贵阳市星竹园项目策划书doc40

贵阳市星竹园项目策划书
一．项目阐发
（一）项目表面
1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处，
距贵州日报社、大营坡车站仅300米。

2．周边设施
学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中
菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场
医院：贵医附院、医学院、市五医
其它：神奇沐日酒店、神奇星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰质料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路
3．项目技能指标
总占地面积：6270平方米
总修建面积：12514平方米
容积率：2.0
修建密度：30.3％
绿化率：36％
总户数：153户（其中41户为回迁户）
（二）项目时机点
1．市场有空间
贵阳，作为大西南开发的前沿，在国度提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素质较高的精品小区有较强的承接力。

随着外来的和本地经营的乐成人士、高级白领的不绝扩大，面向他们而建的考究整体筹划，理念设计，成果配套先进的崇高住宅小区，将有一个连续生长的市场空间。

2．有策划前置看法
许多生长商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的生长商开盘前有整体筹划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目有头无尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。

（三）项目问题点
1．生长商尚未有较高知名度
现时贵阳的房地财产已经进入了范围和品牌的竞争阶段，而贵司目前在业界尚未有较高知名度
发起：需要和实力较强的署理公司、设计公司、物业治理公司相助，配合创造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立生长商和项目的品牌。

2．项目市场定位不敷清晰
3.项目没有锁定目标客户群
项目的市场定位与目标客户群是相辅相承的，一个清晰的市场定位可以直接吸纳目标客户群的注意度。

反过来说，没有确定的项目客户群就很难确定项目形象定位与市场定位，这是该项目是否乐成销售的要害，同时也是代价是否可以拉高的重点。

4．项目需要系统性的全局统筹
项目的形象定位与市场定在贵阳房地产市场还没有前期炒作过，它推出时很难在短期内让市场担当。

为了制止销售期间过长，增加许多不须要的用度；同时也为了生长高能在较短的时间内回笼资金作再投资，该项目需要系统性的全局统筹，有效整合种种优势资源，才华到达一气呵成的效果。

二、贵阳房地产宏观市场阐发：
(一) 2000年贵阳房地产生长阐发：
2000年贵阳房地产将面临前所未有的生长良机，与全国许多都市相比，贵阳房地财产形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国度支持房地财产生长的政策逐步完善有关，也与黎民住房消费看法的增强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大干系。

贵阳市的房地产市场代价近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅差别，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供给淘汰而使市区商品房（尤其多层）供给相对淘汰，因而市区房价上扬在所难免。

市民将应改变已往那种不肯离开中心区居住的看法，目光朝城郊结合部情况好配套设施齐全的住宅小区转移。

乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通门路又有了很大变动，老黎民住房投资升值保值的看法增强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2000年的筑城楼市将会出现新的生长势头。

(二) 2000年贵阳市房地产生长趋势
1.房价将适度上扬；
2.土地生意业务活泼，“换手”量增大；
3.花溪等郊区置业者增多；
4.多层住宅精品楼盘将会增多；
5.高层公寓将更多采取新技能、新设备；
6.空置积存房会特价优惠抛售；
7.衡宇置换量大大增加；
8.中华路住宅的生意业务将日渐火爆，商业气氛日渐苏醒。

(三) 贵州将推进住宅财产化
贵州属联合领土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为自制，这就很矛盾。

按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的一定结果是砖的代价应较高，住宅财产化的推进就要“纠正”这种错误。

住宅财产化的推进，实际上是在报告企业如何看市场的问题。

比如说，出台以经济适用房建立为重点的政策，实际上是报告开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。

住宅财产化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差别，但首先应该强调的是看法更新。

据了解，许多省份在机构改造中，已有意增设省级中心。

住宅财产化的推进是一个历程，也是一个一定的生长趋势。

（四）．贵州省2000年居民住房消费状况
1.2000年贵州省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导职
位之后的延续和生长。

目前，据称房管部分仍有60万M2存量房。

因而盘活存量有大量事情要做。

而通常手法是通过减免、补贴税费低落生意业务门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等步伐。

存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以公道代价出售是最好的要领之一。

房管部分将会有更大的行动，更优惠的政策刺激，从而盘活存量，促进二、三级市场大力大举生长。

2.贵州省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。

贵州省经济适用房去年完成
投资20.76亿元，较上年增长108%，并发动其它相关住宅财产投资增加一倍以上。

出台了以存量补贴为特点的住房分派钱币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供给体系等步伐，有力发动了经济适用房的建立。

据统计，去年贵州省共完成住宅总投资37亿元，比上年增长90%。

住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分别比去年增长64%和56%。

其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。

（五）．贵阳房地产郊区化生长成为趋势
随着贵阳市两城区旧城改革的根本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供给更趋紧张。

与此同时，国度取消福利实物分房，实行住房分派钱币化，增加住房信贷的投入，开放住房
二级市场，减免部分税费等一系列步伐，极大地提高了群众改进和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。

面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。

据悉，贵阳这样一个不大的都市，现已注册400多家房开企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，贵阳近年来的房地产生长势头使深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊贵阳”已成为共鸣。

在目前市中心地带土地供给十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，沙冲路至小河一线及小河一带，花溪一带，贵钢至二戈寨沿线，省政府背后小关一带，二桥至贵工一带，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公司“比力”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。

以中天花圃、榕筑花圃等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和情况文化为主要特征，提倡回归自然，脱离都市喧嚣，通过绿色情况和整体平面筹划的主要内容及人性化“以人为本”
为卖点的突出特点，从内涵、代价上越发切合宽大中低收入消费群需求，故销售都比力红火，同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住都市中心的传统看法正在产生变革，投资者越来越重视物业的情况，配套设施和物业治理，郊区地块大有可为，要害是你怎样去做。

（六）．贵阳市2000年1-6月批准商品房预售情况
1—3月：栋数：31 修建面积：1787942.87M2
其中批准预售
抵押登记信息
4—6月商品房预售信息（单位：平方米，元/平方米）
4月—6月商品房预售信息（单位：平方米，万元）
4月—6月抵押登记信息（单位：平方米、万元）
三、贵阳市房地产微观市场阐发：
（一）从市场板块角度阐发
贵阳市的房地产市场从价位等差别条理进行分类,可分三种差别的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。

1）中华路板块(均价3600元/M2左右)
作为贵阳的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地财产在本区域得到了飞速生长,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地财产起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所担当,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不绝上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上代价提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态。

2）环市路内(除中华路)板块(均价2480元/ M2左右)
此区域有强烈的市区看法,据敞司的了解,贵阳市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。

由于市中心的房价高企,该区域成为众多贵阳市民首选的位置,因此它的房地产市场还存在极大的生长空间
2）环市路外围板块(均价1750元/ M2左右)
环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于代价低,为中低薪阶层所担当;特别贵阳的西部准备开发一个金羊小区,因此郊区的房地产市场商机无限,但要掌握好时机。

（二）从房地产实体阐发
贵阳的房地产实体如修建物、园林、门路等硬件设施都处于一种低级阶段,与西部大开发的贵阳都市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的修建理念,但实操能力另有一段距离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在贵阳市存在很大的市场空间。

（三）从项目包装推广手法阐发
1）策划及项目包装理念有超前意识,但修建商对精品的筑造不能匹配社区的看法,因此整体性的效果不明显;
2）部分项目的前期策划水平比力高,但营销阶段专业人士往往没有介入,大概介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因;
3）项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来许多倒霉因素,同时也没有到达整合营销的效果。

（四）从房地产生长的成熟度上阐发
贵阳市房地财产处于成熟的阶段,开发意识,修建水平、物业治理等落后沿海发达地区5-10年,但也有个别楼盘开发理念比力前卫,造成市场乱七八糟。

从一个都市经济生长角度来看,每个行业的生长都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,担当也有一历程。

因此超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行性,这就要对物业作前期适度超前的开发研究与本地市场作恰到利益才是乐成的要害,不然项目会出现有头无尾的现象,以至于造成后期烂尾。

这一点对本项目有很大的借鉴意义。

（五）从代价定位上阐发
贵阳市楼盘项目的代价根本上顺应市场代价进行定位,即在一个区域市场代价范畴内订价,这反应了市场处于不成熟的生长中阶段,同时给本项目的代价浮动预留一定的空间,因此掘客区域经济文化和制作精品成为项目高等物业定位的要害。

（六）从消费群体上阐发
不成熟的市场,消费者的置业看法一定滞后,处于感性阶段,还没有形成理性置业看法,因此,本项目在推广时应认引导置业者的消费看法成为主导思想。

四、贵阳市楼盘告白阐发
五、个案阐发
景藤堡
所在:大营坡贵开路一侧,毗邻友谊花圃和贵开花圃及本项目范围:占地20余亩,修建面积26000平方米
绿化率: 53％
竣工日期:2000年10月
装修特色:外立面淡黄色面砖,铝合金窗框和淡蓝色玻璃幕墙配套:考虑成果性和景观性
1、休闲会所；
2、运动中心；
3、主题园景；
4、住处传输平台
市场形象定位: 本性化的现代数字故里
告白语: 幸福e时代
与幸福联网
相对本楼盘优势阐发：
1、修建气势派头：打出欧式修建和欧式园林设计基调，采取变维修建专利技能，采取
荷兰鹿特丹乡间小镇居民的气势派头；
2、配套设计除了会所、运动中心外，引入主题园景景观；
3、提出现代家居数字生活，营造因特网数字信息传输平台。

相对本楼盘劣势阐发：
1、数字化生活与目标客户群不是很匹配；
2、没有重点体现变维跃式户型带来的一种与众差别的生活；
3、户型偏大，使其的总价偏高
华宇世纪花圃案例：
该项目位于清溪路段以南的位置，距马路仅10—20米，离花溪公园也不外400米左右。

总修建面积约5万平方米，绿化率凌驾35%，1800平方米的停车场，1500平方米的康体中心，商务中心、家政中心、诊所及保安设施等。

该项目于2000年4月份开工，5月份正式推出市场，第一期推出西边的几幢楼宇，
由于其地理优越，再加上目前郊区楼盘逐步走俏的趋势，因此其推盘至今，销售业绩比力好。

1．华宇世纪花圃推出市场的形象是：
浓缩自然生态平衡美的超前住宅小区
推广的告白语：
真山真水的自然故里
生态平衡的花圃小区
起居如度假的居家乐园
2．华宇花圃推广手法：
<1>借人类生长到物质文明高度发达的21世纪，生态遭到人们的严重破坏（贵阳如贵
钢、电厂等的污染）。

久居都市倍受噪音喧嚣危害，召唤真山真水，回归自然，成为人们追求的梦想。

与项目自然生态平衡美的形象定位相呼应。

<2>塑造“世外桃园”，这里有鸟儿的轻鸣，这里没有拥挤狭窄的街道，只有宽敞，幽
静“私家马路”，这里没有漫天的尘土；只有泥土和鲜花的芳香。

尽力打击城区居住情况来陪衬自身楼盘的情况质素。

<3>塑造项目一年四季如春的自然情况。

<4>借花溪公园来塑造项目“起居如度假”的形象，再尽力推广小区设计的生态化式绿
化结构，几十种奇花异草和珍贵树木，营造出一个天然的大空调，四季鸟语花香，推窗就见绿色，出门就是花圃，真山真水的大自然超值享受。

<5>推广的生活方法：市区事情、郊区生活。

<6>产物战略：
a)依山而建的住宅楼呈“步步高”生态式立体结构。

每一幢楼，每一间住房都能
充实享受阳光、雨露和风。

开放型的落地大窗户，四面来风。

b)采取欧式经典设计与浮雕、喷泉、空中花圃，“主题式花圃屋苑”，追求人与
自然的调和交换。

<7>户型定位“标准户型、复式跃层到变维式住宅”，从62到200平方米的户型面积。

3．项目评述
项目的筹划为后落的兵营式设计，推广的主题不敷准确，并且支持点不敷，由于其地理位置的优越等因素使其业绩不错，一旦同区域有筹划设计比其优势的楼盘，将对其后期销售造成极大的威胁。

银通山庄案例：
银通山庄位于宅吉路段，在省老干部运动中心旁，小区范围19幢多层修建。

青山围绕，位置得天独厚，是此区域楼盘中较具范围的楼盘，由于其筹划设计相对适合市场，因此销售业绩比力理想。

1．银通山庄推出市场的形象是：
以“入主银通、财福亨通”与“千禧园”形象定位推出市场
2．推广战略
1)产物战略
采取欧陆气势派头的修建设计，色彩上比力清朗，具雅致的品味，比力适合市场。

2)代价战略
以1800元/M2的低价进入市场，由于其整体筹划上比力前卫，又以低价入市，因此市场反响热烈。

3)推广手法
a.借千禧年时机以“千禧园”主题推出市场，比力吸引置业者的注意力。

b.以后下几大优势推向市场
——位置：得天独厚，龙脉宝地
——设计：欧陆气势派头，以人为本
——交通：紧连闹市，交通便捷
——配套：配套齐全，生活方便
——情况：青山围绕，高层视野
——办事：办事到位，居者舒心
c.银通山庄在报纸告白推广中，以规划设计为表达方法，较具优势，但主题不敷
明确，不能形成看法，因此其品牌难以塑造，其代价的升值空间也不大。

长冲小区案例：
长冲小区（沙河花圃）位于贵阳市北郊沙河，是贵阳市具有一定范围的经济适用住宅小区之一。

小区北靠茶店中天花圃，西靠贵州省植物园，东靠大营坡，南靠贵阳林汽宿舍。

占地面积30公顷，总修建面积36万M2，可容纳4560户居民，小区分四期开发，绿化率达31%。

第一期，沙河花圃占地47亩，修建面积6.3万M2，住宅820套，九五年底竣工，九七年底售完。

第二期，占地180亩，修建面积12万M2，可容纳1527套。

九七年八月竣工，九八年底售完。

第三期，占地195亩，修建面积13万M2，住宅1625套，已售10万M2。

第四期，占地63亩，住宅588套，筹划2000年7月开工。

整个小区配有小学、中学、托幼、商业办事，物业治理，水、电、气配已逐渐完善。

有公汽20、11、67、70等车直达小区，交通便利，生活方便，子女上学在小区内一应得到解决。

小区销售提供银行按揭办事。

成为贵阳市住宅一个热点。

此项目属经济适用房，均价在1200—1280元/M2，将对商品房市场形成一个极大的打击，同时也将分流部分本项目的目标客户群。

世纪园案例：
世纪园属经济适用住宅小区，位于贵阳市北郊蛮坡，是目前贵阳市最有范围的经济适用小区，筹划总占地37公顷，总建面积40万M2，可容纳5000户居民。

小区绿化率高达32%，区内中小学、幼儿园、体育娱乐设施、水、电、气配套，商业办事，文化艺术等配套齐全。

整个小区分为三期开发：第一期10万M2，于2001年底全部建成。

1．自然情况
各组团形成独立的庭院，以春、夏、秋、冬的花草命名并进行营造。

整个小居都洋溢在如诗如画的景致之中，小区绿化和后山翠绿的情况相协调，揉合都市便利与郊区自然气息。

2．设计
户型45—200多M2，兼独立式小住宅，小区遍及采取“四新”技能，赋予优化的建立主题，外墙优质乳胶漆。

3．物业治理
24小时监察巡逻，单位防盗门；电视监控，红外线自动报警系统与110联网。

六、大营坡片区楼盘状况阐发
尽管筑城各区都打住宅牌，然而选择大营坡片区居住的人照旧许多，上班近，交通、购物方便，配套齐全，仍是购房者最注重的条件。

大营坡片区地处贵阳市北面，都市副中心地带，交通便利，情况配套设施齐全，此区目前正成为都市的新经济增长热点，更是房开商和购房者配合的投资核心。

以下，我们从差别的角度来阐发本区房地财产的一些现况。

从代价方面阐发，1600元/ m2—2000元/ m2之间的楼盘，有新联小区、麒龙2号商住楼、银佳花圃、贵开花圃、贵新园、阳光都市等，而价位在2000元/ m2—2500元/ m2的楼盘，购买力相对稍弱，且会合体现如景藤堡、奔马商住楼、上海公寓、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式、变维式结构房，这表明中价位的实用房仍占据市场需求的主导职位。

也充实说明在目前房地产市场上，生长商对消费者收入情况、住房标准、潜在购房心理的研究已开始深入。

从户型结构阐发——从已开发和待看开发的楼盘看，60—80平方米的二房一厅和120平方米左右的三室一厅、三室二厅双卫、四室二厅双卫户型受到追捧，此类户型的楼盘如冠竹苑一期、贵新苑、新联小区、阳光都市、银佳花圃、友谊花圃等占主要比例。

由于能满足家庭生活需要而又不奢侈，已成为目前不少开发商的主力户型，在40m2—60m2一室一厅一卫、二室一厅一卫户型也较易吸引都市中事情不久的蓝领人士。

但此类楼盘如上海公寓、润丰园，目标客户群不多，也不敷以成为主力户型，面积在150m2—250m2种种跃层、复式结构的户型销售势头比力迟钝，如景藤堡的跃式户型、奔马商住楼、银佳花圃、新联小区、贵开花圃的复式结构等都在“深闺”里期待。

不难看出，大户型对付一般购房者来说门槛稍高。

从居住情况阐发——在楼盘外情况中，险些所有置业者均会选择污染少、清静、周边成熟、生活方便的片区，这点需要开发商及政府的配合努力。

在楼盘的内部情况中，生长商们开始重视绿化率的提高及园林的筹划、设计，如景藤堡2600m2的中庭花圃，消息结合，力求塑造一种艺术与自然相结合的生活方法。

从筹划设计上阐发——大营坡片区的楼盘在筹划设计上已逐步走入成熟，筹划面积适中，附含周边客户群的需要，园林艺术也慢慢走入生长商的图纸中，只是目前还缺乏一个系统、科学的统筹及针对市场变革的创新。

楼盘卖点阐发——大营坡片区的花圃小区，在楼盘卖点上都打优美的情况，代价低廉，位置绝佳的告白牌，如阳光都市的“做阳光下最快乐的人”，这些无疑都是目前房产楼盘的热点和核心。

同时智能化也被提上日程，如景藤堡，打出“数字化生活”的口号，作为副中心地带位置，大营坡片区楼盘缺少些内涵、素质，物管档次不高，使得部分买家处于张望状态，同时在营销告白的策划上，视觉效果不抢眼。

不难看出，大营坡片区的楼盘走势正处于上升阶段，经验、专业、技能和创新正受到越来越多的生长商重视，但“为老黎民建房”的初志不能变，因此在提倡新住宅运动，提倡更为舒适，附加值也更高的21世纪住宅中，我们的生长商另有许多的事情要做，创新思想、技能创新和营销手法创新另有待完善，但更重要的是在项目推广及实施中体现出“以人为本”这其中心。

七、项目定位
（一）项目形象定位
依据市调的结果，本项目购买者以工薪阶层为主，即寻常老黎民。

但项目所带给他们的并不是一个普通冷冰冰的住宅，而是经过精心园林设计，全封闭式，不豪华但很精致的物超所值的理想故里，故将项目定位为：
物超所值----寻凡人家的精致雅居
之所以如此定的要害在于市场的需求,及项目的范围.
(1)本项目是”再创业”的童贞作,基于硬件的限制,如景藤堡的生活需投入较大的用。