房屋联建风波（最终五篇）

房屋联建风波（最终五篇）
第一篇：房屋联建风波
房屋联建**
大楼建成数年，惊闻联建协议
黎一村地处温州市鹿城区，因二十世纪80年代修建了全国第一个农民出资建设的游泳池闻名全国。

1995年前后，该村以又游泳池的配套工程的名义投资建设了一幢10层的大楼。

1997年大楼落成后，村里曾设想将该大楼作为村综合楼使用或在该建筑内开设商场，故大楼又被称为“南亚商厦”或“黎一村综合楼”。

后大楼被租用给某酒店经营使用，该酒店对整个大楼进行了装修并开办了一个四星级宾馆。

2003年，村委部分领导因违纪被有关部门查处，村里成立了村务监督小组，村民才发现，村委领导瞒着村民与温州南亚饭店（以下称南亚饭店，该饭店为黎一村村办集体企业，但从90年代中期起一直由温州市另一家公司承包经营，并实际控制）签订了《合股经营协议书》，约定合股经营“南亚商厦”，该商厦隶属于南亚集团（注：南亚集团系黎一村投资设立的企业），由村委会负责提供土地和原有的地上建筑物，南亚饭店负责所有地面建筑物的土建和项目装修，以及整个建设过程中的一切税、费。

南亚饭店占“南亚商厦”总股份的80%，村委会占总股份的20%。

“南亚商厦”的具体经营管理由被告负责，不论盈与亏，南亚饭店将保证村委会的年保底收入150万元，村委会不承担经营风险等内容。

得知这一情况后，村民们了震惊了，原来村里投资几千万的大楼自己只有20%的股权，大部分的收益要归南亚饭店，而南亚饭店并没有在大楼的建设中进行任何投入啊？协议落款处表明该协议的签订时间为1994年，而南亚集团是在1996年才成立的，还没有成立的南亚怎么会成为“南亚商厦”的上级主管部门，在《合股经营协议书》上盖章确认呢？村民们认为，该协议书是原村委领导为谋取私利而与南亚饭店签订的虚假协议。

维护集体利益提起确认之诉
为了保护集体资产，维护村民的利益，黎一村民委员向律师求助，
希望通过法律途径确认《合股经营协议书》无效。

由于标的较大（协议所涉房产价值上亿元），又牵扯6000多村民的集体利益，黎一村对律师聘请相当慎重。

几经选择，他们最终决定由胡祥甫律师和温州震瓯律师事务所的詹福进律师为本案代理人。

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经过认真调查，两位律师了解到，《合股经营协议书》中所涉的房地产项目总占地面积9.4076亩，分别为被批准给黎一村建设东瓯游泳池的2.2356亩、批准黎一村建设原黎一小学2.834亩和被批准给东瓯游泳池（注：东瓯游泳池系黎一村投资设立的集体企业）建设配套停车场的4.338亩土地，其中，前两块为集体土地，后一块为划拨土地。

据此，胡律师认为，抛开《合股经营协议书》的真伪，虽然表面上约定的是“合股经营”，实质上是以房屋联建为表现形式的土地使用权转让协议。

由于有关房地产项目用地为集体土地和划拨土地，依法不能转让，所以《合股经营协议书》违反了法律的禁止性规定，是无效的；另一方面，协议中所谓“联建”的项目并不是自用房地产，而是为了获得收益，属经营性质。

村委会和南亚饭店都不具备房地产开发资质，其所签订的以房地产开发经营为内容的《合股经营协议书》也应认定是无效的。

确定了思路后，黎一村民委员会、东瓯游泳池以南亚饭店为被告，于2004年6月向浙江省高级人民法院提起诉讼，请求法院确认《合股经营协议书》无效。

胡祥甫律师和詹福进律师作为黎一村民委员会的代理人，李冰冰律师作为东瓯游泳池的代理人参加了诉讼。

法院开庭审理双方各执一词
受理案件后，浙江省高级人民法院于2004年11月24日对该案进行了公开开庭审理。

黎一村民委员会、东瓯游泳池认为《合股经营协议书》无效，主要提出三点理由：
一、协议名为合股经营，其内容却是房屋联建，是以房屋联建为表现形式的集体土地和国有划拨土地使用权有偿转让，不仅如此，该协议书还将农村集体土地用于开办高级办公楼和服务娱乐项目，擅自改变了土地用途。

因此，《合股经营协议书》违反土地管理法的强制性规定，应认定无效。

二、本案所涉部分土地已经被划拨给东瓯游泳池进行开发建设，《合股经营协议书》的当事人（黎一村与南亚饭店）无权处分了东瓯游泳池的财产，因权利人拒绝追
认，也应认定无效。

三、协议书约定的事项为村集体经济项目的立项和公益事业的建设承包等关系村民利益的重大事件，但该协议书的签订未经村民会议讨论，损害了集体利益，应认定无效。

南亚饭店一方对此则提出了不同意见，他们认为：
一、《合股经营协议书》并未违反法律禁止性规定。

二、东瓯游泳池系黎一村全额投资的企业，故黎一村民委员会有权处分东瓯游泳池的财产。

三、合建行为发生在1998年11月前，不适用《村民委员会组织法》的规定。

四、《合股经营协议书》是在1998年8月18日签订的，现黎一村民委员会和东瓯游泳池提出合同无效之诉，已经超过诉讼时效。

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围绕争议焦点发表各自意见
在庭审的整个过程中，双方争议的焦点主要集中在：
一、《合股经营协议书》是不是联建合同，是否涉及土地使用权的转让
黎一村民委员会的代理人胡祥甫律师指出，从《合股经营协议书》约定的内容看，双方的权利义务是围绕合作建房这一行为而设定的：一方出地一方出资，合作建设房屋，对建成的房屋进行产权分成。

可见，《合股经营协议书》实质上就是房屋联建协议。

南亚饭店的代理人认为，《合股经营协议书》约定的是合资合作建房，其性质与联建“差不多”，但不是联建。

胡律师认为，实际上双方对于合同性质是联建还是合股经营是不存在争议的，既然南亚饭店一方当庭承认联建与其所称的“合资合作建房”在性质上差不多，就说明双方都认为该协议书实质上并不是“合股经营”。

胡律师进一步指出，合同落款的日期是1994年，南亚饭店一方认为合同是1998年签订的，无论协议书签订时间如何，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条、《城市房地产管理法》第3条的规定，房屋联建或称合资合作建房的实质是土地使用权转让的一种形式。

最高人民法院相关司法解释征求意见稿中，也明确地把提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利润的合同认定为土地使用权转让合同。

南亚饭店的代理人对此提出了不同意见，他指出，我国法律法规都认可土地使用权可以与他人进行合作开发，作价入股，该合同中并没有土地使用权转让价金的约定，《合股经营协议书》并不涉及土地使用权的转让。

两原告的代理律师则认为，南亚饭店本无土地使用权，但通过联建，变相获得了土地使用权，这实质上就是土地使用权的转让行为。

二、《合股经营协议书》的内容是否违反法律的禁止性规定
（一）关于《合股经营协议书》的标的两原告的代理人提出，《合股经营协议书》转让集体土地和国有划拨土地，违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，应认定无效。

《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。

”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

”《城市房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

”《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条亦规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效。

//分页//综上，《合股经营协议书》
以联建方式转让集体土地和国有划拨土地，违反了法律禁止性规定，应认定无效。

南亚饭店的代理人对此提出了异议，他认为，《合股经营协议书》并不是土地使用权转让合同，《城市房地产管理法》第27条明确规定，土地使用权可以作价入股，其他法律法规也有类似的规定，上述法律法规中都没有限定土地使用权的性质的条款，集体土地和划拨土地的开发并未被法律禁止，因此集体土地和划拨土地都可以成为合作开发的对象。

黎一村民委员会的两位代理人胡律师和詹律师对此进行了反驳，他们指出，以土地使用权作价入股或者与他人合作开发，如果发生土地使用权的转移，前提必须是该土地使用权可以转让。

按照南亚饭店方的逻辑，只要以合作建房的名义就可以在任何不允许转让的土地上开发房地产，那么农民集体所有的土地也可以用来开发房地产了，这显然是不能成立的。

（二）关于《合股经营协议书》的主体
两原告的代理人认为，黎一村民委员会与南亚饭店签订《合股经营协议书》，联合建设的房地产项目并不是为了自用，而是为了取得收益，属经营性质。

事实证明，本案所涉项目在建成后，即出租给他人使用。

《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条规定，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

最高人民法院《关于审理国有土地使用权出让、转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿2004年5月10日）第十六条规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资格的，合作开发经营房地产合同无效，……
由于协议双方均没有开发房地产的相关资质，因此，《合股经营协议书》应认定无效。

南亚饭店的代理人则认为，《合股经营协议书》所涉房地产项目建设已经以黎一村民委员会的名义获得批准，双方是合作建房，并不是联合开发房地产，因此不存在因资质问题导致合同无效的问题。

（三）《合股经营协议书》是否存在无权处分情形
东瓯游泳池的代理人李冰冰律师指出，《合股经营协议书》约定的联建房地产项目所使用的部分土地使用权属于东瓯游泳池，为东瓯游泳池的财产。

协议书的当事人擅自处分东瓯游泳池的财产，而东瓯游泳池拒绝追认，根据《合同法》的相关规定，《合股经营协议书》应认定无效。

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南亚饭店一方则认为，东瓯游泳池是黎一村投资设立的企业，黎一村有权处分东瓯游泳池的财产，《合股经营协议书》不存在无权处分的情形。

李律师对此持不同意见，她提出，虽然东瓯游泳池是黎一村全额投资设立的，但东瓯游泳池是独立法人，拥有独立的法人财产权，有权自由支配自己的财产。

如果按南亚饭店一方的说法，任何一个企业的开办单位都有权处分该企业的资产，企业的法人财产权和经营自主权就无从谈起。

（四）《合股经营协议书》违背《村民委员会组织法》的规定，应认定无效
黎一村民委员会的代理人胡律师和詹律师提出，根据现已掌握的情况，《合股经营协议书》是黎一村原部分领导瞒着村民与南亚饭店签订的，违反了《村民委员会组织法》第19条“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……
（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案”的规定。

南亚饭店一方则提供了原村委领导接受纪委调查时的笔录来反驳两位律师的观点，他们认为：
1、《村民委员会组织法》是1998年11月4日公布并生效的，
而几名当事人在笔录中提出《合股经营协议书》是在1998年8月签订的，《村民委员会组织法》尚未生效，不应适用。

2、根据纪委的调查笔录，当时的村主任证明此事在村二委提起过，《合股经营协议书》的双方当事人已经履行了协议，不存在擅自决定的情形。

对此，黎一村民委员会的两位代理律师进行了反驳，他们指出：
1、关于《合股经营协议书》的签订时间，南亚饭店自称，根据纪委调查笔录，是1998年8月签订的，对此，没有其他证据加以证明，而调查对象就是瞒着村里与南亚饭店签订该协议书的原村委领导，他们与本案有利害关系。

即便该协议书真的是在《村民委员会组织法》公布实施前签订的，1998年11月4日前一直生效的《村民委员会组织法（试行）》第十一条也规定，涉及全体村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。

2、南亚饭店提供的纪委调查笔录取证程序是不合法的，纪委提供上述材料本身就是违反党纪的，而且该材料也不能证明《合股经营协议书》经过黎一村二委讨论：
首先，村书记的说法前后矛盾：其笔录第3页称协议系补签，只有其本人、经办人在场，第4页又称经村二委讨论。

//分页// 其次，村书记关于协议经村二委讨论的说法得不到村主任、经办人的印证。

村主任说会议是协议经办人记录的，而经办人表示“村里占20%一事，从来没听说起，在补签协议时我才看到。

”
三、本案两原告的起诉是否超过诉讼时效
南亚饭店的代理人认为，《合股经营协议书》是1998年签订的，黎一村民委员会和东瓯游泳池在长达六年的时间里没有提出过异议，其合同无效之诉已经超过了诉讼时效。

两原告的代理人对此进行了反驳，他们指出，诉讼时效不是从法律行为发生时开始计算的，而是从当事人知道或者应当知道自己的权利受侵犯时开始计算的。

首先，本案房地产项目一直登记在黎一村民委员会的名下，南亚
饭店对此从未表示反对，南亚饭店作为租用该房产的某大酒店的股东，对于原告将房屋租给某大酒店的行为也从未提出异议，而且，在黎一村民委员会与温州市房地产管理局就本案房地产项目产权进行的行政诉讼中，南亚饭店也没有申请作为第三人对房产主张权利，基于上述事实，两原告根本无从知晓《合股经营协议书》的存在以及自己的权利受到侵犯。

其次，黎一村部分领导与南亚饭店签订的《合股经营协议书》上落款的时间是1994年，但这明显是虚假的，至于协议签订的真正时间，两原告也无从了解，因为该协议的签订本身就是瞒着村民的。

两原告是在2003年村部分干部因违纪被调查，成立了村务监督小组后才了解到《合股经营协议书》的存在的，从了解到自己的权利受到侵犯到提起诉讼，并没有超过诉讼时效。

法院一锤定音确认合同无效
浙江省高级人民法院在充分听取了双方当事人的意见后，对本案作出了如下认定：黎一村民委员会与南亚饭店间订立的本案协议虽冠以合股经营名称，但审查协议内容，并结合案件事实进行分析，该协议符合合作建房合同的法律特征。

合作建房合同一般是指一方出地一方出资或一方出地多方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房产进行分成，或以土地入股，合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。

本案合同当事人即为分别出地、出资建房后，交由一方经营负责，双方进行利润分成，故签约当事人的民事法律关系性质应认定为合作建房。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三章对房地产开发经营者的资格作了相关规定，本案合同双方黎一村委和南亚饭店均不具有房地产开发企业的资质，双方开发经营房地产的行为，显然与上述法律的规定不符。

现已查证的事实表明，黎一村民委员会与南亚饭店合作建房的建设用地分别为农民集体所有和行政划拨取得。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用
农民集体所有土地的除外。

第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

上述法律所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

可见，黎一村民委员会与南亚饭店以农民集体所有的土地合作建房，实施房地产开发经营的行为，违反了前述法律的规定。

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合作建房合同的一方当事人出地，通过双方建房分利，致使建房用地的权属发生变更，实质上亦是土地使用权转让的一种特殊形式。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，报经有批准权的人民政府审批后，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

根据本案中黎一村民委员会与南亚饭店以行政划拨土地
合作建房，未经审批办理土地使用权出让手续的事实分析，双方当事人实施的行为显然违反了上述法律的相关规定。

此外，本案协议约定的黎一村民委员会每年固定分利，不承担经营风险内容，应认定为合同的保底条款，该约定违背了合作开发合同应当遵循的共负盈亏、共担风险原则，亦与民法与合同法的公平原则向悖。

综上，浙江省高级人民法院从合同当事人的主体资格、合同内容及建设用地权属等方面进行审查，认定本案合作建房合同违反了前述法律规定，依法应属无效，签约双方对此均有过错。

关于南亚饭店抗辩主张本案已经超过诉讼时效的问题，法院认为，我国现行法律对合同无效提起诉讼并没有作出时间上的限制，合同未经人民法院确认无效时，当事人往往遵守合同，继续履行合同义务，只有合同被确认无效后，才发生相互返还财产及赔偿损失的问题。

故而，即使当事人在事隔多年后就确认合同效力进行诉讼，人民法院也应当受理并依职权对合同效力进行确认，不存在超过诉讼时效的问题，南亚饭店就此提出的抗辩主张于法无据，不予采纳。

本案合作建房合同因违反土地管理法和城市房地产管理法被确认无效后，两原告提起诉讼的目的已经实现，故法院对其提出的擅自处
分东瓯游泳池财产权利，以及签订本案合同未经村民会议讨论，违反民主议定原则等其他事项不再进行审查。

综上，两原告提出的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

浙江省高级人民法院于2004年12月20日作出一审判决：确认黎一村民委员会与南亚饭店间订立的《合股经营协议书》无效。

**留下警示落实村务公开
本案中的《合股经营协议书》被法院确认无效，然而这场**给黎一村带来的影响却是相当严重的。

这场官司的发生，与村委会领导不重视村务公开，擅自对关系集体利益的事情作出决策有着不可分割的关系。

一方面，我们为广大村民懂得拿起法律武器保护自己权益的行为深感钦佩，另一方面，我们也深切地感受到村务公开对于农村的稳定和发展有着多么重要的意义。

第二篇：房屋联建协议书
房屋联建协议书
甲方：
乙方：
经双方协商本照平等互惠互利，公正原则自愿，签订房屋联建协议。

一、联建地点：
二、联建方式：
1、甲方提供土地（长米×宽米）作为建房用地并保证四邻无任何争议，并提供真实有效的土地使用证及房产证。

交由乙方办理准建证使用。

2、甲方负责施工前水、电、路及施工场地畅通，水电费用由乙方承担。

3、乙方负责建房用地的整体规划，房屋外观、户型面积设计图的费用，设计图纸需经甲方签字认可后，方可施工。

4、工程建设中所有材料工时及配套设施的全部费用由乙方承担。

5、乙方保证按照已定的规划图纸，按禹州标准执行，（市建筑工程质量监督站，验收合格手续齐全）认真施工，保证质量，按时完工。

三、房屋基本配置。

1、房屋为混砖结构。

（外墙，用外墙漆，内墙：罩白，地平：水泥拉毛，进户门：防盗门，窗户：塑钢窗，储藏室：铁门）。

水电安装到位。

四、其他约定。

1、施工期间，如有四邻和外界对工程进行干扰，甲乙双方共同处理，费用由乙方承担。

2、甲方保证建筑楼层达到六层。

不包括地下室及车库。

3、道路、楼道、院子供水及电力设施为公共设施。

归乙方维修管理。

4、工程完工后，原则乙方按原有占地面积一平方交给甲方二平方楼层建筑面积，乙方交给甲方第一层和第二层及地下室一间，车库一间，（每间地下室面积为拾平方米左右。

剩余的由乙方出售，甲方不得以任何理由干涉乙方售房。

5、施工期间一切事故都有乙方承担全部责任。

6、此楼建成后，乙方负责办理总证（甲方协助）。

每户房产过户手续由甲乙双方协助办理，费用由每户承担。

7、承建工期10个月，不可抗力因素除外（指：国家政策、法律、天气原因、地质灾害等）。

工期至开挖地基开始计算，如预期12个月，仍没建成交付。

逾期一个月赔偿每户各壹万元人民币。

15个月仍没竣工交付甲方，按乙方自动弃权。

另拆房前每户押金壹拾万圆整，此押金由李绍斌负责管理，一层上板后，此押金全部退回。

8、此协议一式三份，相互监督，双方签字后生效。

甲乙双方不得违约，如有一方违约，应赔偿对方一切经济损失。

甲方：
乙方：
证人：
年月日
补充协议
甲方：。