2015年上半年北京房地产估价师制度与政策：地上附着物和青苗补偿费等考试试卷

2015年上半年北京房地产估价师《制度与政策》：地上附着物和青苗
补偿费等考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。

A.上升到下降
B.下降到上升
C.高于合理空置率到低于合理空置率
D.低于合理空置率到高于合理空置率
2、业主是指。

A：物业的管理人
B：物业的使用人
C：物业的产权人
D：物业的租赁人
E：执行层的组织协调
3、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。

八：税金
B：拍卖费用
C：土地使用权出让金
D：土地使用成本
E：工业用地的监测点评估价格
4、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。

A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
5、通常是构成居住区的基本单位是__。

A.居住小区
B.居住组团
C.独幢住宅楼
D.分户家庭
6、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。

A：7.5％
B：8.3％
C：12.5％
D：16.7％
E：借款合同
7、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售费用和销售税费
D.开发成本和管理费用
8、某宗面积为3 000 mz的工业用地，容积率为0. 8,楼面地价为700元/m＜现按规划拟改为商业用地，容积率为5. 0,楼面地价为960元/m2.理论上应补地价.【2004年考题】
A：78万元
B：882万元
C：1210万元
D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。

A.同时
B.随之
C.不能
D.权利人确定是否
10、在房地产开发过程中,主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本
预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。

A：建筑师
B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理
E：借款合同
11、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位
12、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
13、下列关于债券的发行,表述不正确的是。

A：若市场利率低于债券利率，则溢价发行
B：若市场利率等于债券利率，则平价发行
C：市场利率等于债券利率，则折价发行
D：若市场利率高于债券利率，则折价发行
E：执行层的组织协调
14、以下不是房地产投资信托特征的是__。

A.流动性好
B.高现金汇报
C.市场价值不稳定
D.抵御通货膨胀
15、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B.廉租住房免征房产税
C.廉租住房的供应以实物配租为主
D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
16、住房公积金月缴存额的计算公式为。

A：住房公积金月缴存额=（职工本人本年度月平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人本年度月平均工资义单位住房公积金缴存比例）
B ：住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资义单位住房公积金缴存比例）
C：住房公积金月缴存额=（职工本人下一年度月平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人下一年度月平均工资义单位住房公积金缴存比例）
D：住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度年平均工资义职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度年平均工资义单位住房公积金缴存比例）E：执行层的组织协调
17、有一宗房地产，土地面积1000m2,其价格为1500元/m2,建筑面积为5000m2, 其重置价格为1200元/m2。

该房地产价格为1250元/m2,则该建筑物的单价为—元/mZ。

A．950
B．1000
C．1200
D．1250
18、__使用土地,是土地使用制度改革的核心内容。

A .有偿
B.有限期
C.有流动
D.有偿有限期
19、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：机场
B：单纯建筑物
C：住宅
D：房地产保险
E：工业用地的监测点评估价格
20、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。

A：区分共有
B：区分所有
C：公有
D：私有
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。

__
A.时间风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.或然损失风险
22、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。

A：县级以上人民政府
B：县级以上人民政府土地管理部门
C：县级以上人民政府农业管理部门
D：乡级以上人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。

A：38
B：42
C：58
D：60
E：工业用地的监测点评估价格
24、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45 元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。

A：2759. 4 万元
B：2789. 3 万元
C：2843. 6 万元
D：2987. 6 万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。

A：估价目的
B：估价时点
C：估价对象
D：价值类型
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。

A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：原有建筑物、构筑物补偿费用
C：场地平整费用
D：通水、通电、通路的费用
E：公共配套设施建设费
2、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元（收益可视为无限年）。

A.30
B．40
C．50
D．60
3、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有．【2007年考题】
A：潜在毛租金收入
B：有效毛收入
C：净运营收益
口：税前现金流量
E：税后现金流量
4、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。

A：算术平均数
B：调和平均数
C：几何平均数
D：序时平均数
E：执行层的组织协调
5、从某种意义上讲，房地产价格是__。

A.个别人的价值判断
B.估价人员的主观定价
C.由市场力量决定
D.市场参与者集体竞价的结果
E.由交易双方委托经纪人确定
6、依据投资的对象，投资基金可分为。

A：股权式基金
B：有价证券基金
C：外币基金
D：本币基金
E：封闭型基金
7、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况
B：土地使用期限
C：基础设施完备程度
D：容积率
E：临街状况
8、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。

（2008年试题）
A：物业租金必须能抵偿所有投资成本
B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
9、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益
B.实际收益
C.有形收益
D.无形收益
E .潜在收益
10、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的__。

A.成交价格
B.理论价格
C.评估价值
D .市场价格
11、是契税的征税对象。

A：发生产权转移变动的土地
B：未发生产权转移变动的土地
C：发生产权转移变动的房屋
D：未发生产权转移变动的房屋
E：未发生产权转移变动的土地、房屋
12、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现的模式。

A：同质偏好
B：同形偏好
C：集群偏好
D：分散偏好
E：从众偏好
13、契税的税率为__。

A.1% 〜3%
B.3%〜5%
C.5%〜7%
D.3%〜7%
14、某居住区住宅用地面积17.8hm2,建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2,则该居住区住宅平均层数为一层。

A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
15、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。

A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程
16、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。

A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策
17、国家规定，商品住宅用地必须采取方式出让。

A：抽签
B：招标
C：拍卖
D：协议
E：挂牌出让
18、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。

A：政府确定并公布了征收农用地地区片价标准
B：估价对象位于基准地价覆盖区域
C：有完备的基准地价修正体系
D：估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致
E：估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同19、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A.属地管理原则
B.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C.房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房，地产管理部门办理产权登记
D.房屋的所有权人和使用人为两个人
20、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
21、我国有期限的出让土地使用权应计提__。

A.利率
B.损失
C.升值空间
D.折旧
22、下列属于强制拍卖的特点是。

A：主体的不定性
B：权利义务的对等性
C：国家强制性
口：目的的利他性
E：标的非自有性
23、在进行供给分析时，主要的内容有：__。

A.分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B.调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D.分析房地产市场的商业周期循环运动情况
E.分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异24、房产分户图表示的内容有。

A：控制点
B：房屋产权界线
C：所在层次、户号、室号
D：房屋建筑面积
E：房屋边长
25、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有
A.加大城市基础设施建设投入
B.调整银行贷款利率
C.调整公共住房政策
D.调整房地产税收政策
E.加快城市化进程。