从市场供求角度浅析商品房价格

从市场供求角度浅析商品房价格
自20世纪80年代房地产起步以来，特别是1998年实行住房改革以来，我国的房地产市场迅速发展，房地产开发投资总额从1995年的3149.0上升到2010年48259.4亿元。

2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)正式提出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

随着房地产业的迅速发展，房价逐步成为人们关注的焦点。

1998～2010年全国住宅商品房平均销售价格从1854元平方米上升到4725元平方米，上涨幅度超过150%，其中2010年北京住宅商品房平均售价达到了17151。

房价的快速上涨加大了人们的购房压力，房价问题也因此成为了人们关注的焦点。

为保持房地产市场的健康发展，国家先后采取了限购、限利率和房产税试点等各种手段调控房地产市场。

但是2005～2012年特别是一线城市的房价仍在快速上涨。

对于房价问题，房地产企业、中央政府、地方政府、居民和学者之间对此的研究和预期都有很大差异。

特别是随着2012年房地产市场调控的深入推进以及对如鄂尔多斯、贵阳等地楼市可能崩盘的报道，人们对房价未来走势的观点分歧更大。

本文意在从市场供求双方的角度尝试分析未来房价的可能走势。

一、关于房价问题的文献综述
关于房价问题的研究文献非常之多。

有学者从房价成本的角度来分析，如从土地价格、建安成本、银行利率(资本成本)等角度分析房价的影响因素，如平新乔和陈敏彦(2004)用面板数据分析了土地价格、银行信贷规模、房地产投资额及房地产业垄断程度对房地产价格的影响；也有学者从购买力的角度，如研究银行利率、居民收入水平、银行信贷规模等因素对房价的影响(沈悦和刘洪玉，2004；张涛、龚六堂和卜永祥，2006)。

另外也有学者从投资的角度研究房价问题，如我国一线城市住房的租售比情况等(吴福象和姜凤珍，2012)。

这些研究对于帮助我们从一个侧面理解房价的走势很有意义。

但是，在经济学中，最基本的规律就是供求规律，一切商品价格的变化都主要是由供求关系决定的，住房作为商品的一种，其房价的走势也必然受到市场供求关系的影响。

如果供过于求，那么无论土地成本、建安成本有多高，房价都会逐步走低，而如果供小于求，则只要在人们可能的购买力范围内，则房价将势必上涨。

以此为基础，本文对我国城市房地产市场的总体供求做一分析，然后以北京为例，分析北京市房价未来可能的走势。

二、全国房地产市场供求情况
1.商品房供给迅速增加
从供给的角度来看，1998年我国住房改革后转变为主要依赖市场的方式向广大城镇居民提供商品住宅，因此，房地产市场的主要供给者就是房地产开发企业。

1998～2010年间，我国房地产开发企业建设的房屋累计竣工面积达60亿平方米，
累计新开工住宅面积72亿平方米，累计销售住宅商品房60亿平方米。

从增长速度来看，1998年上述三项指标分别为1.8亿平方米、1.7亿平方米和1.1亿平方米，到2010年分别为7.9亿平方米、12.9亿平方米和9.3亿平方米，分别约为1998年的约5倍、7倍和8倍，由此可见，我国住房改革以来，商品房市场发展速度非常之快。

如果按照90平方米/套住房的标准来计算的话，那么1998～2010年间，房地产开发企业累计提供竣工商品住房约6700万套，按照平均每套住房约3人计算的话，则可满足2.01亿人口的住房需求如果2011年以后每年新开工面积按照2010年的新开工面积12.9亿平方米计算的话，则“十二五”期间，房地产开发企业仍可提供商品住宅约64.5亿平方米，累计提供住房约7200万套，可以满足约2.16亿人口的住房需求。

2.商品房的需求也迅速增加
城镇商品房市场的主要需求包括两部分：一部分为自住性需求，另一部分为投资性需求。

其中自住性需求又可以分为首次购房者需求和改善性住房需求。

从首次购房者需求的角度来看，我们仅以城镇新增人口作为首次住房的可能潜在购买者。

1998年我国城镇常住人口为4.16亿人，2010年为6.70亿人，12年间增加2.54亿人口，按照我国目前城镇化速度，未来五年每年进城人口约为1600万人，也就是到2015年底，城镇常住人口还将至少增加8000万人，则从1998年～2015年将新增城镇常住人口约3.34亿人，如果按照30平方米/人的住宅标准计算的话，仅满足这部分人口的新增住房面积将达到100.2亿平方米。

从改善性住房需求的角度来看，根据《中国统计年鉴》的数据显示，2002年我国城镇人均住房建筑面积为24.5平方米，到2010年达到了31.6平方米，2002年我国城镇常住人口为5.02亿，2010年为6.70亿。

如果仅以2002年人口数为基数，则2002～2010年间城镇居民改善性住房需求所需住宅面积为5.02×7.1=35.6亿平方米。

由上述两项计算可以得出，我国城镇商品房市场的自住性住房需求面积将达到135.8亿平方米(尽管上述两项可能存在的重复计算，但是出入应该不会太大)，超过了房地产开发企业在1998～2015年间可能提供的所有商品房面积之和。

这还未考虑到当前我国城镇大量居民对于房产的投资性需求的因素，以及城镇化进城的速度可能加快，当然房地产开发企业新开工的面积可能也在逐步增加。

但是总体而言，可以大致判断，从1998年房改到2015年间，我国商品房市场的总体需求情况是供小于求，因此房价在过去十几年间一直处于上涨的状况就不足为奇了。

3.商品房供求拐点的出现
按照上述计算，到2015年左右，由于我国1998以来城镇化进程中首次购房者需求和城市原住人口改善性住房需求与房地产开发企业的供给将达到基本的平衡。

另外考虑到房地产开发企业新开工住房面积的规模在2011～2015年间将超过2010年的规模，因此这一平衡点可能在2015年或者更早一些到来。

但是从2015年之后，即使每年仍然保持2010年的新开工面积规模(12.9亿平方米，约1430万套住房，可以满足约4300万人的住房需求)，也将远远超过市场的需求。

因此，从住房市场供求的角度来看，房价的拐点可能出现在2015年左右。

三、北京房地产市场供求情况分析
1.北京市住房供给情况
北京2012年北京的住宅建设用地供地计划是1700公顷，且主要在通州、朝阳、房山、顺义、昌平、大兴和丰台等，但是相比2011年有较大幅度的下滑，最高的通州也只有228公顷。

2011年的住宅建设用地供给为2550公顷，最高的朝阳达到了470公顷，其他主要是大兴、房山和通州在接近300或300以上，在100～200之间的有丰台、海淀、顺义和昌平。

其中2011年和2012年的保障房供地计划分别为1250公顷和770公顷，合计2020公顷。

从《北京市2011～2015年国有建设用地供地计划》来看，这五年间住宅建设用地供地将达到9300公顷，其中保障房4800公顷。

除去2011和2012年的供地计划之后，北京住宅建设用地在2013～2015年总计供地将为5050公顷，其中保障房为2780公顷，每年平均住宅建设用地和保障房用地分别约为1700公顷和930公顷
我们再将北京市2006年以来的供地情况进行整理(见表2)。

如果按照通常的容积率1.8来计算建筑面积，从2006～2015年十年间总建筑面积将达到3.25亿平方米，按照90平米每套住房计算，总计增加360万套住房，按照3人/套房的标准可供1080万人居住。

2.北京市住房市场需求情况
从北京市的常住人口来看，截至2005年底北京市常住人口为1536万人，2010年底为1961万，2011年底为2019万，有学者预计2015年将达到2300万人，比2005年增加760多万人。

而从上述市场的供给情况可以知道，北京市土地市场2006～2015年间可以供给的土地可以满足1080万人口的住房需求。

在这十年间，所增加的土地中除可以满足760万新增人口的自住性住房需求外，还可以另外满足320万人口的住房需求，但是相比1536万原住人口的改善性住房需求，这样的供给可能仍显得偏紧。

因此，从总体而言，北京市的住房市场可能是总体大致平衡但显得偏紧的状态。

3.北京市住房市场的结构性问题
除了从总体上分析北京市住房市场的供求关系之外，还需要特别考察北京市住房市场的结构性问题。

北京市的住房市场从住房供给的角度存在商品房和保障房两类，而从需求者的角度存在户籍人口和非户籍人口两类。

从住房供给的角度来看，2006年～2015年间的所有住宅土地供给中约45%为保障性住房，也就是商品房与保障房分别的供给套数约为200万套和160万套，分别可以满足600万人和480万人的住房需求。

但是从住房需求者的角度来看，以2010年为例，1961万常住人口中户籍人口仅为1256万人，非户籍人口达到705万人。

按此比例，到2015年，2300万常住人口中，户籍人口约为1473万人，非户籍人口约为827万人。

由于住房市场的分割性，保障房基本全部为北京市户籍人口所得，非户籍人口基本无法购买到保障房。

而商品房要同时满足户籍人口和非户籍人口的购买需求，于是我们可以看到，北京的住房市场上真正的商品房供给在2006年间只有200万套，却要同时满足827万非户籍人口以及和部分户籍人口的住房需求。

可以说，
北京市的商品房市场供给是低于需求的。

从上述北京市住房市场的结构性特点可以知道，虽然总体上北京市住房市场的供给可能达到基本平衡但有些偏紧，但是由于住房市场的分割性和人口结构的特点，真正可以面向全体常住人口的商品性住房的供给是远远低于需求的，且这种情况在2015年之前都无法改变。

因此，北京市的房价在过去几年以及未来一段时间仍将维持高位甚至上涨的局面。

四、结论
从全国住房市场的总体而言，在未来2～3年住房仍处于偏紧的状态，但是在2015年左右全国的总体住房供求将达到一个基本的平衡，之后如果供给仍保持高位的话，则房价将可能走向下行的趋势。

另外，从北京的角度来看，由于北京的住房供给存在着结构性的扭曲，同时由于非户籍人口非常庞大，由于大量的保障房基本全部为户籍人口所得，且商品房要同时满足户籍人口和非户籍人口的需求，因此商品性住房的供给显得十分短缺，特别是庞大的非户籍人口对商品房的强烈需求将导致房价维持高位甚至上涨，这也是北京房价在未来一段时间里仍将维持高位的主要原因。

而看似解决中低收入家庭的保障房其实也主要是维持户籍人口的既得利益，且对推高房价客观上也起到了一定作用。

从上述的分析可以判断，如果要解决北京的房价问题，要从以下三个方面着手：一是增加商品性住房的土地供应量，进行增加商品房的供给；二是减少保障房的数量，或者使保障房也可以面向非户籍人口；三是限购直接压制了部分非户籍人口的购房需求，可以短期内采州，但只能是权宜之计。