大连保利红旗房地产开发有限公司、王心元商品房销售合同纠纷二审民事判决书

大连保利红旗房地产开发有限公司、王心元商品房销售合同
纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审结日期】2021.06.11
【案件字号】(2021)辽02民终4727号
【审理程序】二审
【审理法官】贾春雨刘畅张钱
【审理法官】贾春雨刘畅张钱
【文书类型】判决书
【当事人】大连保利红旗房地产开发有限公司;王心元
【当事人】大连保利红旗房地产开发有限公司王心元
【当事人-个人】王心元
【当事人-公司】大连保利红旗房地产开发有限公司
【代理律师/律所】梁红辽宁智库律师事务所;迟小宇辽宁智库律师事务所;林雪梅辽宁碧海律师事务所;于幸辽宁碧海律师事务所
【代理律师/律所】梁红辽宁智库律师事务所迟小宇辽宁智库律师事务所林雪梅辽宁碧海律师事务所于幸辽宁碧海律师事务所
【代理律师】梁红迟小宇林雪梅于幸
【代理律所】辽宁智库律师事务所辽宁碧海律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】大连保利红旗房地产开发有限公司
【被告】王心元
【本院观点】结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任；2.案涉《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”是否属于无效格式条款。

虽然保利公司提供了红旗街道出具的函件及动迁情况说明，拟证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理。

【权责关键词】无效胁迫重大误解显失公平撤销违约金过错无过错支付违约金合同约定诚实信用原则反证证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行既判力
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明，2014年5月29日，王心元、保利公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由王心元出资购买被告开发的保利·西山林语(原红旗水泥制品厂及周边改造项目)小区内的别墅一套，该房屋位于甘井子区，建筑面积104.9平方米，总房款1328761元；交房日期为2014年10月31日前，保利公司将经验收合格的房屋交付给王心元居住使用；公共装饰和设备以被告实际交付状况为准；基础实施和公共配套建筑正常运行，其中电话、有线电视等基础设施预留端口，王心元自行向相关部门申请开通和交费；产权登记方面的约定为保利公司应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由保利公司提供的资料报送产权登记机关备案，如确因保利公司责任自房屋交付之日起超过一年王心元仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，保利公司承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。

合同签订后，王心元即按合同约定向保利公司
支付了全部房款1328761元。

2014年10月31日，保利公司将案涉房屋交付王心元居住使用至今。

目前，王心元尚未取得其所购买的红南北园11号22层4号房屋的权属登记证书。

另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在的保利·西山林语小区内红南北园11号楼二十三位购房者的相关诉求作出生效判决，该判决最终认定上述所有购房者与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效，被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。

二审中，保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除；其针对案涉房屋所在同一楼宇其他购房者的生效判决的再审申请已被裁定驳回。

上述事实，有当事人原审提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房地产登记信息查询表、(2018)辽02民终4043号民事判决，一、二审庭审笔录及当事人陈述等在案为凭，经原审庭审质证和本院审查，可以采信。

【本院认为】本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任；2.案涉《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”是否属于无效格式条款。

关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担违约责任。

本案中，被上诉人已依约履行了支付购房款的义务，保利公司即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，现保利公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。

关于保利公司上诉称，按照合同约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，保利公司才应承担违约责任，而案涉房屋未能办理产权证系由于政府未完成拆迁工作所致，保利公司不应承担违约责任一节，本院认为，虽然保利公司提供了红旗街道出具的函件及动迁情况说明，拟证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理。

但根据保利公司与大连市国土资源和房屋局2011签订的《国有建设用地使用权出让合同》约
定，大连市土地储备中心应于2012年1月31日前向保利公司交付净地。

保利公司在明知政府不能如期交付净地，案涉房屋的产权证可能无法按时办理的情况下，未向被上诉人说明相关情况，仍于2014年5月29日与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并约定了逾期办证的违约责任，其主观上显然存在过错，故对于保利公司主张其不应承担违约责任的上诉请求无充分的事实和法律依据，本院不予支持。

被上诉人于2014年10月31日接收案涉房屋，按照合同约定，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，保利公司需承担违约责任。

关于焦点二，针对案涉房屋所在同一楼宇其他购房者提出的关于保利公司承担逾期办证违约金的诉请，保利公司在该案中也主张其与购房者签订《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定并非无效格式条款，但该案生效判决已经确认该约定内容无效，并判决保利公司按已付房款日万分之0.5标准向购房者承担逾期办证违约金。

另案生效判决具有既判力。

本案原审判决与另案生效判决关于该条款效力的认定一致，关于保利公司承担逾期办证违约金的标准也是一致的。

上诉人保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除，其在本案审理过程中未提交充分相反证据推翻此前生效判决的相关认定，故其关于案涉《商品房买卖合同》第十五条并非无效格式条款、被上诉人关于按已付房款日万分之0.5标准主张的违约金过高的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。

另，被上诉人原审诉讼请求保利公司支付自2017年10月31日起至2020年10月30日止逾期办理产权证的违约金，故一审判决将逾期办理产权证违约金的截止时间，计算至保利公司将办理案涉房屋权属转移登记相关资料完整地报送产权登记机关备案时止，超出了当事人的诉请范围，本院依法予以纠正。

上诉人应向被上诉人支付自2017年10月31日起至2020年10月30日止逾期办证违约金72816.10元(1328761元×0.00005×1096天
=72816.10元)。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下
【裁判结果】一、维持大连市甘井子区人民法院(2020)辽0211民初11359号民事判决第二
项；二、变更大连市甘井子区人民法院(2020)辽0211民初11359号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，大连保利红旗房地产开发有限公司支付王心元逾期办证违约金72816.10元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费810元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担。

二审案件受理费810元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 08:01:14
大连保利红旗房地产开发有限公司、王心元商品房销售合同纠纷二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽02民终4727号当事人上诉人(原审被告)：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。

统一社会信用代码91210200576069756T。

法定代表人：杨建华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。

委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：王心元。

委托诉讼代理人：林雪梅，辽宁碧海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于幸，辽宁碧海律师事务所律师。

审理经过上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司(简称保利公司)因与被上诉人
王心元商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2020)辽0211民初11359号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称保利公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。

事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。

一、案涉房屋未能如期办理产权登记系政府未能动迁形成净地所致，非上诉人原因，上诉人无过错，一审判决上诉人承担逾期办证违约金错误。

1.案涉房屋至今没有取得权属证书是由于政府等客观原因并非上诉人的原因。

大连市甘井子区红旗街道(简称红旗街道)向大连市国土资源和房屋局出具《关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函》，及红旗街道作出的《动迁情况说明》均已明确，红旗街道负责案涉楼盘所在土地拆迁。

由于该项目摘牌时为“已批未供摘牌项目”，未动迁形成净地，导致目前暂时办理不了产权证，红旗街道承诺由其对此负责。

上诉人在此事件中不存在任何过错，不应因此承担任何责任。

2.一审判决上诉人承担逾期办证违约金无合同及法律依据。

案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担违约责任。

……”依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人承担逾期办证违约金的前提条件是因为上诉人的责任导致被上诉人未能按期取得权属证书。

本案中，如前所述，案涉房屋至今无法办理产权证系政府原因所致，而非上诉人责任导致，故一审判决上诉人承担逾期办证违约金，无合同及法律依据。

二、《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定系双方在平等协商的基础上订立的，不存在免除己方责任、排除对方权利的情形，非无效格式条款。

1.《补充协议》第十四条第三款约定“买受人特此声明，通过与出卖人仔细洽商、要求出卖人对其应当承担的义务、责任进行说明，已经对合同及补充协议的全部内容(包括权利、义务、责任)有了充分的了解并完全明白和同意。

”表明双方系在
平等、自愿、公平的基础上，经充分协商签订合同，《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约责任的条款，也是双方在充分协商的基础上自愿订立的，系双方真实意思表示，不存在胁迫、重大误解、显失公平，或违反法律法规强制性效力性规定致无效的情形。

2.《商品房买卖合同》示范文本说明部分第3条再次印证合同系在充分协商的基础上订立的，系双方真实意思表示，合法有效。

一审认定《商品房买卖合同》第十五条约定内容系格式条款而无效，没有依据。

王心元辩称，不同意保利公司的上诉请求。

主要理由：1.上诉人在取得土地时已知晓不是净地，其当时不应当进行开发建设，但其不仅开发建设还进行了房屋出售，开发商对此存在过错，在出售时也未向购房人告知土地情况，因此应当承担逾期办证违约责任。

2.在签订案涉商品房买卖合同时，上诉人没有对明显减轻其责任部分进行显著的提示、标明和告知，属于格式条款无效情形，一审确认违约金约定中关于最高不超过已付房款0.1%的约定条款无效，适用法律正确。

关于违约金问题，逾期办证行为是长期存在的违约责任，且另案生效判决已经确认违约金标准。

因逾期办证，被上诉人产生无法落户、无法出卖房屋、孩子无法落户办理入学手续等多种问题及损失，一审判决适用的违约金标准适宜。

原告诉称王心元向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%的内容无效；2、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金72,816.10元。

(1,328,761元某0.00005某1096天=72,816.10元，自2017年10月31日起至2020年10月30日止)。

3、诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由原告出资购买被告开发的保利·西山林语(原红旗水泥制品厂及周边改造项目)小区内的别墅一套，该房屋位于甘井子区，建筑面积104.9平方米，总房
款1,328,761元；交房日期为2014年10月31日前，被告将经验收合格的房屋交付给原告居住使用；公共装饰和设备以被告实际交付状况为准；基础实施和公共配套建筑正常运行，其中电话、有线电视等基础设施预留端口，原告自行向相关部门申请开通和交费；产权登记方面的约定为被告应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如确因被告责任自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。

合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部房款1,328,761元。

2014年10月31日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。

目前，原告尚未取得其所购买的红南北园11号22层4号房屋的权属登记证书。

另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在的保利·西山林语小区内红南北园11号楼二十三位购房者的相关诉求作出生效判决，该判决最终认定上述所有购房者与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的
0.1%”的约定无效，被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。

又查，2018年7月20日，被告取得了位于甘井子区保利·西山林语(原红旗水泥制品厂及周边改造项目)项目中A1某—A13某、A22某—A25某、DK3某楼的工程竣工验收备案，备案表中登记的建设单位即被告，规划核实面积为24821平方米；该项目备案涵盖了案涉房屋所在的相关楼宇。

2019年9月16日，被告将办理商品房项目房地产权首次登记所需的相关申请材料递交市不动产登记部门备案。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。

本案中，双方当事人基于真实意思表示，平等自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。

双方当事人都应当充分尊重该份合同的相关约定并积极全面完整
地履行各自的法律义务。

合同签订后，原告即按合同约定将全部购房款1,328,761元支付给被告，全面履行了自身的付款义务。

被告收款后，虽然向原告交付了案涉房屋，亦向不动产登记机关提交办理案涉楼宇初始登记的申请和资料，但其始终未将办理案涉房屋权属转移登记需由其提交的相关资料报送到产权登记机关备案，导致原告不能在合同约定的期限内取得案涉房屋的权属证书，对于该结果被告存在明显过错，其行为确已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

现，原告请求被告支付自2017年10月31日起至可实际办理房屋权属登记之日止的逾期办证违约金，于法有据，一审法院予以支持。

关于违约金的计算标准以及合同第十五条中关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定是否有效的问题，因上级法院在针对案涉房屋所在项目小区内其他同类型案件所做裁判中已经就相关问题及标准进行了阐释与认定，即“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、逾期办证违约金标准应酌定调整为“已付房款日万分之0.5”，因此本案对相关问题及标准的认定理由不再重复表述，本案理应以上述裁判结果为尺度作出一致性判断。

即违约金应按照已收房款
1,328,761元的日万分之0.5标准计收，直至被告将办理案涉房屋权属转移登记相关资料完整地报送产权登记机关备案为止。

至于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中关于其主张的交房符合约定的观点，理由适当，一审法院予以考虑；另外其他之辩言，证据不足，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》的相关规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连保利红旗房地产开发有限公司支付原告王心元逾期办证违约金(以房款1,328,761元的日万分之0.5标准，自2017年10月31日起计算至被告将办理案涉房屋权属转移登记相关资料完
整地报送产权登记机关备案时止)。

二、确认2014年5月29日，原告王心元与被告大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条中关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费810元(减半收取，原告预交)，由被告担负，此款应自判决发生法律效力之日起十日内给付。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明本院二审查明，2014年5月29日，王心元、保利公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由王心元出资购买被告开发的保利·西山林语(原红旗水泥制品厂及周边改造项目)小区内的别墅一套，该房屋位于甘井子区，建筑面积104.9平方米，总房款1,328,761元；交房日期为2014年10月31日前，保利公司将经验收合格的房屋交付给王心元居住使用；公共装饰和设备以被告实际交付状况为准；基础实施和公共配套建筑正常运行，其中电话、有线电视等基础设施预留端口，王心元自行向相关部门申请开通和交费；产权登记方面的约定为保利公司应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由保利公司提供的资料报送产权登记机关备案，如确因保利公司责任自房屋交付之日起超过一年王心元仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，保利公司承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。

合同签订后，王心元即按合同约定向保利公司支付了全部房款1,328,761元。

2014年10月31日，保利公司将案涉房屋交付王心元居住使用至今。

目前，王心元尚未取得其所购买的红南北园11号22层4号房屋的权属登记证书。

另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在的保利·西山林语小区内红南北园11号楼二十三位购房者的相关诉求作出生效判决，该判决最终认定上述所有购房者与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的
0.1%”的约定无效，被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。

二审中，保利公司认可案涉房屋不能办理产权证的原因尚未消除；其针对案涉房屋所在同一楼宇其他购房者的生效判决的再审申请已被裁定驳回。

上述事实，有当事人原审提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房地产登记信息查询表、(2018)辽02民终4043号民事判决，一、二审庭审笔录及当事人陈述等在案为凭，经原审庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任；2.案涉《商品房买卖合同》第十五条关于“最多不超过已付房价款的0.1%”是否属于无效格式条款。

关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担违约责任。

本案中，被上诉人已依约履行了支付购房款的义务，保利公司即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，现保利公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。

关于保利公司上诉称，按照合同约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，保利公司才应承担违约责任，而案涉房屋未能办理产权证系由于政府未完成拆迁工作所致，保利公司不应承担违约责任一节，本院认为，虽然保利公司提供了红旗街道出具的函件及动迁情况说明，拟证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理。

但根据保利公司与大连市国土资源和房屋局2011签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，大连市土地储备中心应于2012年1月31日前向保利公司交付净地。

保利公。