年泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报

按照便民、 利民的原则， 大力推进多个 镇街商业集中 点建设，进一 步促进居民消
费。
加快商业模式升级，提高流通产业发展，是泰州十二五规划中一项重要内容。
泰商州业商地业市产场影概响况
商业布局 主城区商业接近饱和，新型大型商业集群冲击 传统零散商业模式；区域中心的商业地产发展潜力巨大。
主城区商业布局 从零散向集中商业 群发展，以万达广 场为先驱的城市综 合体不断涌现；
玉景园
万泰国际
美好易居城 （商业未推）
本案
紫东花苑
兴泰公路以东
商业发展缓慢， 商品房社区较 少，商业氛围
较弱。
上海大花园 （三期沿街商业，未推）
商重业点地项目产调影研响
万泰国际 后续无供应量，目前去化率56%
万泰国际（双层街铺）
周边商业氛围
商重业点地项目产调影研响
天和家园 基本仅剩1栋4层商业综合楼，后续无供应量
加快保障性安居工程规划建设
制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把 符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
加强市场监管和预期管理
严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信 息发布管理。
对商业地产影之响影响
弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺 激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡
泰州商业主要集 中在兴泰公路西侧， 本案所处区域（兴 泰公路东侧）商业 市场仅处在萌发状
态。
坡子街商圈：市级商 业中心，集购物、餐 饮、休闲、旅游、娱 乐为一体的传统商圈
①
③
茂业天地：城市综合体 在建项目，建成后升级 坡子街商圈板块，极具 升值潜力
批发市场
建材 小商品
②
济川路商圈:市级商业副 中心，以万达广场为中 心的多功能商圈，升级 转型泰州商业模式
区商域业商地业市产场影现响状 区域商业分布 以兴泰公路（老328国道）为分界点，将片区分 为内环和外环，从市场量价走势来看，内环的住宅、商业价值 明显高于外环。
兴泰公路以西
城市核心商业 发展主线，中 高档社区集中 地，商业氛围
较浓。
宫涵花园 天和家园 康桥水岸
同济家园
星威园
欧亚国际 东城国际 凤城颐园
大学城商圈
社区商业 零散街铺
本案
市场空白区
④
万象城：周山河板块城 市综合体在建项目，由 于配套、人气不足，短 期内难以形成良好的商 业氛围
泰商州业商地业产市影场响概况 历年成交情况 与住宅市场相反，2008-2012年泰州商业市场成 交量呈逐年递减趋势，同时泰州传统商业模式正在转型升级。
2009年商业销售 面积同比增长 89.9%，20092012年，商业成 交面积以4.5%24.8%的递减率下 滑。
谨 呈：泰州莱茵达置业有限公司
泰州莱茵东郡商业物业 市场调研及定价策略提报
报 告目 录
回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感” 的局面。2013适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀
利“新国五条”，弊大于利。
第一部分 房地产政策分析
十年政策回顾
第一阶段 效果欠佳，目标不清 调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨
GDP年增长率 2012年泰州居民人均可支配收入为27460元，同 比增长12.8%，增速位居全省第六。剔除价格因素，人均可支 配收入实际增长10.9%，实际增速比2011年提高2.4个百分点。
25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
泰州2008-2012年GDP年增长率趋势图
制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度
限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房 贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法 严格按转让所得的20%计征。加快试点房产税试点工作。
增加普通商品住房及用地供应 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行 业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
泰商州业商地业市产场影概响况 近期成交情况 2012年全年泰州商业成交量价齐跌，2013年2月 新国五条出台，泰州商业市场并未受到较大影响。
2012年泰州商铺 销售共计966套， 环比跌37.8；成 交均价11439.92 元/㎡,环比跌 4.62%
250 200 150 100
50 0
2012年1月
2月 3月
2012年1月-2013年3月泰州商业市场成交情况
成交套数
成交面积
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月2013年1月2013年2月2013年3月
20000 15000 10000 5000 0
1、2013年一季度商业成交量（成交面积）同比2012年一季度增长61%。 2、2013年1月份商业成交量达到市场近期的顶峰，对市场分析后有两点原因：一，多个项目在岁末年初 加推商铺产品；二、临近春节，大量返乡客户回家置业，各个项目客户来访量上升。
100000
50000
0 2012年
1、2009-2010年泰州商业成交达到顶峰，原因一：全国楼市开始一路上扬，受大环境影响，泰州商业成交 量迅速抬升。原因二：万达商业进驻泰州，加上凤城国际等大规模集中式商业涌入市场。
2、从2009年起商业成交量开始下滑，原因一：传统大规模早期商业销售（坡子街、财富广场）接近尾声； 原因二：政府为提高住宅品质，重新规划城市商业模式，逐步不再审批中小社区型临街商业规划。
16.17%
18.36%
21.33%
20.98%
12.50%
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
பைடு நூலகம்分析：从上面图表可以看出，泰州近年来GDP增速放缓，这与房地产市场有一定的关联，持 续从紧的调控政策抑制了房地产市场过高的投资额，房地产市场进入较长时间的调整期，预
计未来GDP增长将持续放缓。
处很多，影响定价的因素我们必须逐一正视。
第四部分 项目商业本体分析
商业本地体产分影析响
区位分析 本案处于高教园区和工业园区的中间地带，但兴泰公路 东侧（老328国道外环）非城市商业发展核心区域，区位优势较小
本案处于商业非 集中区域，东侧南 侧周没有较大的社 区，北侧有易居城 一个超大社区；
济川路向东路段 暂无发展空间；
城东：海陵区东风路以东、济川路以北
该区域包括泰州高教园区（一部分）、海陵工业园区、火车站街区。该区域教育资源优越， 是泰州重点建设发展的区域。一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已经初步形 成，且正以较快的速度发展。城东房地产市场已成为房产开发商最为青睐的区域之一，仅次 于城南区。
房商地业产地整产体影概响况
现阶段概况 开发投资增幅放缓，量价走势或进入下行阶段； 商业地产兴起，冲击传统商业结构，商业模式转型势在必行
1、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下，2012年起商品房 建设增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产 开发投资增速的下滑。
2、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转 型的背景之下，房地产市场也将随之转型。泰州商业地产处于结构升级转型阶 段，大规模集中式商业地产项目不断涌现，冲击传统零售商业模式，社区街铺 存量去化速度或放缓。
十年政策回顾
第二、第三阶段 效果显著，“救市”“救危机”相结合 调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房
十年政策回顾
第四阶段 史上最严调控陆续出台，效果显著 遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设
新国五条细则 限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求
完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房
虽然本案在高教 园区，但被兴泰公 路拦截，后期寄望 于海陵工业园区带 动片区商业的发展。
现阶段核
心商业发
本
济川东路 展集中地
案
及布局总
体方向
兴泰南路
商业本地体产分影析响
周边环境分析 本案在兴泰公路东侧，周边以农村自建房和 农田为主，无景观资源，公建配套和生活配套也比较缺乏。
北：兴泰公路
西：农田、空地 临近兴泰公路
东城国际（街铺、综合楼）
周边商业氛围
商重业点地项目产调影研响
上海大花园 后续有底商街铺和一栋4层综合楼，目前去化率50%
上海大花园（街铺、综合楼）
商重业点地项目产调影研响
星威园 后续供应1500㎡，目前去化率31%
星威园（三期街铺）
周边商业氛围
本次报告虽然是剩余商业的定价提案， 但当我们回归本体时，仍然需要再一次透彻分析，不足之
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
1747 123900
2008年
2008-2012年泰州商业成交统计
成交套数
成交面积(㎡)
2881235400
224700 2306
168900 1589
2009年
2010年
2011年
250000
200000
150000
112300 943
第三部分 泰州商业市场发展概况
泰商州业商地业市产场影概响况
商业布局总思路 “1+3+5+N”市区商业布局将形成以坡子街核心商圈 为主，3个商业副中心为次，火车站街区、周山河新区等5个区域中心 为辅的发展格局。
11
积极推进坡子街核 心商圈的现代化、 特色化建设，着力 提升市级商业中心 的首位度，放大区 域竞争优势，不断 扩大对周边地区的 吸引力和辐射力。
33
55
NN
积极推进济川路、 医药城、金港-柴墟 3个市级商业副中心 建设，进一步引导 商贸资源集聚，健 全服务功能，提升
发展水平。
积极推进火车站周边地区、 城东市场交易区、周山河 新区、明发商业区、滨江 新城商业区5个区域中心 建设，充分利用现有资源 和条件，加快基础设施建 设，推进流通项目引进， 大力引进新型业态，力争 尽快形成新的商贸活力区。
2009年
2010年
2011年
2012年
分析：从整体来看，近年来泰州CPI增速处于持续回落阶段。虽然房地产价格不计入CPI的计 算，但一直以来房地产业的发展势一直都带动着居民消费水平。自从政府将房地产确定为国
民支柱产业起，地产行业的兴衰也是中国大众判断经济运行的一个重要因素。
为加快流通产业发展，泰州商业布局、商业模式不断升级， 集中化、大型化商业地产不断兴起
天和家园（单层街铺、综合楼）
周边商业氛围
商重业点地项目产调影研响
玉景园 后续无供应量，目前去化率50%
玉景园（双层街铺）
周边商业氛围
商重业点地项目产调影研响
同济家园 后续无供应量，目前去化率12%
同济家园（双层街铺）
周边商业氛围
商重业点地项目产调影研响
东城国际 后续无供应量，目前去化率100%
3、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台，确定持续从紧的调控基 调，后续政策调控空间加大，未来走势不容乐观。
4、房价保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下， 消费者对房价是否下降持观望态度，开发企业面对巨大的市场存量，量价走向 势必会继续进入下行阶段。
商城业市地经产济影指响标
东：农村自建房
目前支撑本案商业 氛围的人气，主要 来自本案业主，以 及北侧的农村人口， 和东北角的紫东花
苑小区。
南：翰林雅居 （无街铺）
沫的形成
受政策限制，2012全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，2012 全年商业用地供应首超住宅 。
目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式 ，遭遇“新国五条”，从住宅 转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。
“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产 投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域 ，随
着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。
泰州经济发展不断提速，城市规划不断完善，泰州房地产 行业正在集中化、规范化的转型升级，积极创造良好的宏
观环境。
第二部分 城市宏观环境分析
房商地业产地整产体影概响况
板块现状 其中海陵区以江洲路、济川路、东风路、兴泰公路（原 328国道）四条主干道划分为东、南、西、北、中五个板块。高港区 因体量较小，单独划分为一个板块。
商城业市地消产费影水响平
CPI年增长率 2012年，泰州城市居民人均消费支出为17071 元，比上年同期增长10.4%。
0.06 0.05 0.04 0.03 0.02 0.01
0 泰州CPI涨幅
泰州2008-2012年CPI年增长率趋势图
5.40%
4.00%
3.80%
5.10%
1.70%
2008年