仲量联行物业-装修手册

装修手册（范本）
北京仲量联行物业管理服务有限公司
项目名称管理处
B-PRO-MB05-04-AC-a
目录
1.前言 3
2.设计步骤4-7
2.1 程序
2.2文件报批
2.3审批费用
2.4政府的批准
2.5指定的咨询工程师
2.6装修按金
3.装修限制及规定8-12
3.1 法规及内部布局
3.2标准玻璃门
3.3剔凿地面
3.4给排水工程
3.5冷暖空调
3.6幕墙、玻璃及门脸
3.7大厦的结构构件
3.8底板承重
3.9维修通道
3.10广告
3.11商店标记
3.12商店门脸展示
3.13电气装置
3.14其它规定
3.15指定的承包商
4.装修工作的执行13-16
4.1 装修工作的开工
4.2检查
4.3焊接
4.4商店的橱窗
4.5安全保证
4.6装修工作的完成
4.7大厦的规定
4.8物品及材料的运送
4.9垃圾清运
5.业户装修工作17
附录：
一、二次装修流程图
二、装修问卷
三、员工出入证申请表
四、担保书
五、承诺书
六、承租人公司名称指示牌订单
七、业户装修检查表
八、大厦服务性修改项目收费标准
九、入住通知单
十、电气施工标准规范参考书目
项目名称
地址：
邮编：
装修指南
1.0 前言
1.1 业户所承租的项目名称位于（），由北京仲量联行物业管理服务有限公司做为物业
管理方。

（以下简称物业管理方）
1.2 业户在项目名称的房屋装修工作由物业管理公司指定的装修管控方“承包商名称”的
管理下完成。

如贵方对有关细节及办理步骤有疑问，请与我方的物业经理先生联系，
电话为：
1.3 一经业主接受贵方对房屋的承租，下属文件将作为本文件的附件，递交你方。

1）平面图（经索要）
a)每层平面图；
b)带灯俱和喷淋系统吊顶平面图；
c)冷暖空调系统平面图。

{备注：上述图纸只是业主的咨询工程师提供信息的一部分，所提供的信息大体上反映
了整座大厦的基本情况。

贵方一经确认后，再出现任何偏差，业主及物业管理方将不
负任何责任。

因此，贵方及承包商应在开工前核定所有尺寸和大厦内服务设施。

}
2）三份由贵方填写的问卷；
3）一份由贵方填写的指示牌订购表；
1.4 如贵方没按下列步骤程序去实施而造成了审批、返回及开工的延误，业主将不对业户
的免租期予以延长。

2.0 设计步骤
2.1 程序
1）在接到本装修指南后，请贵方递交如下文件给大厦装修管控方，所有报批文件应注明收件公司名称和地址。

收件人：（公司名称，北京仲量联行物业管理服
务有限公司转项目名称装修管控方）。

如有必要，贵方可与大厦装修管控方进
行会谈。

2）在接到递交计划的15个商业工作日内，我们会将书面回复是否批准贵方递交的装修计划，或提出计划变更，以达到装修管控方的要求。

所有再次报批的计
划也应在15个商业工作日内作出答复。

3）在贵方递交的计划及图纸未得到装修管控方的审核批准前，贵方不允许开始装修施工。

如贵方未按本指南所要求的细节报批计划而延误了装修工作的开工，
业主将不负责延长免租期。

2.2 文件报批
1）办公室
应准备如下报批文件（业户准备的图纸必须有中英文说明及以A3纸印制）：
a)准备六套比例不小于1：100的楼层平面图，标明：
I）贵方办公室的内部平面布置，包括灯俱及家俱；
II）贵方需增加或拆除的墙或隔断，需标明高度和材
质；
III）超重物体的位置，如保险箱及设备等；
IV）计算机安装或其他相似工作所需架空地板的地
方。

b)准备六套比例不小于1：100的顶棚平面图，标明：
I）设计灯俱、风口、风管的位置及假天花的高度；
II）深入吊顶内部的隔断和其他在吊顶内施工的详细情况。

c)准备六套比例不小于1：100的电器平面图，标明：
I）空气开关板的位置；
II）所有电源输出点及电气设备的平面布置。

d)如有超重设备，应准备六份比例不小于1：20的分散设备荷载的设计图
纸；
e)如贵方得到业主的批准，改动大厦原有标准的玻璃门，应递交六套有关
主入口大门的立面图和剖面图和相应的细节（标明材质和颜色）以及计
划放在大门上的标志。

新改装的主入口大门必须向公共区域走廊方向开
启，并不得使用木门；
f)六套电器系统图；
g)六套消防系统图；
h)六套隐蔽工程线路图；
i)六套装修材料清单和它们相关的材料做法；
j)六套设计说明；
k)施工单位企业法人营业执照及资质证明的复件、工程进度计划表、安全防火措施等；且必须具备北京市建筑装饰装修工程施工二级（含二级）
企业以上资质和施工企业安全资格审查认可证，并年审合格；
l)临时用电工具清单，包括工具名称、数量、功率等。

临时用电箱应配备合格的漏电开关、电度表、插座等；
m)强弱电施工方案；
n)问卷，（参看附件二，三，四，五）；
o)公司名称指示牌订购表（参看附件六）。

请详尽填写所提供表格内所述内容。

（本表可直接交给大厦物业管理处）。

除非承租方与业主所订租约另有规定，公司名称指示牌的订做将收取一定费用，
其费用从装修按金中扣除。

2）商店
准备如下报批文件：
a)在条款项.2.2.1（a-h）中注明的同样的图纸和所填写的问卷及公司指示牌订购
表；
b)一套彩色图纸，标明提议的内部布置及装修；
c)一套彩色图纸，标明商店门脸设计及门脸展示；
d)六套立面图纸，标明商店门脸和其他各面；
e)一个包括所有表面及家俱装修的材料样板。

2.3 审批费用
每个业户应向装修管控方交付批图及工程管控费用。

1）办公室
办公室区域的审批费，按每平米（建筑面积计）10元人民币计算。

2）商店
商店区域的审批费，按每平米（建筑面积计）元人民币计算。

审批费应与报批的装修方案一起直接交给大厦装修管控方（由北京仲量联行物
业管理服务有限公司转），付款请用划线支票抬头为“承包名称”。

业户装修
计划的审批只有在审批费付清后方可进行。

2.4 政府的批准
大厦装修管控方的审批，并不代表有关政府部门对装修计划方案中的技术规格的认可，业主和物业管理方并不保证此计划方案获得有关政府部门的批准。

因此贵业户须同时将计划方案递交政府有关部门审批。

业户在装修时如有任何结构性的改变，请将有关的计划方案和图纸呈交建委和设计院批准。

业户如进行任何装修或在防火设施上有任何变动，请将贵业户的计划方案和图纸连同“建筑内部装修设计防火审核申请表”呈交北京市消防局批准。

业户所有呈交的计划方案和图纸必须由指定的、具备二级（含二级）以上建筑装饰设计资格的承包商加盖设计单位公章并由设计人、审核人签字或盖章认定、完成。

装修单位电气施工人员应具有北京市低压电工执照且经年审合格，烧焊工必须具备合格的上岗证明。

承包商必须得到有关当局批准才能正式开始装修工作。

2.5 指定的咨询工程师
业主/物业管理方有权聘用结构、设备及电气等专业工程师，对业户报批的特殊结构及设施的施工，例如增加楼梯、超重设备或保险柜的安装、增加排污管道及冷暖空调系统的安装等项，进行审核，相应的费用由业户承担。

2.6 装修按金
物业管理方要求贵方支付装修按金，用于支付提供临时用水、临时用电费用及装修过程中造成的废物清理费和大厦公共地方损坏修补费用。

物业管理方如有必要，有权增加上述费用。

装修按金应直接付给大厦物业管理方，付款请用划线支票抬头为“北京仲量联行物业管理服务有限公司”。

如需大厦提供临时用电，业户须书面向物业管理方申请，费用按电表每度（）元人民币计算。

扣除以上开支及有关费用后，在装修管控方对装修完工满意并出具书面确认的基础上，按金的余额将被无息退还。

3.0 装修限制及规定
业户必须遵守下列规定
3.1法规及内部布局
业户必须保证贵方的设计方案及技术咨询人员清楚，有关设计安装应符合政府有关
部门的相应的法令要求及规定，如质检站、消防局、北京市电话局、市政等。

否则
都须进行相应的改正，其费用由贵方承担。

业户有责任赔偿业主或大厦的物业管理
方因遵循上述有关规定而支付的费用。

一般来说，贵方的设计应尽量避免占压和拆除地插线槽、改动天花和送/回风口等，
以免与大厦原有的服务设施的位置发生冲突。

如需改动，业户应提出书面申请，如
发生所有由此引起的费用由贵方负责。

贵方的咨询工程师在开始进行设计前，应核查大厦内现有的消防和冷暖空调布置图。

如需修改已有的消防和冷暖空调布置，相应的费用应由贵方负责（附件八）。

消防系统改装施工所用材料，必须与原设计要求的材质相符。

喷淋管道改装后，必
须做水压试验，呈报试压及隐蔽工程记录，并报监理检验合格。

3.2标准玻璃门
在移交房屋前，业主将负责安装紧邻走廊的标准的金属门框玻璃门，此不锈钢门框
玻璃门不允许进行改动。

在玻璃门后面朝向走廊的地方不应安装卷帘门、实心门和其他各种门。

业户如需加装门禁系统，应提交书面申请、报审图纸、电子锁样本等资料，待获得
批准后，方可施工。

如业户在原大厦门上安装电子锁，必须承担该门日后退租时的
恢复费用。

3.3剔凿地面
a)贵方不允许剔凿现存地面，贵方应避免对结构地板造成破坏，且贵方有责任赔
偿业主为修复破损工作所支付的费用。

b)经工程部允可，可以剔凿大厦楼板，但不得破坏地面下100毫米的结构层。

对
未经批准的打洞和剔凿工作，修补工作及费用将由贵方承担。

3.4给排水工程
a)只允许安装泵驱动排污系统。

排水工程须由指定的承包商来完成。

且应把确切
的排水管道工作的路线，包括排水管道和现有管道的连接详图和泵驱动系统的
规格和型号递交给大厦装修管控方批准。

b)未经大厦装修管控方的书面许可，不允许对卫生洁具和附件以及卫生间内的隔
断进行变改。

c)未经大厦装修管控方的书面许可，不允许连接现有的供水管道。

3.5冷暖空调
大厦将提供给业户通风暖气或冷气的空调设备，以保证正常温度。

大厦现
有的风机盘管不准移位。

如业户因增加隔断而影响了冷暖空调系统的供冷/热的效果，
业户应自行负责对现有的冷暖空调系统进行送风口、回风口的增加或变改，但不得破坏大厦空调系统的平衡。

如业户和设计单位不考虑此问题，应有书面承诺。

额外数量的射灯或其它放热的设备将减低冷气在贵单位内的有效程度。

如贵方的设计要求增加大量的此类设备，应该考虑到这些设备对整个冷暖空调系统的影响。

如热载过大，贵方应考虑增加冷暖空调系统的安装，并须在装修设计上标明，供大厦装修管控方审批。

相应的费用由贵方承担。

大厦可为业户提供正常办公时间以外的冷/热空调服务，但费用由业户承担。

3.6幕墙、玻璃及门脸
贵方的施工单位不得在玻璃幕墙系统上安装、剔凿、刻画，张贴或涂刷任何东西。

如发生，业户有责任将其恢复原有状态，费用自行承担。

同样未经大厦装修管控方书面许可，不允许对商店门脸的任何部分包括门把手进行改动。

贵方应保护门脸及幕墙，以避免对其造成的损坏，如已造成损坏，装修管控方有权停止装修工作，直至对造成的损失评估完毕。

业主不延长免租期。

未经装修管控方的书面同意，所有展示板、发光标记和广告等不可以安装在从幕墙、玻璃或商店门脸可直接看见的地方。

3.7大厦的结构构件
贵方及其施工单位不得在结构墙、柱、梁及底板上进行任何包括剔凿、打洞的工作，如有发生，贵方将负责修复工作，相应的费用及后果自行承担。

如贵方要在结构构件上打洞或进行超负荷负载，应遵循与条款2.5相同的报批程序，以获得业主/物业管理方工程师的批准，相应的费用由贵方负责。

若安装插座的须做明管。

结构墙上打孔深度不得大于50毫米；直径不得大于10毫米；孔距间隔不得小于800毫米。

如超标准打孔，必须经工程部许可。

打孔必须使用大厦工程部有偿提供的专用膨胀销塞，严禁使用木楔子。

且打孔时严禁破坏大厦预埋线管和钢筋。

如有违反，装修管控方有权停止装修工作，直至使损失评估完毕，业主将不对装修免租期予以延长。

3.8底板承重
如有超重的设备安装或物件的摆放，如保险柜等，贵方需报批一式三份相关超重设备的型号、尺寸和重量的说明书以及三份标明用什么方式分散重量以符合大厦的承重要求的设计图纸（包括施工细节和结构计算）供业主/物业管理方的结构工程师审批，相应费用由贵方负责。

3.9维修通道
冷暖空调及消防系统的维修通道不得被任何附属设施所妨碍，室内家具与风机盘管的间距不小于600毫米，业户应承担移动或重新安装任何妨碍维修通道的附属设施的工作，并承担相应费用。

另外如业户所安装的天花为
不可拆卸式天花，应提供适当的维修通道供维修天花内的机电设施。

3.10广告
在大厦的走廊、入口、商店前门脸、入口处的大门上和玻璃幕上不允许粘贴、悬挂任何灯箱、指示牌、装饰物、广告或类似的设施。

设计悬挂的灯箱或霓虹灯的尺寸、设计及材料应经大厦装修管控方的书面批准。

3.11商店标记
所有商店标记的设计、尺寸和材料应严格遵守大厦的标准设计，且在开始安装前须经装修管控方书面批准。

未经装修管控方书面批准，不允许安装任何内外标记。

未经允许已安装的外部标记，大厦物业管理方无须通知业户，有权立即予以拆除，所有相应的费用由业户承担。

3.12商店门脸展示
商店门脸1米以内的区域只可用作商品的展示，不可作为他用。

展示的物品/材料的安排应报大厦装修管控方书面批准。

3.13电气装置
a)强、弱电线路应按规定分开敷设线槽或线管，采用钢线槽、线管敷设时，应做
良好的电气接地。

强、弱电线路在地板下引上部分应分开敷设，并穿管保护。

在办公家具下走线槽内的强电线路宜穿管保护。

办公家具的金属部分应做可靠
的电气接地。

b)照明线路应使用聚氯乙烯绝缘铜线（BV3×1.52）穿Ø20阻燃PVC硬管敷设，
线管敷设应尽量做到横平竖直，中间接头必须加防水接线盒。

插座线路应使用
聚氯乙烯绝缘铜线（BV3×2.52）穿Ø25阻燃PVC硬管敷设，地插线槽内应尽
量避免接头，如有接头应使用防水接线盒且接线质量应符合电气安装规范。

如
需采用阻燃PVC软管时，长度不应超过2米。

安装于吊顶内的射灯变压器，应
置于铁接线盒或阻燃PVC接线盒内，接头应使用接线端子，多股线接头应涮锡。

新增加的灯具、插座和连接线路等，必须使用具有3C标识的认证产品。

新增加
灯具的金属外皮，必须做好可靠的电气接地。

c)对大厦地插及线路的变改应遵守如下规定：
I）由大厦指定的机电设备承包商负责施工，相关费用由贵业户与指定承包商洽谈；
II）在工程部指导下，由施工单位电工自行完成；
III）未经工程部允许，施工单位不得改动大厦地插位置、主干线路和照明序列盒，如需改动应按《装修指南》的规定办理，由工程部人员负责施工。

3.14其它规定
a)所有用于内部装修的隔断和内墙的材料和施工应严格遵循大厦的标准。

施工用料
均应为阻燃材料，并应有相应的材质证明。

业户装修区域内，办公室房门如使用
木门，应为消防局推荐产品或加贴防火板。

装修施工所用油漆、涂料均应符合环保要求，符合由国家质检总局和
国家标准化管理委员会公布的《室内装饰、装修材料有害物质限量》的规定。

b)所有承租房屋的内装材料及颜色应严格按照初审图纸施工或摆放（包括吊顶、墙、
地面、装饰板、各种柜、台等）。

任何后来的改动都应报装修管控方书面批准。

c)装修工作应在收到装修管控方对图纸的书面批准，付清装修按金及已收到保险保
单后方可动工。

d)业主及物业管理方不负责贵方材料、家具及装修等材料在现场的安全。

e)贵方的施工单位及大厦的指定承包商在施工过程中不得损坏大厦原始烟感线路，
同时尽量避免对大厦原始烟感线路造成影响。

f)计算机房应采用气体灭火方式的消防系统。

g)在装修期间，贵业户应保护业主已有的装修及附属设施，应对风机盘管、送风口、
回风口、烟感探测器等设备采取覆盖保护措施，对通道、电梯前室的地面及墙壁
采取保护措施。

如有破坏，应由业户负责修复，且相应费用自行承担。

h)因业户的装修工作而造成的破损，业户有责任对业主及其代理的索赔予以赔偿。

i)如业户要修改、减少或增加任何固定隔断、家俱和灯俱，包括所有展示及机电设施，
须在开工前按照2.2条款重新报批装修方案（6套平面），供监理书面批准。

且
每一次重新报批都须按最新一版装修指南中2.3条款支付审批费。

3.15指定的承包商
下列是业户必须聘用的本大厦指定核准的机电承包商：
3.15.1冷暖空调
a)指定的承包商
公司名称：
联络人：
b)工作性质：
对贵方承租的房屋内的风管、加热及冷却水管、风机盘管和冷凝水管的安
装及改动以及与主系统的联接。

3.15.2消防装置
a)指定承包商
公司名称：
联络人：
b)工作性质：
对贵方承租房屋内已有的消防设施的安装、变改以及与主系统的联接。

3.15.3电气工程
a) 指定承包商
公司名称：
联络人：
b)工作性质：
对贵方承租的房屋内的电气工程的安装、变改以及与主系统的联接。

3.15.4假天花的安装
a) 指定承包商
公司名称：
联络人：
b) 工作性质：
对贵方承租的房屋内已有吊顶的安装及变改。

3.15.5大厦自动系统
a)指定承包商
公司名称：
联络人：
b)工作性质：
对贵方承租的房屋内已有的大厦自动系统的安装、变改及与主系统的联
接。

指定承包商所承担的施工工作的报价由物业管理方安排。

4.0 装修施工的开始
4.1装修工作的开工
装修工作于下列工作之后开始：
a)贵方已承租了所需的房屋。

b)贵方的装修计划已被装修管控方批准。

c)贵方的装修计划已被北京市消防局批准。

d)如果有必要，贵方对结构的变改须经过质检站的批准。

e)贵方已把你们的承包商名称及开工日期告知物业管理办公室。

f)贵方已按本指南2.3款交付了审批费。

g)贵方已按本指南2.6款交付了装修按金。

h)贵方的装修公司必须购买有效的第三者保险，每次索偿额为三百万元人民币及在
装修期内不设索偿次数限额（如有外墙施工，每次索偿额为五百万元人民币及在
修期内不设索偿次数限额），而此保险单上需注明项目发展商名称为大厦的业主，
北京仲量联行物业管理服务有限公司做为大厦的物业管理方。

i)贵方的承包商需从大厦管理处领取“施工人员出入证”。

j)贵方应保护大厦内尤其是公共走廊内的固定设施。

k)贵方的装修公司应提供和保证现场有足够并符合消防要求的灭火器（泡沫/CO2/干粉）
4.2检查
装修管控方或其代表应对装修现场进行定期检查，确定装修工作是否按照审批的装
修图纸及装修指南上的要求进行施工的。

一旦发现偏差应令其立即进行整改，否则物业管理方将安装修指南及租赁协议采取
相应的措施。

4.3焊接
如有需要焊接的工作，贵方须事先向大厦管理处申请“动用明火许可证”，在现场
提供相应的泡沫灭火器，安排具备资格的人员进行焊接工作。

4.4商店的橱窗
在装修期间贵方需将所有的玻璃用白纸包好，并把所有的门关好。

4.5安全保证
租用房屋交给贵方之后，其安全保障问题由贵方负责。

在装修期间，贵方
的承包商应对此有所了解。

租用房屋交给贵方后，业主及物业管理将不对施工材料、
工具及业主任何物品的丢失负责。

4.6装修工作的完成
a)装修商必须在管线封闭前向大厦管业方提出安排隐蔽工程验收。

经监理或工程
部验收查证无误后再封闭，并做好记录。

b)装修工作完成前，装修商应负责完成如下工作：
I）窗户开启角度统一调整，开度以不超出窗台为限；
II）地插线槽内应清理干净，强、弱电线路应分别整理，尽量减少交叉，交叉处应穿管保护；
III）大厦中央空调系统的送风口、回风口、风机盘管过滤网翘片等应清洗干净；
IV）对公共通道、货运电梯前室的地面、墙壁的破损处进行修复、粉刷。

c)所有的装修工作完成后，装修管控方将对房屋进行检查，以确定所有经审批的
装修工作都已被实施。

施工单位应提前5天向大厦管理处申请进行工程验收，
验收所提出的问题应于3日内整改完毕。

因整改工作所造成业户使用的延误，
由此产生的相关责任由装修公司承担。

如果所作的装修工作与经审批的装修图不符，或装修管控方发现装修工作没有
很好的按照标准执行，装修管控方将给业户发一份书面的通知，要求其立即整
改，否则装修管控方将按装修指南及承租协议采取相应的措施。

d)在租赁结束或即将结束之前，贵方需按照业主的意图全部或部分的将所租用房
屋恢复至其原有状态。

相应费用由贵方负责。

e)在提议和审批的工程完成后，即使合用，业主有权要求业户作其他合理的任何
改动，且此要求须在接到书面通知后一个月内完成。

f)贵方应在完工的一个月内呈报四套竣工图，其上应有楼层平面图、顶棚平面图
及所有电气施工、设备安装的竣工图。

并报如下资料交监理公司和大厦工程部
备案：
I）强电线路绝缘电阻遥测记录、照明线路试运行记录；
II）装饰板、地毯、导线、线管、线槽等材料的材质证明，如使用外地材料，应有北京市消防局颁发的允许在京销售许可证；
III）油漆、涂料的环保认证资料；
IV）消防局验收意见及消防电检、消检报告等资料；
g)严格执行“消防一票否决”制度，在装修工程结束及业户入住前，由大厦管控
方对业户区域内烟感探测器和喷淋头安装情况及业户配置灭火器情况进行重点
检查，且竣工验收须经消防局指定的消防系统验收及电气检测的专业公司检验
合格，并最终经消防局验收合格。

在消防验收合格前，业户不能办理入住搬迁
手续；
h)房屋装修工程验收全部合格后，业户方可迁入。

4.7大厦的规定
贵方应保证所委托的装修公司严格执行装修指南中3.1条款和3.14和4.1-4.6中的指示规程，大厦物业管理方将提供给所有承包商一份有关大厦的规定及应注意事项，尤其应注意如下几点：
a)不允许在幕墙、玻璃隔断和商店的门脸上安装任何物件。

b)在天花内不允许安装易燃材料。

c)结构墙、柱、梁和底板不允许被破坏。