旧城改造投融资方案探讨

旧城改造投融资方案探讨
摘要：伴随着社会经济的不断发展，城市化运行进程逐渐加快，以往城市中
的老城区因为时间较长、环境恶劣、居住拥挤、基础设施不完善等因素，从而对
城市面貌和居民的生活质量产生了不良的影响，阻碍了城市良好发展。

基于此，
对旧城进行改造是目前解决问题的主要措施，有利于推动社会和谐发展，帮助城
市树立良好的形象，提升人们随生活水平。

不过从目前情况来看，旧城改造的资
金来源渠道为地方融资平台、债券以及银行贷款，这种现象从一定程度上增加了
政府方面的债务压力。

在本篇文章中，主要结合实际情况提出了旧城改造投融资
方案。

关键词：旧城改造；投融资方案
旧城改造项目有着一定的复杂性和繁琐性，改造环节包含了诸多范围，
主要涉及到了居民、开发商等多项利益，在城市发展和人们生活水平提升等方面
都起到了极高的作用。

在本篇文章中，主要分析了旧城改造项目资金缺失现象，
并且探究了旧城改造项目投融资期间存在的各项问题，提出了相关策略。

1、旧城改造投融资的作用
基于城市化运行进程的加快，城市规模逐渐拓展和延伸，以往传统的城
中心发生了一系列变化，城市由以往单一中心转变为了多中心，但是旧城区的衰
退老化问题日益体现了出来，特别是对于一些老城区来讲，尚未制定健全完善的
管理体系，周围环境条件较为恶劣，相关设施都不完善，此种局面完全阻碍了城
市的良好发展，并且在城市用地资源缺失等因素的影响之下，人们将关注点放在
了老城区开发和改造方面，采取何种措施改造旧城区、将旧城区的功能体现出来、使其城市发展需求相符合是目前政府以及公众部门关注的重点问题，从政府角度
进行探究，政府希望采取旧城改造的方式构建良好的城市环境，提升居民生活水平，帮助城市树立良好的形象，另外一方面，利用改造区土地的方式从中获取效益。

通过分析来看，旧城改造是一项民生项目，但是在旧城改造中还有着诸多的
难点存在，比如各项手续极为繁琐和复杂，包含的环节特别多，旧城改造项目从
立项到完成所需的时间是非常长的，中间包含了诸多的不确定性因素，所以要想
真正意义的实现旧城改造工作，就需要重点探究资金问题，引进合理的投融资方式。

整体上而言，我国旧城改造项目融资方式较为单一，选择投融资方式期间尚
未遵循合理的依据，所以有待创新新的融资方式，制定出完善的融资选择体系。

2、旧城改造的特征
和其他类型的建设项目相比较来看，旧城改造项目的特征体现在以下几方面。

第一，旧城改造项目的对象为旧城区建设或者土地，将不符合城市规划要求或者
不适应城市发展的建筑改造以及淘汰，提升土地利用率。

第二，旧城改造属于动
态性循环的过程，不管是何种类型的建筑都有着自身的经济寿命，在和经济寿命
以及城市规划相违背的情况下或者是被其他建筑代替以及修复，所以旧城改造是
处于一直发展的状态。

，第三，旧城改造项目的目标呈现出了多样化现象，实施
旧城改造项目的主要目的是为了对生活条件加以改善，为交通提供便利，树立良
好的城市形象，从中来看，旧城改造项目有着多样化特征。

第四，在旧城改造项
目开展期间，随之出现了拆迁安置等经济问题，这是因为旧城区形成阶段中有着
相应数量的建筑，所以必须展开旧城改造，这样的话，将涉及到建筑拆迁保护和
居民安置赔偿等一系列问题。

旧城改造属于一项不间断的环节，和城市发展方向
有着密切的联系性，在我国经济水平提升以及城市化运行进程加快的背景下，旧
城改造的结果功能显然已经不符合当代城市发展需求，为了树立城市良好的形象，健全城市建筑结构功能，为城市居民提供相对舒适的生活环境，就需要加大旧城
改造力度，这是非常重要的。

3、旧改项目融资期间存在的相关问题
虽然我国新型的融资方式已经越来越完善，同时也被广泛应用到了旧城改造
项目中，但是从我国旧城改造项目实际开展情况来看，依旧是以银行贷款、融资
和土地出让融资为主，新模式的应用率较低，并且旧城改造房地产项目缺少公众
参与，民间资本是旧城改造房地产项目的主要组成部分，而且在确定融资模式期
间缺少和学合理的论证，尚未制定完善的评价决策体系，制度不完善，缺少项目
融资的综合性规划。

4、旧城改造投融资方案的落实
棚户区是面积最大的集中连片棚户区，项目结构复杂、建设周期长及资金缺
口大等因素导致传统的“先拆迁，后安置”模式无法继续。

对此，政府和开发银
行联手，探索改造运作方式，编制系统性融资规划，大力拓宽融资渠道，做强多
元化的投融资主体，综合性运用多种金融工具，创新和改进投融资模式，推进旧
城更新项目顺利实施。

4.1旧城改造融资项目决策期间风险控制方案
第一，对各项主体行为惩罚机制加以完善。

依法严格惩处旧城改造
项目中各项人员，其中表现为政府部门人员和投资者以及开发商等不良行为，针
对于其他参与者的违法行为也必须追究经济方面的责任，基于多种监督的基础上
相关部门必定会更加谨慎所为。

第二，创建建筑市场主体信誉体系，信誉体系包
含了信用和能力两方面，前者是指企业可以信守承诺，能力是判断企业水平高低
的基本指标，开发商的资质等级代表着业务能力水平，但是拥有较高等级也不一
定能够保证在后期建设中也继续维持较高的水平，信用方面也没有强制性的保障，在制定信誉机制期间，离不开完善数据库的大力支持，需要专业性强的评定机构
以及制定规范性的信息化管理系统，借助电子信息系统加深融资主体对公司历史
记录的掌握情况，确保旧城改造项目融资决策环节得到有效的开展。

第三，选取
合适的风险承担方，有关于旧城改造项目融资模式选择的风险是由政府部门加以
承担，由于融资模式的选择是人员因素的风险，而政府必须加强管理控制力度，
落实完善的政策，确保公平性和透明性。

4.2拓展和延伸融资渠道，确保旧城改造资金来源
旧城改造投资额决定了旧城改造效益的提升，在旧城改造期间，资金缺失是
限制旧城改造良好开展的一项主要因素。

现阶段，需要全面挖掘旧城改造项目资源，规范性监督和管理，并且引进市场机制，在旧城改造项目规划期间注重项目
经济性的提升，吸引有着较强资金实力的开发商参与，激发旧城改造居民的积极性，采取土地公开上市交易的方式提高土地的价值和收益，允许政府部门发行旧
城改造债，以项目收益当成偿还债权来源的方式解决旧城改造资金缺失现象，增
强资金使用的规范性，提升资金利用率，基于政策制定和资金运行的基础上公开公平化操作，集合多项力量加以监督，以免产生资金过度流失现象。

4.3对旧城改造目标加以优化，凸显出旧城改造的社会效应
在旧城改造期间，对土地再开发和旧城改造期间形成的投资劳动等能够有效推动经济发展，旧城改造的经济效益是确保旧城改造持续性发展的一项动力，不过，政府部门应当明确认识到的一方面是，旧城改造是一项改善社会民生、优化城市功能的社会性活动，这就需要在确保旧城改造项目经济性的同时了解到旧城改造对社会发展产生的影响，在旧城改造规划期间综合性考虑到城市整体发展要求，确定旧城在城市发展中的功能定位，遵循统筹兼顾的基本原则，调整和改善传统产业以及结构，发挥出旧城改造的良好社会效益。

4.4拓宽融资渠道，创新模式
通过多元化融资融智，有效整合财政资金与市场化方式引入的社会资金和专业能力，为债权人提供基本的偿债基础以及为公司的股东提供基本的收益保障。

然后创新融资方式，依照项目特点和客户需求全面发挥开发性金融的引导作用，国开行充分利用银行债券和投贷协同优势解决旧城更新融资难题。

①专项贷款。

加大专项贷款投放力度，使棚户区改造资金到位，发放10亿元过桥贷款弥解决项目资金短期投入不足、配套资金难以按时到位和后续资金不足等问题，对加快旧城更新工作有着极高作用。

②专项债券。

改进债贷统筹新模式，达到均衡、稳定、平衡项目现金流的目的，引导社会资金投入，强化旧城更新项目支持力度。

5、结语：
从以上论述来看，在本篇文章中主要对旧城改造投融资存在的问题以及实际情况进行了分析，其中，项目融资模式已经趋于完善性，各项银行融资等方式也随之出现，融资模式都有着一定的优势和特征，也都具备和实际情况相匹配的改造项目。

本文提出了相关的旧城改造投融资方案，借助该项方案将旧城改造项目融资困难等现象彻底解决，以此将项目经济效益发挥到最大化，从而推动城市良好发展。

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