【行业分析】中海地产：探索多渠道融资之路中止A股上市_1647

中海地产：探索多渠道融资之路中止A股上市
中海地产中止A股上市转辟多元融资路径尽管中海地产上市计划搁浅，但是面对银根持续收紧等一系列压力，中海地产在融资方面并不会止步。

目前，中海地产正在积极探索多渠道融资之路中国海外计划分拆中海地产在A股上市一事，筹备三年之久，道路可谓曲折漫长。

10月21日，中国海外(0688.HK)发布公告称，董事会决定撤销分拆中海地产在A股市场独立上市的申请。

中国海外在公告中称，“在审批过程中，由于市况改变及公司现金充裕，中国海外董事认为，从成本角度考虑上市并不划算。

”同时表示，此举对公司营运不会造成不利影响。

对中海地产内部而言，这项决定并不出人意料。

今年8月26日，中国海外主席兼行政总裁孔庆平在中海发展半年报业绩会上曾表示：“由于内地A股市场不太乐观，公司拟中止中海地产的A股上市计划。

”此外，中国海外在公告中表示“正考虑收购中海地产剩余21％股权”。

若收购成功，中海地产将成为中国海外的全资子公司，而中国海外亦借此增强对中海地产的控制力，提高集团的盈利规模。

尽管中海地产上市计划搁浅，但是面对银根持续收紧等一系列压力，中海地产在融资方面并不会止步。

目前，中海地产正在积极探索多渠道融资之路。

漫长上市路据了解，中国海外发展于1992年8月在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。

1993年9月，中国海外发展收购承建业务，实现了集团公司业务整体上市的目标。

随着业务发展，2002年8月，通过增资扩股、改制重组，前身为中国海外建筑(深圳)有限公司的中海地产股份有限公司在深圳注册成立。

当时，中国海外及其母公司中国海外集团分别持有中海地产79%和11%的股权，余下10%股权则由另外三名小股东持有。

改制后的中海地产继承了原中国海外建筑（深圳）有限公司的所有经营业务，并在管理层次上予以重组及整合。

中国海外建筑(深圳)是中海集团于1988年成立的控股子公司，它与中海地产(深圳)虽然挂着两块牌子，但却是一套人马。

紧接着，中国海外决定分拆中海地产。

2002年8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市为期一年的辅导期。

然而，此后因上市的制度、方式、成本等各方面原因，其上市心愿一直未能实现，而集团对于分拆中海地产上市一事一直表示静默。

直到2004年9月，中国海外宣布，其拥有79％股权的中海地产已向中国证监会申请，以股份发售的方式在上证所A股市场上市。

同时，
指出上市的目的是为长春、深圳、南京及北京的业务扩展提供资金。

今年6月7日，中国海外发展又发布公告宣称，中海地产于A股上市的申请目前仍须待中国证监会及其他监管机构的批准。

同时表示，该公司将剥离自身的项目管理集团，被剥离出来的资产将成为正在申请于香港联交所上市的“中国建筑”的一部分。

中国海外发展的主要业务即为建筑和地产。

其中，在香港以建筑为主，即拟在H股上市的中国建筑；在内地则以地产为主，即2002年拆分出的中海地产。

此外，中国海外发展在香港也有地产业务，主营港澳区域。

“这种架构的公司在香港很常见，主要是基于上市的考虑。

”分析人士指出。

一个月后的7月8日，中国海外成功发债3亿美元，发债同日，中国建筑（3311.HK）以介绍形式上市。

但中海地产方面传出的却是拟中止A股上市计划的消息。

8月26日，在中国海外的半年报业绩会上，孔庆平感叹道“2002年A股市场还非常兴旺，房地产行业的市盈率在30至40倍以上，当时上市能给我们一个较理想的融资结果，但是以目前A股的情况来看却不容乐观。

”最终，在国内证券市场异常低迷的情况下，10月21日，中国海外董事会撤销了分拆中海地产上市的决定。

同时在公告中称，“在审批过程中，由于市况改变及公司现金充裕，中国海外董事认为，从成本角度考虑上市并不划算。

”对此，国泰君安证券分析师张宇和国信证券分析师方炎均向记者表示，撤销上市是由于受股权分置改革中的新股停发的影响。

而目前，新股发行依然没有时间表。

那么，中海地产是否能够取道H股上市？毕竟，经过股改后，在A 股或H股上市的差别并不大。

“如果这样的话，中国海外将显出业务空心化的状态，变成投资管理型公司，而这种类型的公司在国外的估值较低。

”分析师张宇表示。

多渠道融资10月21日，中国海外宣布撤销分拆中海地产A股上市决定，同时表示，这对公司营运不会造成不利影响。

此外，中国海外表示正考虑收购中海地产剩余21％股权，以巩固对中海地产的控制权。

“中海地产没上市做得也很好，跨地域经营能力和万科不相上下。

在融资方面，也可以通过母公司进行。

”方炎认为。

而对于中国海外意图收购中海地产的剩余股权，张宇认为此举“将进一步提高中国海外的盈利规模，增强对中海地产的控制力”。

显然，若收购成功，中海地产将成为中国海外的全资子公司，而中海地产是中国海外业务的主要收入和利润来源。

虽然撤销了中海地产上市计划，但是面对银根持续收紧等一系列压
力，中海地产的资金状况如何？
中国海外的半年报显示，今年上半年中国海外的营业额上升了21%至27.31亿港元。

其中，内地房地产业务所占比例最大高达83%，营业额所占比例更达94%。

至今年6月底，中国海外的手头现金为18.97亿港元，银行贷款为58.95亿港元，加上未动用的银行授信额度，目前可动用的资金约达38.97亿港元。

此外，公司在7月刚刚成功发行了3亿美元债券。

“中国海外发展此番成功发债募得的资金，将成为中海地产获资的得力渠道，”有资深证券分析师认为，“毕竟，建筑业务对资金需求的压力不大，这笔钱将主要用于内地土地储备。

”“中海地产目前的资金来源主要是三部分：银行贷款、股市发债、项目回款。

”中海地产内部人士透露，“按照跨国企业的财务制度，资金安排都是由集团高度统一。

”据悉，集团下半年将会逐渐减少人民币借贷，并且把外汇资金用到发展项目上。

事实上，中海地产的大股东中国海外一直都注重在融资方面“另谋出路”。

比如去年与雷曼兄弟合作成立了房地产投资基金，以及今年7月份的海外发债，而房地产投资信托基金REITs也在中海的探索之列。

在中国海外的半年报业绩会上，孔庆平曾透露，中国海外早在3年前已研究过REITs的可行性，但目前中国海外长期收租物业的回报只占集团整体回报的10%，还未具备发展REITs的条件，但是对于此项产品的研究将会继续。

此外，他表示“发行中国预托证券CDR将会成为最有利的融资方式，但证监会还未正式开放这种融资途径。

”其实，在业内人士看来，上半年占中国海外业务83%的内地市场是其主要盈利点。

中国海外的半年报显示，中国海外2005年上半年的房地产销售总额为27.31亿港元，与2004年同期相当，销售楼面面积为52万平方米，较去年同期上升6%。

从土地储备方面看，截至2005年6月底，中国海外拥有待发展及发展中物业楼面面积逾1045万平方米，可供4至5年发展。

2005年上半年，中国海外通过中海地产股份有限公司共购入成都、长春、宁波、香港地区的5块地，项目定位是住宅。

“中国海外将会有策略地通过各种方式增加土地资源，并会维持每年新增土地储备不少于150万平方米。

”孔庆平公开表示，“中国海外在内地将维持全年销售面积120万平方米的目标。

”。