项目开盘文件筹备及交易流程
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28
缴清款项 及签署合同
深圳房地产买卖合同
业主临时公约
承诺书
客户须在签订《认购书》之日起在规定时间内（一般为七日），缴清首期款 （一次性付款的在规定时间内付清全额房款）。 并签订《深圳市房地产买卖合同》、《业主临时公约》及承诺书。
买卖合同附图应提前准备好电子版，方便使用，避免出错。若无电子版，则需要人工复印，注意区别 楼层平面图、分户平面图；合同页脚处的页码、时间、录入人必须保证准确。
凭身份证确认业主身份,查询是否应补退房款。
到财务组交纳《房地产证》税费房款；若需办理补退款：凭财务开具的补退款发票签
署《补充协议书》。
凭财务开具的税费收据填写《深圳市房地产转移登记申请表》。
领取《质量保证书及使用说明书》 。
物业财务组预交管理费用。
由工程组引领验房。 移交钥匙。
提前预约客户上门时间，提醒客户带上办理《房地产证》的 所需费用。
33
精于此道 以此为生 中国工商地产专家
第三步
建设工程规划许可证
第四步
建设工程施工证
第五步
销售(预售)许可证
7
五证法律效应
建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工证 销售(预售)许可证
限定土地使用范围、边界和占地面积 证明开发商得到土地
限定所建建筑物的功能类别(商用、住宅等) 证明合法施工 证明合法买卖
8
两书
建筑剖面图
楼层平面图 分户平面图
11
二、现现场展场示展类示类
以易拉宝形式展现
选房流程
购买须知
风险提示
注：代理商提供模版, 开发商审核后, 向广告公司下单设1计2 。
三、销销售所售需所类需类
购房指引 房号确认单 特殊事务申请单
按揭须知 委托房号明细单
延迟缴款申请 房号变更申请
注：代理商提供模版, 开发商审核后, 由开发商制作印1刷3 .
6、物业管理用房图
31
合同备案
《深圳市房地产买卖合同》一式四份，核实合同及相关资料（收据、身份证等复印件是 否齐全）。 核实后将合同及相关资料一并移交至开发商，注意列张合同移交表，开发商签字确认。 开发商统一将合同交至国土局备案。
交楼入伙
合同提交备案时限为7个工作日，应注意提醒开发商及时提交。
向客户发出《入伙通知书》。
21
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
一般交易流程
缴付定金 及签订认购书
房号确认
客户选房
销控管理
缴清款项 及签署合同
合同备案
签订购房指引
交楼入伙
客户确认
办理房产证
23
客户确认
确认客户付款方式：一次性付款或按揭购买。 （按揭客户）销售人员根据客户出示的身份证去其所选
择最后会有六张关于交易产品的附图： 1、总平面图；2、立面图；3、楼层平面图；4、楼层剖面图；5、分户平面图；6、物业管理 用房图。（只有楼层平面图和分户平面图会根据不同楼层及单位变换，其余的附图是固定的）
1、总平面图
2、立面图
3、楼层平面图
30
4、楼层剖面图
5、分户平面图
两书是建设工程竣工验收进行备案、取得建设 工程竣工验收备案证明的必备文件 .
两书
商品房使用说明书
商品房质量保证书
注：两书由开发商提供复印件，并加盖公章. 9
墨线图
建筑总平面图 建筑立面图 建筑剖面图 楼层平面图 分户平面图
建筑总平面图
墨 线 建筑立面图 图
注：墨线图由开发商工程部提供复印件(图在查帐报告内10 ).
国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
4 商品房预售方案
5 其他材料
预售方案 预售价格表 分层平面图
开发建设资金证明 工程施工合同 施工进度说明
预售款专存协议 经办人委托书
可出售转让证明
20
二、办办理流理程流程
1、申报：由开发商提供符合商品房预售要 求的相关材料并进行申报； 2、初审：市房管局业务科对申报材料进行 审查，与物价部门对商品房预售价格进行 核定，并于15日内到现场实地查 勘； 3、审批：市房管局审批； 4、决定：填发《商品房预售许可决定书》 或《不予商品房预售许可决定书》； 5、归档：传达决定书并且进行资料归档。
人委托代理证明、法人身份证。
认购书及补充协议，客户保留一份，世联保留一份存档，剩余由开发商保留。通常我们还 需要复印好客户身份证、定金收据等一并存档。
补充协议
27
销控管理
客户签订完认购书后，对已缴付定金的房号在销控板上贴点，以便于后续销控。 及时录入成交客户手工帐，制定销控表，方便后续签约、销控工作明了。
领取礼品。
顺利完成入伙手续。
32
办理房产证
办理房产证一般由开发商办理，所需的手续基本在入伙时准备好。 办理流程：申请人递交申请资料→登记机关审查核准→申请人交纳税费后领取《房地产证》。 根据《深圳市房地产买卖合同》条款规定，卖方应在取得工程验收证明文件之日起180天内，完 成本房地产项目的房地产初始登记，卖方只有在完成项目初始登记后，国土部门才会受理《房地 产证》转移登记手续，卖方必须在交楼后240天内办出《房地产证》。
购房指引 房号确认单
按揭须知
委托房号明 细 14
四、其他文件
文件由物业公司提供 业主临时管理规约
文件由代理公司提供
文件由开发商提供
销售代理合同
土地使用权出让合同书
临时业主公约
代理公司营业执照
预售合同及补充协议
前期物业服务合同
代理公司资质证明
物价局备份后价格表
15
土地使用权出让合同
合同书补充协议
销售合同书补充协议
注：以上文件由开发商提供复印件.
16
申申办办合合同同流流程 程
备注: 1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，《深圳市房地产买卖 合同》(预售)、(现售)已由国土局统一印制，从一九九四年四月一日起， 深圳市范围内二、三级房地产市场买卖一律采用标准文本，不得使用其 他文本。 2.合同填写内容不得涂改.
房号确认
销售人员将填写好的房号确认单与现场销售经理签字确认。 再与开发商现场负责人确认房号，并在确认单上签字确认。
26
缴付定金 及签订认购书
销售代表配合客户到财务室缴付定金。 财务人员确认房号，收取定金，并开据收款收据。 销售代表同时审核房号与其所对应的金额是否正确。 销售代表与客户签订认购书及补充协议。 合同部审核后（审核包括身份证、收据、金额等），
➢公司按揭： 1、营业执照复印件加盖公章1份。 2、法人证明原件加盖公章1份。 3、法人身份证复印件加盖公章1份。 4、公司近半年财务经营状况明细。 5、公司简介1份。 6、公司未来一年与客户合作情况说明（已书面报告形式）。
具体与按揭银行要求为准。
25
客户选房
销售代表向客户推荐房源并配合选房。 请示现场销售经理对客户选定的房号进行确定是否可售。 将确认结果与客户确认 客户若确定购买，销售人员则填写房号确认单并复印客户身份证。
客户即可签订认购书。
签订认购书：
认购书
签约人员必须提前熟悉演练签订认购书及补充协议
签订时首先确认客户付款方式，其次确认总房价、套内单价、是否享有折扣
注意金额大小写、签订日期、签订买卖合同日期
按揭客户，需再三确认首期款、定金、剩余房款（此项内容填写极容易出错）
公司购买还需提供公司营业执照、法人代表证明，不是法人前来签订的需要提供法
客户签订购房指引
销售代表向客户介绍购房指引，客户确认签字。
购房指引
（按揭客户）向客户介绍按揭须知，收集齐全相关按揭资 料。
按揭须知 24
按揭准备资料
➢个人按揭： 1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与 配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。 2、购房协议书正本。 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个 人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。 5、开发商的收款帐号1份。
开盘文件筹备及交易流程沉淀
瑞信行盈丰中心项目组 2014/12/3
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
2
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
开盘文件
现场公示类 现场展示类 销售所需类 其他文件类
一、现场公示类
五证、两书、墨线图、其余文件
五证
两书
其余文件
墨线图
5
五证
建设用地规划许可证
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证
国有土地使用权证
建设工程规划许可证
五
证
建设工程施工证
国有土地使用权证
销售(预售)许可证
建设工程使用证
销售（预售）许可证
注：五证由开发商提供复印件，并加盖公章. 6
申办五证流程
各个程序办理时间一般为1-2周
第一步
建设用地规划许可证
第二步
国有土地使用权证
17
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
预售许可证
所需资料 办理流程
备注: 1.时间：办理预售证的常规时间是1-2周； 2.特殊情况：如果该地块所有权较为负责的话，将会影响拿预售证的时间。
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一、所所需资需料资料
1 预售许可申请表
2 开发商证书
营业执照 资质证书 法人代表证明
3 报建批准文书
缴清款项 及签署合同
深圳房地产买卖合同
业主临时公约
承诺书
客户须在签订《认购书》之日起在规定时间内（一般为七日），缴清首期款 （一次性付款的在规定时间内付清全额房款）。 并签订《深圳市房地产买卖合同》、《业主临时公约》及承诺书。
买卖合同附图应提前准备好电子版，方便使用，避免出错。若无电子版，则需要人工复印，注意区别 楼层平面图、分户平面图；合同页脚处的页码、时间、录入人必须保证准确。
凭身份证确认业主身份,查询是否应补退房款。
到财务组交纳《房地产证》税费房款；若需办理补退款：凭财务开具的补退款发票签
署《补充协议书》。
凭财务开具的税费收据填写《深圳市房地产转移登记申请表》。
领取《质量保证书及使用说明书》 。
物业财务组预交管理费用。
由工程组引领验房。 移交钥匙。
提前预约客户上门时间，提醒客户带上办理《房地产证》的 所需费用。
33
精于此道 以此为生 中国工商地产专家
第三步
建设工程规划许可证
第四步
建设工程施工证
第五步
销售(预售)许可证
7
五证法律效应
建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工证 销售(预售)许可证
限定土地使用范围、边界和占地面积 证明开发商得到土地
限定所建建筑物的功能类别(商用、住宅等) 证明合法施工 证明合法买卖
8
两书
建筑剖面图
楼层平面图 分户平面图
11
二、现现场展场示展类示类
以易拉宝形式展现
选房流程
购买须知
风险提示
注：代理商提供模版, 开发商审核后, 向广告公司下单设1计2 。
三、销销售所售需所类需类
购房指引 房号确认单 特殊事务申请单
按揭须知 委托房号明细单
延迟缴款申请 房号变更申请
注：代理商提供模版, 开发商审核后, 由开发商制作印1刷3 .
6、物业管理用房图
31
合同备案
《深圳市房地产买卖合同》一式四份，核实合同及相关资料（收据、身份证等复印件是 否齐全）。 核实后将合同及相关资料一并移交至开发商，注意列张合同移交表，开发商签字确认。 开发商统一将合同交至国土局备案。
交楼入伙
合同提交备案时限为7个工作日，应注意提醒开发商及时提交。
向客户发出《入伙通知书》。
21
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
一般交易流程
缴付定金 及签订认购书
房号确认
客户选房
销控管理
缴清款项 及签署合同
合同备案
签订购房指引
交楼入伙
客户确认
办理房产证
23
客户确认
确认客户付款方式：一次性付款或按揭购买。 （按揭客户）销售人员根据客户出示的身份证去其所选
择最后会有六张关于交易产品的附图： 1、总平面图；2、立面图；3、楼层平面图；4、楼层剖面图；5、分户平面图；6、物业管理 用房图。（只有楼层平面图和分户平面图会根据不同楼层及单位变换，其余的附图是固定的）
1、总平面图
2、立面图
3、楼层平面图
30
4、楼层剖面图
5、分户平面图
两书是建设工程竣工验收进行备案、取得建设 工程竣工验收备案证明的必备文件 .
两书
商品房使用说明书
商品房质量保证书
注：两书由开发商提供复印件，并加盖公章. 9
墨线图
建筑总平面图 建筑立面图 建筑剖面图 楼层平面图 分户平面图
建筑总平面图
墨 线 建筑立面图 图
注：墨线图由开发商工程部提供复印件(图在查帐报告内10 ).
国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
4 商品房预售方案
5 其他材料
预售方案 预售价格表 分层平面图
开发建设资金证明 工程施工合同 施工进度说明
预售款专存协议 经办人委托书
可出售转让证明
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二、办办理流理程流程
1、申报：由开发商提供符合商品房预售要 求的相关材料并进行申报； 2、初审：市房管局业务科对申报材料进行 审查，与物价部门对商品房预售价格进行 核定，并于15日内到现场实地查 勘； 3、审批：市房管局审批； 4、决定：填发《商品房预售许可决定书》 或《不予商品房预售许可决定书》； 5、归档：传达决定书并且进行资料归档。
人委托代理证明、法人身份证。
认购书及补充协议，客户保留一份，世联保留一份存档，剩余由开发商保留。通常我们还 需要复印好客户身份证、定金收据等一并存档。
补充协议
27
销控管理
客户签订完认购书后，对已缴付定金的房号在销控板上贴点，以便于后续销控。 及时录入成交客户手工帐，制定销控表，方便后续签约、销控工作明了。
领取礼品。
顺利完成入伙手续。
32
办理房产证
办理房产证一般由开发商办理，所需的手续基本在入伙时准备好。 办理流程：申请人递交申请资料→登记机关审查核准→申请人交纳税费后领取《房地产证》。 根据《深圳市房地产买卖合同》条款规定，卖方应在取得工程验收证明文件之日起180天内，完 成本房地产项目的房地产初始登记，卖方只有在完成项目初始登记后，国土部门才会受理《房地 产证》转移登记手续，卖方必须在交楼后240天内办出《房地产证》。
购房指引 房号确认单
按揭须知
委托房号明 细 14
四、其他文件
文件由物业公司提供 业主临时管理规约
文件由代理公司提供
文件由开发商提供
销售代理合同
土地使用权出让合同书
临时业主公约
代理公司营业执照
预售合同及补充协议
前期物业服务合同
代理公司资质证明
物价局备份后价格表
15
土地使用权出让合同
合同书补充协议
销售合同书补充协议
注：以上文件由开发商提供复印件.
16
申申办办合合同同流流程 程
备注: 1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，《深圳市房地产买卖 合同》(预售)、(现售)已由国土局统一印制，从一九九四年四月一日起， 深圳市范围内二、三级房地产市场买卖一律采用标准文本，不得使用其 他文本。 2.合同填写内容不得涂改.
房号确认
销售人员将填写好的房号确认单与现场销售经理签字确认。 再与开发商现场负责人确认房号，并在确认单上签字确认。
26
缴付定金 及签订认购书
销售代表配合客户到财务室缴付定金。 财务人员确认房号，收取定金，并开据收款收据。 销售代表同时审核房号与其所对应的金额是否正确。 销售代表与客户签订认购书及补充协议。 合同部审核后（审核包括身份证、收据、金额等），
➢公司按揭： 1、营业执照复印件加盖公章1份。 2、法人证明原件加盖公章1份。 3、法人身份证复印件加盖公章1份。 4、公司近半年财务经营状况明细。 5、公司简介1份。 6、公司未来一年与客户合作情况说明（已书面报告形式）。
具体与按揭银行要求为准。
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客户选房
销售代表向客户推荐房源并配合选房。 请示现场销售经理对客户选定的房号进行确定是否可售。 将确认结果与客户确认 客户若确定购买，销售人员则填写房号确认单并复印客户身份证。
客户即可签订认购书。
签订认购书：
认购书
签约人员必须提前熟悉演练签订认购书及补充协议
签订时首先确认客户付款方式，其次确认总房价、套内单价、是否享有折扣
注意金额大小写、签订日期、签订买卖合同日期
按揭客户，需再三确认首期款、定金、剩余房款（此项内容填写极容易出错）
公司购买还需提供公司营业执照、法人代表证明，不是法人前来签订的需要提供法
客户签订购房指引
销售代表向客户介绍购房指引，客户确认签字。
购房指引
（按揭客户）向客户介绍按揭须知，收集齐全相关按揭资 料。
按揭须知 24
按揭准备资料
➢个人按揭： 1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与 配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。 2、购房协议书正本。 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个 人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。 5、开发商的收款帐号1份。
开盘文件筹备及交易流程沉淀
瑞信行盈丰中心项目组 2014/12/3
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
2
目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
开盘文件
现场公示类 现场展示类 销售所需类 其他文件类
一、现场公示类
五证、两书、墨线图、其余文件
五证
两书
其余文件
墨线图
5
五证
建设用地规划许可证
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证
国有土地使用权证
建设工程规划许可证
五
证
建设工程施工证
国有土地使用权证
销售(预售)许可证
建设工程使用证
销售（预售）许可证
注：五证由开发商提供复印件，并加盖公章. 6
申办五证流程
各个程序办理时间一般为1-2周
第一步
建设用地规划许可证
第二步
国有土地使用权证
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目录
开盘文件筹备 预售证办理流程
交易流程 文件模板
预售许可证
所需资料 办理流程
备注: 1.时间：办理预售证的常规时间是1-2周； 2.特殊情况：如果该地块所有权较为负责的话，将会影响拿预售证的时间。
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一、所所需资需料资料
1 预售许可申请表
2 开发商证书
营业执照 资质证书 法人代表证明
3 报建批准文书