山西舰达1(九、十号楼)

目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件一、致委托方函山西舰达房地产开发有限公司：受贵方委托，我们对贵方委托评估房地产估价时点的现时价值进行了评估，根据贵方所提供资料，我所估价人员的现场勘查，以及有关部门和公开市场上调查搜集到的有关资料，，经科学、合理、公平、公正的测算，确定如下结论：1.估价对象：估价对象位于五寨县城南湾，为山西舰达房地产开发有限公司开发房地产，龙湾一号小区第九、十号楼，总建筑面积8736.78㎡。

国有土地使用证号：五国用（2008）第3030725号，土地面积33467.98㎡。

2.估价目的：为办理房地产抵押贷款提供价值依据。

3.估价时点：2011年11月10日.估价结果：山西舰达房地产开发有限公司五寨县龙湾一号小区第九、十号楼于2011年11月10日评估价值为人民币1620万元，大写人民币壹仟陆佰贰拾万元整。

原平市德诚房地产估价事务所（有限公司)二零一一年十一月十日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论的我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。

4、我们按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。

6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

7、本估价报告需经估价人员盖章并加盖估价机构公章，为一个整体时有效，复印件无效。

8、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。

因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

注册房地产估价师：孙建玲注册房地产估价师：赵保成二零一一年十一月十日三、估价的假设和限制条件一、估价的假设条件：1、假设委托估价方所提供的有关法律性文件、资料、数据是真实、完整、合法和有效的。

2、假设估价对象的产权确实清晰无误，在估价期日时没有任何产权纠纷，而且未考虑产权的拍卖、担保或其他的法律诉讼行为。

3、假设估价对象在以后的使用期内保持正常使用，没有考虑任何外在不可抗拒因素，对于估价对象价格影响。

二、估价报告使用的限制条件：1、本报告仅限于原取得方式不变、原确定用途不变的条件下，在本次经济活动中，作为抵押贷款时参考，不适用于其他交易行为。

2、未考虑未来市场环境变化以及改变估价对象用途及估价目的，可能对估价结果带来的影响。

3、未考虑特殊的交易方式可能追加的费用，对于估价结果带来的影响。

4、未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇到自然力或其他不可抗力，对于估价结果带来的影响。

5、未考虑地上附着物价格以及委托估价方提供资料以外经济活动的产生欠帐、负债、其他或有负债对于估价结果带来的影响。

6、在报告应用的有限期内，估价对象或政府有关部门房地产方面法规、标准、税收等发生变化，并对房地产评估价格有明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

7、本估价报告仅作为抵押贷款时参考，不得作为其他用途。

为保证房地产金融的安全性，在确定抵押贷款时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动，及变现时间长短、处置方式和通货膨胀的影响，房地产变现是往往难以达到正常水平。

综合考虑上述因素，该房地产抵押贷款最终由贷款银行与委托方协商确定。

8、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。

三、房地产变现能力分析：变现能力是指假定在估价时点实现抵押时，在没有过多损失下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、估价对象的合法用途为住宅，如合并、转让，当事人须协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。

2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在使用群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，在此提请报告使用者注意。

3、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。

一般说来，以拍卖的方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费，在此提请报告使用者注意。

四、房地产抵押估价报告使用提示：1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动情况下，房地产抵押价值基本保持稳定。

2、估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产进快速变现及费用的影响，当房地产估价报告出具后至抵押登记期间，是否会出现法定优先受偿权利。

3、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注，估价对象是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。

4、随着国家宏观调控政策，房屋价格涨幅有趋缓甚至下跌的可能。

请报告使用者及时关注市场变化。

在市场变化明显时，及时聘请估价机构对估价对象进行评估。

二零一一年十一月十日四、估价结果报告（一）委托方：山西舰达房地产开发有限公司，法人罗舰国，住所：太原经济开发区唐明路19号企业家服务中心南楼（二）估价方：原平市德诚房地产估价事务所（有限公司），法人赵保成，住所：忻州原平市商汇街（三）估价对象概况：1.权属状况：估价对象位于五寨县城南湾，龙湾一号小区第九、十号楼，为山西舰达房地产开发有限公司开发房地产，总建筑面积8736.78 ㎡。

国有土地使用证号：五国用（2008）第3030725号，土地面积33467.98㎡。

2.建筑物概况：估价对象共两栋楼，均为砖混结构五层带地下室楼房，于2010年完工，毛墙毛地，铝塑门窗。

该小区交通便利，基础设施齐全，为五寨县高档住宅小区之一，其余楼座大部分已出售。

（五）估价时点：2011年11月10日。

（六）价值定义：本次估价所求得的价格为估价对象的抵押价格，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

（七）估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《中华人民共和国担保法》；4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；5、《城市房地产抵押管理办法》；6、GB/T50291-1999《房地产估价规范》；7、《商业银行房地产贷款风险管理指引》；《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的8、通知》；9、《房地产抵押估价指导意见》；10、评估人现场实堪和丈量核实的结果；11、根据评估人测算的2011 年房屋重置价；12、部分房屋折旧标准和有关建筑物使用年限及残值率；（八）估价原则合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提；最高最佳使用原则：估价对象保持现状最高最佳使用为前提；替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观价格。

（九）估价方法：市场比较法、成本法。

市场比较法是估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是以开发建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础再加上正常的利润和应交纳税金并结合成新率得出估价对象房地产价格的一种方法。

（十）估价结果：本估价事务所根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密、科学的测算，并结合估价经验综合考虑其他因素，确定估价结果如下：山西舰达房地产开发有限公司五寨县龙湾一号小区第九、十号楼于2011年11月10日评估价值为人民币1620万元，大写人民币壹仟陆佰贰拾万元整。

（十一）作业日期：2011年11月5日——2011年11月10日（十二）估价人员：孙建玲赵保成（十三）估价报告有效期:一年.原平市德诚房地产估价事务所二零一一年十一月十日五、估价技术报告一、个别因素分析估价对象为山西舰达房地产开发有限公司开发房地产，总建筑面积8736.78 ㎡，坐落于五寨县南城湾，现龙湾一号住宅小区。

整个小区共建住宅210套，建筑面积约4.2万平方米，于2010年陆续竣工，现大部分住宅已出售。

本次估价对象为10#和11#两栋楼，均为砖混结构五层带地下室楼房，于2010年完工，毛墙毛地，铝塑门窗。

该小区交通便利，基础设施齐全，为五寨县高档住宅小区之一，其余楼座大部分已出售。

二、区域因素分析五寨县位于忻州市西部，总面积1379平方千米，总人口14万人地势东南高，西部低。

东南为石山区，主峰芦芽山海拔2736米，为县境最高峰。

中部为“丁“字形盆地，以三岔为最低海拔1300米。

北部与西北部为黄土丘陵。

境内主要河流是朱家川河及其支流清连河。

年均气温4.3℃，一月零下14℃，七月19℃。

年降雨量500毫米，无霜期120天。

地处晋西北中心，位于山西省12个二级经济区之一——晋西北区（五寨区）的中心，处在山西两大经济轴和两大能源基地之间，即处于黄河轴和同蒲轴之间，东有宁静煤炭能源基地，西北有神华能源基地及河、保、偏煤铝电能源基地，是西煤东运的重要通道之一和晋西北物资转运与商品集散的重要经济活动中心。

五寨县的主要经济支柱产业是马铃薯、玉米，胡麻、黄牛、花菇、药材、葵花及其炒货业。

五寨县是山西省的富水区之一，有“坐在水库”上的县之称。

近年来县委、县政府充分发近水资源优势，新修节水灌溉工程，目前全县节水灌溉工程以覆盖了砚城镇、前所乡、胡会乡、新寨乡一镇，极大地推动了农业产业的发展。

境内东南部花岗岩分布广阔，面积大约有183.3平方公里，总储存量5000万立方米。

并且经勘测国家质检部门认定五寨县冰花绿、观音绿、经堂红等花岗岩质地为A级。

目前境内花岗岩开发公司有7家，花岗岩开发与加工已初具规模，逐渐成为五寨经济的一枝独秀。

三、市场背景分析五寨县近年来，先后制定和实施了改革科技体制、加速科技进步、激励科技人员的政策措施，有力地推动了全县经济发展和社会进步。

房地产市场也出现了良好的发展势头，估价对象的地区优势主要有四点：交通便利，水资源丰富，花岗岩面广质优，旅游开发前景广阔。

该小区交通便利，基础配套设施完备，区域环境质量较好，具有较好的增值前景。

四、最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

估价对象所处位置交通方便，公共配套设施完备，周围环境优美，物业管理均已落实。