关于土地增值税对销售定价的盈利影响分析

关于土地增值税对销售定价的盈利影响分析
市场营销定价方法主要有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和利润导向定价4种。

四种定价方法中成本导向定价法最直观、简便。

目前海尔地产的营销定价模式主要是以成本导向定价法为主，其他方法为辅。

近期笔者在研究单一项目成本构成及销售定价时发现：土地增值税是销售获利一个不容忽视的重要因素。

如果定价不合理，即使销售定价高了，获利反而低了。

原因是土地增值税存在“无效区间”。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）规定：土地增值税税额是根据四级超率累进税率进行计算（每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数）得出的，如下图。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额X30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％
土地增值税税额=增值额X 40％-扣除项目金额X 5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额=增值额X50％-扣除项目金额X15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额X60％-扣除项目金额X35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

其中上表土地增值税中规定的“扣除项目”包含：
(一) 取得土地使用权所支付的金额；
(二) 房地产开发成本；
(三) 房地产开发费用；（一、二项之和的10％）
(四) 与转让房地产有关的税金；（营业税及附加）
(五) 加计扣除项目。

（一、二项之和的20％）
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额以上五项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

测算前提假设：销售收入P，开发成本C（即(一)+ (二)之和）
营业税及附加税率5.2%
开发费用扣除比例为10%
房地产企业加计扣除比例20％
则计算公式：
扣除项目＝C+0.1C+0.052P+0.2C ＝1.3C+0.052P
增值额＝P－1.3C－0.052P ＝0.948P－1.3C
应纳税额＝增值额×适用税率
销售毛利＝P－C－0.052P＝0.948P－C
扣土地增值税后的毛利＝0.948P－C－应纳税额
1、土地增值税利润计算分析表
序号项 目公 式
1销售售价P i 1.66 1.79 2.12 2.90 4.62 2开发成本C i=1 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 3售价/开发成本= Pi/Ci 1.66 1.79 2.12 2.90 4.62 4扣除项目=Ci+0.1*Ci+0.052*Pi+0.2*Ci 1.39 1.39 1.41 1.45 1.54 5增值额=Pi-1.3*Ci-0.052*Pi27.7%39.6%70.5%145.1%308.1% 6销售毛利=Pi-Ci-0.052*Pi57.7%69.6%100.5%175.1%338.1% 7销售毛利率=销售毛率/销售定价34.70%38.89%47.52%60.34%73.16% 8增值额/扣除项目20.0%28.4%50.0%100.0%200.0% 9土地增值税开发成本C i为基数0.0%11.9%21.2%50.8%130.9%
10扣除土地增值税后的
销售毛利润
开发成本C i为基数57.7%57.7%79.4%124.3%207.1%
11扣除土地增值税后的
销售毛利润率
34.70%32.26%37.52%42.84%44.83%
定价比例系数
销售毛利率销
售
毛
利
率
（
扣
土
增
税
）
34.7%
34.7%
29.7%
44.8%
普通住宅
临界点
P＝1.66C
38.9%
P＝1.79C
无
效
区
间
47.5% 60.3% 73.2%
极限值
P＝2.11C
P＝2.9C
P＝4.62C
普通住宅项目：销售毛利率超过47.5%和60.3%时，进入更高一等级税
率区，折线斜率依次变缓。

销售毛利率超过73.2%后，进入最高一级税率
区，达到销售毛利率（扣土增税）极限值44.8%，此后销售毛利率（扣土
增税）随销售毛利率的上升反而下降。

2、土地增值税利润模型分析
从以上土地增值税利润模型可以看出普通住宅类有无效区间，即当售价为开发成本的1.66－1.79倍之间时，销售毛利率在34.7％－38.9％之间，但扣除土地增值税后的销售毛利率在29.7％－34.7％之间，低于售价为开发成本的1.66（出于免税区的上限）时的销售毛利率34.7％。

结合我司目前的产品定位及成本水平举例如下：
某普通小高层住宅开发成本为6000元/平米，以成本导向定价法确定销售单价，方案有三： 1、若售价为9960元（1.66倍），可免征土地增值税，单方毛利3442元，毛利率34.7%。

2、若售价为10320元（1.72倍），征土地增值税595元，单方毛利3188元，毛利率30.9%。

3、若售价为10740元（1.78倍），征土地增值税714元，单方毛利3467元,，毛利率32.3%。

方案二比方案一售价提高了360元/平米，而扣除土地增值税后的毛利反而降低了254元/平米。

结论：如果定价处于土地增值税的无效区间，既增加了客户的购买负担，又降低了公司的盈利能力，由此看出销售定价时，要一定要避开无效区间。

另外，由于普通类住宅的免征土地增值税区间0~34.7%，而非普通类住宅（高级公寓、
销售毛利率 （不扣土增税）
销
售
利润率
（扣土增税）
47.5%
60.3%
73.2%
44.8% 21.9%
非普通住宅
临界点
极限值
P ＝1.37C P ＝2.12C P ＝2.9C
P ＝4.62C
非普通住宅销售毛利率在21.9％以下时免征土地增值税，此时售价为开发成本的1.37倍以内。

非普通住宅不存在销售价格的无效区间。

非普通住宅与普通住宅折线在后期完全一致。

3、土地增值税利润模型分析
别墅、度假村等）的免征土地增值税区间0~21.9%。

如果开发项目含有两种业态产品，可以通过成本筹划相互转移，来合理避税，实现最大程度的盈利。

例如：某项目普通小高层住宅可售面积5万平米，开发成本6000元/平米，结合成本导向定价法及周边竞争项目拟确定销售单价为10740元/平米；该项目另有非住宅项目公寓3万平米，开发成本5000元/平米，结合成本导向定价法及周边竞争项目拟确定销售单价为6266元/平米；按照正常情况计算，应交土地增值税3570万元，可实现毛利17335万+2820万元=20155万元。

如果开发过程中成本摊销调整，即将公寓的成本调整为4568元/平米，小高层调整为6259元/平米。

在两个业态产品售价不变得情况下，应交土地增值税3065万元，可实现毛利16545万+4115万元=20660万元。

通过成本筹划，减少纳税505万，增加毛利润505万元。

结论：通过合理的成本分摊方式调整，用足低税率级产品的毛利率空间，以拉低高税率级产品的毛利率，可以有效提高项目盈利能力。

以上是本人的一些浅显认识，希望今后对海尔地产集团的项目销售定价能有一些帮助或启发，同时通过项目的成本筹划提高公司的盈利能力。

由于本人是财务、营销等专业的门外汉，错误或不当之处，敬请各位领导及同仁批评指正。