干道、次干道上的临街商铺；
3.春节前期利用客户放假购物契机，对商场、步行街、超市重点派单区域，（二七商圈、碧
沙岗商圈、大学路商圈）
对相对稳定的派单人员进行培训，派单的同时要有简单的销讲。

⑵平面推广计划
售楼部舞台背景随时更换，新单页的设计工作。

⑶短信计划
1）针对二七区、中原区以及蔚蓝港湾、颍河、恒辉其他案场的来访、来电客户资源2）一些俱乐部或商场成员，VIP会员等集中发送。

（4）活动计划：
3月13日蔚蓝港湾22#A/B座开盘，
（5）利用网路媒体：
天涯网等地产论坛网关于蔚蓝港湾的项目情况发帖，以雷人的语录宣传正面的效果，引起公众的关注，增加项目的影响力或认知度。

预计费用5000元。

在新浪、网易等网络上刊登关于蔚蓝港湾的详细信息，并且及时更新。

都市广播。

汽车调频，针对蔚蓝的清盘信息进行宣传。

(6)其它媒体推广：
小区内部吊旗、条幅等小区内张贴悬挂；售楼部内准备鲜花，点心等提升项目档次，增强案场氛围。

六、关于案场的销售组织;
1)打造金牌小组
通过分小组，使团队内部时时有竞争，时时有压力，冲刺任务时伴随物质奖罚，平时要灌输荣誉意识，维护作为销售人的尊严，另外这样的销售组织也有利于为公司培养人才。

2）清盘动员会
给置业顾问灌输清盘意识，力保蔚蓝港湾项目在4月底之前清盘。

让快销、狂销成为一种常态，让团队感到哪天销售不好或者停滞不前就是不正常的，排除一切困难或心理障碍，顺利实现蔚蓝港湾的清盘工作。

七、费用预算明细。