关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施

关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施
物权法若干问题的通知
（征求意见稿）
各测绘单位、房产开发企业：
为贯彻实施《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），切实保护权利人的合法权益，根据《物权法》有关建（构）筑物区分所有权制度明确的建（构）筑物区分所有权专有权与共有权的规定，结合《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）等相关测绘技术规范，调整和规范建（构）筑物房地产测绘工作。

现就有关问题通知如下：
一、根据《物权法》第七十条的规定，应当对涉及区分所有的建（构）筑物进行专有部分和共有部分测绘。

二、建（构）筑物专有部分和共有部分的构成按下列情形界定：
（一）在构造和使用上能明确区分、具有排他性且可以独立使用的建（构）筑物部分属于区分所有建（构）筑物的专有部分。

建（构）筑物专有部分的构成详见附件1，附件3。

(说明：参考《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》最高人民法院物权法研究小组编著)
（二）以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分以外的其他部分，包括共用地（宗地）和共有建（构）筑物，属于区分所有建（构）筑物的共有部分。

建（构）筑物共有部分的构成详见附件2。

（依据：《物权法》第七十条；《房产测量规范》附录B；市建委穗建开函…2007‟826号《关于征求对<广州市储备开发地块中公建配套设施建设、移交与确权办
法（征求意见稿）>意见的函》。

说明：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”《物权法》第六章明确规定业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

对于各个住户而言，其所购买的房屋为其个人专有，而公共设施、走廊、通道等为各业主共有。

共用部分在构造、使用上具有非独立性，对全体或部分业主在功能用途上具有公共性、非排他使用性。

）
三、建（构）筑物专有与共有部分面积按下列方法测算：
（一）建（构）筑物专有部分的测算
测算原则：区分所有的建（构）筑物其专有部分建筑面积按套内建筑面积测算。

1.每幢建（构）筑物进行建筑总高度、界址点坐标测量。

2.套内建（构）筑物进行平面位置、层高测量,其中地下建（构）筑物还需进行高程测量。

当建（构）筑物不具备现场实施测绘条件时，室内边长、界址点、楼层净高（以净高超过2.10米（含2.10米）为标准）按实测，外墙体和楼层顶板、地板厚度取经有关部门审批的建筑施工图的设计值。

3.凡是与地上建（构）筑物连为一体的地下建（构）筑物，与地上建（构）筑物一并进行测算，地下建（构）筑物的建筑面积计入地上建（构）筑物的整体总建筑面积；离开地面一定深度单独建造，不能与地上建（构）筑物连为一体的地下建（构）筑物及其相应出入口，须单独进行产权测算。

4.初始测绘的零星建（构）筑物单元如无法进行整幢楼专有部分和共有部分的房地产测算，则只测算零星建筑单元的套内建筑面积，不测算本幢共有建筑面积。

（说明：1. 参照杨立新《细说物权法新概念与新规则》，专有部分的范围也就是专有权的标的物，必须是建筑物的独立建筑空间所包括的范围。

因此，除继续按国标《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）测算套内建筑的平面数据外，增加测算专有部分建筑空间高度，符合《物权法》的有关精神。

2. 参照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）3.0.2利用坡屋顶内空间净高超过2.10米的部位应计算全面积。

解决建筑空间高度难以或无法测绘的问题。

3. 我所原有房产测绘业务规则并未要求对建（构）筑物房角点坐标进行测量，现根据物权法有关精神，增加该测绘规定。

）
(二)建（构）筑物共有部分的测算
1.共用地（宗地）
(1)共用地（宗地）界址和面积的测算原则：
根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内组团式或单体建（构）筑物共用地（宗地）界址和面积应当以市规划部门的《建设用地规划许可证》及其附图的规划红线范围、市国土房管部门的《建设用地批准书》核发《国有土地使用证》，确认土地权属界址及面积。

如建筑区划被城镇公共道路分割为两个以上（含两个）地块时，该建筑区划的宗地界址及其面积按分割后形成的地块依照上述原则确定。

(2)根据《物权法》第一百三十六条、第一百三十八条的规定，地下空间建设用地按地下建设用地规划批准文件及其附图测算分层用地界址及面积，并需进行高程测量。

(解释：1.根据《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

对共用地的测算原则进行规定，可为各幢宗地范围外区划范围内的剩余用地（如绿地、道路）权属的确认提供基础数据。

2.根据《物权法》第136、138条的规定，建设用地使用权出让合同包括土地界址、面积以及建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间等条款。

由于建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，所以对土地界址、面积等的约定不仅涉及地表的横向范围，还需要标明权利所及的土地的纵向范围，为我市土地管理部门发放建设用地使用权证书提供登记依据。

)
2.共有建（构）筑物
共有建筑面积的测算原则：单幢建（构）筑物的共有建筑面积应当以该幢总建筑面积扣除该幢建（构）筑物住宅和经营性用房等专有部分的套内建筑面积之和、协议共有以及有归口接收单位的建（构）筑物面积之和后测算所得的建筑面积。

如产权各方有合法权属共有文件或协议的，共有建筑面积的计算按文件或协议执行。

（说明：共有面积有法定共有和约定共有之分，法定共有是性质上属于区分所有人共同使用的部分和属于维持建（构）筑物本身牢固安全与完整的部分，如门、廊、电梯、地基、楼顶、梁柱等；约定共有部分是所有人之间通过合意约定某些专用部分为共用部分，这样设立有利于充分利用共有物，适应当事人意思自治的需求。

参照杨立新《细说物权法新概念与新规则》。

）
四、建（构）筑物房地产测绘成果报告书
（一）房地产面积的填写
1. 共用地(宗地)面积：按《国有土地使用证》的土地权属面积填写；
2. 建基面积：按幢的建筑基底面积填写；
3. 总建筑面积：按幢的总建筑面积填写；若一宗地内有多幢
建（构）筑物，则按单幢建（构）筑物的总建筑面积填写；
4. 专有建筑面积：按套内建筑面积填写；
5. 共有建筑面积：按本幢（或多幢）共有建筑面积填写。

（二）房地产测绘成果报告书的内容
房地产测绘成果报告书除了按现行规定表示必要要素外，还应当设立以下内容：
1.界址点和建（构）筑物房角点点位坐标表；
2.建筑面积分层汇总表；
（三）相关注记的规定
1.面积表增加记录各专有部分（套内建筑）的层高；
2.建筑面积需分类注记，包括水平通道、垂直通道、设施设备、物业服务用房等共有建筑的面积。

（说明：原成果报告书内容包括：封面、房屋情况总表、房产查丈原图（总图、层图）、面积表、案件审核意见表。

现根据《物权法》的空间说，增加房角点点位坐标表、共有建筑面积分层汇总表。

）
五、自2007年11月日起受理的建（构）筑物区分所有权的测绘均按本通知执行。

（说明：变更测绘采用不分摊共有建筑面积的作业模式，是要将整幢房屋的共有面积重新核算一次，建筑区划内的共用地面积也需重新核定，最终实现与《物权法》的有效衔接。

）
附件：1. 房地产测绘的专有建筑明细表
2. 房地产测绘的共有建筑明细表
3. 公建配套设施接收明细表
二○○七年九月二十五日
房地产测绘的专有建筑明细表
房地产测绘的共有建筑明细表
附件3 公建配套设施接收明细表。